Aktuelle Entwicklungen bei der Grundsteuer

Aktuelle Entwicklungen bei der Grundsteuer

Da die Grundsteuerreform ein komplexes und aktuelles Thema ist, hier eine Erklärung der wichtigsten Entwicklungen für Laien in leicht verständlicher Form.

Die Grundsteuerreform: Was sich ab 2025 ändert

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die jeder Eigentümer von Grundstücken und Immobilien jährlich an seine Gemeinde zahlen muss. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen.

Warum die Reform nötig wurde

Das Problem:

Die Berechnung der alten Grundsteuer basierte auf jahrzehntealten Werten (im Westen von 1964, im Osten von 1935). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstieß. Vereinfacht gesagt: Gleichwertige Grundstücke wurden oft ungleich besteuert.

Die Lösung:

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland nach neuen Regeln berechnet und erhoben.

Die neue Berechnung der Grundsteuer

Die Formel bleibt im Prinzip gleich, aber die Basiswerte sind neu:

Grundsteuer=Grundsteuerwert×Grundsteuermessbetrag×Hebesatz

Faktor – Wer legt ihn fest? – Was ist neu?

Grundsteuerwert Finanzamt (durch Ihre Erklärung)

Er wird nach neuen Kriterien (z.B. Bodenrichtwert, Miete, Fläche) oder länderspezifischen Modellen (Fläche) festgelegt.

Grundsteuermessbetrag Bund/Land

Die Messzahlen wurden stark gesenkt (z.B. für Wohngrundstücke im Bundesmodell auf 0,31 ‰), um die alten, hohen Messzahlen auszugleichen.

Hebesatz Ihre Kommune/Gemeinde

Die Kommunen legen ihren Hebesatz neu fest, um das Gesamtaufkommen an Grundsteuer Einnahmen „aufkommensneutral“ zu halten – das ist aber das größte Problem (siehe unten).

Aktuelle Entwicklungen und Unsicherheiten (Stand 2025)

Die Umsetzung der Reform zeigt, dass die beabsichtigte Aufkommensneutralität – also, dass die Gemeinden insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen sollen als zuvor – in vielen Einzelfällen nicht erreicht wird. Das führt zu großen Unterschieden bei den Eigentümern:

A. Steigende Belastung in vielen Fällen

Betroffenheit: Laut Studien (z.B. von Haus & Grund) ist die Steuerbelastung für viele Eigentümer gestiegen oder gleich geblieben.

Aktuelle Entwicklungen bei der Grundsteuer

Beispiele für Anstiege:

Ein- und Zweifamilienhäuser: Durchschnittlich wird ein deutlicher Anstieg der Steuerlast berichtet (z.B. im Schnitt um 119%).

Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind ebenfalls häufig von höheren Abgaben betroffen.

Ursache:

Die neuen Berechnungsmodelle (vor allem das wertabhängige Bundesmodell) führen dazu, dass Grundstücke in gefragten Innenstadtlagen und gut entwickelten Gebieten deutlich höher bewertet werden.

B. Erhöhte Hebesätze durch Kommunen

Obwohl die Finanzämter die neuen Grundsteuerwerte und Messbeträge festlegen, entscheidet die Kommune letztlich über die Höhe der Grundsteuer durch ihren Hebesatz.

Problem:

Viele Kommunen haben in den letzten Jahren ihre Hebesätze bereits erhöht oder planen dies für 2025, was die Grundsteuer für viele Eigentümer zusätzlich verteuert – entgegen dem eigentlichen Ziel der Reform, die Steuerlast nur umzuverteilen.

C. Grundsteuer C für Bauland

Mit der Reform wurde die Grundsteuer C wiedereingeführt.

Ziel:

Sie ermöglicht es Gemeinden, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Dies soll Spekulationen mit Bauland unattraktiver machen und Anreize schaffen, schneller Wohnraum zu schaffen.

D. Die Einspruchs- und Rechtslage

Ihr Bescheid:

Als Eigentümer haben Sie Bescheide vom Finanzamt über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag erhalten. Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Betrag kommt von Ihrer Gemeinde.

Einspruch:

Viele Eigentümer haben Einspruch gegen die Feststellungsbescheide des Finanzamts eingelegt. Achtung: Die meisten Steuerpflichtigen müssen die neue Grundsteuer ab 2025 trotzdem zahlen, selbst wenn sie Einspruch eingelegt haben. Nur wenn ein Gericht ausdrücklich die Aussetzung der Vollziehung anordnet, muss nicht gezahlt werden.

Gerichtsverfahren:

Es wird erwartet, dass es in den nächsten Jahren zahlreiche Klagen gegen die neuen Bescheide und die Reform insgesamt geben wird, da die Gerechtigkeit der neuen Werte stark umstritten ist. Erste Gerichtsentscheidungen, die möglicherweise Klarheit bringen, werden für 2026 erwartet.

Was sollten Sie jetzt tun?

Prüfen Sie den Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde:

Dieser Bescheid, den Sie von Ihrer Kommune erhalten, enthält den tatsächlich zu zahlenden Betrag. Überprüfen Sie, ob der Hebesatz fair erscheint.

Prüfen Sie Ihre alten Bescheide:

Falls Sie gegen den Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid des Finanzamts Einspruch eingelegt haben, verfolgen Sie den Status Ihres Einspruchs.

Möchten Sie wissen, welches Berechnungsmodell (Bundesmodell oder Landesmodell) in Ihrem Bundesland gilt, oder haben Sie Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid?