OLG Frankfurt am Main, 09.07.2018 – 20 W 116/17

OLG Frankfurt am Main, 09.07.2018 – 20 W 116/17
Leitsatz:

1.

Trotz des materiell-rechtlich unterschiedlichen Inhalts der Erklärungen des Gläubigers und der unterschiedlichen Folgen zwischen der Aufhebung und dem Verzicht des Gläubigers bei Grundpfandrechten kann im Einzelfall bei einer sukzessiven Löschung von Gesamtgrundpfandrechten (beispielsweise im Zusammenhang mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen) für die Löschung der letzten Einheit eine Pfandfreigabeerklärung genügen; es bedarf dann nicht zusätzlich noch einer ausdrücklichen Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers. Die Pfandfreigabeerklärung kann dann zumindest als Löschungsbewilligung ausgelegt werden.
2.

Die nachträgliche Veränderung des Textes einer Urkunde, deren Unterzeichnung notariell beglaubigt ist, beseitigt nicht die Formwirksamkeit der Beglaubigung. Denn der Beglaubigungsvermerk bescheinigt nur die Echtheit der Unterschrift, sagt aber nichts über den Inhalt der schriftlich abgefassten Erklärung aus.

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 29.01.2016 nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.
Gründe

I.

Im oben aufgeführten Teileigentumsgrundbuch ist die Beteiligte zu 1. in Abt. I, lfd. Nr. 1, als Eigentümerin des dort verzeichneten 10/1.000-Miteigentumsanteils an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einem PKW-Stellplatz in der Tiefgarage, eingetragen. Zugunsten der Beteiligten zu 1. und 2. ist in Abt. II, lfd. Nr. 1, seit 23.12.2015 eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen. In Abt. III, lfd. Nr. 2, ist seit dem 01.11.1999 eine Grundschuld ohne Brief zu 1.000.000,– DM für die Bank1, Zweigniederlassung Stadt1, eingetragen. In Abt. III, lfd. Nr. 3, ist ebenfalls seit dem 01.11.1999 eine weitere Grundschuld ohne Brief zu 4.600.000,– DM für die Bank1, Zweigniederlassung Stadt1, eingetragen. In beiden Eintragungen ist vermerkt, dass Mithaft in den Blättern … bis … besteht. Wegen der Einzelheiten des Grundbuchstands wird auf den sich in den Grundakten befindlichen Grundbuchauszug verwiesen.

Mit Schreiben vom 29.01.2016 (Bl. 7/1 d. A.) hat der inzwischen aus dem Dienst ausgeschiedene Notar unter anderem eine Ausfertigung seiner Kaufvertragsurkunde vom 02.12.2015, UR-Nr. … (Bl. 7/2 ff. d. A.), beim Grundbuchamt eingereicht und unter Bezugnahme auf die in der Urkunde enthaltenen Anträge die sich aus dem Schreiben ersichtlichen Eintragungsanträge gestellt. In Ziffer II. 4. der Kaufvertragsurkunde hatten die Vertragsbeteiligten, die hiesigen Beteiligten zu 1. bis 3., die Löschung der Lasten in Abt. III, lfd. Nrn. 2 und 3, bewilligt und beantragt. Weiter beigefügt war eine als “Pfandentlassung” bezeichnete Erklärung der Bank2 – der hiesigen Beteiligten zu 4. – vom 17.12.2015 (Bl. 7/8 ff. d. A.). Darin wird Bezug genommen auf die in Abt. III, lfd. Nrn. 2 und 3, eingetragenen Gesamtbuchgrundschulden. Die Bank2 entlässt ausweislich der Urkunde hinsichtlich des bezeichneten Grundstücks das im Bestandsverzeichnis des hiesigen Grundbuchs verzeichnete Eigentum aus der Pfandhaft und bewilligt die Eintragung der Pfandentlassung in das Grundbuch. Die unter der Erklärung abgegebenen zwei Unterschriften der Mitarbeiter der Bank2 sind am 18.12.2015 durch den Notar A, Stadt2, zu dessen UR-Nr. … öffentlich beglaubigt worden. Wegen der Einzelheiten der genannten Urkunden wird auf den Inhalt der Grundakte verwiesen.

Durch Verfügung vom 16.03.2016 (Bl. 7/5 d. A.) hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass zur Löschung der Rechte in Abt. III, lfd. Nrn. 2 und 3, eine Löschungsbewilligung der Gläubigerin in der Form des § 29 GBO vorzulegen sei. Da keine Mithaft in einem anderen Grundbuchblatt mehr bestehe, sei eine Pfandentlassungserklärung zur Löschung nicht ausreichend.

In der Folge hat der Notar mit Schreiben vom 14.04.2016 die Pfandentlassungsurkunde vom Grundbuchamt zurückgefordert, damit die Bank2 den Antrag ergänze. Nachdem das Grundbuchamt dem nachgekommen war, hat er sodann die Urkunde im Original wieder beim Grundbuchamt eingereicht, die sich nunmehr auf Bl. 7/41 ff. d. A. befindet und auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Darin sind in der Erklärung der Bank2 inhaltliche Änderungen dahingehend vorgenommen worden, dass sie nunmehr mit “Pfandentlassung/Löschungsbewilligung” überschrieben ist und die Löschung der bezeichneten Rechte bewilligt wird. Die handschriftlichen Änderungen sind jeweils mit Änderungsvermerken versehen und mit Unterschriften versehen, die den am 18.12.2015 beglaubigten Unterschriften gleichen.

Nach weiterem Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt, ausweislich dessen der Notar unter anderem auf die Entscheidung des erkennenden Senats vom 08.03.2006, 20 W 21/05, verwiesen hatte, hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 7/21 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, den Antrag der hiesigen Beteiligten und der Gläubigerin vom 29.01.2016 zurückgewiesen und zur Begründung angegeben, dass die in der Zwischenverfügung vom 16.03.2016 aufgezeigten Hindernisse nicht behoben worden seien.

Gegen diesen Beschluss hat der verfahrensbevollmächtigte Notar im Namen der Vertragsbeteiligten mit Schriftsatz vom 08.02.2017 (Bl. 7/23 d. A.) Beschwerde eingelegt, die er bzw. der zwischenzeitlich bestellte Notariatsverwahrer mit weiteren Schriftsätzen begründet hat. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt hat dies als Beschwerde der Vertragsbeteiligten und der Gläubigerin – der Beteiligten zu 4. – ausgelegt, der er ausweislich des Beschlusses vom 06.06.2018 (Bl. 7/43 ff. d. A.) nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat. Auch insoweit wird auf den Inhalt der Grundakte verwiesen.

II.

Wie in der Beschwerdeschrift ausgeführt, handelt es sich – anders als im Nichtabhilfebeschluss vom 06.06.2018 aufgeführt – um eine Beschwerde (nur) der Urkundsbeteiligten, also der hiesigen Antragsteller zu 1. bis 3. Als solche ist sie gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig.

Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Es war nicht gerechtfertigt, mit der gegebenen Begründung – der Bezugnahme auf die Beanstandung in der vorangegangenen Verfügung des Grundbuchamts vom 16.03.2016 – den Eintragungsantrag zurückzuweisen, den das Grundbuchamt offensichtlich als solchen nach § 16 Abs. 2 GBO ausgelegt hat.

Dabei kann offenbleiben, ob es sich bei diesem Antrag – wie vom Grundbuchamt ausweislich des angefochtenen Beschlusses angenommen – auch um einen solchen der Beteiligten zu 4. handelte, obwohl der Notar die Anträge unter Bezugnahme auf die in seiner Urkunde enthaltenen Anträge gestellt hatte, die solche der Beteiligten zu 4. ebenso wenig enthält wie die Pfandentlassungsurkunde vom 17.12.2015; letztere ist überdies nicht vom Notar beurkundet oder beglaubigt worden, so dass § 15 Abs. 2 GBO insoweit nicht in Rede steht.

