579 BGB Fälligkeit der Miete

Was regelt Paragraf 579 BGB? – Fälligkeit der Miete einfach erklärt

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 579 BGB regelt die Fälligkeit der Miete für Grundstücke, bewegliche Sachen und Räume – nicht für Wohnraum (dafür gilt Paragraf 556b BGB).
• Grundstücksmiete und Miete beweglicher Sachen sind grundsätzlich nachschüssig fällig: am Ende der Mietzeit bzw. nach Ablauf jedes vereinbarten Zeitabschnitts (Paragraf 579 Abs. 1 S. 1–2 BGB).
• Bei Grundstücken gilt eine quartalsweise Höchstfälligkeit: Die Miete wird spätestens am ersten Werktag nach Quartalsende fällig, sofern keine kürzeren Zahlungsintervalle vereinbart sind (Paragraf 579 Abs. 1 S. 3 BGB).
• Für Räume (z. B. Gewerberäume) verweist Paragraf 579 Abs. 2 BGB auf Paragraf 556b BGB – die Miete ist vorschüssig bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu zahlen.
• Die gesetzliche Regelung ist abdingbar: Parteien können abweichende Fälligkeiten (z. B. monatliche Vorauszahlung) auch in AGB wirksam vereinbaren.

Sie stehen vor einem Mietvertrag – sei es für ein Grundstück, eine Lagerhalle, ein Gewerbegeschäft oder eine bewegliche Sache – und fragen sich: Wann genau muss die Miete auf dem Konto des Vermieters eingehen? Genau hier setzt Paragraf 579 BGB an. Die Vorschrift wirkt auf den ersten Blick technisch, doch sie entscheidet im Streitfall darüber, wer in Verzug gerät, ob eine Kündigung rechtens ist und wer die Kosten eines Rechtsstreits trägt. Wir kennen die Unsicherheit, die ein unklarer Fälligkeitstermin auslöst: Der Vermieter mahnt an, der Mieter verweist auf „Ende des Monats“ – und am Ende steht ein teurer Prozess. Dieser Beitrag gibt Ihnen die rechtliche Orientierung, die Sie brauchen, um Fallstricke zu vermeiden und Ihre Position zu stärken.

Das Mietrecht unterscheidet scharf zwischen Wohnraum und sonstigen Mietverhältnissen. Während Paragraf 556b BGB für Wohnraum eine klare Vorauszahlungspflicht bis zum dritten Werktag vorsieht, regelt Paragraf 579 BGB die Fälligkeit bei Grundstücken, beweglichen Sachen und Räumen (etwa Gewerberäume). Die Regelung ist dispositiv – sie gilt also nur, solange der Vertrag nichts Abweichendes bestimmt. In der Praxis werden Fälligkeiten jedoch fast immer individuell vereinbart. Wer die gesetzlichen Grundregeln nicht kennt, riskiert, bei Lücken im Vertrag oder unwirksamen Klauseln ins Leere zu laufen. Wir zeigen Ihnen, wie die Norm funktioniert, wo die Grenzen liegen und worauf Sie bei der Vertragsgestaltung achten müssen.

Grundstücksmiete: Nachschüssigkeit und Quartalsgrenze

Für die Miete von Grundstücken – also Freiflächen, Ackerland, Stellplätzen oder auch ganzen Grundstücken ohne überwiegenden Raumcharakter – gilt der Grundsatz der Nachschüssigkeit (Paragraf 579 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Vermieter muss die Mietsache zuerst überlassen; die Miete wird am Ende der Mietzeit fällig. Haben die Parteien die Miete nach Zeitabschnitten bemessen (z. B. monatlich oder jährlich), tritt Fälligkeit nach Ablauf jedes Abschnitts ein (Paragraf 579 Abs. 1 S. 2 BGB).

Eine wichtige Einschränkung enthält Satz 3: Bei Grundstücken ist die Miete spätestens quartalsweise fällig – und zwar jeweils am ersten Werktag des auf das Quartalsende folgenden Monats. Das gilt selbst dann, wenn die Parteien eine Jahresmiete vereinbart haben. Der Gesetzgeber will verhindern, dass der Vermieter ein ganzes Jahr in Vorleistung tritt. Fehlt eine ausdrückliche Fälligkeitsvereinbarung, zerlegt das Gesetz die Jahresmiete automatisch in Viertel und macht sie zu den Quartalsenden fällig.

