Aktuelle Entwicklungen beim Wohnungseigentumsgesetz

Aktuelle Entwicklungen beim Wohnungseigentumsgesetz

Die Gesetzesreform zum Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, beschäftigt die Gerichte weiterhin.

Dieser Text beleuchtet wichtige praktische Neuerungen, insbesondere im Notariat, und blickt auf das Jahresende 2025, an dem wichtige Übergangsfristen enden.

I. Die Zustimmung zum Wohnungsverkauf (§ 12 WEG)

Obwohl die Möglichkeit, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) zum Verkauf einer Wohnung in der Teilungserklärung vorzusehen, erhalten blieb, hat die Neuordnung des Rechts die Anwendung in der Praxis verändert.

Der Wandel:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Zentrum

Seit dem WEMoG steht die rechtsfähige GdWE im Mittelpunkt. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter handelt als ihr Organ, nicht mehr als Stellvertreter der einzelnen Eigentümer.

Auswirkungen auf die Verwalterzustimmung

Eine vereinbarte „Zustimmung des Verwalters“ wird heute rechtlich als Zustimmung der GdWE ausgelegt. Ist ein Verwalter bestellt, vertritt er die GdWE.Ist kein Verwalter bestellt, vertreten die Wohnungseigentümer die GdWE gemeinschaftlich.

Der Bundesgerichtshof (BGH) geht damit davon aus, dass in solchen Fällen grundsätzlich die GdWE zuständig ist. Nur wenn die Zustimmung explizit zugunsten der anderen Wohnungseigentümer und unter ausdrücklichem Ausschluss der GdWE angeordnet wird, ist eine individuelle Zustimmung nötig.

Praxishinweis:

Für Notare bedeutet dies bei der Gestaltung neuer Teilungserklärungen, dass sie sich zwischen der Zuständigkeit der GdWE oder der (ausdrücklich klargestellten) Zuständigkeit der anderen Wohnungseigentümer entscheiden müssen.

Da die Veräußerungszustimmung oft nur zu ärgerlichen Verzögerungen führt und ihren eigentlichen Zweck selten erreicht, sehen neue Aufteilungen sie oft gar nicht mehr vor.

II. Erleichterter Immobilienerwerb durch die GdWE

Eine weitere wesentliche Erleichterung ist der vereinfachte Erwerb von Grundstücken durch die GdWE. Die GdWE kann nun selbst als Eigentümerin eines Grundstücks (z. B. für Parkflächen) ins Grundbuch eingetragen werden, anstatt dass alle einzelnen Wohnungseigentümer erwerben und das WEG auf das neue Grundstück erstreckt werden muss. Das neue Grundstück wird dann Gemeinschaftsvermögen der GdWE.

Der Verwalter benötigt zwar einen Beschluss der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags, dieser Beschluss muss dem Grundbuchamt für die eigentliche Eigentumsumschreibung (Auflassung) aber nicht nachgewiesen werden. Es genügt, die Verwalterstellung nachzuweisen.

Dies erleichtert den Grundbuchvollzug erheblich, da das Grundbuchamt lediglich das dingliche (sachenrechtliche) Geschäft prüft.

III. Fristablauf am 31. Dezember 2025 für die Eintragung von Alt-Beschlüssen

Beschlüsse, die vor dem WEMoG (also vor dem 1. Dezember 2020) gefasst wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2025 ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber einem neuen Käufer (Sondernachfolger) wirksam zu bleiben (§ 48 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Welche Beschlüsse sind betroffen?

Nur Beschlüsse, die „aufgrund einer Vereinbarung“ gefasst wurden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Das sind Regelungen, für die das WEG selbst keine Beschlusskompetenz vorsieht, z. B. eine Änderung der Zweckbestimmung einer Einheit (von Wohnen in Gewerbe und umgekehrt). Beschlüsse über Kostenverteilung, Baumaßnahmen oder deren Finanzierung sind nicht eintragungsfähig, weil hierfür das WEG eigene gesetzliche Kompetenzen vorsieht.

Aktuelle Entwicklungen beim Wohnungseigentumsgesetz

Folge bei Fristversäumnis:

Tritt nach dem 1. Januar 2026 ein Sondernachfolger ein, wird der nicht eingetragene Alt-Beschluss ihm gegenüber und damit, da er nur einheitlich wirken kann, insgesamt unwirksam.

Verfahren:

Die Eintragung erfolgt durch Vorlage einer Niederschrift über den Beschluss mit beglaubigten Unterschriften (wie beim Verwalternachweis).

IV. Fristablauf am 31. Dezember 2025 für das Bezugnahmeverbot bei Haftungsklauseln

Die sogenannte Fälligkeitstheorie besagt: Nur wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Zahlung Eigentümer ist, haftet gegenüber der GdWE für diese Schulden. Abweichende Haftungsklauseln, die einen Erwerber für Altschulden des Verkäufers haften lassen, sind zulässig, müssen aber seit dem WEMoG ausdrücklich im Grundbuch eingetragen werden. Eine bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (wie früher üblich) genügt nicht mehr.

Für Haftungsklauseln in Altvereinbarungen, die nur durch Bezugnahme eingetragen wurden, gilt ebenfalls eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025 (§ 48 Abs. 3 Satz 3 WEG).

Erfolgt bis dahin keine ausdrückliche Eintragung, verlieren diese Klauseln gegenüber künftigen Erwerbern ihre Wirkung.

V. Digitalisierung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Digitalisierung betrifft auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie kann, wo der elektronische Rechtsverkehr mit den Grundbuchämtern eröffnet ist (z. B. flächendeckend in Bayern), elektronisch beantragt und erteilt werden. Es besteht jedoch keine Pflicht zur elektronischen Bescheinigung.

Wichtig für die Praxis:

Werden die Pläne, die zur Bescheinigung gehören, in Papierform erteilt und sind größer als DIN A3, muss der Notar sie nicht einscannen; sie können ausnahmsweise weiterhin in Papierform beim Grundbuchamt eingereicht werden.

VI. Gesetzgeberische Änderungen

Am 17. Oktober 2024 traten einige gesetzliche Änderungen in Kraft, die das WEG betreffen:

Privilegierung von Steckersolargeräten:

Diese Kleingeräte (Balkonkraftwerke) wurden in den Katalog privilegierter baulicher Veränderungen aufgenommen. Jeder Eigentümer kann ihre Anbringung nun auch gegen den Willen der übrigen verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).

Virtuelle Eigentümerversammlung:

Neu ist die Möglichkeit, dass eine Dreiviertelmehrheit der in einer Präsenzversammlung anwesenden Eigentümer festlegen kann, dass die Versammlungen in den nächsten drei Jahren rein virtuell stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Allerdings kann bis Ende 2028 jeder Eigentümer einmal pro Jahr eine zusätzliche Präsenzveranstaltung verlangen.

VII. Geplante Verlängerung des Umwandlungsverbots

Das Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB), das Landesregierungen seit Juni 2021 befristet bis zum 31. Dezember 2025 das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Bestandsimmobilien (in bestimmten Gebieten) erlaubte, soll laut Koalitionsvertrag um fünf Jahre verlängert werden.

Das Verbot soll die Verdrängung von Mietern verhindern und gilt nicht für Neubauten oder Gebäude mit einer geringen Wohnungsanzahl (in Bayern ab elf Wohnungen). Notare müssen dem Grundbuchamt das Vorliegen der Genehmigung oder die Genehmigungsfreiheit in grundbuchtauglicher Form nachweisen (z. B. durch ein sogenanntes Negativattest der Baubehörde).