Abgestimmtes Verhalten im Sinne eines einheitlichen Vertragswerks

BFH, Urteil vom 31. März 2004 – II R 62/01
Abgestimmtes Verhalten im Sinne eines einheitlichen Vertragswerks
1. NV: Für das Merkmal des Zusammenwirkens der Veräußererseite macht es keinen Unterschied, ob ein Projektanbieter unmittelbar mit dem Grundstücksveräußerer Abreden trifft oder ob er die notwendige Einbindung in das Gesamtkonzept dadurch erreicht, dass er entsprechende Abreden mit einem Dritten trifft, der seinerseits aufgrund von Abreden mit dem Grundstücksverkäufer seinen Beitrag zur Festlegung der Erwerber auf ein Bebauungskonzept leistet. Ist einem Projektanbieter ein Grundstück durch einen für den Verkäufer handelnden Dritten derart an die Hand gegeben, dass er den Zugang zum Grundstück regulieren und ein einheitliches Angebot über den Erwerb des bebauten Grundstücks unterbreiten kann, bedarf das abgestimmte Verhalten der Veräußererseite keiner weiteren zusätzlichen Abrede zwischen dem Verkäufer und dem Projektanbieter.
2. NV: Die Anwendung des § 16 Abs. 3 GrEStG kommt nur in Betracht, wenn der Erwerber nach Aufhebung des Gebäudeerrichtungsvertrages in seiner Entscheidung über die Vergabe des Bauerrichtungsvertrages wieder völlig frei geworden ist.

Tatbestand
I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 10. April 1999 je zur Hälfte von den Verkäufern ein ca. 216 qm großes noch zu vermessendes Grundstück. Der Kaufpreis betrug 32 400 DM; daneben hatten die Kläger 3 000 DM an die Verkäufer für Erschließungs- und Vermessungskosten zu zahlen. Das Grundstück gehörte zu einem aus acht Grundstücken bestehenden und für eine Bebauung mit Reihenhäusern vorgesehenen Grundstücksareal.
Der Kaufvertrag war durch Vermittlung eines von den Verkäufern eingeschalteten Maklers (M) zustande gekommen. M hatte sich mit Frau S, die als Handelsvertreterin für die A-GmbH tätig war, dahin gehend abgesprochen, dass die Grundstücke für die Vermarktung durch S reserviert und nicht anderweitig verkauft würden. Auf das von ihnen erworbene Grundstück waren die Kläger durch eine Zeitungsannonce aufmerksam geworden, in der die A-GmbH ein “bezugsfertiges Reihenmittelhaus, inkl. Grundstück 213 qm” zum Preis von 217 750 DM angeboten hatte.
Ebenfalls am 10. April 1999 schlossen die Kläger mit S einen Baubetreuungsvertrag. In diesem Vertrag verpflichteten sich die Kläger u.a. gegenüber den sieben Käufern der übrigen Reihenhausgrundstücke, das Grundstück mit einem Reihenhaus zu bebauen. Der Generalunternehmervertrag war von den Klägern selbst abzuschließen. S sollte bei der wirtschaftlichen und technischen Baubetreuung eingeschaltet werden und, soweit sich eine Bauherrengemeinschaft als erforderlich erweisen würde, dieser geschäftsführend vorstehen.
Bereits am 23. Januar 1999 hatten die Kläger der C-GmbH ein Angebot über den Abschluss eines Bauvertrages über den Bau eines Reihenmittelhauses Typ III Nr. 6 unterbreitet. Für dieses Bauvorhaben hatte die C-GmbH bei der Bauaufsichtsbehörde den Baubeginn zum 24. April 1999 angezeigt. Nachdem das Vertragsverhältnis zwischen der C-GmbH und den Klägern nicht zustande kam, vermittelte ihnen S die Fa. B als neuen Auftragnehmer, mit dem sie am 8. Mai 1999 den Bauvertrag für die Errichtung des Reihenmittelhauses Typ III Nr. 6 zu einem Gesamtpreis von 176 800 DM abschlossen. Der Vertrag entspricht im Aufbau und in der Höhe der Gegenleistung dem Angebot an die C-GmbH vom 23. Januar 1999.
Ebenfalls am 8. Mai 1999 schloss S im Namen der A-GmbH mit B einen Vertriebsvertrag, in dem B der A-GmbH das Vertriebsrecht für die Reihenhausanlage übertrug. B verpflichtete sich, Anfragen von Kunden an die A-GmbH weiterzuleiten und der A-GmbH eine Vermittlungsprovision in Höhe von 7 % des jeweiligen Netto-Hauspreises zu zahlen. Einen solchen Vertriebsvertrag hatte auch die C-GmbH mit der A-GmbH abgeschlossen.
Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) vertrat die Auffassung, einheitlicher Gegenstand des Grunderwerbs der Kläger sei das bebaute Grundstück und setzte durch Bescheide vom 22. Juni 1999, geändert durch Bescheide vom 5. August 1999, nach einer Gegenleistung von jeweils 106 100 DM die Grunderwerbsteuer gegen die Kläger auf jeweils 3 713 DM fest.
Einspruch und Klage, mit der die Kläger die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auf jeweils 567 DM begehrten, blieben ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) führte in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2001, 1566 veröffentlichten Urteil zur Begründung aus: Der Grundstückskaufvertrag vom 10. April 1999 und der Werkvertrag vom 8. Mai 1999 stünden in einem objektiv engen Zusammenhang. Die Kläger hätten das Angebot zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages nur zusammen mit einem Bauvertrag annehmen können. Dafür spreche schon, dass die Kläger ihre Willenserklärung zum Abschluss des Bauvertrages mit der C-GmbH bereits am 23. Januar 1999 abgegeben hätten und daran zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages gebunden gewesen seien. Die Bindung der Kläger an die von der Veräußererseite geplante Reihenhausbebauung habe auf einer Absprache der Veräußererseite beruht, weil zum einen M der S aufgrund mündlicher Absprache bestimmte Grundstücke reserviert und zum anderen die von der S vertretene A-GmbH einen Provisionsanspruch gegen das mit der Bauerrichtung beauftragte Bauunternehmen gehabt habe. Für die Kläger sei das abgestimmte Verhalten auch erkennbar gewesen. Die Tatsache, dass der Vertrag mit der C-GmbH später wieder gelöst oder das Angebot der Kläger von dieser Firma gar nicht erst angenommen worden sei, führe nicht zu einer Herabsetzung der Gegenleistung gemäß § 16 Abs. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).
Mit der Revision wenden sich die Kläger gegen die Auffassung des FG, es sei ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem mit B abgeschlossenen Bauvertrag gegeben. Es fehle an einem von der Veräußererseite projektierten, auf Verschaffung eines bebauten Reihenhausgrundstücks gerichteten Bebauungskonzept. Der Abschluss des Bauvertrages mit B habe in ihrer alleinigen Entscheidungsfreiheit gelegen.
Die Kläger beantragen, unter Aufhebung der Vorentscheidung und der Einspruchsentscheidungen vom 23. Oktober 2000 sowie unter Abänderung der Grunderwerbsteuerbescheide vom 5. August 1999 die Grunderwerbsteuer auf jeweils 567 DM herabzusetzen.
Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II. Die Revision der Kläger ist unbegründet und deshalb zurückzuweisen. Das FG hat die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Grunderwerbsteuerbescheide zutreffend bejaht.
1. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören danach alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Dabei ist für den Umfang der Bemessungsgrundlage entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vgl. z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 11. März 1981 II R 77/78, BFHE 133, 230, BStBl II 1981, 537; vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590; vom 5. Februar 1992 II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357).
Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich aus dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft, d.h. aus dem Inhalt der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung des Veräußerers, oder aus mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang im vorstehend bezeichneten Sinne ist u.a. dann gegeben, wenn dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann (vgl. BFH-Urteil vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 333). Ohne Bedeutung ist es, wenn der Erwerber zunächst den Grundstückskaufvertrag abschließt und erst danach –wenn auch in engem zeitlichem Zusammenhang– den zur Errichtung des Gebäudes notwendigen Vertrag. Denn bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten einheitlichen Angebots durch den Erwerber indiziert einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag (oder den Verträgen) über die Gebäudeerrichtung; dabei ist es unerheblich, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können (BFH-Urteile in BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 334; vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240). Eine ausdrückliche Bestandsverknüpfung der auf den Erwerb des Grundstücks im bebauten Zustand gerichteten Verträge ist insoweit –entgegen der Ansicht der Revision– nicht erforderlich.
Dabei können auf der Veräußererseite auch mehrere Vertragspartner auftreten. Es ist nicht ausschlaggebend, ob sich der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung eines Gebäudes zivilrechtlich gegen dieselbe Person richten. Entscheidend ist vielmehr, dass der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht einbezogen ist, das darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen (so BFH-Urteil vom 4. September 1996 II R 62/94, BFH/NV 1997, 308). Dazu ist erforderlich, dass die auf der Veräußererseite auftretenden Personen aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH-Urteile vom 20. Februar 1991 II R 96/88, BFH/NV 1992, 55; vom 28. Oktober 1998 II R 36/96, BFH/NV 1999, 667; vom 27. Oktober 1999 II R 3/97, BFH/NV 2000, 883). Eines schriftlichen Vertrages der auf der Veräußererseite verbundenen bzw. auftretenden Personen bedarf es nicht (BFH-Urteil vom 19. Mai 1993 II R 29/92, BFHE 171, 351, BStBl II 1993, 630).
