656a BGB Textformpflicht bei Immobilienmaklern

Was regelt Paragraf 656a BGB? Die Textformpflicht bei Immobilienmaklern

Sie suchen eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und haben einen Makler kontaktiert. Plötzlich steht dieser mit einer Provisionsforderung vor Ihnen, obwohl Sie nichts Schriftliches unterzeichnet haben. Hier hilft Paragraf 656a BGB weiter, der seit 2020 wichtige Verbraucherrechte beim Immobilienkauf regelt und für mehr Transparenz im Maklergeschäft sorgt.

Viele Hauskäufer unterschätzen die Bedeutung dieser Vorschrift, bis es zu Streitigkeiten über die Maklerprovision kommt. Der Gesetzgeber hat mit Paragraf 656a BGB eine klare Formvorschrift eingeführt, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Wohnimmobilien gilt und teure Überraschungen vermeiden soll.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 656a BGB verlangt die Textform für Maklerverträge beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit dem 23.12.2020.
• Die Textform bedeutet: Die Vereinbarung muss auf Papier, per E-Mail, Fax oder auf einem Datenträger festgehalten werden, eine Unterschrift ist nicht erforderlich.
• Verstoß gegen die Formvorschrift: Ein Maklervertrag ohne Textform ist nichtig und der Makler kann keine Provision verlangen.
• Gilt für alle Beteiligten: Die Vorschrift gilt unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer Verbraucher oder Unternehmen sind.
• Umfasst auch Nebenabreden: Reservierungsvereinbarungen und Ergänzungen zum Maklervertrag müssen ebenfalls in Textform vorliegen.

Die rechtlichen Hintergründe von Paragraf 656a BGB

Paragraf 656a BGB wurde durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt1. Die Norm regelt erstmals eine Formpflicht für Maklerverträge in der Immobilienbranche1. Zuvor war der Abschluss eines Maklervertrages nicht an die Einhaltung einer bestimmten Form gebunden1. Dies führte häufig zu Streitigkeiten über den Inhalt und sogar das Zustandekommen von Maklerverträgen.

Der Gesetzgeber verfolgt mit der Textform vor allem das Ziel der Dokumentation und Beweissicherung1. Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer sollen Klarheit über Umfang und Inhalt des Maklervertrages erhalten2. Die Vorschrift dient der allgemeinen Streitvermeidung und erhöht die Transparenz im Wohnimmobilienvermittlungsgeschäft1. Eine Warnfunktion wie bei anderen Formvorschriften hat Paragraf 656a BGB jedoch nicht1.

Was bedeutet Textform konkret?

Die Textform nach Paragraf 126b BGB ist weniger streng als die Schriftform. Die Erklärung muss in einer Urkunde oder auf andere Weise zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen abgegeben werden2. Dies reicht bereits durch Verkörperung auf Papier, CD-ROM, USB-Stick, E-Mail, Telefax oder Computerfax aus2. Im Gegensatz zur Schriftform bedarf es keiner Unterschrift2. Es muss lediglich der räumliche Abschluss der Erklärung erkennbar sein2.

Die Formvorschrift gilt für sämtliche Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben3. Erfasst werden sowohl Nachweis- als auch Vermittlungsaufträge3. Die Norm gilt unabhängig von der Einordnung des Maklers und des Käufers3.

Der sachliche Anwendungsbereich

Paragraf 656a BGB gilt ausschließlich für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern3. Eine Wohnung ist jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient2. Ein Einfamilienhaus ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient

Auf die rechtliche Ausgestaltung des Erwerbs kommt es nicht an3. Der Begriff Wohnung erfasst daher auch Wohnungseigentum, Wohnungserbbaurechte, Dauerwohnrechte und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen2. Der Begriff Einfamilienhaus erfasst neben dem klassischen Grundstückseigentum etwa auch Erbbaurechte2. Nicht erfasst sind hingegen Gewerbeimmobilien oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus2. Eine von einem Haushalt genutzte Doppelhaushälfte kann hingegen ein Einfamilienhaus sein2.

