OLG Frankfurt am Main, 13.02.2017 – 20 W 338/16

OLG Frankfurt am Main, 13.02.2017 – 20 W 338/16
Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Gründe

I.

Der Antragsteller ist in Abt. I lfd. Nr. 5 des Grundbuchblattes als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen.

Seit dem Jahr 1971 waren die Eheleute A X und B X in Gütergemeinschaft als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes in Abteilung I lfd. Nr. 2 Nr. 2 a) und b) eingetragen.

Mit notariellem Übergabevertrag vom 14.02.1980 des Notars N (UR-Nr. …/1980) übergaben die Eheleute X den streitgegenständlichen Grundbesitz unter Erklärung der Auflassung an ihre Tochter C Y und deren Ehemann D Y. Diese wurden am 25.04.1980 in Gütergemeinschaft als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes in Abteilung I lfd. Nr. 3 a) und b) eingetragen.

In Ziff. I Nr. 8 des notariellen Übergabevertrages heißt es:

“Die Übergeber behalten sich als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB für die Dauer ihrer Lebenszeit gegenüber den Übernehmern und allen ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum den Rücktritt von diesem Vertrage vor für die Fälle,

a) dass sich die Übernehmer oder einer von ihnen oder ein Angehöriger dieser Personen des groben Undankes gegenüber den Übergebern oder einem von ihnen schuldig machen sollten,

b) dass die Übernehmer den übernommenen Grundbesitz ohne vorherige, in notariell beglaubigter Form abzugebende Zustimmung der Übergeber veräußern oder belasten sollten.”

Ebenfalls in Ziff. I Nr. 8 des notariellen Übergabevertrages bewilligten und beantragten die Vertragsbeteiligten die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten der Eheleute X als Übergeber. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Übergabevertrag vom 14.02.1980 verwiesen.

Diese Vormerkung wurde am 25.04.1980 in Abt. II lfd. Nr. 2 des Grundbuchblattes zu Gunsten der Eheleute X als Gesamtberechtigte eingetragen. Nach dem Tod des Herrn A X im Jahr 1980 wurde die ihn betreffende Rückauflassungsvormerkung gelöscht, so dass in Abteilung II lfd. Nr. 2 des Grundbuchblattes seitdem lediglich eine Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten von Frau B X eingetragen ist.

Am 19.04.1990 wurden nach dem Tode von Herrn D Y in Abt. I zu lfd. Nr. 4 a) Frau C Y sowie zu lfd. Nr. 4 b) I und II E Z und F Y in Erbengemeinschaft eingetragen, zu lfd. Nr. 4 a) und b) als Gesamtgut der beendeten Gütergemeinschaft.

Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 10.11.2015 des verfahrensbevollmächtigten Notars (UR-Nr. …/2015) übergaben Frau C Y sowie Herr F Y unter Erklärung der Auflassung den streitgegenständlichen Grundbesitz an den Antragsteller, der am 12.08.2016 als Eigentümer in Abt. I lfd. Nr. 5 eingetragen wurde. Vertragsgemäß wurde in Abt. II lfd. Nr. 3 am 12.08.2016 zur Sicherung eines vertraglich vereinbarten Rückforderungsrechts eine Rückauflassungsvormerkung für Frau C Y, E Y und F Y als Gesamtberechtigte eingetragen. In § 1 des Vertrages wurde u.a. die Löschung der in Abt. II lfd. Nr. 2 eingetragenen Rückauflassungsvormerkung für Frau B X unter Vorlage der Sterbeurkunde bewilligt und beantragt.

Mit Schriftsatz vom 22.08.2016 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Löschung der zu Gunsten der im Jahr 2006 verstorbenen Frau B X eingetragenen Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II lfd. Nr. 2 des Grundbuchblattes beantragt.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat mit Beschluss vom 07.09.2016, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, den Antrag auf Eintragung der Löschung der Vormerkung zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, zur Löschung der Vormerkung sei die Vorlage der Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten nebst entsprechendem Erbnachweis vorzulegen. Dem zu Grunde liegenden Übergabevertrag lasse sich keine Löschungserleichterung entnehmen. Zwar sei der Rücktritt nur für die Dauer der Lebenszeit der Übergeber vorbehalten, es sei aber nicht ausgeschlossen bzw. durch das Grundbuchamt überprüfbar, dass der Anspruch auf Rückübertragung schon zu Lebzeiten der Übergeber von diesen geltend gemacht wurde. Aus diesem Grund reiche der Todesnachweis zur Löschung nicht aus.

Gegen diesen Zurückweisungsbeschluss richtet sich die mit Schriftsatz vom 27.09.2016 eingelegte Beschwerde, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Der verfahrensbevollmächtigte Notar macht im Wesentlichen geltend, es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, die darauf hinwiesen, dass die Eheleute A und B X die Rückübertragung des Grundbesitzes angestrebt haben könnten. Hätte die Berechtigte, Frau B X, vor ihrem Tod im Jahr 2006 die Rückübertragung des Grundbesitzes wegen groben Undanks nach Ziff. I Nr. 8 a) des Übergabevertrages vom 14.02.1980 angestrebt, wäre dies im Laufe der seit ihrem Tod vergangenen Zeit – über zehn Jahre – bereits gerichtlich anhängig gemacht bzw. bereits im Grundbuch vollzogen worden. Gleiches gelte für die Erben der Berechtigten. Es sei daher nachgewiesen, dass ein Anspruch auf Rückübertragung wegen groben Undanks durch Frau B X nicht geltend gemacht wurde. Im Übrigen stehe die Ermittlung der Erben nach Frau B X in keinem Verhältnis zu der Möglichkeit eines etwa bestehen könnenden Anspruchs. Auch der in Ziff. I Nr. 8 b) aufgeführte Rückforderungsgrund (Veräußerung oder Belastung ohne vorherige Zustimmung der Berechtigten zu deren Lebzeiten) sei nicht geltend gemacht worden, was durch Einsicht in die Grundakte ersichtlich sei.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 16.11.2016, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Sie hat im Wesentlichen ausgeführt, der Sterbenachweis der noch eingetragenen Berechtigten Frau B X reiche nicht aus, um dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisen, dass eine Rückforderung wegen groben Undanks zu Lebzeiten der Frau B X nicht erfolgt sei. Allein der Zeitablauf nach dem Tode der Frau B X von mittlerweile zehn Jahren reiche zur Nachweisführung nicht aus. Der Übergabevertrag könne auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass ein möglicherweise zu Lebzeiten der Berechtigten entstandener (Rück-) Auflassungsanspruch mit ihrem Tode erlöschen sollte. Ein möglicherweise hoher Aufwand zur Beibringung weiterer Unterlagen sei demgegenüber nicht entscheidend.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat als Anlage zum Schriftsatz vom 30.01.2017 eine vor ihm abgegebene eidesstattliche Versicherung der Frau C Y vom 25.01.2016 (UR-Nr. …/2017) zur Akte gereicht, auf deren Einzelheiten verwiesen wird. Hierin hat Frau C Y versichert, dass weder ihre Eltern A und B X noch deren Erben den Rücktritt von dem am 14.02.1980 beurkundeten Übergabevertrag wegen groben Undanks erklärt hätten.

II.

Die gegen den Zurückweisungsbeschluss gerichtete Beschwerde, über welche nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung der Grundbuchrechtspflegerin der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist nach §§71, 73 GBO zulässig. Dabei ist entgegen der Formulierung der Beschwerde als Beschwerdeführer hier nicht der Notar anzusehen, dem für eine Beschwerdeeinlegung im eigenen Namen die Beschwerdebefugnis fehlen würde, sondern es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung durch den Notar namens des antragsberechtigten Antragstellers aufgrund der Ermächtigung des §15GBO erfolgt ist (vgl. Demharter, GBO, 30. A., §15 Rz.20 mwN).

Die Beschwerde führt auch nach der nunmehr erfolgten Vorlage der eidesstattlichen Versicherung der Frau C Y vom 25.01.2016 in der Sache zum Erfolg, da nunmehr die Voraussetzungen für die begehrte Löschung der zu Gunsten der verstorbenen Berechtigten Frau B X eingetragenen Rückauflassungsvormerkung gegeben sind.

Vorliegend sind Löschungserleichterungen nach den §§ 23 Abs. 2, 24 GBO nicht einschlägig, da diese Bestimmungen unabhängig davon, ob der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch mit dem Tod des Berechtigten erlischt, auf Rückauflassungsvormerkungen keine Anwendung finden (BGH NJW 2012, 2032 [BGH 03.05.2012 – V ZB 258/11] mwN; Senat, Beschluss vom 09.11.2011, Az. 20 W 347/11, juris Rz. 11; Senat, Beschluss vom 14.10.2015, Az. 20 W 146/15, n.v.).

Zur Löschung der zu Gunsten der Berechtigten Frau B X in Abteilung II lfd. Nr. 2 eingetragenen Rückauflassungsvormerkung ist demnach grundsätzlich nach § 19 GBO die Bewilligung durch deren Erben als betroffene Rechtsinhaber erforderlich. Eine solche Bewilligung liegt nicht vor. Allerdings bedarf es einer Löschungsbewilligung dann nicht, wenn nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist. Diese Bestimmung gilt nicht nur für dingliche Rechte, sondern auch entsprechend für die schwächere Vormerkungsberechtigung, der das Gesetz Wirkungen beigelegt hat, die denjenigen des dinglichen Rechts ähnlich sind (OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2013, Az. I-15 W 344/12, juris Rz. 4 mwN).

Dies ist nunmehr der Fall, nachdem in der Beschwerdeinstanz seitens des verfahrensbevollmächtigten Notars eine eidesstattliche Versicherung der Frau C Y vorgelegt wurde.

An die Führung des Unrichtigkeitsnachweises iSd § 22 GBO sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und sichergestellt sein muss, dass am Verfahren nicht Beteiligte nicht geschädigt werden.

Erforderlich ist grundsätzlich der volle Nachweis. Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Vielmehr hat der Antragsteller auch alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten Eintragung entgegenstehen würden. Nur ganz entfernte Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (Senat, Beschluss vom 13.04.2011, Az. 20 W 126/11, juris Rz. 9; Demharter, aaO, § 22 Rz. 37 mwN; BeckOK GBO/Holzer, § 22 Rz. 60 mwN). Der Antragsteller hat hierbei den Nachweis in der Form des § 29 GBO zu führen und lückenlos alles auszuräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnte. Hieran ist grundsätzlich festzuhalten, auch wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist.

Nur wenn dieser Weg nicht gangbar ist, muss sich das Grundbuchamt ausnahmsweise mit einem nicht der Form des § 29 GBO entsprechenden Nachweis begnügen (Demharter, aaO, § 22 Rz. 42; BeckOK aaO, § 22 Rz. 59 mwN; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 369). Dies gilt insbesondere für sog. Negativtatsachen. Bei einem strengen Festhalten an der Formvorschrift des § 29 GBO könnte oftmals eine Grundbuchunrichtigkeit nicht nachgewiesen werden. Deshalb ist es im Ausnahmefall gestattet, bei der Würdigung der Eintragungsunterlagen Erfahrungssätze zu verwerten und darüber hinaus auch ausnahmsweise eidesstattliche Versicherungen. Zwar erbringt grundsätzlich auch eine notariell beurkundete eidesstattliche Versicherung nicht den Beweis für die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung, sondern nur für deren Abgabe (Demharter, aaO, § 29 Rz. 63, § 1 Rz. 71 mwN). Gleichwohl ist einer solchen Erklärung ein besonders gesteigerter Beweiswert zuzubilligen, so dass im Falle der Nachweispflicht von Negativtatsachen ausnahmsweise eine durch eidesstattliche Versicherung erfolgte Glaubhaftmachung ausreicht und in diesen Konstellationen nicht an dem Erfordernis der Führung des Vollbeweises festzuhalten ist (st. Rspr. des Senats, etwa OLGZ 1981, 30, und OLGZ 1985, 411; BayObLG Rpfleger 2003, 353 [BayObLG 24.02.2003 – 2 Z BR 137/02]; s. auch Schöner/Stöber, aaO, Rz. 790 mwN).

Bei Anlegung dieses Maßstabes hat der Antragsteller den erforderlichen Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit für die begehrte Löschung der in Abt. II lfd. Nr. 2 eingetragenen Rückauflassungsvormerkung nunmehr geführt. Er hat nachgewiesen, dass ein Rückübertragungsanspruch der Berechtigten B X bzw. ihrer Erben nicht besteht und damit auch die zu diesem Anspruch akzessorische Rückauflassungsvormerkung in Abt. II lfd. Nr. 2 erloschen ist. Ein sog. “Aufladen” der Vormerkung kommt vorliegend nicht in Betracht, da die Bewilligung eines kongruenten Anspruchs nach dem Tod der Berechtigten aus dem Übergabevertrag vom 14.02.1980 nicht mehr möglich ist (s. hierzu ausf. Demharter, aaO, Anh. zu § 44, Rz. 90.2 f.)

Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf eine Vormerkung ist zunächst dann nachgewiesen, wenn die Vormerkung selbst auflösend bedingt oder befristet ist. Mit dem Eintritt der auflösenden Bedingung oder mit Zeitablauf erlöschen die gesetzlichen Wirkungen der Vormerkung. Diese wird dann gegenstandslos und löschungsreif (Senat Beschluss vom 14.10.2015, aaO; OLG Hamm, DNotZ 2014, 224 [OLG Hamm 03.09.2013 – 15 W 344/12] mwN). Eine solche Konstellation ist nach dem Eintragungstext des Grundbuchs aber nicht gegeben.

Auch kann die Bestimmung in Ziff. I Nr. 8 des Übergabevertrages vom 14.02.1980, die die Bedingung für die Entstehung eines Rückübertragungsanspruchs an bestimmte Ereignisse zu Lebzeiten der Übergeber knüpft, mangels weitergehender Anhaltspunkte vorliegend nicht dahin ausgelegt werden, dass ein möglicherweise zu Lebzeiten der Berechtigten bereits entstandener Auflassungsanspruch mit deren Tod erlöschen soll. Denn die Vererblichkeit eines einmal entstandenen Rückforderungsanspruchs ist weder nach dem Wortlaut noch nach dem nächstliegenden Sinn der vertraglichen Regelung ausgeschlossen worden. Insofern könnte ein möglicherweise bestehender Anspruch grundsätzlich auf die Erben der Berechtigten übergegangen sein, womit die Vormerkung dann nicht erloschen wäre.

Allerdings hat der Antragsteller vorliegend den Nachweis geführt, dass seitens der damaligen Übergeber A und B X der Rücktritt vom Übergabevertrag vom 14.02.1980 aus den in Ziff. I Nr. 8 des Übergabevertrages aufgeführten Gründen nicht erfolgt ist.

Soweit die damaligen Übergeber gemäß Ziff. I Nr. 8 b) des Übergabevertrages vom 14.02.1980 die Rückübertragung für den Fall verlangen konnten, dass der streitgegenständliche Grundbesitz seitens der Übernehmer ohne ihre Zustimmung veräußert oder belastet werden sollte, ist vorliegend bereits durch Zeitablauf der Nachweis geführt, dass solche Verfügungen zu Lebzeiten der Übergeber nicht stattgefunden haben. Denn sowohl eine Veräußerung als auch eine Belastung des Grundbesitzes wären im Grundbuch einzutragen gewesen. Vorliegend weist das Grundbuch auch mehr als zehn Jahre nach dem Tod der Berechtigten Frau B X eine Veräußerung oder Belastung nicht aus. Aus diesem Grund kann als nachgewiesen bzw. offenkundig gelten, dass solche Verfügungen zu Lebzeiten der Frau B X nicht stattgefunden haben (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2013, Az. I-3 Wx 164/13, 3 Wx 164/13, juris Leitsatz und Rz. 18, das hierfür bereits einen Zeitraum von zweieinhalb Jahren für ausreichend hält).

Soweit die damaligen Übergeber gemäß Ziff. I Nr. 8 a) des Übergabevertrages vom 14.02.1980 die Rückübertragung für den Fall verlangen konnten, dass sich die Übernehmer des groben Undankes gegenüber den Übergebern schuldig machen sollten, ist fraglich, ob diesbezüglich auch der bloße Zeitablauf ohne erfolgte Eintragungen im Grundbuch im Hinblick auf den Nachweis der Negativtatsache eines nicht erfolgten Rücktritts ausreicht. Dagegen spricht allerdings, dass – anders als im Hinblick auf den in Ziff. I Nr. 8 b) formulierten Rücktrittsgrund – bezüglich dieses Rücktrittsgrundes nicht Verfügungen in Bezug genommen werden, die einer Grundbucheintragung bedürfen (Veräußerung oder Belastung des Grundstücks). Insofern dürfte ein Rückschluss auf den Nichteintritt der Negativtatsache (Rückforderung wegen groben Undanks) allein aus nicht erfolgten Grundbucheintragungen kaum möglich sein. Allerdings kann diese Frage hier offen bleiben.

Denn der Antragsteller hat durch Vorlage einer der Form des § 29 GBO entsprechenden eidesstattlichen Versicherung nachgewiesen, dass die Übergeber A und B X den Rücktritt vom Übergabevertrag wegen groben Undanks nicht erklärt haben. Dies hat die Tochter der damaligen Übergeber, Frau C Y, die zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann auch Übernehmerin in dem Übergabevertrag vom 14.02.1980 war, so versichert. Konkret hat Frau C Y in ihrer eidesstattlichen Versicherung ausgeführt, dass ihre Eltern A und B X den Rücktritt von dem Übergabevertrag vom 14.02.1980 wegen groben Undanks nicht erklärt haben.

Nach den oben genannten Kriterien ist damit der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Abs. 1 S. 1 GBO geführt.

Der Zurückweisungsbeschluss vom 07.09.2016 war somit aufzuheben, und das Grundbuchamt wird über den Antrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senates erneut zu befinden haben.

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten noch einer Wertfestsetzung. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst.