OLG Frankfurt am Main, 04.11.2016 – 13 U 111/16

OLG Frankfurt am Main, 04.11.2016 – 13 U 111/16
Leitsatz:

1. Der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags ist für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57 a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist.

2. Die über den Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann.
Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 3. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Darmstadt vom 12.05.2016 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.
Gründe

I.

Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten Räumungs- und Herausgabeansprüche hinsichtlich der Praxisräume im Erdgeschoss der Immobilie Straße1 in Stadt1 geltend.

Der Beklagte zu 1) führte eine Arztpraxis in den vorgenannten Räumlichkeiten, die sich auf dem Grundstück Flur …, Flurstück … Blatt 0 des Grundbuchs von Stadt1 befinden. Das Grundstück stand ursprünglich im Eigentum des Beklagten zu 1) und seiner Ehefrau.

Mit Beschluss vom ….2012 (Bl. 4 d. A. Az.: 10 des AG Stadt2) wurde im Hinblick auf das Grundstück die Zwangsversteigerung angeordnet. Mit Beschluss vom ….2013 (Anlage K 2, Bl. 13 d. A.) wurde das Grundstück außerdem unter Zwangsverwaltung gestellt.

Die Zwangsverwalterin schloss mit dem Beklagten zu 1) am 27.02.2013 einen bis zum 31.08.2018 befristeten Mietvertrag über die Praxisräume wegen dessen weiteren Inhalts auf Anlage K 3 (Bl. 14 ff. d. A.) Bezug genommen wird.

Mit Beschluss des Amtsgerichts Darmstadt vom 01.03.2013 nebst Berichtigungsbeschluss vom 07.03.2013 (Anlage K 1, Bl. 11 ff. d. A.) wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 1) eröffnet und der Beklagte zu 2) zum Insolvenzverwalter bestellt. Der Beklagte zu 2) führt die Arztpraxis fort, wobei er sich des Beklagten zu 1) bedient.

Im Zwangsversteigerungsverfahren hinsichtlich des Grundstücks erhielt die Klägerin mit Beschluss vom 16.03.2015 (Anlage K 5, Bl. 23 f. d. A.) gegen ein Bargebot von 354.000,00 € den Zuschlag. Der Zuschlagsbeschluss wurde im Zwangsversteigerungstermin am 16.03.2015 verkündet (Protokoll Bl. 333 d. A. Az.: 10 des AG Stadt2). Der Klägerin war zu diesem Zeitpunkt bekannt, dass die Zwangsverwalterin die streitgegenständlichen Praxisräume an den Beklagten zu 1) vermietet hatte.

Der Beklagte zu 2) legte hiergegen mit Schriftsatz vom 24.03.2015 (Anlage K 6, Bl. 25 ff. d. A.) Zuschlagsbeschwerde ein, der das Amtsgericht Stadt2 nicht abhalf. Mit Beschluss vom 27.05.2015 (Anlage K 8, Bl. 30 ff. d. A.) wies das Landgericht Darmstadt die Beschwerde des Beklagten zu 2) zurück.

Mit Beschluss vom ….2015 (Anlage K 9, Bl. 33 ff. d. A.) hob das Amtsgericht Stadt2 die Zwangsverwaltung auf. Die Zwangsverwalterin zeigte dies der Klägerin mit Schreiben vom 09.07.2015 (Anlage K 10, Bl. 35 d. A.), der Klägerin zugegangen am 14.07.2015, an.

Mit Schreiben vom 14.07.2015 (Anlage K 11, Bl. 36 f. d. A.), den Beklagten zugegangen am 15.07.2015 (Anlagen K 12 und K 13, Bl. 38 f. d. A.), kündigte die Klägerin gegenüber beiden Beklagten den Mietvertrag über die Praxisräume zum nächstmöglichen Zeitpunkt, hilfsweise zum 31.01.2018, und forderte sie auf, die Mieträume bis spätestens zum 31.03.2016 herauszugeben.

Mit Schreiben vom 20.07.2015 (Anlage K 14, Bl. 40 d. A.) widersprach der Beklagte zu 2) der Kündigung zum 31.03.2016. Mit Zeitungsanzeige vom 27.08.2015 (Anlage K 15, Bl. 41 d. A.) kündigte der Beklagte zu 1) an, die Arztpraxis bis zum Februar 2018 in den vorgenannten Praxisräumen fortzuführen.

Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG wirksam ausgeübt, insbesondere habe sie die gesetzliche vorgesehene Frist für dessen Ausübung eingehalten. Nicht die bloße theoretische Möglichkeit bestimme den ersten zulässigen Termin, sondern die Frage, ob die Ausübung des Rechts dem Erwerber unter Beachtung der erforderlichen Sorgfalt tatsächlich möglich gewesen sei. Hieran seien keine überspannten Anforderungen zu stellen. Die Klägerin habe die Kündigung erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung aussprechen können, da bis zu diesem Zeitpunkt – und damit auch noch nach Erteilung des Zuschlags – die Verwaltungsbefugnis der Zwangsverwalterin zugestanden hätte.

Die Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren, durch die der Eigentümer jede Befugnis zur Verfügung und Nutzung verliere, sei öffentlich-rechtlicher Natur. Sie könne nur durch einen konstitutiv wirkenden Aufhebungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts wieder beseitigt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt erlange auch der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren keine Verfügungsbefugnis. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts sei damit dem Ersteher vor der Aufhebung der Zwangsverwaltung rechtlich unmöglich. Die Frist des § 57 a ZVG beginne damit erst nach dem ….2015.

Es gebe überdies berechtigte Gründe dafür, die Aufhebung der Zwangsverwaltung an die Rechtskraft des Zuschlags zu binden. Andernfalls träten Rechtsunsicherheiten ein, wenn der Zuschlag im Beschwerdeverfahren aufgehoben und das Eigentum des Erstehers rückwirkend entfallen würde. Die Zwangsverwaltung müsse in diesem Fall nämlich neu angeordnet werden, was rückwirkend nicht möglich sei.

Die Beklagten müssten die Rechtsunsicherheit, die vorliegend von ihnen durch Einreichung der Zuschlagsbeschwerde selbst geschaffen worden sei und schlussendlich zur Hinauszögerung des Sonderkündigungsrechts führe, hinnehmen.

Der Klägerin sei auch kein schuldhaftes Zögern im Hinblick auf die Ausübung des Sonderkündigungsrechts vorzuwerfen. Ein solches setze jedenfalls Fahrlässigkeit voraus. Wenn aber die Parallelität von Zwangsverwaltungs- und Insolvenzverfahren zu komplexen Abgrenzungsproblemen und schwierigen Fragen zum Umfang und der Reichweite der Beschlagnahme führe, die in der Kommentierung der entsprechenden Rechtsvorschriften nicht behandelt würden und in der Rechtsprechung nicht entschieden worden seien, könne der Klägerin kein grob fahrlässiges Unterlassen einer rechtzeitigen Kündigung vorgeworfen werden.

Der Beklagte zu 1) sei schließlich als unmittelbarer Besitzer der Praxisräume passiv-legitimiert. Insbesondere sei er nicht lediglich Besitzdiener des Beklagten zu 2) weil er im Hinblick auf seine Berufungsausübung keinen Weisungen des Beklagten zu 2) unterliege.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die Praxis im Erdgeschoss der Immobilie Straße1, Stadt1 mit einer Fläche von ca. 200 m², bestehend aus einem Eingangsbereich mit Rezeption, einem Wartezimmer, 5 Behandlungszimmern, 2 Sprechzimmern, einer Patiententoilette, 2 Personaltoiletten, einem Hausanschlussraum, einem Lager, einem Putz- und Abstellraum und einem Flur, sowie die angebaute und mitvermietete Doppelgarage mit ca. 40 m² Fläche und die mitvermieteten 3 Pkw-Abstellplätze einschließlich eines Fahrradständers auf der gepflasterten Freifläche im vorderen Grundstücksbereich zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

hilfsweise hierzu, die Praxis im Erdgeschoss der Immobilie Straße1, Stadt1 mit einer Fläche von ca. 200 m², bestehend aus einem Eingangsbereich mit Rezeption, einem Wartezimmer, 5 Behandlungszimmern, 2 Sprechzimmern, einer Patiententoilette, 2 Personaltoiletten, einem Hausanschlussraum, einem Lager, einem Putz- und Abstellraum und einem Flur, sowie die angebaute und mitvermietete Doppelgarage mit ca. 40 m² Fläche und die mitvermieteten 3 Pkw-Abstellplätze einschließlich eines Fahrradständers auf der gepflasterten Freifläche im vorderen Grundstücksbereich zum 31.01.2018 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

