LG Braunschweig, Urteil vom 07.07.2005 – 2 O 487/05 (058), 2 O 487/05

LG Braunschweig, Urteil vom 07.07.2005 – 2 O 487/05 (058), 2 O 487/05

Tenor

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten vom 18./20. Oktober 2000 über das Ladenlokal nebst Sozialraum im Erdgeschoss und Lagerräume sowie zwei Toiletten, jeweils im Kellergeschoss, des Hauses P.straße 48/50 in 38440 Wolfsburg, zum 31.03.2005 beendet worden ist.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 158.296,00 €
Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 18./20.10.2000 mietete die Klägerin von Herrn … ein Ladenlokal mit Nebenräumen im Haus … 48/50, Wolfsburg. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurden die Mieträume im Grundriss noch verändert. Die endgültige Grundrissplanung wurde mit Schreiben vom 11.12.2000 (Anlage K2/Bl. 20 d. A.) übermittelt.

Gemäß § 4 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis 10 Jahre bestehen, beginnend ab Übergabe, spätestens am 30.06.2002. Die tatsächliche Übergabe erfolgte am 15.03.2001.

Auf Seiten der Klägerin unterzeichnete den Mietvertrag Herr …, dem entsprechend der Eintragung im Handelsregister (Anlage K3/Bl. 21 ff. d. A.) nur Gesamtprokura erteilt worden war und der die Klägerin deshalb lediglich gemeinschaftlich mit einem Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin oder mit einem anderen Prokuristen vertreten konnte.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die zur Akte gereichte Kopie (Anlage K1/Bl. 7 ff. d. A.) Bezug genommen.

Das Mietobjekt wurde später von Herrn … an den Beklagten übereignet.

Mit Schreiben vom 30.09.2004 (Anlage K4/Bl. 39 f. d. A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.03.2005.

Die Klägerin meint, die im Hinblick auf die Vereinbarung der Mietdauer für den Vertrag erforderliche Schriftform sei wegen Unbestimmtheit des Objektes, mangelnder Erkennbarkeit der Vertragsdauer und fehlender Unterschrift weiterer vertretungsberechtigter Personen nicht eingehalten worden.

Sie beantragt,

festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten vom 18./20. Oktober 2000 über das Ladenlokal nebst Sozialraum im Erdgeschoss und Lagerräume sowie zwei Toiletten, jeweils im Kellergeschoss des Hauses … 48/50 in 38440 Wolfsburg zum 31.03.2005 endet.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er meint, die Berufung auf mangelnde Schriftform sei sittenwidrig.
Gründe

Die Klage ist begründet.

Aufgrund der Kündigung vom 30.09.2004 wurde das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist gem. § 580 a Abs. 2 BGB wirksam gem. § 542 Abs. 1 BGB zum 31.03.2005 beendet. Eine solche sogenannte ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer war hier auch möglich, weil die Mietdauer von 10 Jahren entgegen den §§ 550, 578 BGB nicht wirksam vereinbart wurde. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf dies der schriftlichen Form; wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Letzteres ist hier der Fall.

Grundsätzlich unterliegt der gesamte Vertragsinhalt der Form. Mindestinhalt sind insoweit die wesentlichen Bedingungen eines Mietvertrages, in jedem Falle die Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietpreis und Mietdauer (vergl. etwa Palandt-Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 550 Rdnr. 10). Hier ergibt sich der Mangel der Schriftform bereits daraus, dass sich die Mietdauer nicht hinreichend konkret dem Mietvertrag entnehmen lässt. Vereinbart wurde in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages eine Mietdauer von 10 Jahren, wobei das Mietverhältnis mit der Übergabe des Mietobjektes, spätestens aber am 30.06.2002 beginnen sollte. Da sich der Zeitpunkt der Übergabe selbst dem Mietvertrag nicht entnehmen lässt, kann allein anhand des Mietvertrages die Dauer des Mietverhältnisses nicht berechnet werden. Dies steht dem Einhalten der Schriftform jedenfalls dann entgegen, wenn – wie hier – das Ausmaß der so entstehenden Unsicherheit über dasjenige Maß hinausgeht, welches nach Sinn und Zweck der Norm noch hinzunehmen ist. Der Norm-zweck des § 550 BGB besteht darin, den Grundstückserwerber, der gemäß den §§ 566, 578 BGB in das mit dem Veräußerer als Vermieter abgeschlossene Mietverhältnis eintritt, zu schützen und über die Laufzeit des Vertrages ausreichend zu informieren. Aufgrund des in § 4 Abs. 1 des Vertrages nur ungenau definierten Mietzeitbeginns ergibt sich hierfür für den Erwerber eine mögliche zeitliche Spanne vom 20.10.2000, also dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, bis zum 30.06.2002. Ohne genaue Kenntnis des Übergabezeitpunktes sieht sich der Erwerber also der Möglichkeit eines noch 20 Monate länger oder kürzer währenden Mietverhältnisses ausgesetzt. Der Norm-zweck des § 550 BGB greift aber bereits bei einer Mietdauer von über einem Jahr, d. h. das Gesetz hält Unklarheiten hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses lediglich dann für hinnehmbar, wenn diese sich auf einen Zeitraum von weniger als 12 Monaten beziehen. Dies ist hier nach dem Gesagten nicht der Fall.

Weiter ergibt sich ein Mangel der Schriftform auch daraus, dass Herr , der für die Klägerin unterzeichnete, nicht über Einzel-, sondern lediglich über Gesamtprokura verfügte, so dass die Unterschrift wenigstens einer weiteren vertretungsberechtigten Person erforderlich gewesen wäre. Es handelt sich hierbei nicht um einen Fall des Handelns eines Vertreters ohne Vertretungsmacht, so dass kein Problem des Einhaltens der Schriftform bestünde, sondern lediglich eine Genehmigung gem. § 177 Abs. 1 BGB erforderlich wäre. Zwar ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst nicht, dass Herr für sich lediglich Gesamt- und keine Einzelprokura in Anspruch nehmen wollte, doch wurde das Ausmaß der ihm erteilten Vertretungsberechtigung im Handelsregister eingetragen, so dass sie der Beklagte gem. § 15 Abs. 2 S. 1 HGB gegen sich gelten lassen muss. Die Eintragung der Gesamtprokura steht damit ihrer Bekanntgabe gleich. Das Verhalten des Herrn … bei Unterzeichnung des Mietvertrages ist also so zu verstehen, dass er lediglich im Rahmen der Gesamtprokura und folglich nicht unter Überschreitung der ihm erteilten Vertretungsmacht handeln wollte. Damit ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der Schriftform das Erfordernis der Unterzeichnung durch weitere vertretungsberechtigte Personen, an der es hier ebenfalls fehlt.

Die Berufung auf den Formmangel durch die Klägerin widerspricht auch nicht den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Für ein arglistiges Verhalten der Klägerin, also etwa dafür, den Formmangel zielgerichtet verursacht zu haben, um sich hinterher hierauf berufen zu können, bestehen keine Anhaltspunkte. Der Umstand allein, dass die Klägerin maßgeblich an der Vertragsgestaltung beteiligt war, genügt nicht, um ihr Verhalten als treuwidrig erscheinen zu lassen.

Auch die jahrelange unbeanstandete Durchführung des Vertrages hindert die vorzeitige Kündigung unter Inanspruchnahme des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht und macht diese nicht treuwidrig (vergl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 125 Rndr. 27 m. w. N.). Anderenfalls würde die Bestimmung des § 550 BGB auch weitgehend leer laufen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Der Streitwert ist gem. § 41 Abs. 1 GKG festgesetzt worden.

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