LG Münster, Urteil vom 21.11.2014 – 016 O 68/14

LG Münster, Urteil vom 21.11.2014 – 016 O 68/14

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand
Die Eltern des Beklagten waren Landwirte in M. Als solche hatten sie größere landwirtschaftlich genutzte Flächen in ihrem Eigentum. Diese Grundstücksflächen sind z. T. auf den Beklagten übergegangen. Auf einer dieser Grundstücksflächen, der im Grundbuch von M auf Blatt 777 eingetragenen Parzelle, Gemarkung M, Flur X, Flurstück 999, T-straße 15 wurde in den Jahren 2002/2003 zu Mietzwecken ein Einfamilienhaus errichtet. In dieses zog zum 01.07.2007 der Kläger mit seiner Familie ein.

Bereits vor der Errichtung des Einfamilienhauses errichteten die Eltern des Beklagten einen Wall aus Holz und mit Büschen bewachsen auf ihrem neben dem Grundstück Flurstück 999 gelegenen Grundstück mit dem Flurstück 111. Nach dem äußeren Eindruck dient dieser Wall als Abgrenzung der Grundstücke mit den Flurstücken 999 und 111.

Im Jahr 2009 verhandelten die Parteien über einen Erwerb des Grundstücks mit dem Flurstück 999 durch den Kläger von dem Beklagten. In diesen Verhandlungen kam es zu mehreren Gesprächen zwischen den Parteien, an denen u. a. auch die Ehefrau des Klägers teilnahm. Im Rahmen dieser Verhandlungen übergab der Beklagte dem Kläger, jedenfalls teilweise, ein Wertgutachten, welches er am 18.01.2005 von dem Architekten H erstellen ließ. In diesem Gutachten wird der Gesamtwert des mit dem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks T-str. 15 mit 220.117,00 € angegeben (vergl. dazu Anlage A1, Blatt 66 ff. d. GA). Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Wertgutachtens wird auf die Anlage A1 verwiesen und Bezug genommen.

Die Parteien schlossen sodann am 26.11.2009 einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück in der T-straße 15 in M. In § 1 des Kaufvertrages ist der Kaufgegenstand angegeben mit:

„Gemarkung M Flur 9, Flurstück 999,

Gebäude- und Freifläche, T-straße 15, Groß 657 m²“.

Als Kaufpreis ließen die Parteien in § 2 des notariellen Kaufvertrags einen Betrag in Höhe von 130.000,00 € beurkunden. In § 3 des Vertrags vereinbarten die Parteien ein Wegerecht zu Gunsten des Eigentümers der Parzelle 111 auf der Parzelle 999, auf einer Breite von 3m entlang der südlichen Grenze der Parzelle 999. Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrags wird auf die Anlage K3, Blatt 34 ff. d. GA verwiesen.

Neben dem in dem notariellen Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis vereinbarten die Parteien die Zahlung eines Betrages von weiteren mindestens 13.000,00 €. Diese Zahlung diente nach dem Willen der Parteien ebenfalls der Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlich Grundstück und wurde außerhalb des notariellen Vertrages „schwarz“ gezahlt.

Im Anschluss zahlte der Kläger an den Beklagten den vereinbarten Kaufpreis inkl. Nebenabrede und wurde als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.