Zum einen hätte es zur Wahrung des Löschungsantrags der Antragsteller zu 1. bis 3. neben der vorgelegten (Pfandentlassungs-)Urkunde vom 17.12.2015 einer (weiteren) Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 4. betreffend die eingetragenen Grundpfandrechte jedenfalls aus inhaltlicher Sicht nicht mehr bedurft. Dass die Bank2 etwa nicht (bewilligungs-)berechtigt wäre, ist vom Grundbuchamt nicht beanstandet worden. Die Erklärung in dieser Urkunde ist auslegungsfähig und das Grundbuchamt ist nicht nur zur Auslegung berechtigt, sondern auch verpflichtet. Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Darauf was der Bewilligende gewollt hat, kommt es allerdings nicht an. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (vgl. die Nachweise bei Senat, Beschluss vom 14.11.2017, 20 W 289/16, zitiert nach juris).

Nach den auch den angefochtenen Beschluss tragenden Feststellungen des Grundbuchamts, die der Verfügung vom 16.03.2016 zugrunde liegen und von denen der Senat auszugehen hat, besteht betreffend der hier verfahrensgegenständlichen Gesamtgrundschulden keine Mithaft in einem anderen Grundbuchblatt mehr. Auch wenn wegen des materiell-rechtlich unterschiedlichen Inhalts der Erklärungen des Gläubigers und der unterschiedlichen Folgen zwischen der Aufhebung (§§ 875, 1183,1192 BGB) und dem Verzicht des Gläubigers (§§ 1168, 1175,1192 BGB) bei Grundpfandrechten diese in der Regel als Verzichtserklärungen im Sinne des §§ 1175 Abs. 1 Satz 2, 1192 BGB aufzufassen sind (vgl. Palandt/Herrler, BGB, 77. Aufl., § 1175 Rz. 3; LG Dresden NotBZ 2000, 273), wird gemeinhin davon ausgegangen, dass bei einer sukzessiven Löschung von Gesamtgrundpfandrechten (beispielsweise im Zusammenhang mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen) für die Löschung der letzten Einheit eine Pfandfreigabeerklärung genügt und es nicht zusätzlich noch einer ausdrücklichen Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers bedarf. Die Pfandfreigabeerklärung kann dann zumindest als Löschungsbewilligung ausgelegt werden (so dazu etwa LG Wuppertal DNotI-Report 2000, 34; LG Dresden NotBZ 2000, 273; LG Leipzig NotBZ 2001, 71; Reischl in jurisPK-BGB, Stand: 01.04.2017, § 1175 Rz. 26; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Neub. 2015, § 1175 Rz. 10; Holzer in BeckOK GBO, Stand: 01.05.2018, § 27 Rz. 25; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 27 Rz. 8; vgl. auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2724c). Nachdem die Eigentümerin hier die Löschung der Grundpfandrechte bewilligt und beantragt hat, ist nicht ersichtlich, warum hier etwas anderes gelten sollte.

Diese Auslegung wird zum anderen bestätigt durch die auf Betreiben des Notars geänderte und nunmehr mit “Pfandentlassung/Löschungsbewilligung” überschriebene Urkunde, ausweislich der nunmehr ausdrücklich die Löschung der bezeichneten Rechte bewilligt wird. Die handschriftlichen Änderungen sind jeweils mit Änderungsvermerken versehen und mit Unterschriften versehen, die den am 18.12.2015 beglaubigten Unterschriften gleichen. Es handelt sich hierbei – wie die Beschwerde zutreffend ausführt – auch nach der Änderung des Bewilligungstextes um eine Erklärung in einer öffentlich beglaubigten Urkunde im Sinne des § 29 Abs. 1 GBO. Nach inzwischen ganz herrschender Ansicht in Literatur und Rechtsprechung beseitigt die nachträgliche Veränderung des Textes einer Urkunde, deren Unterzeichnung notariell beglaubigt ist, nicht die Formwirksamkeit der Beglaubigung (vgl. neben der von der Beschwerde zitierten Entscheidung des erkennenden Senats etwa KG FPrax 2013, 8; OLG Brandenburg FGPrax 2010, 210 [OLG Brandenburg 17.02.2010 – 7 Wx 15/09]; OLG München FGPrax 2010, 252, je zitiert nach juris; Demharter a.a.O., § 29 Rz. 44; Otto in BeckOK GBO, a.a.O., § 29 Rz. 207; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 163; Meikel/Hertel, GBO, 11. Aufl., § 29 Rz. 469 ff.; Winkler, BeurkG, 18. Aufl., § 40 Rz. 81 ff.; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 129 Rz. 2; Staudinger/Hertel, BGB, Neub. 2017, § 129 Rz. 128, je m. w. N.). Denn der Beglaubigungsvermerk bescheinigt nur die Echtheit der Unterschrift, sagt aber nichts über den Inhalt der schriftlich abgefassten Erklärung aus.