hilfsweise hierzu, festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Praxis im Erdgeschoss der Immobilie Straße1, Stadt1 mit einer Fläche von ca. 200 m², bestehend aus einem Eingangsbereich mit Rezeption, einem Wartezimmer, 5 Behandlungszimmern, 2 Sprechzimmern, einer Patiententoilette, 2 Personaltoiletten, einem Hausanschlussraum, einem Lager, einem Putz- und Abstellraum und einem Flur, sowie die angebaute und mitvermietete Doppelgarage mit ca. 40 m² Fläche und die mitvermieteten 3 Pkw-Abstellplätze einschließlich eines Fahrradständers auf der gepflasterten Freifläche im vorderen Grundstücksbereich zum 31.01.2018 endet.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, der Beklagte zu 1) sei schon nicht passivlegitimert, weil er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens weder Mieter noch unmittelbarer Besitzer der Praxis, sondern lediglich Besitzdiener sei. Es bleibe ausschließlich der Entscheidung des Beklagten zu 2) überlassen, ob und wie lange der Praxisbetrieb aufrecht erhalten werde.

Die Klägerin habe überdies das Mietverhältnis nicht durch Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57 a ZVG zum 31.03.2016 beenden können, da sie hierfür die gesetzlich vorgesehene Frist versäumt habe. Der Zuschlag des Objekts, auf dessen Rechtskraft es nicht ankomme, sei am 16.03.2015 zu ihren Gunsten erfolgt. Dieser Zeitpunkt sei für die Bestimmung des “ersten zulässigen Termins” im Sinne des § 57 a ZVG maßgeblich. Demzufolge hätte sie die Kündigung bis zum 3. Werktag des Kalendervierteljahres (07.04.2015) zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres (30.09.2015) aussprechen müssen, was sie nicht getan habe. Selbst wenn man dem Ersteher eine Überlegungsfrist einräumen würde, wäre diese mit der Zeitspanne zwischen dem 16.03.2015 und dem 07.04.2015 hinreichend lang bemessen. Jedenfalls wäre eine solche bis zum 3. Werktag des 3. Quartals 2015 (03.07.2015) ausreichend gewesen.

Auf den Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung komme es nicht an, denn der Eigentumsübergang auf den Erwerber vollziehe sich unabhängig von einer (noch) angeordneten Zwangsverwaltung unmittelbar mit Verkündung des Zuschlags. Die Zwangsverwalterin habe das Sonderkündigungsrecht nicht ausüben können. Der Ersteher sei in seiner Verfügungsgewalt nicht durch die noch fortbestehende Zwangsverwaltung eingeschränkt. Es hänge oft von Zufällen ab, zu welchem Zeitpunkt das Zwangsverwaltungsverfahren vom Vollstreckungsgericht aufgehoben werde.

Hintergrund der kurzen Zeitspanne für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts sei die Berücksichtigung der Situation des Mieters, der ein berechtigtes Interesse daran besitze, beschleunigt zu erfahren, ob das Mietverhältnis in unveränderter Form von dem neuen Eigentümer des Objekts fortgesetzt werde. Damit werde bereits zu seinen Lasten der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” (§§ 578, 566 BGB) eingeschränkt.

Es sei nicht einzusehen, warum die Klägerin, wenn sie offene Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Fristbeginn des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG ausgemacht habe, in ihrem eigenen Interesse nicht wenigstens vorsorglich eine Kündigung spätestens am 07.04.2016 ausgesprochen habe, um Rechtsnachteile zu vermeiden. Insofern habe sie jedenfalls fahrlässig gehandelt, zumal sie anwaltlich beraten gewesen sei.

Infolge der Zurückweisung der Zuschlagsbeschwerde durch das Landgericht Darmstadt mit Beschluss vom 27.05.2016 habe jedenfalls zu dem zweiten möglichen Kündigungstermin am 03.07.2016 bei der Klägerin keine Rechtsunsicherheit mehr hinsichtlich ihres Eigentumserwerbs bestanden.

