OLG Frankfurt am Main, 09.10.2017 – 20 W 222/17

OLG Frankfurt am Main, 09.10.2017 – 20 W 222/17
Leitsatz:

Grundsätzlich sind gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG lediglich rechtsgeschäftliche Grundstücksveräußerung und schuldrechtlicher Vertrag hierüber genehmigungspflichtig. Nicht genehmigungspflichtig sind mithin Rechtsübergänge außerhalb des Grundbuchs, wenn etwa der Eigentumsübergang kraft Gesetzes oder kraft Hoheitsaktes erfolgt, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch also lediglich eine Grundbuchberichtigung darstellt.
Tenor:

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe

I.

Im betroffenen Grundbuch ist der Antragsteller als Eigentümer des dort noch im Bestandsverzeichnis unter den lfd. Nrn. 2 bis 6 aufgeführten Grundbesitzes eingetragen.

Am 29./30.11.2016 hat der Verfahrensbevollmächtigte das Original eines Grundbuchberichtigungsantrages des Antragstellers beim Grundbuchamt mit der Bitte um Vollzug eingereicht. Ausweislich dieses undatierten Antrages hat der Antragsteller die Berichtigung des Grundbuchs im Hinblick auf den in den lfd. Nrn. 2, 4 bis 6 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundbesitzes dahingehend beantragt, dass nunmehr die Beteiligte zu 2. als Eigentümerin eingetragen werden solle. Zur Begründung hat der Verfahrensbevollmächtigte eine auszugsweise beglaubigte Abschrift seiner notariellen Urkunde vom 26.08.2016, UR-Nr. …/2016, eingereicht, die später wegen einer offensichtlichen Unrichtigkeit durch notarielle Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 20.03.2017 berichtigt wurde. Diese Urkunde enthält unter anderem einen Ausgliederungs- und Übernahmevertrag, ausweislich dessen der Antragsteller das Vermögen des von ihm unter A1, Bauunternehmen Inhaber A2, betriebenen Einzelunternehmens, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Stadt1 unter HRA …, als eingetragener Rechtsträger als Gesamtheit gemäß den §§ 123 Abs. 3 Nr. 1, 152 UmwG auf die von ihm und der A Dienstleistungs- und Handels GmbH als persönlich haftender Gesellschafterin gegründete Beteiligte zu 2. “als übernehmenden Rechtsträger gegen Gewährung von Anteilen dieses Rechtsträgers an den übertragenden Rechtsträger (Ausgliederung zur Aufnahme)” übertragen hat. Die Einbringung soll nach § 1 Ziffer 2. a) der notariellen Urkunde in Verbindung mit der Klarstellung in der o. a. Schreibfehlerberichtigung vom 20.03.2017 – anders als im Berichtigungsantrag aufgeführt – den in den lfd. Nrn. 3 bis 6 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundbesitz umfassen. Wegen der Einzelheiten dieser notariellen Urkunden, des Grundbuchberichtigungsantrages und der übrigen beim Grundbuchamt eingereichten Unterlagen wird auf die dem Senat als Duplo-Akte vorgelegte Grundakte verwiesen.

Durch Zwischenverfügung vom 24.02.2017 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt unter anderem aufgegeben, zum Vollzug der Eigentumsumschreibung die Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorzulegen. Dem hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 27.03.2017, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, widersprochen und ausgeführt, dass eine derartige Genehmigung nicht erforderlich sei, da es sich bei der Urkunde um einen Ausgliederungs- und Übernahmevertrag handele und dies keine Veräußerung darstelle. Nach weiterer Verfügung des Grundbuchamts vom 28.04.2017 und Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 08.05.2017 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch weitere Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass es bei der Ansicht verbleibe, dass zum Vollzug der Eigentumsumschreibung die Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorzulegen sei. Sie hat auf die Möglichkeit eines Rechtsmittels gegen die Zwischenverfügung hingewiesen. Auf die Einzelheiten der genannten Schriftstücke wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 13.06.2017, beim Grundbuchamt am gleichen Tage eingegangen, hat der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Zwischenverfügung vom 18.05.2017 Beschwerde eingelegt. Auf die Einzelheiten der Begründung wird verwiesen.

Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat ausweislich ihres Beschlusses vom 07.08.2017 dem Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Es handelt sich um eine Beschwerde der oben angegebenen Beteiligten. Da der Notar als Verfahrensbevollmächtigter in seiner Beschwerdeschrift nicht angegeben hat, in wessen Namen er die Beschwerde eingelegt hat, und er selbst im eigenen Namen nicht beschwerdebefugt ist, sind alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rz. 20). Die Beschwerde ist dahin auszulegen, dass sie sich gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 24.02.2017 in der Fassung der Verfügung vom 18.05.2017 richtet. Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nebst Bezeichnung des angenommenen Mittels der Beseitigung – Vorlage eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG – und Fristsetzung ist bereits in der erstgenannten Zwischenverfügung enthalten; die letztgenannte Zwischenverfügung enthält lediglich einen Verweis darauf, dass es hierbei verbleibe. Der weitere Inhalt der Zwischenverfügung vom 24.02.2017 wird dagegen von der Beschwerde ersichtlich nicht angegriffen.

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist bei einer Zwischenverfügung nur das darin angenommene Eintragungshindernis und nicht der Eintragungsantrag selbst; das Rechtsmittelgericht hat nur dieses Eintragungshindernis zu überprüfen (vgl. BayObLG RPfleger 1996, 332, zitiert nach juris; Demharter, a.a.O., § 77 Rz. 12).

Richtig ist zunächst, dass nach § 2 Abs. 1 GrdstVG die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks (im Sinne des § 1 GrdstVG) und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung bedürfen. Der Veräußerung stehen die in § 2 Abs. 2 GrdstVG geregelten Rechtsvorgänge gleich. Gemäß § 7 Abs. 1 GrdstVG darf aufgrund einer genehmigungsbedürftigen Veräußerung eine Rechtsänderung in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen wird. Dabei hat das Grundbuchamt eigenständig zu prüfen, ob ein Grundstücksgeschäft unter die Regelungen des § 2 GrdstVG fällt (vgl. dazu BGHZ 94, 24; Senat FGPrax 2012, 9 [KG Berlin 29.11.2011 – 1 W 71/11], je zitiert nach juris; vgl. die weiteren Nachweisen bei Büsing/Martinez, Agrarrecht, § 2 GrdstVG Rz. 17; § 7 GrdstVG Rz. 2; Bauer/von Oefele/Waldner, GBO, 3. Aufl., Einl. VIII 104). Nur bei Bestehen von begründeten Zweifeln über ein Genehmigungserfordernis darf das Grundbuchamt eine Genehmigung oder ein Negativzeugnis nach § 5 GrdstVG verlangen (vgl. die Nachweise bei Hügel in BeckOK GBO, Stand 01.05.2017, Sonderbereich “Verfügungsbeeinträchtigungen” Rz. 67).

Jedenfalls bei dem Grundstück gemäß lfd. Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses gibt es schon nach der dort für die Wirtschaftsart und Lage verwendeten Bezeichnung “Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, (…)” objektive Anhaltspunkte dafür, dass es sich um ein land- bzw. forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt (vgl. dazu etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 4025). Dies wäre insoweit für eine Genehmigungsbedürftigkeit im Ganzen hinreichend (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3947, unter Hinweis auf OLG Stuttgart DNotZ 1982, 692).

Ausgehend vom Gesetzeswortlaut des § 2 Abs. 1 GrdstVG ist aber grundsätzlich lediglich die rechtsgeschäftliche Grundstücksveräußerung und der schuldrechtliche Vertrag hierüber genehmigungspflichtig (so ausdrücklich auch Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 123; Munzig in KEHE, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 20 GBO Rz. 157; Hügel, a.a.O., Sonderbereich “Verfügungsbeeinträchtigungen” Rz. 64; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3946 – dort: Auflassung -; Bauer/von Oefele/Waldner, a.a.O., Einl. VIII 95; Meikel/Grziwotz, GBO, 11. Aufl., Einl F Rz. 89). Nicht genehmigungspflichtig sind mithin Rechtsübergänge außerhalb des Grundbuchs, wenn etwa der Eigentumsübergang kraft Gesetzes oder kraft Hoheitsaktes erfolgt, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch also lediglich eine Grundbuchberichtigung darstellt (Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3960; Munzig, a.a.O., § 20 GBO Rz. 157; Meikel/Grziwotz, a.a.O., Einl F Rz. 89).

Die Beschwerde nimmt offensichtlich einen Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs an. Von einem solchen Fall geht offensichtlich auch das Grundbuchamt aus, da es für einen rechtsgeschäftlichen Eigentumsübergang ansonsten für die Grundbucheintragung des Nachweises der Auflassung bedurft hätte und der Grundbuchberichtigungsantrag ohne weiteres hätte zurückgewiesen werden müssen; die Vorlage einer Genehmigung nach dem GrdstVG hätte hieran nichts ändern können.

Grundsätzlich wird bei Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung im Sinne des Umwandlungsgesetzes die Zuordnung dinglicher Rechte außerhalb des Grundbuchs verändert; dieses wird dabei unrichtig (vgl. dazu etwa Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich “Gesellschaftsrecht” Rz. 82; Bauer/von Oefele/Kohler, a.a.O., § 22 Rz. 112; Meikel/Böttcher, a.a.O., § 22 Rz. 49; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 995 ff.; Böhringer RPfleger 2001, 59). Um eine Spaltung durch Ausgliederung (nach § 123 Abs. 3 UmwG) handelt es sich auch bei der Ausgliederung des von einem Einzelkaufmann betriebenen Unternehmens oder von Teilen desselben aus dem Vermögen des Kaufmanns zur Aufnahme dieses Unternehmens oder von Teilen dieses Unternehmens im Sinne von § 152 UmwG (vgl. dazu auch Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 995e; zu den Einzelheiten der Berichtigungsvoraussetzungen vgl. Rz. 995f; Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich “Gesellschaftsrecht” Rz. 89; Meikel/Böttcher, a.a.O., § 22 Rz. 100; Brandenburgisches OLG RPfleger 2014, 75, zitiert nach juris). Um einen solchen Fall handelt es sich ausweislich der vorgelegten notariellen Urkunde vom 26.08.2016. Darin (vgl. § 1 Ziffer 1) übertrug der Antragsteller unter Bezugnahme auf die oben zitierten Rechtsvorschriften das Vermögen des von ihm betriebenen Einzelunternehmens als eingetragener Rechtsträger als Gesamtheit auf die Beteiligte zu 2. als übernehmender Rechtsträgerin gegen Gewährung von Anteilen (Ausgliederung zur Aufnahme).

Liegen die Voraussetzungen einer derartigen Ausgliederung vor, so richten sich deren Wirkungen nach den allgemeinen spaltungsrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 131 UmwG (vgl. etwa Simon in Kölner Kommentar zum UmwG, § 155 Rz. 1; Maulbetsch/Klumpp, UmwG, § 155 Rz. 2, je m. w. N.). Dann geht das ausgegliederte Vermögen auf den übernehmenden Rechtsträger über, § 131 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UmwG (vgl. Brandenburgisches OLG RPfleger 2014, 75; Wachter EWiR 2014, 43; Semler/Stengel/Seulen, UmwG, 4. Aufl., § 152 Rz. 82; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 995b; 995f). Hierfür ist dann auch die Genehmigung nach § 2 GrdstVG für die Eintragung der nach § 22 GBO vorzunehmenden Grundbuchberichtigung nicht erforderlich, weil – wie gesagt – § 2 GrdstVG nur die rechtsgeschäftliche Veräußerung und den schuldrechtlichen Vertrag hierüber von einer Genehmigung abhängig macht (so LG Ellwangen RPfleger 1996, 154; vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.11.2010, BLw 14/09, Tz. 19 bei juris; wohl auch im Netz, Grundstücksverkehrsgesetz Praxiskommentar, 6. Aufl., § 2 GrdstVG Anm. 4.2.5.33.1, Seite 329). Soweit hierzu im Hinblick auf § 132 UmwG (a. F.) abweichende Rechtsauffassungen vertreten wurden (vgl. etwa Böhringer RPfleger 1996,154; Suppliet EWiR 1996, 471 [LG Ellwangen 14.11.1995 – 5 T 44/95]), ist darauf hinzuweisen, dass diese Vorschrift durch das Zweite Gesetz zur Änderung des Umwandlungsgesetzes mit Wirkung vom 20.04.2007 aufgehoben worden ist. Jedenfalls danach sind auch öffentlich-rechtliche Genehmigungen wie diejenige nach § 2 GrdstVG nicht mehr erforderlich, die bei Einzelübertragungen zu beachten sind (so Kral in BeckOK GBO, a.a.O., Sonderbereich “Gesellschaftsrecht” Rz. 87; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 995d; Schmitt/Hörtnagl, UmwG, 7. Aufl., § 131 Rz. 14; Maulbetsch/Raible, a.a.O., § 131 Rz. 22; Kallmeyer/Sickinger, UmwG, 6. Aufl., § 131 Rz. 7; Semler/Schröer, a.a.O., § 131 Rz. 22; Simon in Kölner Kommentar zum UmwG, § 131 Rz. 32, je m. w. N.; Lutter/Karollus, UmwG, 5. Aufl., § 155 Rz. 7; a. A. Lutter/Teichmann, a.a.O., § 131 Rz. 34). Auch ein Fall des § 2 Abs. 2 GrdstVG liegt nicht vor.

Besteht jedenfalls das nach den obigen Ausführungen im Beschwerdeverfahren ausschließlich zu überprüfende Eintragungshindernis nicht, ist die angefochtene Zwischenverfügung insoweit aufzuheben. Ob die Voraussetzungen des Eintragungs- bzw. Berichtigungsantrags vorliegen, hat sodann das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu entscheiden.

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde und die Aufhebung der Zwischenverfügung bedarf es weder einer Kostenentscheidung noch Ausführungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde.