Aktuelle Entwicklungen im Immobilienrecht

Aktuelle Entwicklungen im Immobilienrecht

Dieser Text fasst aktuelle Entwicklungen im Immobilienrecht zusammen, die besonders für Laien verständlich sein sollen. Es geht vor allem um die Vertretung von Kindern und Betreuten bei Immobiliengeschäften sowie um geplante Gesetzesänderungen beim Zugang von Dokumenten und bei speziellen Grunddienstbarkeiten.

Vertretung minderjähriger Kinder bei innerfamiliären Geschäften

Ein wichtiges Thema ist die Vertretung von minderjährigen Kindern bei Rechtsgeschäften innerhalb der Familie, insbesondere wenn das Kind dabei nicht nur Vorteile hat.

Der Fall: Übertragung eines Erbanteils

In einem konkreten Fall eines Oberlandesgerichts (OLG) ging es darum, dass ein Großvater einen Erbanteil an seine drei Enkelkinder, darunter ein Minderjähriger, übertrug. Die Enkel mussten im Gegenzug für mögliche Schulden des Nachlasses haften. Da dies nicht nur vorteilhaft war, stellte sich die Frage: Durfte der Vater allein das minderjährige Kind vertreten, oder war ein Ergänzungspfleger oder eine familiengerichtliche Genehmigung notwendig?

Gerichtliche Genehmigung bei Nachteil

Das OLG sah die Notwendigkeit einer familiengerichtlichen Genehmigung für die bedingte Übertragung des Erbteils an die Mutter als nicht gegeben.

Auch die Haftungsübernahme für die Nachlassschulden machte die Genehmigung nicht zwingend erforderlich. Das Gesetz verlangt eine Genehmigung nur bei der Übernahme einer fremden wirtschaftlichen Schuld. Wenn das Kind die Schuld als Letztschuldner übernimmt (was hier angenommen wurde), ist die Genehmigung nicht nötig.

Vertretung durch die Eltern

Generell gilt, dass Eltern ihre Kinder nicht vertreten dürfen, wenn es um Verträge innerhalb der Familie geht und das Kind dadurch einen rechtlichen Nachteil hat (wie hier die Schuldenübernahme). Das Gesetz (§ 1629 Abs. 2 BGB) scheint dies für beide Elternteile festzulegen.

Das OLG entschied jedoch in Abweichung vom Gesetzestext, dass das Vertretungsverbot nur den Elternteil betrifft, der auf der gegnerischen Seite des Geschäfts steht (hier die Mutter als potenziell Begünstigte), nicht aber den anderen (hier der Vater).

Das Gericht argumentierte, dass das verbleibende Elternteil automatisch die Alleinvertretungsbefugnis erhält. Es berief sich dabei auf frühere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem anderen juristischen Bereich und auf das Grundrecht der Eltern zur Erziehung und Pflege ihrer Kinder.

Kritik an dieser Sichtweise:

Es wird darauf hingewiesen, dass der Gesetzestext eindeutig sei und das Ziel der Norm der Schutz des Kindesvermögens ist. Ein rechtlicher Nachteil in einem innerfamiliären Geschäft sollte besser weiterhin von einer neutralen Person (Ergänzungspfleger) kontrolliert werden, um das Kind nicht zum „Spielball“ der Elterninteressen zu machen. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH diese Auffassung bestätigt.

Aktuelle Entwicklungen im Immobilienrecht

Finanzierungsgrundschuld beim Verkauf durch Betreuer

Wenn ein Betreuer für eine betreute Person ein Grundstück verkauft, ist dafür eine betreuungsgerichtliche Genehmigung nötig.

Der Käufer des Grundstücks benötigt oft eine Finanzierungsgrundschuld für seine Bank.

Die Bestellung dieser Grundschuld ist juristisch gesehen eine zusätzliche, eigenständige Verfügung des Betreuers über das Vermögen der betreuten Person.

Die Grundbuchämter und einige Gerichte (OLG Frankfurt a. M.) vertreten daher die Ansicht, dass auch die Bestellung der Finanzierungsgrundschuld eine separate, zusätzliche betreuungsgerichtliche Genehmigung braucht.

Dies ist zwar seit der Reform des Kostenrechts kein Kostenproblem mehr, kann aber im Verkaufsprozess Verzögerungen verursachen, da der Käufer die Bank oft erst nach Kaufvertragsabschluss festlegt und die separate Genehmigung Zeit braucht.

Eine Lösung kann sein, die Genehmigung für die Grundschuld im Voraus zu beantragen, was aber Betreuungsgerichte oft zögerlich sehen, da sie den endgültigen Vertrag für die Genehmigung sehen wollen. Eine Genehmigung müsste dann sehr genau formuliert sein, um alle Details (Bank, Betrag, Zinsen) abzudecken.

Geplante Gesetzesänderungen

Zugang von Erklärungen im elektronischen Grundbuchverfahren

Im elektronischen Grundbuchverkehr gab es Unsicherheiten, ob eine elektronisch beglaubigte Abschrift eines Dokuments (z. B. einer Löschungsbewilligung einer Bank) genügt oder ob das Original in Papierform zusätzlich eingereicht werden muss, um zu beweisen, dass die Erklärung bewusst abgegeben wurde.

Ein OLG (Frankfurt a. M.) entschied, dass der Beglaubigungsvermerk des Notars, der die Übereinstimmung mit dem ihm vorliegenden Original bestätigt, ausreicht, um die bewusste Abgabe anzunehmen. Wäre das anders, würde der gesamte elektronische Rechtsverkehr zusammenbrechen.

Eine geplante Gesetzesänderung (§ 130 Abs. 2 BGB n. F.) soll künftig Klarheit schaffen: Eine notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Willenserklärung wird wirksam, wenn dem Empfänger eine öffentlich beglaubigte Abschrift (auch elektronisch) zugeht.

Dies soll den Rechtsverkehr erleichtern, bedeutet aber auch, dass derjenige, der die Erklärung abgibt, noch genauer darauf achten muss, wann und wie die Abschrift versendet wird, da der Nachweis, dass die Erklärung noch nicht gewollt war, schwerer zu führen sein wird.

Übertragbarkeit von Dienstbarkeiten für Erneuerbare Energien

Das Gesetz (§ 1092 Abs. 3 BGB) wurde geändert, um die Übertragung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (Rechten auf einem Grundstück), die für Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaik) oder Wasserstoff dienen, zu erleichtern.

Ziel war es, die Übertragbarkeit dieser Rechte (z. B. auf einen neuen Betreiber) zu vereinfachen, was den Rechtsverkehr fördern soll.

Problem:

Das Gesetz löst nicht vollständig das Problem, dass die Dienstbarkeit (das Recht) und die Anlage selbst (die oft als bewegliche Sache gilt) getrennt sind. Eine finanzierende Bank benötigt Zugriff auf beide.

Die Abtretbarkeit gilt nur für Dienstbarkeiten, die nach dem 17.10.2024 bewilligt wurden. Natürliche Personen (Privatpersonen) können solche Rechte zwar erhalten, sie aber selbst nicht abtreten.