Beispielsfall 1: Jahresmiete ohne Fälligkeitsklausel
Ein Landwirt pachtet ein Ackerland für 12.000 Euro Jahresmiete, Vertragsbeginn 1. Januar. Der Vertrag schweigt zur Fälligkeit. Nach Paragraf 579 Abs. 1 S. 3 BGB sind jeweils 3.000 Euro am ersten Werktag der Monate April, Juli, Oktober und Januar fällig. Der Verpächter muss nicht bis zum Jahresende warten – das Gesetz schützt ihn vor übermäßiger Vorleistung.

Beispielsfall 2: Kurzzeitpacht unter drei Monaten
Ein Veranstalter mietet eine Wiese für ein Festival vom 1. Juni bis 31. August (drei Monate) zu einer Pauschalmiete von 9.000 Euro. Keine Fälligkeitsvereinbarung. Da die Mietzeit nicht länger als ein Kalendervierteljahr dauert und keine abschnittsweise Bemessung vorliegt, greift Paragraf 579 Abs. 1 S. 1 BGB: Die volle Miete wird am Ende der Mietzeit fällig – also am 1. September (bzw. dem nächsten Werktag). Der Verpächter trägt das volle Ausfallrisiko bis zum Veranstaltungsende.

Beispielsfall 3: Abweichende Vertragslaufzeit und Quartalsgrenzen
Ein Gewerbebetrieb mietet ein Grundstück vom 1. Februar bis 30. November (zehn Monate) für 10.000 Euro Gesamtmiete. Keine Fälligkeitsklausel. Die Lösung kombiniert Satz 3 und Satz 1: Für die ersten drei vollen Quartale (Februar–April, Mai–Juli, August–Oktober) wird je ein Drittel (3.333,33 Euro) am ersten Werktag des Folgemonats fällig (Mai, August, November). Für den Restmonat November wird die anteilige Miete (1.111,11 Euro) am Vertragsende (1. Dezember) fällig. Das Gesetz splittet die Fälligkeit also an den Quartalsgrenzen auf.

Raummiete: Vorschüssigkeit wie bei Wohnraum

Anders verhält es sich bei Mietverhältnissen über Räume – also Gewerberäume, Büros, Lagerhallen, Praxen oder Werkstätten. Paragraf 579 Abs. 2 BGB verweist für diese Fälle auf Paragraf 556b Abs. 1 BGB. Die Miete ist vorschüssig zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu zahlen. Der Mieter muss also im Voraus leisten – ein entscheidender Unterschied zur Grundstücksmiete.

Der Raumbegriff ist weit: Erfasst sind alle umbauten, überdachten Räume, die dem Aufenthalt von Menschen oder der Unterbringung von Sachen dienen. Ob ein Vertrag „Raummiete“ oder „Grundstücksmiete“ betrifft, entscheidet sich nach dem Schwerpunkt der Nutzung. Wird ein Grundstück mit einer Halle vermietet, die den Hauptnutzungszweck prägt, liegt Raummiete vor – mit der Folge der Vorschüssigkeit.

Bewegliche Sachen: Einfache Nachschüssigkeit

Für die Miete beweglicher Sachen (Maschinen, Fahrzeuge, Geräte, Möbel) gilt Paragraf 579 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB ohne die Quartalsgrenze des Satzes 3. Fehlt eine Zeitabschnittsvereinbarung, ist die Miete am Ende der Mietzeit fällig. Wird die Miete monatlich bemessen, wird sie jeweils zum Monatsende fällig. Auch hier gilt: Der Vermieter leistet vor, der Mieter zahlt nach.

Wichtig: Seit 2013 fallen Seeschiffe und Binnenschiffe nicht mehr unter Paragraf 579 BGB. Für sie gelten spezielle Vorschriften (Paragraf 553 Abs. 2 HGB, Paragraf 27 BinSchG) mit halbmonatlicher Vorauszahlung.

Abdingbarkeit und Vertragsgestaltung

Paragraf 579 BGB ist dispositives Recht – die Parteien können abweichende Fälligkeiten frei vereinbaren, auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). In der Praxis ist die monatliche Vorauszahlung (Vorfälligkeit) Standard. Solche Klauseln sind nicht nach Paragraf 307 BGB unwirksam, solange sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Anders liegt es bei Wohnraummiete: Dort sind Vorfälligkeitsklauseln in AGB streng begrenzt (BGHZ 127, 245).

Fehlt eine wirksame Individualvereinbarung oder ist eine AGB-Klausel unwirksam, fällt das Gesetz zurück auf die Regelungen des Paragraf 579 BGB. Genau hier liegt die Gefahr: Viele Vermieter nutzen Formularklauseln, die vor Gericht nicht standhalten – und wundern sich, warum der Mieter rechtlich „zu Recht“ erst zum Quartalsende zahlt.

Verzug und rechtzeitige Zahlung

Tritt Fälligkeit ein, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zahlt (Paragraf 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). „Rechtzeitig“ bedeutet: Die Zahlung muss dem Vermieter bis zum Fälligkeitstag zugehen (Paragraf 271 Abs. 1 BGB). Bei Überweisung reicht die Auftragserteilung an die Bank nicht – entscheidend ist der Geldeingang. Wer am Fälligkeitstag überweist, zahlt zu spät. Planen Sie also mindestens ein bis zwei Bankarbeitstage Puffer ein.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Paragraf 579 BGB und Paragraf 556b BGB?

Paragraf 556b BGB regelt die Fälligkeit der Wohnraummiete (vorschüssig bis zum dritten Werktag). Paragraf 579 BGB gilt für Grundstücke, bewegliche Sachen und Räume (Gewerbe). Für Räume verweist Paragraf 579 Abs. 2 BGB zwar auf Paragraf 556b Abs. 1 BGB – aber der Anwendungsbereich ist ein anderer. Wohnraummiete unterliegt strengeren Schutzvorschriften, gewerbliche Raummiete nicht.

Gilt Paragraf 579 BGB auch für Pachtverträge?

Ja. Die Vorschrift spricht von „Miete“, erfasst aber nach herrschender Meinung auch die Pacht (Paragraf 581 BGB verweist auf die Mietvorschriften). Für Pachtobjekte (Grundstücke, Betriebe) gelten dieselben Fälligkeitsregeln wie für Miete.

Was passiert, wenn der Vertrag eine monatliche Vorauszahlung vorsieht, das Gesetz aber Nachschüssigkeit anordnet?

Die Vertragsvereinbarung geht vor (Paragraf 579 BGB ist abdingbar). Eine wirksam vereinbarte monatliche Vorauszahlung verdrängt die gesetzliche Quartalsfälligkeit. Ist die Klausel in AGB jedoch unwirksam (z. B. wegen unangemessener Benachteiligung), lebt die gesetzliche Regelung des Paragraf 579 BGB wieder auf.

Wann genau ist „der erste Werktag des folgenden Monats“?

Werktage sind alle Kalendertage außer Sonn- und gesetzlichen Feiertagen (Paragraf 193 BGB). Der Samstag ist Werktag. Fällt der 1. des Monats auf einen Samstag, ist dieser der erste Werktag. Fällt er auf einen Sonntag oder Feiertag, rutscht die Fälligkeit auf den nächsten Werktag (Montag bzw. nächsten Arbeitstag).

Brauche ich einen Anwalt, um die Fälligkeit in meinem Mietvertrag rechtssicher zu regeln?

Ja, dringend empfohlen. Fälligkeitsklauseln sind das Rückgrat jedes Mietverhältnisses. Fehler führen zu Zahlungsverzug, Abmahnungen, Kündigungen und teuren Prozessen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr prüft Ihre Verträge bundesweit, gestaltet Fälligkeitsregelungen rechtssicher und vertritt Sie bei Streitigkeiten. Kontaktieren Sie uns – wir sichern Ihre Position.