2. Nach diesen Grundsätzen haben die Kläger das Grundstück in bebautem Zustand erworben. Zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem mit B abgeschlossenen Bauvertrag bestand ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang.
a) Nach den vom FG getroffenen Feststellungen wurde den Klägern das Grundstück aufgrund einer konkreten und bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung einschließlich der Bebauung mit einem Reihenhaus zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis einheitlich angeboten. Diesem Angebot lag ein von der Veräußererseite vorgegebenes Vertrags- und Bebauungskonzept zugrunde, das auf dem Zusammenwirken des für die Verkäufer aufgetretenen M mit S und der von S vertretenen A-GmbH beruhte. Dieses Vertrags- und Bebauungskonzept sah neben dem Erwerb des Grundstücks von den Verkäufern vor, dass mit S ein Baubetreuungsvertrag für das zu errichtende Reihenhaus abzuschließen war. In diesem Baubetreuungsvertrag wurde eine Verpflichtung der Erwerber gegenüber den anderen Käufern der benachbarten Reihenhausgrundstücke zur Errichtung des Reihenhauses begründet. Ferner sah das Vertrags- und Bebauungskonzept einen von den Klägern selbst abzuschließenden, aber von S bzw. der A-GmbH zu vermittelnden Generalunternehmervertrag zur Errichtung des Reihenhauses vor. Dieser Vertrag war nach dem von der Veräußererseite vorgesehenen Geschehensablauf mit einem Bauunternehmen abzuschließen, das seinerseits durch einen Vertriebsvertrag mit der A-GmbH verbunden war.
b) Die auf der Veräußererseite aufgetretenen Personen haben auch durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss aller Verträge (Grundstückskaufvertrag, Baubetreuungsvertrag und Bauvertrag) hingewirkt. Im Streitfall liegt zwar die Besonderheit vor, dass zwischen den Grundstücksverkäufern und dem Projektanbieter unmittelbar keine entsprechenden Absprachen getroffen wurden. Die Einbindung der Grundstücksverkäufer kann jedoch auch über einen von ihnen als Mittelsperson eingeschalteten Dritten herbeigeführt werden. Für das Merkmal des Zusammenwirkens der Veräußererseite macht es keinen Unterschied, ob ein Projektanbieter unmittelbar mit dem Grundstücksveräußerer Abreden trifft oder ob er die notwendige Einbindung in das Gesamtkonzept dadurch erreicht, dass er entsprechende Abreden mit einem Dritten trifft, der seinerseits aufgrund von Abreden mit dem Grundstücksverkäufer seinen Beitrag zur Festlegung der Erwerber auf ein Bebauungskonzept leistet. Ist einem Projektanbieter ein Grundstück durch einen für den Verkäufer handelnden Dritten derart an die Hand gegeben, dass er den Zugang zum Grundstück regulieren und ein einheitliches Angebot über den Erwerb des bebauten Grundstücks unterbreiten kann, bedarf das abgestimmte Verhalten der Veräußererseite keiner weiteren zusätzlichen Abrede zwischen dem Verkäufer und dem Projektanbieter.
Vorliegend wurde die Einbindung der Verkäufer über den von ihnen als Mittelsperson eingeschalteten M herbeigeführt. Nach den mit zulässigen und begründeten Revisionsrügen nicht angegriffenen und deshalb den Senat gemäß § 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) bindenden Feststellungen des FG waren M und S aufgrund mündlicher Absprache derart miteinander verbunden, dass das Grundstück für S reserviert war. Reservierungsabsprache und ihre tatsächliche Umsetzung zeigen, dass sich die Tätigkeit des M nicht in einem bloßen Käufernachweis erschöpfte, sondern dass dieser auch die Auswahl der Käufer und damit den Zugang zum Grundstück regulieren konnte. Die getroffene Reservierungsabrede ermöglichte es zugleich der S, Grundstückserwerber auf das vorgesehene Vertriebs- und Bebauungskonzept festzulegen.
Gegenstand abgestimmten Verhaltens der Veräußererseite war im Streitfall auch der von den Klägern abzuschließende Bauerrichtungsvertrag. Aufgrund der zwischen M und S getroffenen Abrede konnten nur solche Interessenten ein Grundstück erwerben, die sich durch den mit S abzuschließenden Baubetreuungsvertrag an das projektierte Bauvorhaben banden. Zugleich konnte S aufgrund der mit M getroffenen Abrede zielgerichtet im Zusammenwirken mit der A-GmbH auf einen von den Klägern abzuschließenden Bauerrichtungsvertrag mit einem Bauunternehmen hinwirken, das seinerseits durch einen Vertriebsvertrag mit der A-GmbH verbunden war. Das gemeinsame Interesse von S und der A-GmbH am Abschluss dieses Vertrages ergab sich aus ihrer wirtschaftlichen und personellen Verbundenheit, weil S als Handelsvertreterin für die A-GmbH tätig war und der A-GmbH gegen das zu beauftragende Bauunternehmen ein Provisionsanspruch für den von ihr vermittelten Werkvertrag zustand. Dieses Zusammenwirken der Veräußererseite wurde auch durch die Zeitungsannonce nach außen manifestiert und war den Klägern objektiv erkennbar.
Rechtlich unschädlich ist, dass das mit der Bauerrichtung zu beauftragende Bauunternehmen bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages noch nicht endgültig feststand. Das einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang indizierende Zusammenwirken mehrerer Personen auf der Veräußererseite setzt nicht voraus, dass bei Abschluss des Grundstücksgeschäfts eine unumkehrbare Festlegung des Erwerbers auf einen bestimmten Bauunternehmer erfolgt ist (BFH-Urteile vom 16. Juli 1997 II R 39/95, BFH/NV 1998, 213 –nur Leitsatz–, juris-Dokument STRE975101260 ; in BFH/NV 1999, 667).
c) Die Kläger haben dieses einheitliche Angebot tatsächlich dadurch als einheitliches angenommen, dass sie zunächst den Grundstückskaufvertrag sowie den Baubetreuungsvertrag und schließlich nach entsprechender Vermittlung durch S den Gebäudeerrichtungsvertrag mit B abgeschlossen haben. Die darin liegende Hinnahme des von der Veräußererseite vorbereiteten Geschehensablaufs seitens der Kläger indiziert einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung. Der Reihenfolge des Abschlusses der Verträge kommt hierbei keine Bedeutung zu. Auch ist unerheblich, ob für die Kläger bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrages mit B tatsächlich oder rechtlich die Möglichkeit bestand, den Bauvertrag mit einem Dritten abzuschließen. Schließlich ist es ohne rechtliche Bedeutung, dass das zunächst vorgesehene Bauunternehmen im Zuge der Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten einheitlichen Angebots ausgewechselt wurde. Nach dem von der Veräußererseite vorgesehenen Geschehensablauf war eine Einbindung des mit der Bauerrichtung zu beauftragenden Bauunternehmens nur insoweit vorgegeben, als dieses durch einen Vertriebsvertrag mit der A-GmbH verbunden sein sollte. Diese Voraussetzungen waren bei der C-GmbH und B gleichermaßen erfüllt.
3. Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Herabsetzung der Gegenleistung i.S. des § 16 Abs. 3 GrEStG nicht dadurch eingetreten, dass die Kläger den Bauauftrag an B –und nicht an die C-GmbH– vergeben haben. Die Anwendung des § 16 Abs. 3 GrEStG kommt nur in Betracht, wenn der Erwerber nach Aufhebung des Gebäudeerrichtungsvertrages in seiner Entscheidung über die Vergabe des Bauerrichtungsvertrages wieder völlig frei geworden ist (BFH-Urteil vom 10. August 1994 II R 29/91, BFH/NV 1995, 260). Das ist vorliegend nicht der Fall. Eine Aufhebung der Bindung der Kläger, wie sie etwa im Fall einer Insolvenz der auf der Veräußererseite auftretenden Personen eintreten kann (dazu z.B. BFH-Urteil vom 14. März 1990 II R 169/87, BFH/NV 1991, 263), ist nicht eingetreten. Mit der Auswechslung der Person des Bauunternehmers haben die Kläger ihrer Bindung an das ihnen unterbreitete einheitliche und als solches angenommene Angebot Rechnung getragen. Dieses Angebot sah von vornherein die Vergabe des Bauauftrags durch die Kläger selbst vor. Dem haben die Kläger durch die Erteilung des Bauauftrags an B –anstelle an die C-GmbH– entsprochen und damit in Fortführung des von ihnen einheitlich angenommenen Angebots gehandelt. Dabei hat S die ihr im Rahmen dieses Angebots zugewiesene Rolle selbst dann nicht verlassen, wenn die Kläger geglaubt haben sollten, zur Beauftragung eines neuen Bauunternehmens noch einmal auf sie zugehen zu müssen. Denn nur das Tätigwerden in ihrer ursprünglichen Funktion entsprach ihrem Interesse, die eingeplante Provision zu sichern.