Abhängigkeit einer Grunddienstbarkeit von Bedingung der Entgeltzahlung

Juni 29, 2025
Sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes

Abhängigkeit einer Grunddienstbarkeit von Bedingung der Entgeltzahlung

BGH, Urteil vom 19.3.2021 – V ZR 44/19

RA und Notar Krau

Grunddienstbarkeit und Entgeltzahlung: Was Sie wissen müssen

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Grundstück und haben das Recht, einen Teil des Nachbargrundstücks zu nutzen – zum Beispiel für Parkplätze. Dieses Recht nennt man Grunddienstbarkeit. Es ist im Grundbuch eingetragen und bleibt bestehen, auch wenn das Grundstück den Besitzer wechselt.

Manchmal wird im Zusammenhang mit so einem Recht vereinbart, dass man dafür Geld bezahlen muss. Die große Frage ist dann: Ist dieses Bezahlen eine Bedingung dafür, dass man das Recht überhaupt ausüben darf, oder ist es nur eine separate Zahlungsvereinbarung?

Der Fall und das Urteil des BGH

Genau darum ging es in einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat. Eine Hotelbesitzerin (Klägerin) hatte das Recht, 30 Parkplätze auf dem Nachbargrundstück (Beklagte) zu nutzen. In den alten Unterlagen stand, dass für dieses Recht eine „angemessene und ortsübliche Nutzungsgebühr“ zu entrichten sei. Die Hotelbesitzerin wollte die Parkplätze kostenlos nutzen, die Nachbarn bestanden auf der Zahlung.

Die unteren Gerichte gaben den Nachbarn Recht und sagten, die Nutzung sei nur gegen Bezahlung erlaubt. Der BGH sah das anders.

Entscheidende Punkte des BGH

Bedingung für die Ausübung ist möglich: Der BGH hat bestätigt, dass man die Nutzung einer Grunddienstbarkeit tatsächlich davon abhängig machen kann, dass dafür bezahlt wird. Wenn also die Zahlung eine „Bedingung für die Ausübung“ ist, dann darf man das Recht nicht nutzen, wenn man nicht zahlt. Die Grunddienstbarkeit selbst bleibt aber im Grundbuch bestehen.

Eintragung im Grundbuch: Solche Bedingungen, die die Ausübung eines Rechts betreffen (nicht das Recht selbst), müssen nicht direkt im Grundbuch stehen. Es reicht aus, wenn im Grundbuch auf die Originalvereinbarung (die sogenannte „Eintragungsbewilligung“) verwiesen wird, in der die Bedingung festgelegt ist.

Die Auslegung der Vereinbarung ist entscheidend: Hier kommt der wichtigste Punkt im vorliegenden Fall: Wie muss man die alte Vereinbarung von 1979 verstehen? Der BGH hat betont, dass man sich dafür nur den Wortlaut und den Sinn der Grundbucheintragung und der ursprünglichen Vereinbarung ansehen darf, so wie ein unbefangener Beobachter sie verstehen würde. Es kommt nicht darauf an, wie die Parteien das später gehandhabt haben oder was sie sich dabei dachten.

Abhängigkeit einer Grunddienstbarkeit von Bedingung der Entgeltzahlung

Im konkreten Fall hat der BGH die Vereinbarung so ausgelegt, dass die Zahlung der Parkgebühr keine Bedingung für die Ausübung des Parkrechts war. Stattdessen handelte es sich nur um eine separate Zahlungsvereinbarung. Die Formulierung, dass die Gebühr „für die Einräumung des Rechts“ zu zahlen sei, war nicht eindeutig.

Die Positionierung dieser Zahlungsvereinbarung im Vertrag – nach der Beschreibung des Parkrechts und dessen Eintragung ins Grundbuch – sprach dafür, dass es sich um eine eigenständige, nur schuldrechtliche (vertragliche) Pflicht handelte. Auch die Regelung, dass der damalige Verkäufer für die Entrichtung der Gebühr „sorgen und einstehen“ sollte, deutete darauf hin, dass es keine dingliche Bedingung war, da sonst die Ausübung des Rechts ja schon gesichert gewesen wäre.

Was bedeutet das für die Hotelbesitzerin? Da die Zahlungsverpflichtung nur eine separate Vereinbarung war und die jetzige Hotelbesitzerin diese Verpflichtung beim Kauf des Grundstücks nicht übernommen hatte, muss sie für die Nutzung der Parkplätze nichts bezahlen.

Fazit

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig es ist, bei der Formulierung von Grunddienstbarkeiten und damit verbundenen Zahlungen sehr präzise zu sein. Ob eine Zahlung eine Bedingung für die Ausübung des Rechts ist oder nur eine zusätzliche Vereinbarung, kann große rechtliche und finanzielle Folgen haben. Es kommt darauf an, wie klar und deutlich dies in den notariellen Urkunden zum Ausdruck kommt.

Haben Sie weitere Fragen zu Grunddienstbarkeiten oder anderen Immobilienrechten?

RA und Notar Krau
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