Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in der WEG

Dezember 11, 2024

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften.

Dabei bilden die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung das Fundament, welches die Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt.

Im Laufe der Zeit können jedoch Veränderungen eintreten, die eine Anpassung dieser grundlegenden Dokumente erforderlich machen.

1. Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen können das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum oder beides betreffen.

Sondereigentum: Eigentümer können ihr Sondereigentum grundsätzlich frei verändern, solange sie keine tragenden Wände oder Fassadenteile betreffen und keine unzumutbaren Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben.
Gemeinschaftseigentum:
- Instandhaltung/Instandsetzung: Dies fällt in die ordnungsgemäße Verwaltung und kann durch Mehrheitsbeschluss oder vom Verwalter veranlasst werden.
- Sonstige bauliche Veränderungen: Hier ist grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, außer die Rechte einzelner Eigentümer sind nur absolut geringfügig betroffen. Ausnahmen gelten für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können.

Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in der WEG

Grundbucheintragung: In vielen Fällen, insbesondere bei Änderungen der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Hierfür ist die Zustimmung aller betroffenen Gläubiger notwendig.

2. Änderungen der Teilungserklärung

Änderungen der Teilungserklärung betreffen häufig auch bauliche Veränderungen. Beispiele hierfür sind:

Änderung der Anzahl der Sondereigentumseinheiten
Änderung der Miteigentumsanteile
Umwidmung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum oder umgekehrt
Änderung von Wohnungseigentum in Teileigentum oder umgekehrt

Die Erforderlichkeit der Zustimmung der Eigentümer und Gläubiger richtet sich nach der Art der Änderung.

Sollen beispielsweise nur einzelne Räume zwischen zwei Sondereigentumseinheiten getauscht werden, ist nur die Zustimmung der beiden betroffenen Eigentümer und deren Gläubiger erforderlich.

Bei gravierenderen Änderungen, wie der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung aller Eigentümer und Gläubiger notwendig.

Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in der WEG

3. Änderungen der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der Eigentümer im Detail.

Änderungen erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch. Beispiele für mögliche Änderungen sind:

Änderung des Verteilungsschlüssels für die Lasten
Änderung des Stimmverhältnisses
Begründung neuer Sondernutzungsrechte
Einführung einer Veräußerungsbeschränkung

Um die Zustimmung aller Eigentümer zu erleichtern, kann die Gemeinschaftsordnung Mehrheitserfordernisse für bestimmte Änderungen vorsehen.

4. Beschlüsse

Neben der Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer auch Beschlüsse fassen.

Beschlüsse betreffen Einzelmaßnahmen der Verwaltung und werden in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst.

Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in der WEG

Früher war es gängige Praxis, auch Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschlüsse herbeizuführen (sog. „Zitterbeschlüsse“).

Dies ist jedoch seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2000 nicht mehr zulässig. Beschlüsse dürfen nur in den Bereichen gefasst werden,

die durch das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zugewiesen sind.

Fazit

Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sind komplexe Vorgänge, die die Zustimmung der Eigentümer und in vielen Fällen auch der Gläubiger erfordern.

Die genauen Anforderungen hängen von der Art der Änderung ab.

Es ist daher ratsam, sich vorab von einem Experten beraten zu lassen.