LG Berlin, Urteil vom 18. April 2011 – 67 S 502/10

LG Berlin, Urteil vom 18. April 2011 – 67 S 502/10
Fristlose und fristgemäße Kündigung bei Wohnraummiete: Wirksamkeit bei irrtümlich durchgängiger Mietminderung sowie Schonfristzahlung und Nichtgewährung des Zutritts zur – vermüllten – Wohnung
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 14. Oktober 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 13 C 156/09 – teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 98,86 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Juli 2010 zu zahlen.
Der Beklagte wird weiter verurteilt, die Wohnung in der … , erster Stock rechts in einer Größe von ca. 59,60 qm, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad mit WC und Flur zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2011 gewährt.
Gründe
I) Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
2) Die Berufung hat Erfolg.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB.
Mit dem Vertrag vom 11. Juli 1996 mietete der Beklagte von der … die Wohnung Nr. … in der … erstes Obergeschoss rechts, … . Die Wohnung ist 59,6qm groß und hat zwei Zimmer.
In dem Zwangvollstreckungsverfahren 70 K 255/05 ersteigerte der Kläger das Grundstück. Er ist in den Mietvertrag nach § 57 ZVG, § 566 BGB eingetreten.

Die Miete betrug zunächst unstreitig
Nettokaltmiete 124,73 €
Betriebskostenvorschuss 76,18 €
Heizkostenvorschuss 103,38 €
304,29 €.
In dem Verfahren über den Erlass einer einstweiligen Verfügung 13 C 1007/07 des Amtsgerichts Köpenick einigten sich die Parteien in einem am 24. Januar 2008 geschlossenen Vergleich darauf, dass wegen der Entfernung des zur Wohnung gehörenden Balkons die monatliche Nettokaltmiete um 7,5% (9,35 €) gemindert sein sollte, sodass die geschuldete Miete insgesamt noch 294,94 € betrug.
Der Beklagte zahlte in der Zeit von Dezember 2007 bis November 2008 die Miete jeweils nicht vollständig. Der Kläger sprach wegen des aufgelaufenen Rückstände unter dem 27. August 2008, 17. September 2008, 07. Oktober 2008 und 27. November 2008 die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietvertrags aus.
Die Mietrückstände und die fristlosen Kündigungen waren Gegenstand des Rechtsstreits 4 C 245/08 des Amtsgerichts Köpenick (= 67 S 308/09 der Kammer). Da der Beklagte in dem Vorverfahren alle Rückstände ausglich, erklärte der Kläger dort den Anspruch auf Räumung und Herausgabe für erledigt. Die Kammer hat den Beklagten in dem am 19. April 2010 verkündeten Urteil zur Zahlung dort im einzelnen genannter Rückstände verurteilt und ihm nach § 91a Abs. 1 ZPO die Kosten der Erledigung auferlegt, da die fristlose Kündigung vom 27. November 2008 ursprünglich begründet gewesen sei.
In dem hiesigen Verfahren geht der Kläger aus den früheren ordentlichen Kündigungen vor, für die seinerzeit die Kündigungsfristen noch nicht abgelaufen waren.
Der Kläger ist – wie auch das Amtsgericht zugrunde legt – durch die Erledigungserklärung in dem Vorverfahren nicht (wegen schon gegebener rechtskräftiger Entscheidung) daran gehindert, nunmehr den Räumungsanspruch aus den fristgemäßen Kündigungen geltend zu machen. Es ist nicht derselbe Streitgegenstand gegeben. Dabei ist insbesondere nicht allein der Antrag auf Räumung zu betrachten, sondern auch die Begründung dieses Begehrens. Die Begründungen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für eine fristlose und aus § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB für eine fristgemäße Kündigung sind jeweils unterschiedlich.
Die Feststellung in den Gründen des Urteils der Kammer vom 19. April 2010 (auf Seite 12), wonach die fristlose Kündigung vom 27. November 2008 aufgrund eines Rückstandes von 615,82 € wirksam war, weil dieser Betrag den Betrag von zwei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 608,58 € überschritten hat, war durchaus zutreffend.
Fehlerhaft war lediglich die auf Seite 10 des Urteils wiedergegebene Tabelle. Der Fehler liegt darin, dass wegen eines Ausfalls der Klingel für die Monate Juli, August, September und Oktober 2008 noch eine Minderung von jeweils 3% = 9,13 € berücksichtigt worden ist. Dies steht im Widerspruch zu den Ausführungen auf Seite 9 des Urteils, wonach für den Zeitraum von Juli bis Oktober 2008 wegen einer nicht funktionierenden Wohnungsklingel eine Minderung von 3% nicht in Betracht kommt. Wird dieser Minderungsbetrag nicht berücksichtigt, ergibt sich ein Rückstand von 615,82 €, wie er auf Seite 12 des Urteils angegeben worden ist. Hierzu wird auf die nachfolgende Tabelle verwiesen.

Monat Miete Minderung Zahlung Rück-stand Saldo
Balkon Gerüst Schutt Klingel Treppen-
haus
Dez 2007 304,29 € 9,35 € 30,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 243,44 € 21,07 € 21,07 €
Jan 2008 304,29 € 9,35 € 30,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 243,44 € 21,07 € 42,14 €
Feb 2008 304,29 € 9,35 € 30,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 243,44 € 21,07 € 63,21 €
Mrz 2008 304,29 € 9,35 € 30,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 43,89 € 107,10 €
Apr 2008 304,29 € 9,35 € 30,43 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 43,89 € 150,99 €
Mai 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 9,13 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 65,19 € 216,18 €
Jun 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 9,13 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 65,19 € 281,37 €
Jul 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 9,13 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 65,19 € 346,56 €
Aug 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 9,13 € 0,00 € 9,76 € 220,62 € 55,43 € 401,99 €
Sep 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 9,13 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 65,19 € 467,18 €
Okt 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 74,32 € 541,50 €
Nov 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 220,62 € 74,32 € 615,82 €
Dez 2008 304,29 € 9,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 294,94 € 0,00 € 615,82 €
Jan 2009 304,29 € 9,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 294,94 € 0,00 € 615,82 €
Feb 2009 304,29 € 9,35 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 294,94 € 0,00 € 615,82 €
Nach der insoweit grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04 – ließ die schon im Vorverfahren berücksichtigte so genannte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB – wie im Gesetz vorgesehen – nur die fristlose Kündigung (nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) unwirksam werden. Die fristgemäße Kündigung, wenn sie – wie hier – daneben ausgesprochen worden ist, wird nicht unmittelbar berührt. Zu prüfen ist allerdings, ob ein etwaiges Verschulden hinsichtlich der verspäteten Zahlungen angesichts des nachträglichen Ausgleichs in einem “milderen Licht” erscheint. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte kann sich zunächst nicht darauf zurückziehen, dass ihn kein Verschulden hinsichtlich der ausgebliebenen Zahlungen treffe, da er die letztlich einschlägige Minderungsquote nicht kennen konnte. Wie sich aus der obigen Tabelle ersehen lässt, ging es aber überwiegend nicht darum, welche Minderung eingreift, sondern war hier entscheidend, dass dem Beklagten überwiegend – abgesehen vom Balkon, der schon im Vergleich geregelt worden war – keine Minderung zustand, weil die tatsächlichen Voraussetzungen fehlten. Hierüber aber darf der Beklagte als Mieter – anders als unter Umständen über eine konkrete Minderungsquote – nicht irren, weil der Beklagte als Mieter genau wusste, wann welche Beeinträchtigungen überhaupt auf die Mietsache einwirkten. Hier kommt hinzu, dass – entgegen der Auffassung des Beklagten – ihm gerade aufgrund der Vielzahl der Kündigungen klar sein musste, dass der Kläger keine Rückstände hinnehmen und der Beklagte also sein Zahlungsverhalten genau überprüfen musste. Trotz der sich verändernden Umstände, d.h. der Tatsache, dass die Mängel überwiegend nicht mehr gegeben waren, setzte der Beklagte sein einmal gewähltes und auf völlig anderen Umständen – mehr Mängeln – beruhendes Zahlungsverhalten unbeeindruckt fort. Dies musste der Kläger nicht hinnehmen.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass sich aufgrund der oben angesprochenen Ungenauigkeit im Urteil der Kammer eventuell eine Unsicherheit über die Begründung der fristlosen Kündigung vom 27. November 2008 ergeben konnte, bleibt eine fristgemäße Kündigung wirksam. Die Kammer geht davon aus, das eine ordentliche Kündigung – unabhängig von einer fristlosen – auch dann gegeben sein kann, wenn ein Rückstand zwar zwei Monatsmieten nicht erreicht, trotzdem aber erheblich ist. Die Kammer folgt hierzu nicht den Erwägungen von Sternel (Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. XII, Rn. 74ff.) und Schmidt-Futterer/Blank (Mietrecht, 10. Aufl., § 573, Rn. 27). Vielmehr ist die Kammer der Auffassung, dass die Regelungen in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Anwendung von § 573 BGB im Hinblick auf ausbleibende Zahlungen nicht ausschließen. Die formalen Grenzen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB können nicht übertragen werden, da es dort um die im Ergebnis noch weit härtere fristlose und eben nicht um eine fristgemäße Kündigung geht. Es ist nicht ersichtlich, warum die Verletzung der Hauptleistungspflicht des Mieters nur ab einer bestimmten Höhe sanktioniert sein sollte. Dies wird insbesondere bei einem Vergleich mit der allgemein anerkannten Kündigungsmöglichkeit wegen unpünktlicher Zahlung deutlich. Die Auswirkungen einer “nur” verschobenen Zahlung sind für den Vermieter gegenüber denen einer ausbleibenden größer, wie auch der Verstoß des Mieters als solcher als gravierender anzusehen ist (Zusammenfassung dazu mit Unterstützung der hiesigen Auffassung: Lehmann-Richter/Stützer, Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug, GE 2010, 889/890f.).
Eine erhebliche Pflichtverletzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Dieser Begriff der Erheblichkeit für einen Rückstand findet sich namentlich in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Der Beklagte hatte auch nach der unkorrigierten Tabelle jedenfalls den Rückstand von 579,30 € im November 2008 verschuldet. Er konnte sich insbesondere nicht darauf berufen, dass er sich über die Höhe einer Minderung geirrt habe. Wie sich aus dem Urteil der Kammer in dem Vorverfahren ergibt, bestanden im November 2008 – abgesehen vom Balkon mit der festen Regelung im schon erwähnten Vergleich – keine Mängel mehr:
– Das Gerüst (mit der größten Minderung) stand nur bis zum April 2008.
– Der Schutthaufen bestand bis zum September 2008.
– Die Wohnungsklingel war nur kurzzeitig defekt.
– Die Treppenhausarbeiten erfolgten im August 2008.
Insbesondere die drei zuletzt genannten Mängel berechtigten bei weitem nicht zu der vom Beklagten angesetzten monatlichen Minderung in Höhe von 74,32 €. Zurückbehaltungsrechte bestanden nicht mehr. Der Beklagte war schon seinerzeit anwaltlich vertreten und hätte daher wissen müssen, dass etwa einbehaltene Beträge nachzuzahlen waren – und zwar sofort nach Wegfall des Mangels. Der Beklagte leistete solche Zahlungen jedoch nicht. Die Schonfristzahlung forderte er in voller Höhe zurück.
Auf die weitere Kündigung wegen Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kommt es nicht an. Die Kündigung wäre im zweiten Rechtszug noch zu berücksichtigen, da sie erst am 19. Januar 2011 ausgesprochen worden ist. Grundsätzlich könnte auch wegen Nichtgewährung des Zutritts gekündigt werden. Dafür müsste jedoch zunächst ein angekündigter Termin versäumt, dann abgemahnt und wieder ein angekündigter Termin versäumt worden sein. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Die Parteien einigten sich auf den 03. Dezember 2010. Der Beklagte sagte kurzfristig ohne Nennung von Gründen ab. Zum Folgetermin am 08. Dezember 2010 öffnete der Beklagte nicht. Die Kündigung vom 13. Dezember 2010 dürfte unwirksam sein, aber jedenfalls eine Abmahnung darstellen. Es ist jedoch nicht dargestellt, welchen konkreten Termin der Beklagte dann versäumt haben soll.
Auch die neue Kündigung vom 30. März 2011 ist unwirksam. Eine Besichtigung hat inzwischen stattgefunden. Der Kläger rügt den dabei vorgefundenen Zustand der Wohnung (Müll usw.). Es ist aber eine Gefährdung der Substanz der Mietsache nicht gegeben. Grundsätzlich kann sich der Mieter bis zu den Grenzen einer solchen Gefährdung die Mietsache nach seinem Geschmack gestalten, auch wenn dies nach außen als chaotisch oder unordentlich erscheinen mag. Es ist hier nicht vorgetragen, dass es irgendwelche nach außen tretende Beeinträchtigungen – insbesondere durch Geruch oder Ungeziefer – gäbe oder dass der Brandschutz nicht gewährleistet wäre. Das Protokoll erwähnt an einer Stelle (Zimmer zum Hof) einen “üblen Geruch”. Es wird jedoch nicht behauptet, dass andere Mieter dadurch belästigt würden, der Geruch sich also außerhalb der Wohnung störend bemerkbar mache. Unter diesen Gesichtspunkten ist ein Anspruch des Klägers auf Beseitigung des Wohnungszustands und anschließende erneute Besichtigung eher zweifelhaft.
Dem Kläger musste keine Schriftsatzfrist wegen des Schriftsatzes der Gegenseite vom 17. April 2011 eingeräumt werden.
3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
4) Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 7 und Nr. 10, § 713 ZPO.
5) Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
6) Die Kammer hatte gemäß § 721 Abs. 1 ZPO über eine angemessene Räumungsfrist zu entscheiden. Dabei hat die Kammer einerseits berücksichtigt, dass der Kläger ein Interesse am schnellen Zurückerhalt der Wohnung und der Beklagte die Miete zuvor über einen längeren Zeitraum sehr unregelmäßig gezahlt hat. Andererseits ist es auch auf dem derzeitigen Berliner Wohnungsmarkt nicht ohne weiteres möglich, vergleichbaren Wohnraum, noch dazu zu einer so geringen Miete zu finden. Obdachlosigkeit des Beklagten soll aber auf jeden Fall verhindert werden. Insgesamt erscheint daher eine Räumungsfrist von knapp zwei ½ Monaten als angemessen.