In den Folgejahren plante der Beklagte dann, weitere ihm in der unmittelbaren Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks gehörende Grundstücke zu bebauen und zu verkaufen, insbesondere plante er, ein Seniorenwohnheim auf der Parzelle 111 zu errichten. Im Rahmen dieser Planungen wurde im Jahr 2013 eine Vermessung der Grundstücke vorgenommen. Nach dem Ergebnis dieser Messungen verläuft der als Einfriedung dienende Wall nicht auf der Grundstücksgrenze. Die Grundstücksgrenze befindet sich auf einer Länge von ca. 26 m ca. 1,40 m weiter südlich, so dass von dem Wall aus gesehen sich die tatsächliche Grundstücksgrenze zwischen den Parzellen 111 und 999 zu Lasten des Klägers um 1,40 m auf die Parzelle 999 befindet. Zudem verläuft die Grenze in westlicher Richtung entlang der Zufahrt zu dem klägerischen Grundstück.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Lage der Grundstücke wird auf Anlagen K4, Blatt 42 d. GA sowie die Anlage A2, Blatt 74 d. GA verwiesen. Wegen des Ergebnisses der Vermessung des Grenzverlaufs und den Auswirkungen auf die örtlichen Gegebenheiten des klägerischen Grundstücks wird auf die Lichtbilder der Anlage K8, Blatt 86 bis 99 d. GA verwiesen.

Der Kläger behauptet, er hätte sich mit dem Beklagten darüber geeinigt, dass das Grundstück, so wie die Parteien es aufgrund der vorhandenen Grundstückseinfriedung mit dem Wall kannten, in diesen Maßen übereignet werden sollte. Dazu gehöre zum Einen der Bereich in seinem Garten bis zum Wall, also der Bereich an der nördlichen Grenze seines Grundstücks, sowie ein parallel zur westlichen Grundstücksgrenze verlaufender Grundstücksstreifen von ca. 34 x 4 m. Diese Flächen seien bereits infolge der tatsächlichen Grundstückseinfriedung mit seinem Grundstück verbunden. Die Parteien seien während sämtlicher Verhandlungen davon ausgegangen, dass die tatsächliche Grundstücksgrenze parallel mit der Einfriedung des Grundstücks verlaufe. Sie seien also davon ausgegangen, dass die in dem notariellen Kaufvertrag angegebene Parzelle Gemarkung M, Flur 9, Flurstück 999 die gesamte Grundstücksfläche umfasse, die dort nach den tatsächlichen Verhältnissen als eingefriedet anzusehen gewesen sei.

Dem Beklagten sei auch nicht bewusst gewesen, dass die tatsächliche Grenze nicht mit dem eingefriedeten Grundstücksverlauf übereinstimmt. So habe er, nachdem er den ausgemessenen Grenzverlauf anhand der dort verlegten Seile gesehen habe, gesagt: „Das habe ich nicht gewusst!“

Er meint, es greife daher der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet. Dieser sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch auf notarielle Grundstückskaufverträge anwendbar. Nach diesem Grundsatz sei eine irrtümliche Falschbezeichnung der Parteien unschädlich, wenn sie übereinstimmend tatsächlich etwas anderes als den beurkundeten Inhalt hätten vereinbaren wollen. So liege der Fall hier.

Ferner sei der notarielle Kaufvertrag nicht aufgrund der Schwarzgeldabrede nichtig. Der dadurch entstandene Formfehler sei infolge der Eintragung des Klägers als Eigentümer in das Grundbuch geheilt. Auch eine Nichtigkeit wegen Steuerhinterziehung sei nicht gegeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei ein Vertrag, mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden sei, nur dann nichtig, wenn die Steuerhinterziehung Hauptzweck des Vertrages sei. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der neueren Rechtsprechung des BGH zur Nichtigkeit von Verträgen aufgrund einer Schwarzgeldabrede.

Schließlich stünde der Nichtigkeit des Vertrags der Einwand der zulässigen Rechtsausübung entgegen. Der Beklagte sei nicht in der Lage, im Falle einer Rückabwicklung des Vertrags dem Kläger seinen Kaufpreis zurückzuerstatten. Dies bedeute für den Kläger eine unzulässige Härte, da er dann nicht den Kaufpreis zurückerhalten würde und zudem weitere finanzielle Mittel für den Kauf eines neues Hauses oder monatliche Mieten aufbringen müsste. Dies würde den finanziellen Ruin des Klägers bedeuten.