Das Grundbuchamt muss allerdings vor einer Eintragung gemäß § 19 GBO nicht nur prüfen, ob der Betroffene irgendeine Erklärung unterzeichnet hat, sondern auch, dass die zu den Grundakten gereichte, über der Unterschrift stehende Bewilligung von dem Unterzeichnenden stammt oder mit dessen Willen abgefasst wurde. Diese Feststellung wird bei einer intakten Urkunde durch § 440 Abs. 2 ZPO ermöglicht. Denn gemäß § 440 Abs. 2 ZPO wird, wenn die Echtheit der Unterschrift feststeht, die Echtheit der über der Unterschrift stehenden Schrift vermutet. Es unterliegt dann der freien Beweiswürdigung des Grundbuchamtes bzw. des an seine Stelle tretenden Erstbeschwerdegerichts, ob die Ergänzung des Textes von der bzw. mit dem Willen der Person vorgenommen worden ist, die die Unterschrift geleistet hatte (vgl. Senat DNotZ 2006, 767 [OLG Frankfurt am Main 08.03.2006 – 20 W 21/05], zitiert nach juris und m. w. N.). Bestehen hieran Zweifel, hat das Grundbuchamt diesen nachzugehen. Angesichts der Gesamtumstände des Vorgangs sind solche Zweifel aus Sicht des Senats hier nicht angezeigt; auch das Grundbuchamt hat derartige Zweifel nicht konkret geäußert. Nachdem der Notar in unterschriebener und gesiegelter Erklärung mitgeteilt hatte, die Urkunde an die Bank2 zur Ergänzung zurückgereicht zu haben und diese nun nach Rückkehr mehrfach zusätzlich unterschrieben ist – der Notariatsverwahrer hat diesen Vorgang in ebenfalls gesiegelter Erklärung nach Einsicht in die Notarhandakte bestätigt -, sowie unter Berücksichtigung des äußeren Erscheinungsbildes des jeweiligen Schriftzuges und eines Vergleiches zu den öffentlich beglaubigten Unterschriften spricht alles dafür, dass sie ebenfalls von denjenigen Personen herrühren, deren Unterschriften beglaubigt sind. Vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen zum Inhalt der Urkunde vom 17.12.2015 bzw. ihrer Auslegung bedarf es auch keiner erneuten bzw. aktuellen Vertretungsbescheinigung; auf die Frage, ob und inwieweit dies bei einer nachträglichen inhaltlichen Änderung von Erklärungen ansonsten erforderlich wäre, kommt es nicht an. Dass die ursprüngliche Vertretungsbescheinigung nicht ausgereicht hätte, ist vom Grundbuchamt nicht beanstandet worden.

Damit kann die Zurückweisung des Eintragungsantrags vom 29.01.2016 nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses erfolgen, so dass auf die Beschwerde wie aus dem Tenor ersichtlich zu entscheiden ist.

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde und die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses bedarf es weder einer Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren noch Ausführungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde. Die Zulassungsvoraussetzungen des § 78 GBO hätten auch nicht vorgelegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Es geht vielmehr um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen Einzelfall.