AGB-Kontrolle bei Bauträgerkaufverträgen
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig (OLG Schleswig, Urt. v. 21. 2. 2020 – 1 U 19/19) befasst sich mit der Wirksamkeit von Klauseln in Bauträgerkaufverträgen,
insbesondere der Regelung zur Hinterlegung der letzten Kaufpreisrate auf einem Notaranderkonto vor Besitzübergang.
Sachverhalt
Ein Käufer (Beklagter) erwarb von einem Bauträger (Klägerin) mehrere Eigentumswohnungen.
Die Bauträgerverträge enthielten eine Klausel, wonach die letzte Kaufpreisrate vor Besitzübergang auf ein Notaranderkonto zu hinterlegen war.
Die Auszahlung an den Bauträger sollte erst nach Vorlage eines vom Käufer unterschriebenen, mängelfreien Abnahmeprotokolls erfolgen.
Bei Mängeln sollte ein doppelter Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden.
Nach Abnahme der Wohnungen und Teilfreigabe der hinterlegten Beträge durch den Käufer kam es zu Streitigkeiten über die Freigabe
der restlichen Beträge sowie über die Zahlung von Mehrkosten für Sonderwünsche des Käufers.
AGB-Kontrolle bei Bauträgerkaufverträgen
Entscheidung des OLG Schleswig
Das OLG Schleswig entschied, dass die Regelung zur Hinterlegung der Schlussrate auf dem Notaranderkonto unwirksam ist.
Begründung
AGB-Kontrolle:
Das Gericht stellte fest, dass es sich bei den Vertragsbedingungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) des Bauträgers handelt.
Auch wenn ein Notar den Vertrag entworfen hat, ist dies ohne Bedeutung für die AGB-Qualifizierung nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Unwirksamkeit der Hinterlegungsklausel:
Die Hinterlegungsklausel verstößt gegen § 309 Nr. 2 lit. a BGB und § 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB, da sie das Zurückbehaltungsrecht des Käufers aus § 320 BGB unangemessen beschränkt.
Der Käufer wird gezwungen, die letzte Rate zu zahlen, obwohl er noch kein mangelfreies Werk erhalten hat.
Der Bauträger erhält ein gesichertes Anrecht auf die Auszahlung, was den Druck zur zügigen Mängelbeseitigung mindert.
Die Zinsen auf dem Anderkonto stehen dem Bauträger zu, was einen zusätzlichen Anreiz zur Verzögerung der Mängelbeseitigung darstellt.
Die Klausel weicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen ab, insbesondere des Werkvertragsrechts und der MaBV.
Kein Anspruch auf Mehrkosten:
Das OLG wies den Anspruch des Bauträgers auf Zahlung von Mehrkosten für Sonderwünsche des Käufers ab, da der Bauträger die angefallenen Mehrkosten nicht hinreichend dargelegt hatte.
AGB-Kontrolle bei Bauträgerkaufverträgen
Insbesondere wurden Minderkosten für entfallene Standardleistungen nicht berücksichtigt.
Ansprüche des Käufers:
Der Käufer hat einen Anspruch auf Rückzahlung der ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlungen aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Schleswig stärkt die Rechte von Käufern bei Bauträgerverträgen.
Sie stellt klar, dass Klauseln, die das Zurückbehaltungsrecht des Käufers unangemessen beschränken, unwirksam sind.
Dies gilt insbesondere für Regelungen zur Hinterlegung der letzten Kaufpreisrate vor Besitzübergang.
