Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt der Schriftformerfordernis!
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2025 (Aktenzeichen: XII ZR 88/23):
RA und Notar Krau
Stellen Sie sich vor, Sie haben einen langfristigen Mietvertrag, vielleicht für Ihre Wohnung oder Ihr Geschäft. Solche Verträge müssen in Deutschland oft schriftlich festgehalten werden, damit sie auch für spätere Eigentümer des Hauses gültig bleiben. Das schützt den Käufer eines Hauses davor, Mietern gegenüber an Vereinbarungen gebunden zu sein, von denen er nichts wusste.
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) klärt zwei wichtige Punkte im Zusammenhang mit solchen schriftlichen Mietverträgen, insbesondere wenn sich etwas am Vertrag ändert und das Haus verkauft wird.
Der Fall: Was ist passiert?
Der genaue Hintergrund des Falles ist im Urteil nicht detailliert beschrieben, aber es geht um eine Mietvertragspartei (vermutlich der Mieter), die sich gegen eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz gewehrt hat. Dieses Gericht hatte die Berufung der Partei abgewiesen, und die Partei wollte erreichen, dass der BGH den Fall noch einmal überprüft. Der BGH hat diese Überprüfung (Revision) jedoch nicht zugelassen.
Punkt 1: Nebenkostenerhöhung = wesentliche Vertragsänderung, die schriftlich sein muss
Was ist das Problem?
Ein wichtiger Punkt, den der BGH hier bestätigt, ist, dass Änderungen bei den Nebenkostenvorauszahlungen – also dem Betrag, den Sie monatlich für Heizung, Wasser, Müll usw. zusätzlich zur Kaltmiete zahlen – eine wesentliche Änderung des Mietvertrags darstellen.
Warum ist das wichtig?
Wenn ein Mietvertrag für längere Zeit (länger als ein Jahr) geschlossen wird, schreibt das deutsche Recht (§ 550 Satz 1 BGB) vor, dass er schriftlich festgehalten werden muss. Dies soll sicherstellen, dass ein Käufer des Grundstücks, der später in den Mietvertrag eintritt, genau weiß, welche Rechte und Pflichten er hat.
Der BGH sagt nun klar: Auch wenn sich nur die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen ändert, ist das so wichtig, dass diese Änderung ebenfalls schriftlich festgehalten werden muss. Wenn das nicht passiert, ist der gesamte langfristige Mietvertrag nicht mehr gültig in seiner ursprünglichen Form, sondern gilt dann als Vertrag auf unbestimmte Zeit. Das bedeutet, er kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden, auch wenn er ursprünglich für viele Jahre abgeschlossen war.
Das Gericht betont, dass es dabei nicht darauf ankommt, wie hoch die Änderung ist. Selbst eine kleine Änderung kann dazu führen, dass der Vertrag seine „Form“ verliert, wenn sie nicht schriftlich festgehalten wird und dauerhaft gelten soll.
Was ist das Problem?
Stellen Sie sich vor, der ursprüngliche Vermieter und der Mieter haben eine mündliche Absprache getroffen, die eigentlich schriftlich hätte sein müssen. Wenn der Vermieter sich später auf diesen Formfehler berufen und den Mietvertrag kündigen wollte, obwohl er selbst an der mündlichen Absprache beteiligt war, könnte das als „rechtsmissbräuchlich“ angesehen werden. Das bedeutet, es wäre unfair und würde gegen das Prinzip von Treu und Glauben verstoßen.
Warum ist das wichtig?
Wenn das Mietobjekt verkauft wird, tritt der neue Eigentümer (der Erwerber) automatisch in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein (§ 566 BGB). Der BGH hat nun entschieden, dass dieser neue Eigentümer sich grundsätzlich auf den Formmangel berufen kann, selbst wenn der ursprüngliche Vermieter das wegen „Rechtsmissbrauchs“ nicht durfte.
Der Grund dafür ist der Schutzzweck des § 550 BGB: Die Schriftform soll gerade den neuen Eigentümer schützen. Er soll sich auf die schriftlichen Unterlagen verlassen können, um zu wissen, worauf er sich einlässt. Da der neue Eigentümer nicht an der mündlichen Absprache zwischen dem alten Vermieter und dem Mieter beteiligt war, kann ihm auch nicht vorgeworfen werden, dass er sich nun auf den Formfehler beruft.
Es gibt zwar seltene Ausnahmen, in denen auch ein Erwerber sich rechtsmissbräuchlich verhalten könnte, aber in diesem Fall sah der BGH keine Anhaltspunkte dafür.
Fazit
Dieses Urteil des BGH bekräftigt zwei wichtige Grundsätze für langfristige Mietverträge, insbesondere im Gewerbemietrecht, aber auch im Wohnraummietrecht:
- Jede wesentliche Änderung, wie zum Beispiel eine dauerhafte Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen, muss schriftlich erfolgen, um die Gültigkeit des langfristigen Mietvertrages zu erhalten. Andernfalls kann der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und ist dann leichter kündbar.
- Ein neuer Eigentümer des Mietobjekts kann sich auf solche Formfehler berufen und den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, selbst wenn der ursprüngliche Vermieter dies aufgrund von Treu und Glauben nicht gekonnt hätte. Der Schutz des Erwerbers steht hier im Vordergrund.
Für Mieter und Vermieter bedeutet dies: Achten Sie bei langfristigen Mietverträgen und deren Änderungen unbedingt auf die schriftliche Form, um spätere Überraschungen und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden!