Der Kläger beantragt,

der Beklagte wird verurteilt, eine Teilfläche des Grundstücks, eingetragen beim Amtsgericht Tecklenburg im Grundbuch von Mn Blatt 99 eingetragene Parzelle, Gemarkung M, Flur 9, Flurstück 111, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, T-straße 7, zur Größe von 172,4 qm entsprechend der mit dieser Klageschrift verbundenen Anlage K4 (rote Umrandung auf dem Grundstücksplan) zu vermessen, abzuschreiben und die Teilung zu bewilligen sowie das hierdurch entstehende Teilstück an den Kläger lastenfrei aufzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, es habe keine Einigung über eine Eigentumsübertragung der Grundstücksfläche, wie sie sich aus der angeblichen Einfriedung ergebe, gegeben. Der Wall sei bereits vor über zehn Jahren von den Eltern des Beklagten errichtet worden. Damals hätten sowohl das Flurstück 999 als auch das Flurstück 111 im Eigentum der Eltern des Beklagten gestanden. Der Wall habe damals gerade nicht als Grundstückseinfriedung, sondern lediglich als Sichtschutz zum Mietobjekt gedient. Eine Einfriedung sei angesichts der Eigentumsverhältnisse nicht erforderlich gewesen. Zudem habe er dem Kläger im Rahmen der Vertragsverhandlungen das Wertermittlungsgutachten ausgehändigt. In diesem sei die Lage des Grundstücks hinreichend beschrieben und die Größe des Grundstücks mit 657 qm, wovon 89,19 qm bebaut seien, angegeben. Aufgrund dieser dem Kläger bekannten Angaben, habe er nicht davon ausgehen können, dass das von ihm erworbene Grundstück bis zum Wall hin reicht. Der Kläger habe schlicht die Größe des Grundstücks überschätzt. Es sei Aufgabe des Klägers gewesen, sich über die vorhandenen tatsächlichen Grenzverläufe zu informieren.

Zudem hätten sich die Parteien auch nicht über eine Übereignung des Grundstücksstreifens westlich am klägerischen Grundstück gelegen geeinigt. Vielmehr haben die Parteien diesbezüglich in § 6 des notariellen Vertrages ein Wegerecht vereinbart. Es sei fernliegend, ein Wegerecht zu vereinbaren und gleichzeitig die Übertragung dieses Eigentums zu wollen.

Jedenfalls sei der Vertrag wegen eines Verstoßes gegen die einzuhaltende Form auch nichtig. Eine Heilung aufgrund der Eintragung des Klägers in das Grundbuch sei nicht erfolgt. Diesbezüglich sei auch die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nichtigkeit von Werkverträgen aufgrund einer Schwarzgeldabrede zu berücksichtigen.

Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Dem Kläger steht kein Anspruch gegen den Beklagten auf Übertragung weiterer Grundstücksflächen zu.

1. Zwar erscheint es dem Gericht aufgrund der örtlichen Gegebenheiten durchaus für möglich, dass die Parteien sich jedenfalls über eine Übereignung des nördlich vom klägerischen Grundstücks gelegenen Teils bis zum Wall geeinigt haben. Der Kläger kann aus dem notariellen Vertrag vom 26.11.2009 jedoch keine Rechte herleiten, da dieser gem. § 134 BGB i. V. m. § 370 AO, 263 StGB nichtig ist.

Gem. § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Vorliegend haben die Parteien gegen den § 370 AO und 263 StGB verstoßen. Beide Gesetze sind Verbotsgesetzte i. S. von § 134 BGB.

Unstreitig haben sich die Parteien neben dem notariell beurkundeten Kaufpreis in Höhe von 130.000,00 € darauf geeinigt, nebenher, „schwarz“, einen weiteren Betrag als Kaufpreis zu zahlen. Dies geschah nach Überzeugung der Kammer zu dem Zweck, einerseits Grunderwerbssteuern und andererseits Notarsgebühren zu sparen. Die Parteien haben insoweit vorsätzlich und kollusiv zusammengewirkt.

Mit dieser Abrede haben sie einerseits gegen § 370 Abgabenordnung verstoßen. Denn durch die Beurkundung eines niedrigeren als tatsächlich geschuldeten und vereinbarten Kaufpreises gegenüber einer Behörde haben sie über steuerlich erhebliche Tatsachen unrichtige Angaben gemacht und dadurch Steuern verkürzt.

Zudem haben sie zu Lasten des beurkundenden Notars einen Betrug gem. § 263 StGB begangen. Denn sie haben den Notar durch Vorspiegelung eines falschen Kaufpreises dazu veranlasst, unter Irrtum über die tatsächliche Höhe des Kaufpreises einen falschen Kaufpreis zu beurkunden und sich so einen Vermögensvorteil zum Nachteil des Notars verschafft, indem sie geringere Notarsgebühren veranlasst und entrichtet haben.

2. Rechtsfolge dieses Verstoßes ist die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts im Ganzen.

a) Zwar hat der BGH in einem Urteil vom 23. Juni 1997 (Az.: II ZR 220/95, BGHZ 136, 125, 132) ausgeführt, dass ein Vertrag mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden ist, nur dann nichtig ist, wenn die Steuerhinterziehung Hauptzweck des Vertrages ist. Nach Auffassung der Kammer ist diese Rechtsprechung jedoch überholt. Insgesamt ist in den letzten Jahren sowohl in der Gesetzgebung als auch in der Rechtsprechung ein härteres Vorgehen gegen Steuerhinterziehung angegangen und durchgesetzt worden. Dies geht einher mit einer Änderung der gesellschaftlichen Wahrnehung der Steuerhinterziehung als sogenanntes „Kavaliersdelikt“, welchem entgegengetreten werden soll.

b) In dieser Linie ist auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Schwarzarbeitsgesetzes zu sehen. Nachdem der Bundesgerichtshof zunächst eine Nichtigkeit annahm, sofern beide Parteien des Vertrags gegen die Schwarzarbeitsabrede verstoßen haben, und auch dann den Parteien über das Bereicherungsrecht zumindest Gewährleistungsrechte und einen Teil des Werklohns zubilligte, hat er in den letzten Jahren diese Rechtsprechung, auch nach einer Verschärfung des Gesetzes durch den Gesetzgeber, geändert.

Nunmehr ist es auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so, dass bei einer Nichtigkeit eines Vertrages wegen einer s. g. ohne Rechnung Abrede beide Parteien überhaupt keine Rechte mehr aus den betreffenden Vertrag geltend machen können (vgl. BGH, MJW 2014, 1995 m w. N).

c) Nach Auffassung der Kammer ist diese Rechtsprechung unter Berücksichtigung der gesellschaftlichen und gesetzgeberischen Entwicklung auf den vorliegenden Fall zu übertragen.

Auch vorliegend haben die Parteien bewusst und kollusiv zusammengewirkt, um einen zu niedrigen Kaufpreis beurkunden zu lassen. Eine solche zu niedrige Beurkundung kann allein dem Zweck dienen, einerseits Grunderwerbssteuer und andererseits Notarsgebühren zu sparen. Damit handelten die Parteien vorsätzlich und kollusiv zu Lasten der Allgemeinheit und des Notars zusammen. In einem solchen Fall ist es aufgrund der vorstehend dargelegten Entwicklung der Rechtsprechung und der Tendenzen des Gesetzgebers naheliegend, die ursprüngliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von Verträgen im Falle einer Steuerhinterziehungsabrede als überholt anzusehen und nach neuerer Rechtsprechung des BGHs die Nichtigkeit eines solchen Vertrags anzunehmen.

d) Diese Nichtigkeit ist auch unabhängig von der Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch. Denn eine Heilung gem. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB tritt nur für Formmängel ein. Hier liegt zwar ein Formmangel nach § 125 BGB vor, da der Vertrag mit einem unrichtigen Kaufpreis beurkundet worden ist. Dieser Formmangel nach § 125 BGB ist jedoch durch die Eintragung des Klägers in das Grundbuch geheilt worden. Diese Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst jedoch nur Formmängel. Sie setzt voraus, dass der Formmangel der alleinige Ungültigkeitsgrund ist. Andere Mängel werden von der Heilung nicht erfasst (Palandt-Grüneberg, 72. Aufl. 2013, § 311b Rn. 46).

e) Der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot führt auch zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es sich die Absicht der Streiterziehung nur um einen Teil des vereinbarten Kaufpreises bezog. Bei dem von den Parteien geschlossenen notariellen Kaufvertrag handelt es sich um ein einheitliches Restgeschäft. Dieses könnte allenfalls dann als teilwirksam angesehen werden, wenn die Parteien den einzelnen Teilbeträgen einzelne zu übereignende Grundstücksteile zugeordnet hätten. Dies ist hier jedoch nicht möglich, da es sich hier um ein einheitliches Hausgrundstück handelt.

3. Der Nichtigkeit des Vertrags steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gem. § 242 BGB entgegen. Eine nach § 134 BGB im öffentlichen Interesse und zum Schutz des allgemeinen Rechtsverkehrs angeordnete Nichtigkeit kann allenfalls in ganz engen Grenzen durch eine Berufung auf Treu und Glauben überwunden werden (vergl. BGH, Urt. v. 24.04.2008, Az.: VII ZR 42/07). Vorliegend stützt der Kläger den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung darauf, dass der Beklagte nicht in der Lage sei, ihm im Falle einer Rückabwicklung den Kaufpreis zurückzuerstatten. Dann hätte er den Kaufpreis verloren und wäre zudem verpflichtet, Miete oder einen weiteren Kaufpreis für eine neue Unterkunft aufzubringen. Dieser Einwand greift nach der Überzeugung des Gerichts jedoch nicht durch. In der mündlichen Verhandlung vom 10.10.2014 hat das Gericht die Vernehmung des Beklagten als Partei durchgeführt. Dort gab der Beklagte an, die nötigen liquiden Mittel zu haben. Dazu müsse er auch nicht über eine Bank finanzieren. Er habe mehrere Grundstücke, welche er jederzeit verkaufen und daraus die notwendigen finanziellen Mittel ziehen könne.

Diese Angaben des Beklagten sind nachvollziehbar, in sich schlüssig und damit glaubhaft. Wie dem Gericht aus diesem Verfahren bekannt ist, hat der Beklagte von seinen Eltern mehrere größere Grundstücksflächen erhalten. Unter anderem gehört dazu auch das streitgegenständliche Grundstück und die dort umliegenden Grundstücke zum Teil. Es erscheint dem Gericht daher nachvollziehbar, dass der Beklagte in der Lage ist, durch einen Verkauf weiterer dort gelegener Grundstücke finanzielle Mittel aufzubringen.

II.

Soweit der Kläger beantragt hat, den Rechtsstreit der Zivilkammer zur Entscheidung über eine Übernahme vorzulegen und gegen den diesbezüglich zurückweisenden Beschluss Beschwerde eingelegt hat, hindert das Gericht dies nicht an einer Entscheidung. Die Entscheidung des Einzelrichters, den Rechtsstreit nicht der Kammer für eine Entscheidung über eine Übernahme vorzulegen, steht in dem Ermessen des Einzelrichters. Sie ist nicht mit Rechtsmitteln anfechtbar. Allenfalls könnte der Kläger hiergegen eine Verfassungsbeschwerde wegen eines Verstoßes gegen den gesetzlichen Richters nach Artikel 101 Abs. 1 Satz 2 GG erheben.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 Satz 2 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird endgültig auf 18.964,00 € festgesetzt.

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