Keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer durch Baukosten bei Erwerb des Grundstücks durch eine zur Veräußererseite gehörende Person

Der BFH hat entschieden, dass Baukosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn eine zur Veräußererseite gehörende Person mit bestimmendem Einfluss auf das “Ob” und “Wie” der Bebauung das Grundstück erwirbt.

Der Kläger plante als Immobilienmakler gemeinsam mit einer KG die Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude, das insgesamt sechs Wohnungen umfasste. Im vom Kläger erstellten Exposé wurde der Erwerb einer Eigentumswohnung “aus einer Hand” angeboten. Das zu bebauende Grundstück stand im Eigentum einer Kirchengemeinde, die hieran ein Eigentümer-Erbbaurecht bestellte und dieses zum Zwecke der Bildung von Sondereigentum teilte. Der Kläger erwarb eines der sechs Erbbaurechte von der Kirchengemeinde selbst und schloss danach mit der KG als Bauherrin einen Werkvertrag über die Erstellung der Eigentumswohnung ab. Das Finanzamt setzte gegenüber dem Kläger Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage fest. Mit seiner hiergegen erhobenen Klage begehrte der Kläger, lediglich den kapitalisierten Erbbauzins der Besteuerung zugrunde zu legen.
Das FG Münster hatte die Klage abgewiesen. Gegenstand des Erwerbsvorgangs sei nicht nur das Erbbaurecht, sondern auch die zu errichtende Eigentumswohnung gewesen. Der Kläger habe insoweit ein einheitliches Angebot angenommen, da bei Abschluss des Kaufvertrages bereits ein Angebot der KG über die Herstellung der Wohnung vorlag, das auf einer bis zur Baureife gediehenen Vorplanung basiert habe und das mit dem Angebot auf Erwerb des Erbbaurechts verbunden gewesen sei. Ohne die Bebauung hätte die Veräußerung des Erbbaurechts für die Kirchengemeinde keinen Sinn ergeben.

Dies hat der BFH anders gesehen und der Klage stattgegeben.

Nach Auffassung des BFH sind bei Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks die Baukosten nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn der Erwerber bestimmenden Einfluss auf das “Ob” und “Wie” der Bebauung habe. Für den Erwerb eines Grundstücks im bebauten Zustand sei dagegen typisch, dass der Erwerber im Gegensatz zu einem Bauherrn keinen maßgeblichen Einfluss habe. Wenn der Erwerber als zur Veräußererseite gehörende Person wie ein Bauherr zu behandeln sei, liege kein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor. Im Streitfall habe der Kläger auf die Errichtung der Wohnanlage maßgeblichen Einfluss genommen, weil er an der späteren Vermarktung interessiert gewesen sei. Er habe mit der bauausführenden KG zusammengearbeitet, in Kontakt zur veräußernden Kirchengemeinde gestanden und in einem von ihm gefertigten Exposé den Erwerb aus einer Hand angeboten. Aus diesen Gründen habe er zur Veräußererseite gehört.

Vorinstanz
FG Münster, Urt. v. 23.04.2015 – 8 K 2116/12 GrE