Im Übrigen wird anstelle einer Darstellung des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht Darmstadt hat die Klage mit Urteil vom 12.05.2016 (Bl. 96 ff. d. A.), der Klägerin zugestellt am 23.05.2016, hinsichtlich des Hauptantrags abgewiesen und auf den Hilfsantrag der Klägerin die Beklagten verurteilt, die streitgegenständlichen Praxisräume bis zum 31.01.2018 zu räumen und herauszugeben. Die Klägerin habe das ihr als Ersteherin gemäß § 57 a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht nicht für den ersten Termin – spätestens den 07.04.2016 – ausgeübt, für den eine Kündigung zulässig gewesen sei. Sie habe nämlich ab Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren die tatsächliche Möglichkeit gehabt, gegenüber den Beklagten die Kündigung zu erklären. Auf die Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses komme es nicht an. Bis zum 07.04.2016 habe sie mithin mehr als drei Wochen Zeit und damit ausreichend Gelegenheit gehabt, die Rechtslage zu prüfen oder prüfen zu lassen und eine Entscheidung über die Ausübung des Sonderkündigungsrechts zu fällen. Ein Zuwarten mit der Kündigung über den 07.04.2015 hinaus stelle sich als schuldhaftes Zögern dar. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass zu diesem Zeitpunkt das Zwangsverwaltungsverfahren noch nicht aufgehoben gewesen sei. Der Ersteher sei durch dieses nämlich nicht in seiner Verfügungsgewalt über das Grundstück eingeschränkt. Die vorstehende Auslegung des § 57 a ZVG stehe auch im Einklang mit dessen Normzweck, der das berechtigte Interesse des Mieters schütze, nach Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens zeitnah Klarheit darüber zu erlangen, ob das Mietverhältnis mit dem Ersteher fortgesetzt werde. Der Beklagte zu 1) sei schließlich passivlegitimiert, weil er den unmittelbaren Besitz an der Praxis als Besitzmittler für den Beklagten zu 2) ausübe. Die Sachherrschaft des Beklagten zu 2) beschränke sich auf die Sicherstellung des Verbleibs des Inventars. Wegen weiterer Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird auf Bl. 100 ff. d. A. Bezug genommen.

Hiergegen hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 17.06.2016 (Bl. 239 f. d. A.), eingegangen bei Gericht am 20.06.2016, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 06.07.2016 (Bl. 135 ff. d. A.), eingegangen bei Gericht am 07.07.2016, begründet. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Hauptantrag weiter, sofortige Räumung und Herausgabe der Praxisräume zu erlangen.

Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihren erstinstanzlichen Vortrag. Ergänzend führt sie an, der Frage der fristgemäßen Kündigung sei die Frage voranzustellen, ob die Klägerin an den streitgegenständlichen Mietvertrag, der mit der Zwangsverwalterin geschlossen worden sei, überhaupt gebunden sei. Zwar sehe § 57 ZVG durch Bezugnahme auf die Vorschrift des § 566 BGB vor, dass der Ersteher in bestehende Mietverhältnisse eintrete. Die Vorschriften seien aber nicht anwendbar, wenn der Mieter zugleich der Schuldner sei. Der Zweck der Zwangsversteigerung, dem Ersteher anstelle des Schuldners Eigentum und Besitz zu verschaffen, dürfe nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Schuldner sich durch den Abschluss eines Mietvertrags mit dem Verwalter den Besitz vorzubehalten versuche.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 12.05.2016, Az. 3 O 269/15 hinsichtlich der Abweisung des Hauptantrags abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, die Praxis im Erdgeschoss der Immobilie Straße1, Stadt1 mit einer Fläche von ca. 200 m², bestehend aus einem Eingangsbereich mit Rezeption, einem Wartezimmer, 5 Behandlungszimmern, 2 Sprechzimmern, einer Patiententoilette, einem Hausanschlussraum, einem Lager, einem Putz- und Abstellraum und einem Flur, sowie die angebaute und mitvermietete Doppelgarage mit ca. 40 m² Fläche und die mitvermieteten 3 Pkw-Abstellplätze einschließlich eines Fahrradständers auf der gepflasterten Freifläche im vorderen Grundstücksbereich zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Aufrechterhaltung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Sie argumentieren weiter, dem Alteigentümer nicht zustehende Rechte – und so auch das erst in der Person des Erstehers entstehende Sonderkündigungsrecht aus § 57 a ZVG – könnten durch die Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens auch nicht auf den Zwangsverwalter übertragen werden. Da das Sonderkündigungsrecht mithin nur vom Ersteher ausgeübt werden könne, könne das laufende Zwangsverwaltungsverfahren auf dessen Ausübung keinen Einfluss besitzen. Die Klägerin übertrage die einschränkende Wirkung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf den Ersteher, obwohl es sich gerade nicht gegen diesen richte, da er dem Gläubiger des Alteigentümers nichts schulde. Der Gesetzgeber nehme eine Einschränkung der Mieterrechte durch den § 57 a ZVG bewusst in Kauf. Um den Mieter aber nicht über einen größeren Zeitraum über die Zukunft seines Mietvertrags im Ungewissen zu lassen, werde das Sonderkündigungsrecht dem Ersteher nur unter der Voraussetzung eingeräumt, dass er es kurzfristig ausübt. Dieses Ziel würde eingeschränkt, wenn das Sonderkündigungsrecht erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ausgeübt werden könne. Schließlich binde auch ein von der Zwangsverwalterin mit dem Schuldner abgeschlossener Mietvertrag den Ersteher. Soweit sich dieser als potentiell missbräuchlich erweise, würde dies zu einer Nichtigkeit nach § 138 BGB führen.

Die Akte des Amtsgerichts Stadt2 Az.: 10 war beigezogen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat den Hauptantrag der Klägerin zu Recht abgewiesen, denn die Klägerin hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegenüber den Beklagten auf sofortige Räumung der Praxisräume. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch weder aus § 985 Abs. 1 BGB noch aus § 546 Abs. 1 BGB, weil die Beklagten gegenüber der Klägerin aufgrund des noch bis zum 31.01.2018 laufenden Mietvertrags zur Nutzung der Praxisräume berechtigt sind.

1. Entgegen der von ihr in der Berufungsbegründung vertretenen Ansicht ist die Klägerin durch den Erwerb des Eigentums an der streitgegenständlichen Immobilie im Rahmen der Zwangsvollstreckung in den von der Zwangsverwalterin mit dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrag vom 19./27.02.2013 gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB eingetreten.

Die Zwangsverwalterin war nach § 152 Abs. 1 ZVG berechtigt, einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Praxisräume mit dem Beklagten zu 1) zu schließen (vgl. § 6 Abs. 1 ZwVwV; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. A. 2011, § 152 Rn. 2; Rimmelspacher, WM 2004, 143). Dies stellt die Klägerin auch nicht in Abrede.

Nach § 57 ZVG findet die Vorschrift des § 566 BGB Anwendung, wenn das Grundstück – wie im Streitfall – zum Zeitpunkt des Zuschlags einem Mieter oder Pächter überlassen war. Der Ersteher tritt damit gemäß § 566 BGB anstelle des Vermieters in die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein. Diese Vorschriften finden ihrem Wortlaut nach auch dann Anwendung, wenn der Mieter zugleich der Schuldner des Zwangsversteigerungsverfahrens ist, denn eine entsprechende Ausnahme ist nicht vorgesehen (vgl. Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1024).

Entgegen der Ansicht der Klägerin muss auch nicht durch eine grundsätzliche – keinerlei Rückhalt im Wortlaut der Norm findende – Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 57 ZVG auf Mieter, die nicht zugleich Schuldner des Zwangsvollstreckungsverfahrens sind, der Gefahr begegnet werden, dass der Zweck des Zwangsversteigerungsverfahrens, dem Ersteher anstelle des Schuldners Eigentum und Besitz zu verschaffen, durch Abschluss eines Mietvertrags zwischen Zwangsverwalter und Schuldner unterlaufen wird. Das Besitzrecht des Erstehers ist durch den abgeschlossenen Mietvertrag regelmäßig unabhängig davon eingeschränkt, ob die Person des Mieters der Schuldner oder ein Dritter ist. Im Gegenzug steht ihm – dem Schuldner wie einem Dritten gegenüber – das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG zu. Versucht der Schuldner sich durch den Abschluss eines Mietvertrages mit dem Zwangsverwalter unredlicher Weise den Besitz an dem Grundstück vorzubehalten, kann dieser Mietvertrag dem Ersteher gegenüber gemäß §§ 152 ZVG, 135 Abs. 1 BGB unwirksam sein, weil die Vermietung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks widerspricht (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 09.02.2011, 2 U 230/10, juris Rn. 33 ff.). Bei einem nur zum Schein abgeschlossenen Mietvertrag greift § 117 Abs. 1 BGB ein (s. hierzu OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.12.2007, 10 W 160/07, juris Rn. 2), im Falle der Sittenwidrigkeit § 138 Abs. 1 BGB. Ein Bedürfnis für eine grundsätzliche Einschränkung des § 57 ZVG ist vor diesem Hintergrund nicht zu erkennen.

2. Der Mietvertrag vom 19./27.02.2013 wurde auch nicht von der Klägerin durch Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57 a ZVG bereits zum 31.03.2016 beendet.

Nach § 57 a ZVG ist der Ersteher berechtigt, ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten gesetzlichen Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern – tatsächlich – möglich ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.06.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 43; OLG Düsseldorf, Urt. v. 05.09.2002,10 U 66/02, juris Rn. 3; OLG Oldenburg, Urt. v. 17.12.2001, 11 U 63/01, juris Rn. 25; Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 57a Rn. 5). Hieran dürfen keine überspannten Anforderungen gestellt werden, insbesondere muss dem Ersteher eine gewisse Zeit für die Prüfung der Sach- und Rechtslage zugestanden werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.06.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 43; OLG Oldenburg, Urt. v. 17.12.2001, 11 U 63/01, juris Rn. 26 – regelmäßig bis zu einer Woche).

a) Die einzuräumende Prüfungsfrist beginnt dabei grundsätzlich mit dem Wirksamwerden des Zuschlags in der Zwangsversteigerung, mithin gemäß § 89 ZVG mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses, es sei denn, der Ersteher erlangt erst später Kenntnis von dem Bestehen des Mietvertrags (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 57 a Rn. 5.3 m.w.N.). Im Streitfall ist der zugunsten der Klägerin ergangene Zuschlagsbeschluss ausweislich des Protokolls des Zwangsversteigerungstermins (Bl. 333 d. A. Az.: 10 des AG Stadt2) am 16.03.2015 verkündet worden. Unstreitig hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrags mit dem Beklagten zu 1).

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57 a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.06.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 40, RG, Urt. v. 15.05.1936, RGZ 151, 259, 261; LG Göttingen, Urt. v. 18.02.2015, 3 O 77/14, juris Rn. 16; Stöber, ZVG 21. A. 2016, § 57a Rn. 2, 5). Der Argumentation der Klägerin, die Ausübung des Sonderkündigungsrechts sei dem Ersteher vor der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss rechtlich unmöglich, weil die Verwaltungsbefugnis bis zu diesem Zeitpunkt noch dem Zwangsverwalter zustehe, vermag der Senat nicht zu folgen.

Richtig ist allerdings, dass die Zwangsverwaltung nicht ipso iure mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses endet (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 161 Rn. 3.11). Vielmehr ist für die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens gemäß § 161 Abs. 1 ZVG ein Gerichtsbeschluss erforderlich (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV, BGH, Urt. v. 11.08.2010, XII ZR 181/08, juris Rn. 14; Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 7. A. 2013, XIV), der regelmäßig erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ergehen soll (HaarmeyerWutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 161 ZVG, Rn. 17; Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 7. A. 2014, XIV). Die damit über den Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat jedoch weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann.

aa) Dass das Sonderkündigungsrecht grundsätzlich dem Ersteher zusteht (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 57 a, Rn. 2.8), ergibt sich schon aus dem Gesetzeswortlaut. Freilich regelt § 57 a ZVG nicht ausdrücklich den Fall, dass neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch eine Zwangsverwaltung angeordnet ist. Eine ausschließliche Zuweisung des Sonderkündigungsrechts an die Person des Erstehers bei angeordneter Zwangsverwaltung entspricht allerdings auch der Systematik des ZVG. Denn der Zwangsverwalter leitet seine Befugnisse vom Schuldner ab: Er übt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das dem Schuldner gemäß § 148 Abs. 2 ZVG entzogene Recht zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks aus (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 148 Rn. 3.1). Dies hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter nicht mehr Rechte haben kann als der Schuldner (Schmidberger/Traub, ZfIR 2012, 805, 806), der zweifellos kein Sonderkündigungsrecht geltend machen kann. Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ist es schließlich, den Erwerb in der Zwangsversteigerung attraktiver zu machen, um im Interesse der Gläubiger einen möglichst hohen Erlös zu erzielen (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 08.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6). Dogmatisch ist das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG als gesetzliche Versteigerungsbedingung einzuordnen, die Bestandteil der staatlichen Eigentumsverleihung an den Ersteher durch Zuschlag ist. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insofern die Vorschriften des Zivilrechts (BGH, Urt. v. 30.10.2013, XII ZR 113/12, juris Rn. 14; Urt. v. 11.03.2009, VIII ZR 83/08, juris Rn. 16 f.; KG Berlin, Beschluss v. 08.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6).

Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass in Rechtsprechung und Literatur zu Recht die Ansicht vertreten wird, im Fall der Anordnung einer Sicherungsverwaltung gemäß § 94 ZPO stehe – nach interner Abstimmung mit dem Ersteher – die Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57 a ZVG dem Sicherungsverwalter zu (OLG Hamm, Urt. v. 07.10.2010, 18 U 60/09, juris Rn. 46; OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.03.1997, 22 U 235/96, juris Rn. 13 f.; Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 94 Rn. 3.4). Vielmehr bestätigt diese Ansicht sogar den vorstehenden dogmatischen Befund. Denn im Rahmen des § 94 ZPO ist die Sicherungsverwaltung nach der Zuschlagserteilung gerade gegenüber dem Ersteher angeordnet, was zweifellos zur Folge hat, dass auf den Sicherungsverwalter Verwaltungs- und Nutzungsbefugnisse des Erstehers einschließlich des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG übergehen.

bb) Einer Ausübung des hiernach dem Ersteher zustehenden Sonderkündigungsrechts des § 57 a ZVG in dem Zeitraum unmittelbar nach Verkündung des Zuschlagsbeschlusses steht auch nicht die fortbestehende Zwangsverwaltung – namentlich die Verwaltungsbefugnisse des Zwangsverwalters – entgegen.

Zu berücksichtigen ist insofern, dass der Ersteher mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses nach der gesetzlichen Regelung des § 90 Abs. 1 ZVG (Voll)Eigentum am Grundstück erwirbt. Der Zuschlag ist dabei öffentlich-rechtlicher Eigentumsübertragungsakt, mit dem der Ersteher originär – und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners – Eigentum erwirbt (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 90 Rn. 2). Mit dem Zuschlag geht die Gefahr des zufälligen Untergangs des Grundstücks auf den Ersteher über, ihm stehen die Nutzungen zu und er hat die Lasten zu tragen (§ 56 ZVG). Der Bestand des Eigentumsübergangs wird durch § 90 Abs. 1 ZVG allerdings an den Bestand des Zuschlagsbeschlusses gebunden: Wird dieser im Beschwerdeverfahren rechtskräftig aufgehoben, fällt das Eigentum des Erstehers ex tunc weg (RG 171, 120, 121). Hierbei handelt es sich nach allgemeiner Meinung nicht um eine aufschiebende oder auflösende Bedingung im Sinne der §§ 158 ff. BGB, sondern um eine “Gesetzesbindung” bzw. “Rechtsbedingung” des erworbenen Eigentums, mit der Folge, dass die zwischenzeitlich vom Ersteher vorgenommenen Verfügungen und Verwaltungshandlungen wirksam bleiben (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 90 Rn. 2.3; Schmidberger, Rpfl 2007, 241, 242).

Mit dem Eigentumserwerb kraft Zuschlags erwirbt der Ersteher – wie vorstehend bereits ausgeführt – gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB auch die Vermieterstellung, wenn das versteigerte Grundstück vermietet war. Dabei ist der Ersteher durch die Bindung seiner Rechtsposition an den Bestand des Zuschlagsbeschlusses (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. Stöber, ZVG, 21. A 2016, § 57 Rn. 3.7) ebenso wenig in der Ausübung seiner Vermieterrechte eingeschränkt wie dies im Hinblick auf seine Befugnisse als Eigentümer der Fall ist.

Diese Befugnisse des Erstehers als Eigentümer und Vermieter werden nun nicht dadurch beschränkt, dass neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch ein Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet war (Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 57 a, Rn. 2.8). Denn allein demjenigen, der im Titel oder in der Klausel als Vollstreckungsschuldner namentlich benannt ist, werden gemäß § 148 Abs. 2 ZVG Verwaltung und Benutzung durch die Beschlagnahme des Grundstücks entzogen (BGH, Beschluss v. 14.03.2003, IXa ZB 45/03, juris Rn. 10). Das Zwangsverwaltungsverfahren läuft aber gerade nicht gegenüber dem Ersteher, es kann auch nicht auf der Grundlage des gegenüber dem Schuldner ergangenen Vollstreckungstitels gegen den Ersteher fortgesetzt werden (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. A. 2011, § 161 Rn. 17; Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 94 Rn. 3.4; Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Auf die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss kann es mithin für die Zuweisung von Rechten an den Ersteher nicht ankommen. Maßgeblich ist vielmehr alleine die Änderung der materiell-rechtlichen Situation durch den Zuschlag (Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Dem Ersteher steht damit bereits ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zu (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.06.2009, 2 U 303/08, OLGR Frankfurt 2009, 926 f.; Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 94 Rn. 3.4.).

