KG Berlin, Beschluss vom 27. Juni 2008 – 9 W 133/07 Beurkundung durch einen Notar: Verstoß gegen die Pflicht, einem Verbraucher den zu beurkundenden Text vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen

KG Berlin, Beschluss vom 27. Juni 2008 – 9 W 133/07
Beurkundung durch einen Notar: Verstoß gegen die Pflicht, einem Verbraucher den zu beurkundenden Text vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen
1. Eine Beschränkung der Zulassung der weiteren Beschwerde gemäß 156 Abs. 2 KostO auf einen abtrennbaren Teil des Kostenstreits muss nicht zwingend im Tenor der Beschwerdeentscheidung ausgesprochen werden; sie kann sich auch aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung ergeben (Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Juni 2004, VII ZR 226/03, NJW 2004, 3264).
2. Ein Abweichen von der Regelfrist nach § 17a Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG kommt nur in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist zum einen ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Zum anderen muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist gewährleistet sein.
3. Liegen diese Voraussetzungen für eine Abweichung von der regelmäßigen Wartefrist nicht vor, darf der Notar die Beurkundung auch dann nicht vornehmen, wenn der Verbraucher auf einer sofortigen Beurkundung besteht.

Tenor
Die weitere Beschwerde des Kostengläubigers wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen die Aufhebung seiner Kostenberechnung hinsichtlich der dort festgesetzten Vollzugs- und Betreuungsgebühr richtet. Im Übrigen wird das Verfahren zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde, an das Landgericht zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 883,76 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die Kostenberechnung des Kostengläubigers (im Folgenden auch als „Notar“ bezeichnet) vom 12. Oktober 2006 über einen Betrag von 883,76 EUR betreffend die Beurkundung eines Wohnungskaufvertrags vom 2. Oktober 2005. Der Kostenschuldner ist von Beruf Informatiker. Er erschien an einem Sonntag in Begleitung eines Immobilienmaklers bei dem Notar, nachdem er am gleichen Tag die Wohnung erstmals und nur von außen besichtigt hatte. Ein Entwurf des zu beurkundenden Kaufvertrags war ihm zuvor nicht zur Verfügung gestellt worden. In der Präambel des Kaufvertrags heißt es hierzu:
„Der Notar belehrte die Erschienenen darüber, dass er gemäß § 17 Abs. (2a) Ziff. 2 BeurkG erst dann eine Beurkundung vornehmen solle, wenn ein Verbraucher zuvor mindestens zwei Wochen Gelegenheit gehabt habe, sich mit rechtlichen und wirtschaftlichen Inhalt der Urkunde auseinander zu setzen.
Der Erschiene zu 2. (Kostenschuldner) erklärte, dass die Frist von zwei Wochen nicht eingehalten ist. In Kenntnis der gesetzlichen Verbraucherschutzvorschrift bestand er dennoch auf sofortiger Beurkundung des folgenden Wohnungskaufvertrages, weil er sich bereits endgültig zum Kauf der Wohnung Nr. 28 entschlossen hätte, und für den Fall einer Verschiebung des Beurkundungstermins eine anderweitige Veräußerung dieser Wohnung befürchte.“
In der Folgezeit wollte sich der Kostenschuldner von dem Kaufvertrag lösen, da er nach einer Beratung zum Ergebnis gekommen war, dass das Geschäft für ihn nicht vorteilhaft sei. Die Verkäuferin bestand zunächst auf einer Durchführung des Vertrags. Am 1. bzw. 4. September 2006 schlossen die Vertragsparteien dann einen außergerichtlichen Vergleich. Darin verpflichtete sich der Kostenschuldner, zur Abgeltung der wechselseitigen Ansprüche aus dem Kaufvertrag 5.250 EUR an die Verkäuferin zu zahlen und die angefallenen Notarkosten zu übernehmen.
Auf die Beschwerde des Kostenschuldners hat das Landgericht Berlin mit dem angefochtenen Beschluss vom 13. Juli 2007 die Kostenberechnung des Notars aufgehoben. Hinsichtlich der in der Kostenberechnung enthaltenen Vollzugs- bzw. Betreuungsgebühr hat das Landgericht die Aufhebung damit begründet, dass der Notar insoweit nicht tätig geworden ist und die betreffenden Gebührentatbestände deshalb nicht erfüllt seien. Hinsichtlich der weiteren Gebühren und Auslagen könne der Kostenschuldner der Kostforderung des Notars einen Schadensersatzanspruch gemäß § 19 BNotO entgegenhalten, weil der Notar bei der Beurkundung gegen § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG verstoßen und damit eine ihm gegenüber dem Kostenschuldner obliegende Amtspflicht verletzt habe.
Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kostengläubiger mit der – vom Landgericht in dem angefochtenen Beschluss – zugelassenen weiteren Beschwerde. Er ist der Auffassung, ein Notar sei zur Beurkundung eine Vertrags berechtigt und verpflichtet, wenn er auf die Regelung in § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG hingewiesen und ihre Bedeutung erläutert habe und der Verbraucher dann gleichwohl auf einer sofortigen Beurkundung bestehe.
II. Die weitere Beschwerde ist hinsichtlich eines Teils der vom Landgericht aufgehobenen Kostenberechnung zulässig und hat in diesem Umfang auch vorläufigen Erfolg.
A. Das Rechtsmittel des Kostengläubigers ist nur teilweise zulässig. Eine weitere Beschwerde gegen eine Entscheidung nach § 156 Abs. 1 KostO ist nur dann statthaft, wenn sie das Landgericht gemäß § 156 Abs. 2 S. 2 KostO wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache ausdrücklich zugelassen hat. Soweit sich die grundsätzlich Bedeutung lediglich auf einen abtrennbaren Teil des Kostenstreits beschränkt, ist es möglich und zweckmäßig die weitere Beschwerde nur beschränkt hinsichtlich dieses Teils zuzulassen (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 17 Aufl., § 156 Rn. 81; Müller-Magdeburg, Rechtsschutz gegen notarielles Handeln, 2005, Rn. 895). Zwar hat das Landgericht im Tenor des angefochtenen Beschluss die weitere Beschwerde „hinsichtlich des Beschwerdeverfahrens zu 1)“ ohne Einschränkungen zugelassen. Allerdings geht der BGH im Hinblick auf die Zulassung der Revision nach § 543 ZPO in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass sich eine von dem zulassenden Gericht beabsichtigte Beschränkung der Rechtsmittelzulassung nicht nur aus dem Tenor, sondern auch aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung ergeben kann (BGH, NJW 2004, 3264, 3265; BGH, NJW 2004, 1324; Zöller/Gummer, ZPO, 26 Aufl., § 543 Rn. 26 m. w. N.).
Diese Rechtsprechung lässt sich ohne weiteres auf die vorliegende Konstellation übertragen und führt dazu, dass die weitere Beschwerde lediglich hinsichtlich der in der Kostenberechnung des Notars zur UR-Nr. 244/05 angesetzten Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags (§ 36 Abs. 2 KostO) in Höhe von 474 EUR sowie der Dokumentenpauschale in Höhe von 12,96 EUR und 37,90 EUR jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer als zugelassen gilt. Den Gründen der angefochtenen Entscheidung ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass das Landgericht die weitere Beschwerde lediglich insoweit zulassen wollte, als die Entscheidung über die Beschwerde von der Auslegung des § 17 Abs. 2a BeurkG abhing. Dies ist hinsichtlich der Vollzugs- und der Betreuungsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO bzw. nach § 147 Abs. 2 KostO jedoch nicht der Fall, weil diese Gebühren dem Notar bereits aus anderen Gründen nicht zustehen, wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend festgestellt hat. Da es sich insofern um einen abtrennbaren Teil des Kostenstreits handelt, gilt die weitere Beschwerde insoweit nicht als zugelassen, so dass sie als unzulässig zu verwerfen war.
B. Soweit die weitere Beschwerde zulässig ist, führt das Rechtsmittel zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht. An einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat gehindert, weil es einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts bedarf.
1. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zu Recht einen Schadensersatzanspruch nach § 19 BNotO wegen einer möglichen Verletzung der Regelung in § 17 Abs. 2a BeurkG in Betracht gezogen. Zwar gilt die in § 17a Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vorgesehene Zwei-Wochen-Frist nach dem Gesetzeswortlaut lediglich „im Regelfall“, was nach ganz herrschender Auffassung jedoch nicht bedeutet, dass die Einhaltung der Frist zur freien Disposition der Beteiligten stünde. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb zum einen ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Zum anderen muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist gewährleistet sein (Staudinger/Hertel, BGB, Neubearbeitung 2004, vor §§ 127a, 128 Rn. 529; vgl. hierzu auch die Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 14/9266, S. 50 f.).
Liegen diese Voraussetzungen für eine Abweichung von der regelmäßigen Wartefrist nicht vor, darf der Notar die Beurkundung nach überwiegender und zutreffender Auffassung auch dann nicht vornehmen, wenn der Verbraucher auf einer sofortigen Beurkundung besteht (Staudinger/Hertel, BGB, a. a. O., Rn, 530; Winkler, BeurkG, 16. Aufl. § 17 Rn. 197; Huhn/ von Schuckmann/Armbrüster, BeurkG, 4. Aufl., § 17 Rn. 187; Sorge, DNotZ 2002, 593, 606 f.; Bücker/Viefhues, ZNotP 2008, 106, 107 f.; a. A. allerdings Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 2. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 39g; Bohrer, DNotZ 2002, 579, 593). Ein wirksamer Verzicht des Verbrauchers auf die Einhaltung der Frist kommt bereits deshalb nicht in Betracht, weil der Gesetzgeber die Regelung in § 17 Abs. 2a BeurkG als notarielle Amtspflicht ausgestaltet hat, welche als solche nicht der Disposition der Beteiligten unterliegt (Bamberger/Roth/Lietzenburger, BeckOK, § 17 BeurkG Rn. 45; Staudinger/Hertel, BGB, Neubearbeitung 2004, vor §§ 127a, 128 Rn. 530).
Entgegen der Auffassung von Bohrer (DNotZ 2002, 579, 593) ist eine andere Auslegung der Vorschrift auch nicht im Hinblick auf das verfassungsrechtlich garantierte Selbstbestimmungsrecht des Verbrauchers (Art. 2 Abs. 1 GG) gerechtfertigt (ebenso wie hier auch Winkler, a. a. O., § 17 Rn. 197). Zwar können die dem Notar nach § 17 Abs. 2a BeurkG auferlegten Amtspflichten mittelbar zu einer Einschränkung der Handelsmöglichkeiten des Verbrauchers führen. Allerdings ist dies bei nahezu jeder anderen verbraucherschützenden Norm gleichermaßen der Fall. So wird das Selbstbestimmungsrecht des Verbrauchers etwa auch dadurch eingeschränkt, dass er einen Grundstückskaufvertrag nicht mündlich oder privatschriftlich abschließen kann, sondern hierzu einen Notar aufsuchen muss, was mit einem zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand einhergeht. Der hiermit verbundene Eingriff in die allgemeine Handlungsfreiheit ist in jenen Fällen ebenso wie vorliegend durch verfassungsrechtliche Ordnung gerechtfertigt, wozu auch verbraucherschützende Gesetze gehören.
2. Auf der Grundlage des vom Landgericht ermittelten Sachverhalts lässt sich ein Verstoß des Notars gegen die aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG ihm gegenüber dem Kostenschuldner obliegenden Amtspflichten nicht abschließend feststellen.
a. Ausweislich der von dem Notar errichteten Urkunde hat der Kostenschuldner erklärt, dass er in Kenntnis der gesetzlichen Verbraucherschutzbestimmung auf einer sofortigen Beurkundung des Vertrages bestehe, weil er sich bereits endgültig zum Kauf entschlossen habe und für den Fall einer Verschiebung des Beurkundungstermins eine anderweitige Veräußerung der Wohnung befürchte. Entgegen der Auffassung des Landgerichts lag somit ein sachlicher Grund für eine unverzügliche Beurkundung vor, womit die erste Voraussetzung für eine Abweichung von der Regelfrist nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG erfüllt ist. Hiergegen lässt sich auch nicht einwenden, dass die Befürchtung einer anderweitigen Veräußerung des Kaufgegenstandes und der Wunsch nach einer sofortigen Beurkundung möglicherweise erst durch den anderen Vertragsteil hervorgerufen worden sein könnte, wovor der Verbraucher zu schützen sei. Denn diesem Schutzbedürfnis trägt das Gesetz dadurch Rechnung, dass der bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist gewährleistet sein muss (vgl. dazu unter II. B. 2. a.).
Der Annahme eines sachlichen Grundes für ein Abweichen von der Regelfrist nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG steht entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht entgegen, dass beim Abschluss des Kaufvertrags auf Seiten der Verkäuferin ein vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist. Zwar mag hierdurch für die Verkäuferseite die Möglichkeit bestanden haben, sich noch von dem geschlossenen Vertrag zu lösen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Verschiebung des Beurkundungstermins die Wahrscheinlichkeit einer anderweitigen Veräußerung des Kaufobjekts erhöht hätte. Bei dem Hinweis des Landgerichts auf den möglichen Abschluss einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich hingegen um eine bloße Spekulation, die im Vorbringen der Beteiligten keine Grundlage findet. Dies gilt umso mehr als Reservierungsvereinbarungen in der Praxis im Regelfall nicht dazu dienen, eine Bindung der Verkäuferseite herbeizuführen, sondern den Käufer zum Abschluss des notariellen Vertrages bewegen sollen.
b. Da ein sachlicher Grund für die Nichteinhaltung der Regelfrist nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG somit zu bejahen war, kam es für die Zulässigkeit der Beurkundung darauf an, ob der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet erschien. In diesem Zusammenhang spielt die individuelle Erfahrung des Verbrauchers im Immobilienbereich seine Geschäftsgewandtheit eine maßgebende Rolle (Winkler, a. a. O., § 17 Rn. 195, Sorge, DNotZ 2002, 593, 606). Insoweit hat das Landgericht die – von dem Kostenschuldner bestrittene – Behauptung des Notars als wahr unterstellt, der Kostenschuldner habe vor der Beurkundung erklärt, dass „ihm die Vorschrift des § 17 Abs. 2a BeurkG bekannt sei, da er in Immobiliengeschäften nicht unerfahren sei“.
An diese Wahrunterstellung des Landgerichts ist der Senat bei seiner Entscheidung über die weitere Beschwerde ebenso wie an die übrigen tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts gebunden (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a. a. O., § 156 Rn. 89; Müller-Magdeburg, a. a. O., Rn. 930), auch wenn die Einlassung des Notars im Ergebnis wenig überzeugend erscheinen mag. Dass sich der Kostenschuldner ihm gegenüber als „in Immobiliengeschäften nicht unerfahren“ bezeichnet habe, hat der Notar erstmals mit Schriftsatz vom 17. April 2007, also mehr als eineinhalb Jahre nach der Beurkundung des Kaufvertrags (2. Oktober 2005) vorgetragen, was nicht unbedingt für die Verlässlichkeit dieser Angabe spricht. Darüber hinaus setzt sich der Notar mit der vom Landgericht als wahr unterstellten Behauptung in Widerspruch zu seinem eigenen Vorbringen in dem vorangegangenen Schriftsatz vom 19. Januar 2007. Denn dort war noch davon die Rede, dass der Kostenschuldner auf ihn „nicht den Eindruck gemacht“ habe, „dass er in Immobiliengeschäften unerfahren sei, was einen erheblichen Unterschied bedeutet. Schließlich drängt sich die Frage auf, weshalb der Notar die angeblichen Bekundungen des Kostenschuldners hinsichtlich seiner Erfahrung mit Immobiliengeschäften nicht die Urkunde mit aufgenommen hat, obwohl die Abweichung von § 17 Abs. 2a BeurkG dort –wenn auch nur unzureichend – begründet wird.
Sofern der Kostenschuldner bei der Beurkundung des Vertrags tatsächlich angegeben haben sollte, dass ihm die Vorschrift des § 17 Abs. 2a BeurkG bekannt ist, da er im Immobiliengeschäft nicht unerfahren sei, wäre dem Kostengläubiger ein Verletzung der ihm obliegenden Amtspflichten nicht vorzuwerfen. Denn in diesem Fall hätte der Notar zu Recht annehmen können, dass der mit dieser Regelung bezweckte Übereilungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Wartefrist gewährleistet ist. Entgegen der vom Landgericht offenbar vertretenen Auffassung kann der Notar darauf vertrauen, dass die Urkundsbeteiligten auf seine Fragen nach ihrer geschäftlichen Erfahrung zutreffende Angaben machen. Er ist daher grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wahrheitsgehalt dieser Angaben durch weitere Rückfragen zu überprüfen. Daran ändern im vorliegenden Fall auch die Begleitumstände der Beurkundung nichts Wesentliches. Zwar mag es in der Tat ungewöhnlich sein, dass ein Notar die Beurkundung eines Wohnungskaufvertrags an einem Sonntag durchführt, ohne dass er zuvor mit einer der beteiligten Parteien in Kontakt getreten war. Allerdings ist nicht ersichtlich, weshalb diese Umstände auf die geschäftliche Unerfahrenheit eines der Beteiligten hindeuten sollten.
3. Sofern man nicht davon ausginge, dass der Kostenschuldner bei der Beurkundung angegeben hat, dass er im Hinblick auf Immobiliengeschäfte nicht unerfahren sei, wären die Voraussetzungen eines Amtshaftungsanspruchs nach § 19 BNotO erfüllt. Insbesondere wäre die hierfür notwendige Kausalität zu bejahen, da davon auszugehen ist, dass der Kostenschuldner bei Einhaltung der zweiwöchigen Wartefrist von dem Abschluss des Kaufvertrags abgesehen hätte. Insoweit kann in vollem Umfang auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Entsprechendes gilt hinsichtlich einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO, welche das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ebenfalls mit zutreffender Begründung zu Recht verneint hat.
4. Soweit in der angefochtenen Entscheidung allerdings ein mögliches Mitverschulden des Kostenschuldners an der Entstehung des Schadens (§ 254 BGB) mit der Begründung verneint wird, es sei nicht ersichtlich, dass dieser unrichtige oder unvollständige Angaben zu den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2a BeurkG gemacht habe, ist dies mit der bereits erwähnten Wahrunterstellung des Landgerichts nicht zu vereinbaren. Sollte die Behauptung des Notars zutreffen, der Kostenschuldner habe sich selbst als nicht unerfahren bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften bezeichnet, läge hierin sehr wohl eine unrichtige Angabe zu den Voraussetzungen des § 17 Abs. 2a BeurkG, was ein Mitverschulden im Sinne von § 254 BGB begründen könnte.
5. Die Entscheidung über die Beschwerde des Kostenschuldners hängt somit entscheidend davon ab, ob die fragliche Behauptung tatsächlich zutrifft, was das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung jedoch explizit offen gelassen hat. Da der Senat an die tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts gebunden ist und im Verfahren der weiteren Beschwerde nach § 156 Abs. 2 KostO keine hiervon abweichenden Tatsachenfeststellungen treffen kann, musste die Sache zur erneuten Sachbehandlung an das Landgericht zurückverwiesen werden (vgl. Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a. a. O., § 156 Rn. 90; Müller-Magdeburg, a. a. O., Rn. 955).