AG Köln 203 C 144/22 – keine Vermieterstellung durch Teil-Erbauseinandersetzung
Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 9. Januar 2023 (Az. 203 C 144/22) befasst sich mit einem Fall, in dem der Kläger die Herausgabe einer Wohnung forderte, die von den Beklagten gemietet war.
Die Wohnung gehörte ursprünglich der Mutter des Klägers, die sie ihrem Ehemann, dem Vater des Klägers, mit einem Nießbrauchrecht vermacht hatte.
Nach dem Tod der Mutter ging das Eigentum auf den Kläger und seine beiden Schwestern als Erbengemeinschaft über.
Nach dem Tod des Nießbrauchers schlossen der Kläger und seine Schwestern eine Teil-Erbauseinandersetzung, in deren Folge der Kläger Alleineigentümer der Wohnung wurde.
Der Mietvertrag mit den Beklagten besteht jedoch weiterhin.
Der Kläger argumentierte, dass er durch die Teil-Erbauseinandersetzung alleiniger Vermieter geworden sei und den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt habe,
da er die Wohnung für seine Tochter benötige, die eine Ausbildung in Köln begonnen habe.
AG Köln 203 C 144/22 – keine Vermieterstellung durch Teil-Erbauseinandersetzung
Die Beklagten widersprachen der Kündigung und argumentierten, dass der Kläger nicht alleiniger Vermieter sei und der Eigenbedarf vorgeschoben sei.
Das Gericht entschied sich für die Beklagten und wies die Klage ab.
Es stellte sich heraus, dass der Kläger kein alleiniger Vermieter geworden war.
Der Mietvertrag, der ursprünglich mit dem Nießbraucher geschlossen wurde, sei nach dessen Tod auf die Erbengemeinschaft übergegangen, bestehend aus dem Kläger und seinen Schwestern.
Eine Erbauseinandersetzung ändert nichts an den bestehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen gegenüber den Mietern.
Nach Auffassung des Gerichts erforderte eine Änderung der Vertragsparteien im Mietverhältnis die Zustimmung aller Erben und der Mieter, was hier nicht erfolgte.
Auch die einseitige Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger sei unwirksam, da sie im Namen aller Vermieter ausdrücklich hätte ausgesprochen werden müssen.
Das Gericht führte weiter aus, dass § 566 BGB („Kauf bricht keine Miete“) in diesem Fall nicht anwendbar sei, da keine Veräußerung an einen Dritten stattgefunden habe.
AG Köln 203 C 144/22 – keine Vermieterstellung durch Teil-Erbauseinandersetzung
Eine solche Veräußerung setzt eine Übertragung an einen rechtlich unabhängigen Dritten voraus, was bei einer Erbauseinandersetzung nicht der Fall sei.
Insgesamt konnte der Kläger weder durch die Erbauseinandersetzung noch durch eine Vertragsänderung die alleinige Vermieterstellung erlangen, und seine Kündigung war daher unwirksam.
Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt.
