KG, Urteil vom 10.12.2018 – 8 U 55/18

KG, Urteil vom 10.12.2018 – 8 U 55/18

Zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung des Mieters, bei Abschluss des Mietvertrages vorhandene bauliche Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen.
Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 14.03.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 29 O 157/17 – im Tenor zu 2 teilweise abgeändert und klarstellend neu gefasst:

2) Die Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück … … Berlin … belegene Parzelle 12 zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.

Die Klage auf Abriss sowie ordnungsgemäße Entsorgung der aufstehenden Baulichkeiten wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe

A.

Von der Wiedergabe tatsächlicher Feststellungen wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 ZPO).

B.

Die zulässige Berufung, die sich allein gegen die Verpflichtung zu Abriss und Entsorgung der aufstehenden Baulichkeiten richtet, ist begründet.

I. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Abriss und Entsorgung der auf der Parzelle 12 aufstehenden Baulichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 8 Nr. 8 MV zu.

1) Allerdings ist das Mietverhältnis über die Parzellenfläche durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 23.12.2016 (zugestellt am 29.12.2016) wegen Rückstands mit (mehr als) zwei Monatsmieten wirksam beendet (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a und b BGB, § 4 Nr. 2 lit c und d MV). Im Zeitpunkt der Kündigung war die Beklagte unstreitig mit mehr als vier Monatsmieten im Verzug.

Die Vertragsbeendigung steht auch rechtskräftig fest, da die Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks kein Rechtsmittel eingelegt hat und lediglich Abweisung der Klage auf Abriss und Entsorgung der Baulichkeiten begehrt.

2) Der Räumungsanspruch umfasst vorliegend nicht den Abriss und die Entsorgung der Baulichkeiten.

a) Allerdings folgt dies nicht etwa bereits daraus, dass die Gebäude mit vermietet worden wären. Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße “Scheinbestandteile” nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben (s. BGH NJW 2017, 2099 Tz 7 f.; NJW-RR 2013, 910 Tz 13). Vorliegend hat die Klägerin im Mietvertrag unter § 1 Nr. 2, 3 erklärt, dass die Baulichkeiten von einem früheren Mieter eingebracht seien, nicht zur Mietsache gehören und nicht mitvermietet werden. Kommt es zwischen dem Mieter und seinem Vormieter (wie vorliegend, dazu unten) zu keiner Ablösungsvereinbarung, so ist es eine Frage der Auslegung des Mietvertrags, ob sich die Gebrauchsgewährpflicht auf die Einrichtungen erstreckt, wobei dies bei Baulichkeiten im Zweifel anzunehmen sein mag (s. BGH NJW-RR 2018, 74 Tz 10). Insoweit handelt es sich jedoch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die mangels diesbezüglicher gesetzlicher Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht unterliegt.

b) Umgekehrt folgt jedoch aus dem Umstand, dass die Baulichkeiten nicht mitvermietet sind, noch nicht, dass sie von der Beklagten entfernt werden müssten.

aa) Sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist, hat der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherzustellen. Daher hat er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen (s. BGH NJW-RR 1994, 847, 848; BGHZ 96, 141 = NJW 1986, 309; NJW 1966, 1409). Einer von ihm errichteten Einrichtung steht es nach zutreffender ganz herrschender Meinung gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat (s. OLG Hamburg NJW-RR 1991, 11; OLG Köln NZM 1998, 767; AG Brandenburg WuM 2003, 321, 323; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 546 Rn 39; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 546 Rn 15, 17; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 546 Rn 19; Staudinger/Rolfs, BGB, Neub. 2018, § 546 Rn 27, 29; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 546 Rn 7; Scheuer/Emmerich in: Bub/Treier, Handb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., V.A Rn 38, 39). Maßgeblich für eine zur Räumungspflicht führende “Übernahme” ist die Eigentumslage am Scheinbestandteil (s. a. BGH NJW-RR 2013, 910 Tz 12, 14, 15, 16, 21). Mit der Übernahme geht zugleich die Eigenschaft als Zustandsstörer vom Vormieter auf den Nachmieter über, so dass sich der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB nunmehr gegen ihn und nicht mehr gegen den Vormieter richtet (s. BGH NZM 2007, 537 Tz 11, 14 f.).

bb) Die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Klägerin hat einen Eigentumserwerb der Beklagten an den Baulichkeiten nicht dargetan und unter Beweis gestellt.

(1.) Eine Übernahmevereinbarung zwischen der Beklagten und einem Vormieter ist nicht ersichtlich. In der Klageschrift hat die Klägerin lediglich die Ansicht vertreten, dass sich aus § 8 Nr. 8 MV die Pflicht der Beklagten ergebe, “aufstehende bauliche Anlagen zu entfernen”. Mit Schriftsatz vom 06.11.2017 hat sie nur in einer Parenthese ausgeführt, dass die Beklagte die Baulichkeiten “vom Vorbesitzer übernommen hatte”, ohne insoweit Tatsachen vorzutragen, denen eine Übereignung zu entnehmen wären. Im Tatbestand des Landgerichtsurteils ist das Eigentum der Beklagten als streitige Behauptung der Klägerin dargestellt, und die Ansicht der Beklagten wiedergeben, sie habe die Baulichkeiten nicht selber errichtet, sondern “nur übernommen”. Ein Zugeständnis eines Eigentumserwerbs ist in diesem Kontext dem unbestimmten Begriff der “Übernahme” nicht zu entnehmen. In der Berufungsbegründung stellt die Beklagte ihr Eigentum an den Baulichkeiten ausdrücklich in Abrede, während die Klägerin im Schriftsatz vom 11.07.2018 lediglich auf eine “im Vertrag in § 8 Ziff. 8 festgelegte Verpflichtung der Beklagten, die aufstehenden Baulichkeiten zu entfernen”, abstellt.

(2.) Die Klägerin behauptet auch nicht eine individualvertragliche – im Rahmen eines Mietvertrags atypische – Übereignung gemäß § 929 BGB von sich an die Beklagte, so dass der Frage, ob durch eine solche eine Rückbaupflicht nach § 546 Abs. 1 BGB ohne weiteres wirksam begründet werden kann, nicht weiter nachzugehen ist. Für Willenserklärungen außerhalb des Formularvertrags ist nichts ersichtlich. So hat die Klägerin in ihrem Übersendungsschreiben vom 09.04.2014 (K 4) auch lediglich auf die Klauseln über eine Befristung und eine Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten hingewiesen, nicht aber etwa weitere Erklärungen abgegeben.

Ein Übereignungsvertrag würde zudem voraussetzen, dass die Parteien ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein hatten, und somit von einer Eigentümerstellung der Klägerin an den Gebäuden ausgingen oder sie zumindest konkret für möglich hielten. Hierfür ist ebenfalls nicht erkennbar. Im Prozess scheint die Klägerin nicht von ihrem Eigentum, sondern von dem eines (nicht benannten) Vormieters auszugehen (Schriftsatz vom 06.11.2017: “vom Vorbesitzer übernommen”).

c) Entgegen der Ansicht der Klägerin und des Landgerichts folgt der Anspruch auf Beräumung von aufstehenden Baulichkeiten nicht aus Regelungen des Mietvertrags, insbesondere aus § 8 Nr. 8 MV.

aa) Es handelt sich nach der Gestaltung des Vertrags um einen Formularvertrag der Klägerin. So heißt es bereits in § 1 Nr. 2 MV:

“Auf der Parzelle befinden sich baulichen Anlagen und Anpflanzungen. Sie gehören nicht zur Mietsache und werden nicht mitvermietet. Im Einzelnen handelt es sich um:

1 Kleinhaus aus Mauerwerk mit einer Fläche von ca. [,,,,] m²,1 Blechgarage mit einer Fläche von ca. [………] m²,1 PKW-Stellfläche *)”

In der Fußleiste ist sodann vermerkt: “*) Nicht Zutreffendes bitte streichen.”

Die Klägerin leugnet auch nicht, dass es sich um einen von ihr gestellten AGB-Vertrag handelt. Für eine Stellung durch sie gilt ohnehin bereits die Vermutung des § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

bb) § 8 Nr. 8 MV lautet:

“Alle auf der Parzelle befindlichen, d.h. bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen oder nach Abschluss des Mietvertrages errichteten, baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen sind nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden und stehen im Eigentum des Mieters. Sie gehen unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über, wenn sie nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entfern werden. Der Mieter ist berechtigt, die baulichen Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und auf Verlangen des Vermieters dazu verpflichtet. …..”

Die Regelung in Satz 1 letzter Halbsatz und Satz 3 ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist sie nicht gemäß § 307 Abs. 3 BGB einer Inhaltskontrolle entzogen, weil sie lediglich der gesetzlichen Regelung entspreche. Wie oben dargelegt, besteht gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung bei Mietbeginn vorhandener Anlagen nur, wenn der Mieter das Eigentum an ihnen vom Berechtigten, in der Regel dem Vormieter, erworben und sie in diesem Sinn “übernommen” hat. Demgegenüber regelt § 8 Nr. 8 MV, dass alle auf der Parzelle befindlichen, auch die “bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen” baulichen Anlagen, “im Eigentum des Mieters stehen” und auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen sind.

Diese Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Eine solche liegt vor, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (s. BGH NJW 2017, 3707 Tz 21; NJW-RR 2013, 910 Tz 11). Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Das ist hier der Fall. Die vom Vermieter in AGB dem Mieter auferlegte Pflicht, auf Verlangen des Vermieters alle vorhandenen Einrichtungen oder Baulichkeiten zu entfernen, und damit auch solche, die er nicht direkt vom Vormieter übernommen hat, stellt eine – ggf. und auch hier – mit erheblichen Kosten verbundene Erweiterung des Pflichtenkreises des Mieters dar und entlastet den Vermieter von Kosten, die er nach dem Gesetz selber zu tragen hätte. Soweit in der Literatur hierzu Stellung genommen wird, herrscht zu Recht Einigkeit, dass eine solche Regelung nach § 307 BGB unwirksam ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn XIII 43 und II 142; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 Rn 39; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 546 Rn 20).

cc) Die Regelung ist nicht etwa deshalb wirksam, weil § 8 Nr. 8 MV nicht lediglich ausspricht, dass sämtliche baulichen vorhandenen Anlagen bei Mietende zu entfernen sind, sondern der Vertrag in § 8 Nr. 8 zugleich vorsieht, dass die Anlagen “im Eigentum des Mieters stehen” bzw. in § 1 Nr. 3, dass die Vertragsparteien “darin übereinstimmen”, dass das Eigentum “mit dem Abschluss dieses Vertrages – soweit gesetzlich zulässig – auf den Mieter übergeht”.

Es handelt sich vorliegend um eine bloße Eigentumsfiktion, die als Bestandteil der auf Abwälzung von Rückbaukosten gerichteten Gesamtregelung ebenfalls unwirksam ist.

Die Regelung in § 1 Nr. 3 MV ist bereits wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam. Sie lautet:

“Die Vertragsparteien stimmen darin überein, dass das Eigentum an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen und Anpflanzungen beim Mieter verbleibt bzw. – soweit dies gesetzlich nicht möglich sein sollte- mit dem Abschluss dieses Vertrages – soweit gesetzlich zulässig – auf den Mieter übergeht. Der Vermieter übernimmt jedoch keine Gewähr für die Rechtsinhaberschaft oder die Freiheit der baulichen Anlagen und Anpflanzungen von Rechten Dritter.

Es ist Sache des Mieters, etwaige Rechte an den baulichen Anlagen und Anpflanzungen von etwaigen früheren Nutzern der Parzelle zu erwerben und einen entsprechenden Kaufvertrag dem Vermieter unverzüglich zu Dokumentationszwecken zur Verfügung zu stellen. …”

Diese Regelung ist in Bezug auf einen Eigentumsübergang gänzlich offen formuliert und kaum verständlich. Unklar ist zunächst die Bedeutung der Einschränkung eines Eigentumsübergangs mit Vertragsabschluss, “soweit gesetzlich zulässig”. Hieraus kann der Mieter nicht entnehmen, ob in seinem Fall nun ein Eigentumsübergang stattfinden soll oder nicht. Unverständlich ist ferner die Regelung, wonach ein Übergang des Eigentums mit Vertragsabschluss nur erfolgen soll, wenn es “gesetzlich nicht möglich sein sollte”, dass das Eigentum “beim Mieter verbleibt” (wobei unklar bleibt, ob hiermit der Vormieter oder der jetzige Mieter gemeint ist). Da § 1 Nr. 3 auf § 1 Nr. 2 Bezug nimmt (“an den in Abs. 2 aufgeführten baulichen Anlagen”), und dort von vorhandenen, “nicht mitvermieteten” Anlagen die Rede ist, ist unverständlich, warum in § 1 Nr. 3 MV von beim Mieter “verbleibendem” Eigentum gesprochen wird.

Mangels einer klaren, auf Übereignung gerichteten Regelung ist die Bestimmung in § 1 Nr. 3 bzw. § 8 Nr. 8 MV, wonach das Eigentum auf den Mieter übergeht bzw. die Anlagen “im Eigentum des Mieters stehen”, wohl auch überraschend i.S. von § 305 c Abs. 1 BGB. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und der unklaren Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 305 c Rn 3, 4).

Da der Inhalt des Formularvertrags mangels Bestimmtheit etwaiger Erklärungen und wegen Unwirksamkeit der diesbezüglichen Regelungen nicht geeignet ist, eine Übereignung von der Klägerin an die Beklagte herbeizuführen, kommt es nicht mehr darauf an, dass die Klägerin nicht dargetan hat, dass sie überhaupt Eigentümerin war.

dd) Die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht zum Rückbau der von ihm nicht vom Vormieter übernommenen Baulichkeiten wird im vorliegenden Vertrag noch dadurch verstärkt, dass die Mietdauer in § 3 lediglich vom 01.04.2014 bis 31.12.2015 fest vereinbart ist, der Vertrag sodann – auch von der Klägerin – jährlich kündbar ist und in § 4 Nr. 6 letzter Satz sogar bestimmt wird “Kündigt der Vermieter, weil er die Parzelle veräußern oder einer anderen Nutzung zuführen will, so entfällt das Recht des Mieters, einen Mietnachfolger vorzuschlagen.” Die Klägerin hat damit in besonderer Weise versucht, ihre Interessen auf Kosten der Beklagten durchzusetzen, da die Beklagte – selbst bei vertragsgemäßem Verhalten – bereits nach kurzer Nutzungszeit mit einem Rückbaurisiko belastet war, das sie ggf. nicht einmal durch eine Nachmieterstellung abwenden konnte. Der Hinweis im vorvertraglichen Schreiben der Klägerin vom 09.04.2014 auf die Befristung und die Pflicht zur Entfernung der Baulichkeiten vermag die Regelung nach § 8 Nr. 8 MV nicht wirksam zu machen, sondern zeigt das Ungleichgewicht der Verhandlungspartner und die Schutzbedürftigkeit der Beklagten. Dass nach § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch “die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen” sind, führt nicht dazu, dass das Schreiben vom 09.04.2014 eine unangemessene Benachteiligung wegen Auferlegung einer Rückbaupflicht für nicht übernommene, fremde Baulichkeiten ausschließt. Die Regelung des § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB führt dazu, dass in Ergänzung des sonst geltenden abstrakt-generellen Maßstabs der Inhaltskontrolle auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen sind. Insbesondere eine besondere geschäftliche Erfahrung des Verbrauchers mit daraus folgender geringerer Schutzbedürftigkeit kann zu seinen Lasten zu berücksichtigen sein (vgl. BGH NJW 2015, 3228 Tz 55 f.; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 310 Rn 21). Derartiges ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr zeigt der Umstand, dass die Beklagte sich auf den insoweit unangemessenen Vertrag eingelassen hat und nicht einmal durch das Schreiben vom 09.04.2014 “misstrauisch” wurde, dass sie in besonderer Weise geschäftlich unerfahren und schutzbedürftig ist. Der vorliegende Fall ist nicht etwa mit dem des OLG Karlsruhe NJW-RR 2006, 605 -juris Tz 21 zu vergleichen, wo die Übergabe eines Merkblatts bei Vertragsabschluss dahin berücksichtigt wurde, dass eine Intransparenz der Versicherungsbedingungen verneint wurde. An der inhaltlichen Unangemessenheit der Regelungen des Mietvertrags vermag der bloße wiederholende Hinweis der Klägerin auf Teilpunkte des Vertrags nichts zu ändern.

III. Die Kostenentscheidung beruht betreffend die erstinstanzlichen Kosten auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Beklagte ist mit einem Anteil von 9 % (980,24 EUR / 10.980,24 EUR) verhältnismäßig geringfügig unterlegen und hat hiermit – bei Verursachung von Kosten nur einer höheren Gebührenstufe – nur geringfügig höhere Kosten veranlasst (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 32. Aufl., § 92 Rn 10). Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO ohne Abwendungsbefugnis vorläufig vollstreckbar.

Gründe für eine Revisionszulassung (§ 543 ZPO) liegen nicht vor.

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