656b BGB Verbraucherschutz beim Immobilienkauf

Was regelt Paragraf 656b BGB? Verbraucherschutz beim Immobilienkauf

Sie stehen kurz vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Im Exposé lesen Sie, dass Sie als Käufer die komplette Maklercourtage zahlen sollen. Seit der Reform 2020 schützt Sie das Gesetz vor dieser Kostenfalle – vorausgesetzt, Sie sind Verbraucher.

Viele Immobilienkäufer wissen nicht, dass Paragraf 656b BGB eine wichtige Schutzvorschrift für sie enthält. Diese Norm bestimmt, wann die neuen Regeln zur Aufteilung der Maklerkosten gelten. Wir erklären Ihnen verständlich, was dahintersteckt und was das für Ihren konkreten Fall bedeutet.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 656b BGB regelt den persönlichen Anwendungsbereich der Maklerkosten-Regelungen: Die Schutzvorschriften greifen nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist1.
• Als Verbraucher gelten natürliche Personen, die nicht überwiegend zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken handeln – auch der Erwerb zur Vermietung als Altersvorsorge fällt darunter2.
• Juristische Personen und gewerblich tätige Investoren sind vom Schutzbereich ausgeschlossen3.
• Die Eigenschaft des Verkäufers und des Maklers ist für die Anwendung von Paragraf 656b BGB unerheblich45.
• Die Paragrafen 656c und 656d BGB setzen voraus, dass der Käufer Verbraucher ist – andernfalls gilt die Vertragsfreiheit uneingeschränkt6.

Die rechtliche Bedeutung von Paragraf 656b BGB

Der Gesetzgeber führte Paragraf 656b BGB im Dezember 2020 ein. Damit reagierte er auf die Praxis, dass Immobilienkäufer die komplette Maklercourtage tragen mussten. Dies belastete private Erwerber oft stark. Die neue Regelung soll die Erwerbsnebenkosten senken und eine einheitliche Handhabung der Maklerkostenverteilung erreichen6.

Paragraf 656b BGB selbst enthält keine direkte Kostenverteilung. Er definiert lediglich, wer geschützt wird. Die eigentliche Kostenregelung finden Sie in den Paragrafen 656c und 656d BGB. Diese Vorschriften gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist1. Ohne diese Voraussetzung können Vertragsparteien die Kostenverteilung frei vereinbaren.

Der Verbraucherbegriff im Detail

Nach Paragraf 656b BGB muss der Käufer ein Verbraucher im Sinne von Paragraf 13 BGB sein. Das bedeutet: Es muss sich um eine natürliche Person handeln, die nicht überwiegend zu selbstständigen beruflichen oder gewerblichen Zwecken agiert2. Wichtig ist, dass auch private Vermögensanleger erfasst sind. Wer eine Wohnung kauft, um sie vermietet und damit die Altersvorsorge zu sichern, handelt als Verbraucher3.

Nicht geschützt sind dagegen gewerblich tätige Investoren. Die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit ist überschritten, wenn der Umfang der Geschäfte einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert3. Juristische Personen wie GmbHs oder Vereine sind generell vom Anwendungsbereich ausgeschlossen32. Mehrere Verbraucher auf Käuferseite stehen dem Schutzzweck nicht entgegen – eine GbR aus Verbrauchern kann ebenfalls geschützt sein3.

Die Rolle von Verkäufer und Makler

Interessanterweise ist die Eigenschaft des Verkäufers für Paragraf 656b BGB völlig unerheblich4. Es spielt keine Rolle, ob der Verkäufer eine natürliche Person, eine Firma oder ein Insolvenzverwalter ist. Der Schutz richtet sich ausschließlich auf die Käuferseite.

Auch die Unternehmereigenschaft des Maklers ist nicht erforderlich5. Der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, nur professionelle Makler zu erfassen. Selbst ein Gelegenheitsmakler fällt unter die Regelung, wenn der Käufer Verbraucher ist. Dies verhindert eine Ungleichbehandlung und trägt dem Umstand Rechnung, dass die Zwangslage des Käufers aus der Marktsituation resultiert und nicht von der Person des Maklers abhängt5.

Beispielsfall 1: Die junge Familie kauft ihr erstes Eigenheim

Das Ehepaar Müller aus Hamburg sucht ihr erstes Eigenheim. Sie finden eine attraktive Reihenhausanlage über einen Immobilienmakler. Im Kaufvertrag steht eine Maklerklausel, wonach die Käufer die gesamte Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises zahlen sollen. Die Müllers sind beide angestellt und kaufen das Haus für eigene Wohnzwecke.

Hier greift der Schutz durch Paragraf 656b BGB vollumfänglich. Die Müllers sind natürliche Personen und handeln ausschließlich zu privaten Wohnzwecken. Sie sind damit eindeutig Verbraucher. Die Klausel, die ihnen die gesamte Maklercourtage auferlegt, ist unwirksam. Stattdessen gilt der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz nach Paragraf 656d BGB. Die Maklerkosten müssen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden7.

