§ 179a AktG ist auf eine Publikumsgesellschaft in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nicht entsprechend anwendbar

§ 179a AktG ist auf eine Publikumsgesellschaft in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nicht entsprechend anwendbar

Verfahrensgang

vorgehend OLG Frankfurt, 12. September 2023, Az: 5 U 116/22, Urteil
vorgehend LG Frankfurt, 24. Juni 2022, Az: 3-14 O 41/21

Worum geht es in diesem Urteil?

Der Bundesgerichtshof hat am 8. Juli 2025 ein wichtiges Urteil für Anleger gefällt. Es geht um die Rechte von Gesellschaftern in einer sogenannten Publikums-Kommanditgesellschaft (Publikums-KG). Das ist eine häufige Form für Immobilienfonds.

Im Kern dreht sich der Streit um eine Frage: Wie viele Stimmen sind nötig, wenn eine Fondsgesellschaft ihre einzige Immobilie verkaufen will? Reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen? Oder braucht man eine qualifizierte Mehrheit von 75 Prozent, wie es das Aktiengesetz für bestimmte Fälle vorschreibt?

Der Sachverhalt: Was ist passiert?

Die beklagte Gesellschaft ist ein Immobilienfonds. Viele Anleger haben sich daran beteiligt. Dieser Fonds besaß nur eine einzige Immobilie: ein Bürogebäude in der Stadt E.

Die Geschäftsführung wollte dieses Gebäude verkaufen. Dafür holte sie die Zustimmung der Anleger ein. Im Gesellschaftsvertrag steht, dass für die meisten Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Nur für sehr wichtige Dinge, wie die Auflösung der Gesellschaft oder Änderungen am Vertrag, sind 75 Prozent der Stimmen nötig.

Es gab eine Abstimmung. Dabei stimmten etwa 67 Prozent der Anleger für den Verkauf der Immobilie. Das ist eine einfache Mehrheit, aber weniger als 75 Prozent.

Ein Anleger (der Kläger) war damit nicht einverstanden. Er klagte gegen den Beschluss. Er war der Meinung: Wenn die Gesellschaft ihren einzigen wertvollen Besitz verkauft, kommt das einer Auflösung gleich. Deshalb hätte man 75 Prozent Zustimmung gebraucht. Außerdem verlangte er, dass eine strenge Regel aus dem Aktienrecht (§ 179a AktG) auch hier angewendet wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat dem Kläger in einem Punkt Recht gegeben, in einem anderen aber nicht. Das Urteil ist in zwei wichtige Teile gegliedert.

§ 179a AktG ist auf eine Publikumsgesellschaft in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nicht entsprechend anwendbar

1. Keine Anwendung des Aktienrechts (§ 179a AktG)

Dies ist der wichtigste rechtliche Teil des Urteils. Paragraf 179a des Aktiengesetzes besagt: Wenn eine Aktiengesellschaft ihr gesamtes Vermögen übertragen will, müssen die Aktionäre mit einer Mehrheit von 75 Prozent zustimmen.

Der Kläger wollte, dass diese Regel auch auf die Kommanditgesellschaft (KG) angewendet wird. Der BGH hat das jedoch klar abgelehnt. Die Richter begründeten dies so:

• Der Gesetzgeber hat diese Regel bewusst nur für Aktiengesellschaften gemacht. Es ist keine Lücke im Gesetz, die man füllen müsste.
• Eine Kommanditgesellschaft funktioniert anders als eine Aktiengesellschaft. Anleger in einer KG haben andere Rechte und Pflichten.
• Es ist wichtig für den Geschäftsverkehr, dass Verträge sicher sind. Wenn Käufer bei jedem Geschäft prüfen müssten, ob vielleicht eine interne 75-Prozent-Regel verletzt wurde, wäre das schlecht für die Wirtschaft.

Das bedeutet: Die strenge 75-Prozent-Hürde aus dem Aktienrecht gilt nicht für Immobilienfonds in der Form einer KG.

2. Die Prüfung des Gesellschaftsvertrags

Die Richter schauten sich dann den Vertrag dieses speziellen Fonds an.

• Der Vertrag verlangt für den Verkauf von Grundstücken nur eine einfache Mehrheit.
• Der Verkauf der einzigen Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass die Gesellschaft aufgelöst wird. Die Gesellschaft könnte das Geld aus dem Verkauf nehmen und ein neues Gebäude kaufen.
• Deshalb war es formal korrekt, dass die einfache Mehrheit (67 Prozent) für den Verkauf ausreichte.

Warum wurde das Urteil der Vorinstanz trotzdem aufgehoben?

Obwohl die einfache Mehrheit formal reichte, hat das Oberlandesgericht (die Vorinstanz) einen Fehler gemacht. Es hat nur die Form geprüft, aber nicht den Inhalt und die Fairness.

In einer Gesellschaft müssen die Mehrheitsgesellschafter Rücksicht auf die Minderheit nehmen. Das nennt man Treuepflicht. Man darf seine Macht nicht missbrauchen.

Der Verdacht liegt hier nahe: Wollte die Mehrheit das Gebäude nur deshalb mit einfacher Mehrheit verkaufen, um die strengere 75-Prozent-Regel für die Auflösung der Gesellschaft zu umgehen? Wenn man erst das Gebäude verkauft (einfache Mehrheit) und dann eine leere Hülle auflöst, hat man die Rechte der Minderheit vielleicht ausgetrickst.

Das Oberlandesgericht hat diesen Punkt überhaupt nicht geprüft. Es hätte untersuchen müssen, ob der Beschluss inhaltlich fair war oder ob er treuwidrig gefasst wurde.

Das Ergebnis und die Folgen

Der BGH hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben. Der Fall ist aber noch nicht endgültig entschieden.

Die Sache geht zurück an das Oberlandesgericht Frankfurt. Die Richter dort müssen nun ihre Hausaufgaben machen. Sie müssen prüfen, ob die Mehrheit der Anleger ihre Macht missbraucht hat. Sie müssen klären, ob der Verkauf nur ein Trick war, um die Liquidation der Gesellschaft gegen den Willen der Minderheit durchzusetzen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Für den Verkauf der einzigen Immobilie eines Fonds reicht grundsätzlich die im Vertrag vereinbarte einfache Mehrheit. Das strenge Aktienrecht gilt hier nicht. Aber: Die Mehrheit darf die Minderheit nicht austricksen. Wenn der Verkauf nur dazu dient, strengere Regeln für die Auflösung zu umgehen, kann der Beschluss trotzdem unwirksam sein. Das muss nun im Detail geprüft werden.