Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf “Mietpreis-Check” von Immobilienscout24 formell unwirksam

Das AG München hat entschieden, dass die Begründung eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietpreis-Check von Immobilienscout24 die formalen Anforderungen an ein solches Schreiben nicht erfüllt.

Der Beklagte ist seit 01.12.2012 Mieter einer Wohnung von 98,43 qm in München. Die Miete beträgt seit Vertragsbeginn unverändert 1.189,20 Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm. Die klagende Vermieterin wollte die Kaltmiete ab dem 01.09.2017 auf 1.367,58 Euro erhöhen und Bezog sich auf den Mietpreis-Check von Immobilienscout24, mit dem man ermitteln kann, ob die verlangte Miete angemessen ist. Die Klägerin meint, dass ihr Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 der gesetzlichen Form genüge. Den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München könne man aufgrund fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranziehen. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die nunmehr verlangte Kaltmiete sei überdies auch ortsüblich und angemessen. Der Beklagte trägt vor, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der unzulässigen Bezugnahme auf den Mietpreis-Check unwirksam sei.

Das AG München hat dem Mieter Recht gegeben und die Klage der Vermieterin auf Mieterhöhung abgewiesen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts kann der aus dem Internetportal von Immobilienscout 24 gewonnene vorgelegte Mietpreis-Check nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Der Auszug des “Mietpreis-Checks” werdem dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete werde aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Vorliegend sei der Mietpreis-Check bereits mit dem Zusatz überschrieben “Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank”, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt seien, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb sei das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handele es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handele, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden seien. Das Internetportal werte daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangten. Zudem sei nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spreche eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich biete der Mietpreis-Check nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie (das Gesetz) eindeutig voraussetze, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten vier Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten vier Jahren erheblich gestiegen seien, sei auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich sei. Auch deswegen sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Das Urteil ist nach Zurückweisung der Berufung vom 03.09.2018 rechtskräftig.