Änderungen bei Grundstückskaufverträgen

Änderungen bei Grundstückskaufverträgen

Hier finden Sie eine präzise Zusammenfassung der rechtlichen Regelungen zu Änderungen bei Grundstückskaufverträgen.

Die Grundregel: Wann ist eine Beurkundung nötig?

Wenn Sie einen Vertrag über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks schließen, muss dieser von einem Notar beurkundet werden. Das wissen die meisten Menschen. Doch was passiert, wenn Sie diesen Vertrag später ändern möchten? Im Grundsatz gilt: Auch jede Änderung an diesem Vertrag muss erneut von einem Notar beurkundet werden. Es gibt jedoch bestimmte Situationen und juristische Ansichten, in denen eine solche Änderung auch ohne Notar möglich sein könnte. In der Fachwelt werden dazu vor allem drei Fallgruppen diskutiert.

Erste Fallgruppe: Änderungen nach der Auflassung

Ein wichtiger Begriff im Immobilienrecht ist die sogenannte Auflassung. Das ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll.

Die Sicht des Bundesgerichtshofs (BGH)

Der Bundesgerichtshof vertritt hier eine klare Linie. Er unterscheidet strikt danach, wann die Änderung stattfindet:

• Vor der Auflassung: Änderungen müssen zwingend zum Notar.
• Nach der Auflassung: Änderungen können laut BGH formfrei – also ohne Notar – vorgenommen werden.

Dies gilt selbst dann, wenn die Auflassung bereits direkt im ersten Notartermin erklärt wurde. In der modernen Praxis ist das fast immer der Fall. Der Notar stellt dann lediglich sicher, dass diese Erklärung erst verwendet wird, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Der BGH begründet dies damit, dass die wichtigen Schutzfunktionen des Notars (Warnung vor Risiken, Beweis des Inhalts) bereits durch den ersten Termin erfüllt wurden.

Kritik an dieser Rechtsprechung

Nicht alle Experten teilen die Meinung des BGH. Kritiker weisen darauf hin, dass die Schutzbedürftigkeit der Beteiligten nicht einfach endet, nur weil die Auflassung erklärt wurde. Wenn Sie zum Beispiel nachträglich den Kaufpreis massiv verändern, hat das große Auswirkungen auf Ihr Vermögen. Mündliche Absprachen könnten hier zu großer Unsicherheit führen. Daher wird oft empfohlen, trotz der Erlaubnis des BGH auch nach der Auflassung zum Notar zu gehen, um Rechtssicherheit zu haben.

Zweite Fallgruppe: Hilfe bei Abwicklungsschwierigkeiten

Manchmal treten bei der Durchführung des Vertrages Probleme auf, mit denen niemand gerechnet hat. Wenn die Parteien dann eine Vereinbarung treffen, um diese Schwierigkeiten zu beseitigen, könnte dies ohne Notar möglich sein.

Änderungen bei Grundstückskaufverträgen

Dafür müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

1. Es handelt sich um unvorhergesehene Probleme.
2. Die Pflichten von Käufer und Verkäufer werden dadurch nicht wesentlich verändert.

Da es jedoch sehr schwer zu entscheiden ist, was eine „wesentliche“ Änderung ist und was nicht, raten Experten auch hier zur Vorsicht. Im Zweifel ist der Weg zum Notar sicherer, um den Vertrag nicht zu gefährden.

Dritte Fallgruppe: Keine Verschärfung der Pflichten

Einige Juristen meinen, dass Änderungen ohne Notar möglich sind, wenn die Pflichten zum Kauf oder Verkauf dadurch nicht verschärft werden. Das bedeutet, dass keine der beiden Seiten durch die Änderung schlechter gestellt werden darf als vorher. Diese Ansicht ist jedoch rechtlich sehr umstritten und wird vom Schutzzweck des Gesetzes oft nicht gedeckt.

Welche Änderungen sind besonders kritisch?

Es gibt eine Reihe von Beispielen, bei denen Sie fast immer eine neue Beurkundung benötigen (besonders wenn die Auflassung noch nicht erfolgt ist):

• Wenn der Kaufpreis erhöht oder gesenkt wird.
• Wenn vereinbart wird, dass der Restbetrag in Raten gezahlt oder gestundet wird.
• Wenn statt Geld plötzlich andere Leistungen (z. B. die Übernahme von Schulden) erbracht werden sollen.
• Wenn sich der Inhalt des Eigentums ändert (z. B. bei einer Eigentumswohnung).
• Wenn die Bedingungen für einen Rücktritt vom Vertrag strenger werden.
• Wenn Fristen für ein Wiederkaufsrecht verlängert werden.

Formfehler und ihre Folgen

Was passiert, wenn Sie eine Änderung ohne Notar vereinbaren, obwohl eine Beurkundung nötig gewesen wäre? In diesem Fall ist die Änderungsvereinbarung unwirksam. Interessant ist jedoch: Der ursprüngliche Kaufvertrag bleibt in der Regel trotzdem gültig. Ein Fehler in der Änderung macht also nicht automatisch das ganze Geschäft kaputt. Sobald der Käufer jedoch als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, werden viele dieser Formfehler automatisch geheilt.

Was Sie steuerlich beachten müssen

Jede Änderung an einem Grundstückskaufvertrag hat auch Folgen für das Finanzamt.

1. Anzeigepflicht: Sie müssen das Finanzamt über nachträgliche Änderungen informieren.
2. Grunderwerbsteuer: Wenn Sie den Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren einvernehmlich senken (oder wegen eines Mangels mindern), können Sie einen Antrag stellen. Dann wird die Grunderwerbsteuer herabgesetzt und Sie erhalten möglicherweise Geld zurück.

Empfehlung für die Praxis

Auch wenn das höchste deutsche Gericht in manchen Fällen Änderungen ohne Notar erlaubt, bleibt dies ein riskantes Feld. Um Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass Ihr Wille rechtlich korrekt umgesetzt wird, sollten Sie wichtige Änderungen immer beurkunden lassen. Ein Notar kann zudem sicherstellen, dass alle Definitionen aus dem Hauptvertrag auch in der Änderung korrekt verwendet werden.

Der Leser soll mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.