Dass der Zwangsverwalter nach ganz vorherrschender Meinung nach dem Zuschlag und bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss seine Verwalterpflichten weiter wahrnehmen und die Verwaltung damit – nun für den Ersteher – fortführen muss (BGH, Urt. v. 11.10.2007, IX ZR 156/06, juris Rn. 11; Urt. v. 08.05.2003, IX ZR 385/00, juris Rn. 18; Stöber, ZVG, 21. A. 2016, § 161 Rn. 3.11; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. A. 2011, § 161 Rn. 17), rechtfertigt keine abweichende Lösung. Grund für die Verlängerung der Zwangsverwaltertätigkeit über die Verkündung des Zuschlags hinaus sind praktische Verkehrsbedürfnisse, insbesondere der Umstand, dass der Ersteher häufig nicht in der Lage ist, das Grundstück sofort zu übernehmen (vgl. BGH, Urt. v. 13.03.1963, V ZR 36/61, juris Rn. 28). Durch die Fortdauer der Zwangsverwaltung sollen die berechtigen Belange des Erstehers geschützt werden (BGH, Urt. v. 11.10.2007, IX ZR 156/06, juris Rn. 11; Urt. v. 11.08.2010, XII ZR 181/08, juris Rn. 15; Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Einschränkungen der Befugnisse des Erstehers sind hierdurch weder gerechtfertigt noch sind sie mit der vollstreckungsrechtlichen Dogmatik in Einklang zu bringen. Konsequenterweise hat der Zwangsverwalter dem Ersteher alles, was mit dem Zuschlag in das Eigentum des Erstehers gelangt ist, an diesen sofort herauszugeben (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. A. 2011, § 161 Rn. 20).

Ausgangspunkt für die Bestimmung des ersten gesetzlichen Termins, für den die Kündigung im Sinne des § 57 a ZVG zulässig war, ist mithin der Tag der Verkündung des Zuschlags, also der 16.03.2015.

b) Bei Zugrundelegung der Kündigungsfristen des § 580 a Abs. 2 BGB und unter Berücksichtigung einer angemessenen Zeit für die Prüfung der Sach- und Rechtslage musste die Klägerin, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, von dem Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG bis zum 07.04.2015 Gebrauch machen. Die mit Schreiben vom 14.07.2015 ausgesprochene Kündigung war damit verfristet.

Soweit die Klägerin hiergegen einwendet, vorliegend seien schwierige Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Ausübung des Sonderkündigungsrechts zu bewältigen gewesen, so dass der Klägerin kein grob fahrlässiges Unterlassen einer rechtzeitigen Kündigung vorgeworden werden könne, so mag das zutreffend sein. Die Annahme eines schuldhaften Zögerns bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts ist jedoch schon bei einfacher Fahrlässigkeit gerechtfertigt, die der Klägerin jedenfalls zur Last zu legen ist. Der Klägerin standen zwischen dem 16.03.2015 und dem 07.04.2015 rund drei Wochen zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts zur Verfügung. In diesem Zeitraum konnte sie auch die – schwierige – Rechtslage umfassend prüfen bzw. prüfen lassen und dabei zumindest feststellen, dass diejenigen, die sich in Rechtsprechung und Literatur zu der betreffenden Problematik geäußert haben, auch bei einer angeordneten Zwangsverwaltung den Zuschlagsbeschluss für die Bestimmung des Kündigungstermins des § 57 a ZVG für maßgeblich halten (s. hierzu die vorstehenden Ausführungen unter II. 2 a), selbst wenn sie diese Auffassung nicht zu teilen vermochte. Danach musste die Klägerin aber jedenfalls im Fall eines Rechtsstreits mit einer abweichenden Beurteilung durch ein Gericht ernsthaft rechnen, so dass ein Ausrichten ihres Handelns an der eigenen Rechtsmeinung, selbst wenn sie sich diese sorgfältig gebildet hat, als fahrlässig einzustufen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13, juris Rn. 36 m.w.N.). Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB hätte es vor dem Hintergrund des gegenwärtigen Meinungsstands in Rechtsprechung und Literatur vielmehr geboten, wenigstens vorsorglich das Sonderkündigungsrecht innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist nach dem Zuschlag auszuüben und nicht auf die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss zu warten.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO. Ein Ausspruch, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist (§ 708 Nr. 10 HS 2 ZPO), war nicht erforderlich, da das Landgericht den Räumungstenor bereits nach § 708 Nr. 7 ZPO für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt hat.

3. Die Revision war zuzulassen, da die entscheidungserhebliche Frage, ob der Zeitpunkt des Zuschlags für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57 a ZVG auch dann maßgeblich ist, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist, grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG auf 20.160,00 € festgesetzt.