Änderung des Grundstückskaufvertrags nach Auflassung
Gerne fasse ich die Kernaussagen des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. September 2018 (V ZR 213/17) zur Frage der Formbedürftigkeit von Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach
erfolgter Auflassung in den von Ihnen genannten Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB §§ 311b I 1, 873 II, 925 I) zusammen.
Der Fall betraf einen Käufer (Beklagter), der von einer Bauträgerin (Klägerin) drei sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen erwarb.
Der notariell beurkundete Kaufvertrag enthielt die Auflassung und den Antrag des Käufers auf Eintragung des Eigentumswechsels.
Der Notar sollte die Auflassungserklärung jedoch erst herausgeben, nachdem die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde.
Nach Vertragsschluss forderte der Käufer eine Kaufpreisminderung wegen angeblich unnötiger Dekontaminationsarbeiten,
welche der Geschäftsführer der Klägerin schriftlich zur Kenntnis nahm und anerkannte.
Der Käufer zahlte einen reduzierten Kaufpreis.
Die Klägerin klagte auf Zahlung des Restkaufpreises, während der Beklagte widerklagend die Rückzahlung einer vermeintlichen Überzahlung und die Feststellung des geänderten Kaufpreises begehrte.
Das Landgericht gab der Widerklage statt, das Oberlandesgericht wies diese ab und verurteilte den Beklagten zur Zahlung eines Teilbetrags des Restkaufpreises.
Die Revision des Beklagten vor dem BGH hatte Erfolg.
Änderung des Grundstückskaufvertrags nach Auflassung
Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach erfolgter und bindend gewordener Auflassung formlos möglich sind (§ 873 II BGB).
Diese Rechtsprechung des BGH besteht bereits seit längerem und wurde nun erneut bestätigt.
Die Begründung des BGH lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Zunächst stellte der BGH klar, dass gemäß § 311b I 1 BGB grundsätzlich alle Vereinbarungen, die zu einem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören, notariell beurkundet werden müssen.
Dies gilt auch für nachträgliche Änderungen eines bereits beurkundeten Grundstückskaufvertrags.
Ausnahme bei bindender Auflassung:
Eine Ausnahme von diesem Formzwang besteht jedoch, wenn die Auflassung (§ 925 I BGB) bereits erklärt wurde und gemäß § 873 II BGB bindend geworden ist.
In diesem Zeitpunkt haben die Vertragsparteien ihre auf die Eigentumsübertragung gerichteten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht.
Zweck des § 311b I 1 BGB:
Der Zweck der notariellen Beurkundungspflicht liegt in der Beweissicherung, dem Schutz vor übereilten Verträgen (Warnfunktion)
und der Gewährleistung einer sachkundigen Beratung durch den Notar (Gewährsfunktion).
Sobald die Auflassung bindend ist, ist dieser Schutzzweck nach Ansicht des BGH erreicht, da die Parteien ihre Willenserklärungen
zur Übertragung des Eigentums in einer formell gesicherten Weise abgegeben haben und über die rechtliche Tragweite belehrt wurden.
Änderung des Grundstückskaufvertrags nach Auflassung
Keine Rolle der Eintragung im Grundbuch: Für die Formfreiheit nachträglicher Änderungen ist es unerheblich, ob die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits erfolgt ist.
Die Eintragung ist ein behördlicher Akt, auf den die Vertragsparteien keinen unmittelbaren Einfluss haben.
Entscheidend ist der Zeitpunkt, in dem die Willenserklärungen zur Auflassung bindend geworden sind.
Keine Rolle von Vorlagesperren:
Auch die im Kaufvertrag vereinbarte Anweisung an den Notar (Vorlagesperre oder Ausfertigungssperre), die die Weiterleitung der Auflassungserklärung an das Grundbuchamt oder die Aushändigung an den
Käufer bis zur Kaufpreiszahlung hinauszögert, ändert nichts an der Formfreiheit nachträglicher Änderungen nach bindender Auflassung.
Solche Sperren sind lediglich Vollzugsmaßnahmen zur Sicherung des Kaufpreisanspruchs des Verkäufers und stellen die Bindungswirkung der Auflassung nicht in Frage.
Rechtssicherheit und Praktikabilität:
Der BGH betonte auch die Bedeutung der Rechtssicherheit und Praktikabilität.
Würden nachträgliche Änderungen nach bindender Auflassung der Form des § 311b I 1 BGB unterliegen, könnte dies zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen,
insbesondere hinsichtlich der Wirksamkeit des gesamten Kaufvertrags bei formnichtigen Änderungen.
Eine Heilung gemäß § 311b I 2 BGB würde in solchen Fällen nicht eintreten, da sich die Heilungswirkung nur auf die bei der Auflassung bestehenden Vereinbarungen erstreckt.
Im konkreten Fall bedeutete dies, dass die von dem Geschäftsführer der Klägerin unterzeichnete schriftliche Vereinbarung über die Kaufpreisminderung formfrei wirksam war,
da die Auflassung bereits im notariellen Kaufvertrag erklärt und damit bindend geworden war.
Der Beklagte hatte somit einen Anspruch auf die vereinbarte Kaufpreisminderung.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der BGH seine langjährige Rechtsprechung bekräftigt hat, wonach Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach bindend gewordener Auflassung formlos möglich sind.
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Bindung der Auflassungserklärungen gemäß § 873 II BGB, nicht der Vollzug im Grundbuch oder vereinbarte Vollzugssperren.
Diese Klarstellung dient der Rechtssicherheit und berücksichtigt die veränderte Praxis, in der die Auflassung regelmäßig bereits im Kaufvertrag erklärt wird.