Der persönliche Anwendungsbereich

In persönlicher Hinsicht sieht Paragraf 656a BGB keine Einschränkungen vor4. Die Formvorschrift gilt für sämtliche Erwerber, unabhängig davon, ob sie als Verbraucher oder Unternehmer auftreten5. Auch wenn juristische Personen Wohnimmobilien erwerben, unterliegen sie dem Formerfordernis

Die Rechtsfolgen bei Formmangel

Wird die von Paragraf 656a BGB geforderte Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach Paragraf 125 Satz 1 BGB nichtig3. Dies bedeutet, dass der Makler seine vertraglich vereinbarte Courtage nicht beanspruchen kann

Der Makler verliert also bei einem Formverstoß sämtliche Vergütungsansprüche

Beispielsfall 1: Mündliche Vereinbarung bei der Wohnungsbesichtigung

Herr Müller besichtigt eine Eigentumswohnung und trifft dort den Makler. Im Gespräch erklärt sich Herr Müller bereit, dem Makler bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision von 5,95 Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Beide schütteln sich daraufhin die Hand. Es wird nichts Schriftliches festgehalten. Nach erfolgreichem Kauf der Wohnung fordert der Makler die Provision.

Rechtliche Bewertung: Der Maklervertrag ist nichtig, da die erforderliche Textform nach Paragraf 656a BGB nicht eingehalten wurde3. Ein bloßes Händeschütteln genügt nicht den Anforderungen der Textform. Der Makler kann die Provision nicht verlangen

Beispielsfall 2: Provisionsvereinbarung per E-Mail

Die Familie Schmidt sucht ein Einfamilienhaus. Der Makler sendet der Familie eine E-Mail, in der er die Provision von 7,14 Prozent des Kaufpreises für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung festlegt. Die Familie Schmidt antwortet per E-Mail mit „Einverstanden“ und bittet um einen Besichtigungstermin. Das Haus wird später tatsächlich über diesen Makler gekauft.

Rechtliche Bewertung: In diesem Fall ist die Textform gewahrt

Beispielsfall 3: Reservierungsvereinbarung ohne Textform

Herr und Frau Becker interessieren sich für eine Wohnung und unterzeichnen einen Maklervertrag in Textform. Zusätzlich vereinbaren sie mündlich mit dem Makler eine Reservierungsvereinbarung: Die Wohnung wird für zwei Wochen exklusiv für die Beckers reserviert. Dafür zahlen sie dem Makler eine Reservierungsgebühr von 1.000 Euro. Später entscheiden sich die Beckers gegen den Kauf und verweigern die Zahlung der Reservierungsgebühr.

Rechtliche Bewertung: Die Reservierungsvereinbarung unterliegt ebenfalls der Textform nach Paragraf 656a BGB

Die Praxis zeigt, dass gerade im Bereich der Immobilienvermittlung schnell Missverständnisse über Formvorschriften entstehen können. Ein nichtigter Maklervertrag bedeutet für den Makler den vollständigen Verlust seiner Vergütungsansprüche

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr steht Ihnen bundesweit für eine rechtssichere Prüfung und Begleitung Ihres individuellen Falles zur Verfügung. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Notare prüfen Ihre Maklerverträge, klären Formfragen und schützen Ihre Interessen beim Immobilienkauf. Kontaktieren Sie uns gerne für ein persönliches Beratungsgespräch.

Häufige Fragen (FAQ)

Was genau bedeutet Textform bei Paragraf 656a BGB?

Die Textform bedeutet, dass die Vereinbarung auf Papier, per E-Mail, Fax oder auf einem Datenträger festgehalten werden muss. Eine Unterschrift ist im Gegensatz zur Schriftform nicht erforderlich

Ab wann gilt die Textformpflicht für Maklerverträge?

Die Textformpflicht gilt für alle Maklerverträge, die nach dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden

Gilt Paragraf 656a BGB auch für den Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Nein, Paragraf 656a BGB gilt nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Kann ein Makler auch ohne schriftlichen Vertrag Provision verlangen?

Ein Makler kann im Anwendungsbereich des Paragraf 656a BGB nur dann Provision verlangen, wenn der Maklervertrag in der vorgeschriebenen Textform geschlossen wurde

Muss auch eine Reservierungsvereinbarung in Textform vorliegen?

Ja, auch eine Reservierungsvereinbarung, die als Teil eines unter Paragraf 656a BGB fallenden Maklervertrages vereinbart wird, unterliegt der Textform

Zitiernachweise:

1

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656a Rn. 1

2

Kneller – BeckOK BGB | BGB Paragraf 656a Rn. 1-7

3

Meier – BeckOGK | BGB Paragraf 656a Rn. 0-22

4

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656a Rn. 2

5

Meier – BeckOGK | BGB Paragraf 656a Rn. 17