Beispielsfall 2: Der Arzt mit mehreren Mietwohnungen

Dr. Schmidt aus München besitzt bereits zwei Mietwohnungen. Nun möchte er eine weitere Wohnung erwerben, um sein Portfolio zu erweitern und für das Alter vorzusorgen. Er handelt nicht gewerblich, sondern verwaltet sein Privatvermögen. Der Maklervertrag sieht vor, dass Dr. Schmidt die volle Maklercourtage zahlt.

Auch Dr. Schmidt fällt unter den Schutzbereich von Paragraf 656b BGB. Zwar kauft er nicht zu eigenen Wohnzwecken, aber er handelt nicht gewerblich. Die Vermietung als private Altersvorsorge ist vom Verbraucherbegriff erfasst3. Die Vereinbarung über die volle Kostentragung ist unwirksam. Dr. Schmidt muss nur die Hälfte der Maklercourtage zahlen, sofern keine abweichende Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen wurde6.

Beispielsfall 3: Die Immobilien-GmbH kauft zur Vermietung

Die Vermögensanlage GmbH ist ein Unternehmen, das professionell Wohnimmobilien erwirbt und vermietet. Die Gesellschaft besitzt bereits 20 Mietwohnungen und beschäftigt mehrere Mitarbeiter. Nun kauft die GmbH ein weiteres Mehrfamilienhaus. Der Makler verlangt die Courtage von der GmbH.

In diesem Fall greift Paragraf 656b BGB nicht. Die GmbH ist eine juristische Person und damit kein Verbraucher2. Zudem handelt sie gewerblich. Die Schutzvorschriften der Paragrafen 656c und 656d BGB finden keine Anwendung. Die GmbH kann die Maklerkosten frei mit dem Makler und dem Verkäufer vereinbaren. Hier gilt die volle Vertragsfreiheit. Der Gesetzgeber sieht bei gewerblichen Investoren keine schutzwürdige Zwangslage3.

Wann Sie rechtliche Beratung benötigen

Die Anwendung von Paragraf 656b BGB wirkt sich unmittelbar auf Ihre Finanzierungskosten aus. Eine falsche Einschätzung der Verbrauchereigenschaft kann teuer werden. Gerade an der Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist die rechtliche Einordnung oft schwierig. Auch bei komplexen Kaufvertragskonstruktionen mit mehreren Käufern oder Vorkaufsrechten lauern Fallstricke3.

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr unterstützt Sie bundesweit bei allen Fragen rund um den Immobilienkauf. Wir prüfen verlässlich, ob Sie als Verbraucher geschützt sind. Wir überprüfen Maklerverträge und Kaufverträge auf ihre Wirksamkeit. Wir verhandeln für Sie eine faire Kostenverteilung. Kontaktieren Sie uns für eine rechtssichere Prüfung Ihres individuellen Falls.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer gilt als Verbraucher nach Paragraf 656b BGB?

Als Verbraucher gelten natürliche Personen, die nicht überwiegend zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken handeln. Auch der Erwerb einer Immobilie zur privaten Vermietung als Altersvorsorge fällt darunter2.

Gelten die Schutzvorschriften auch für gewerbliche Immobilienkäufer?

Nein, gewerblich tätige Investoren und juristische Personen sind vom Schutzbereich ausgenommen. Sie können die Maklerkosten frei vereinbaren. Die Schutzvorschriften greifen nur für Verbraucher3.

Spielt es eine Rolle, wer der Verkäufer ist?

Nein, die Eigenschaft des Verkäufers ist für die Anwendung von Paragraf 656b BGB unerheblich. Es spielt keine Rolle, ob der Verkäufer eine Privatperson, ein Unternehmen oder ein Insolvenzverwalter ist4.

Was passiert, wenn der Käufer kein Verbraucher ist?

Wenn der Käufer kein Verbraucher ist, gelten die Paragrafen 656c und 656d BGB nicht. Die Parteien können die Verteilung der Maklerkosten frei vereinbaren. Es besteht kein gesetzlicher Schutz zugunsten des Käufers6.

Müssen auch mehrere Käufer alle Verbraucher sein?

Nein, die Verbrauchereigenschaft wird für jeden Käufer einzeln geprüft. Wenn eine Käuferseite sowohl Verbraucher als auch Unternehmer umfasst, werden die Verbraucher geschützt, während mit den Unternehmern freie Vereinbarungen getroffen werden können8.

Zitiernachweise:

1

Paragraf 656b BGB

2

Mansel – Jauernig | BGB Paragraf 656b Rn. 1-3

3

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656b Rn. 2

4

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656b Rn. 4

5

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656b Rn. 3

6

Althammer – MüKoBGB | BGB Paragraf 656b Rn. 1

7

Michael Eggert – Vertragsformulare PREMIUM | Form. 2.7.2 Rn. 1-36

8

Meier – BeckOGK | BGB Paragraf 656b Rn. 6, 6.1