OLG Frankfurt am Main, 13.08.2018 – 20 W 179/18

OLG Frankfurt am Main, 13.08.2018 – 20 W 179/18
Tenor:

Die angefochtene Zwischenverfügung vom 27.06.2018 wird aufgehoben. Klarstellend wird auch die Zwischenverfügung vom 08.05.2018 aufgehoben.
Gründe

I.

Die Antragstellerinnen zu 1) und zu 2) sind im streitgegenständlichen Grundbuchblatt seit dem Jahr 2013 in Abt. I lfd. Nrn. 2.1 und 2.2 in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen eingetragen. In Abt. II lfd. Nr. 8 ist ein Vermerk eingetragen, wonach die Antragstellerinnen zu 1) und zu 2) befreite Vorerben nach der zuvor als Eigentümerin eingetragenen Erblasserin Frau Vorname1 Nachname1 sind und Nacherben die jeweiligen Abkömmlinge der Vorerben, zur Zeit Vorname2 Nachname2, Vorname3 Nachname 2, Vorname4 Nachname2, Vorname5 Nachname3, Vorname6 Nachname3.

Die Antragsteller zu 3) und 4) erwarben mit notariellem Kaufvertrag mit Auflassung vom 28.02.2018 (UR-Nr. …/2018 des verfahrensbevollmächtigten Notars) das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes unter lfd. Nr. 15 eingetragene streitgegenständliche Grundstück (Landwirtschaftsfläche, Vor der faulen Seite; künftig: Blatt …). Im notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien in § 3, letzter Absatz, dass das Recht Abt. II, 8 gelöscht werden solle, soweit es auf dem Vertragsobjekt laste. Der Kaufpreis stelle eine vollwertige Gegenleistung dar. Die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung des Rechts in Abt. II, 8 finden sich in § 6 des notariellen Kaufvertrages. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 28.02.2018 verwiesen.

Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 19.03.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, Eintragungsantrag gestellt. Mit Schriftsatz vom 20.03.2018, auf den wegen der Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, hat er mitgeteilt, die noch erforderlichen Genehmigungen lägen noch nicht vor. Im Hinblick auf die befreite Vorerbschaft bitte er aufgrund von in Parallelsachen entstandenen Problemen um Vorabprüfung hinsichtlich der Durchführung des Kaufvertrages.

Mit Zwischenverfügung vom 08.05.2018, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat die Grundbuchrechtspflegerin mitgeteilt, der beantragten Eintragung stehe ein Hindernis entgegen. Zur Löschung des Nacherbenvermerks sei die Löschungsbewilligung der Nacherben erforderlich, zu deren Vorlage eine Frist von einem Monat gesetzt werde.

Als Anlage zum Schriftsatz vom 15.05.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar ein ortsgerichtliches Gutachten vom 19.04.2018 eingereicht, wonach der Wert des streitgegenständlichen Grundbesitzes 2.035,00 € betrage und damit geringer sei als der im notariellen Kaufvertrag vom 28.02.2018 vereinbarte Kaufpreis von 2.416,80 €.

Nach einer Sachstandsanfrage des verfahrensbevollmächtigten Notars hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Datum vom 27.06.2018 erneut eine Zwischenverfügung gleichen Inhalts wie diejenige vom 08.05.2018 erlassen, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Für die Löschung des Nacherbenvermerks sei die Löschungsbewilligung der Nacherben erforderlich, zu deren Vorlage eine Frist von einem Monat gesetzt werde.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 03.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, gegen die Zwischenverfügung vom 27.06.2018 Beschwerde eingelegt. Er ist der Auffassung, im Hinblick auf die befreite Vorerbschaft sei die Zustimmung der Nacherben nicht erforderlich, da es sich um eine entgeltliche Verfügung seitens der Vorerben handele. Dies folge aus dem vorgelegten ortsgerichtlichen Gutachten vom 19.04.2018, welches in Abstimmung auch mit den Verkäuferinnen eingeholt worden sei, um den Fortgang der Sache zu fördern. Das Grundbuchamt gehe auf diese Wertermittlung mit keinem Wort ein. Als Anlage zum Schriftsatz vom 09.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar eine Kopie der Bodenrichtwerte 2018 des Gutachterausschusses beigefügt. Zudem hat er ausgeführt, im konkreten Fall sei nicht einmal berücksichtigt worden, dass das streitgegenständliche Grundstück mit Unrat übersät gewesen sei und die Käufer über Wochen mit Aufräumarbeiten und Entsorgung beschäftigt gewesen seien.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 11.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akte mit Verfügung vom gleichen Tage dem Oberlandesgericht zur Entscheidung über die Beschwerde übersandt. Sie hat ausgeführt, der Nacherbenvermerk diene dem Schutz der Nacherben; dieser Schutz müsse von dem Grundbuchamt beachtet werden. Sei die Entgeltlichkeit des Verkaufs von Grundbesitz nachgewiesen, habe der Vorerbe einen Anspruch darauf, dass der Nacherbe die Löschung des Nacherbenvermerks bewillige. Die Prüfung der Entgeltlichkeit könne nicht durch das Grundbuchamt erfolgen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 27.06.2018 gerichtete Beschwerde, über die nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß §§ 72, 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO).

Bei der Beschwerde handelt es sich – anders als im Nichtabhilfebeschluss vom 11.07.2018 aufgeführt – nicht um eine Beschwerde des Notars, sondern um eine solche der eingangs aufgeführten Vertragsbeteiligten. Dies wurde zwar durch den Notar in der Beschwerdeschrift nicht ausdrücklich klargestellt. Da dem Notar jedoch in eigenem Namen ein Beschwerderecht von vornherein nicht zusteht, kann dieser grundsätzlich auch nicht als Beschwerdeführer angesehen werden. Mangels konkreter Angaben in der Beschwerdeschrift sind mithin sämtliche Vertragsbeteiligte als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. hierzu Demharter, GBO, 31. A., § 74 Rz. 3 und § 15 Rz. 20).

Soweit die Grundbuchrechtspflegerin vorliegend mit Datum vom 08.05.2018 und sodann vom 27.06.2018 insgesamt zwei Zwischenverfügungen erlassen hat, sind diese einheitlich zu behandeln, da sie inhaltlich übereinstimmen. Denn sämtliche der Eintragung entgegenstehende Eintragungshindernisse sind grundsätzlich auf einmal zu bezeichnen. Eine weitere Zwischenverfügung ist nur dann angebracht, wenn nach Erlass einer Zwischenverfügung weitere Eintragungshindernisse auftreten oder bekannt werden (Demharter, aaO, § 18 Rz. 29 f.). Vorliegend hat die Grundbuchrechtspflegerin indes mit den beiden Zwischenverfügungen zwei inhaltlich identische Zwischenverfügungen erlassen, so dass die zweite nunmehr angegriffene Zwischenverfügung vom 27.06.2018 nur eine Wiederholung der bereits geäußerten Rechtsauffassung mit erneuter Fristsetzung zur Einreichung der angeforderten Löschungsbewilligungen darstellt. Vor diesem Hintergrund ist hier in der Sache von einer einheitlichen Beschwerde der Antragsteller gegen die identischen Zwischenverfügungen vom 08.05.2018 und vom 27.06.2018 auszugehen.

Auch in der Sache hat die Beschwerde Erfolg.

Die angefochtenen Zwischenverfügungen vom 28.05.2018 und vom 27.06.2018 können schon aus formellen Gründen keinen Bestand haben.

Es entspricht einhelliger obergerichtlicher Rechtsprechung, dass durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO dem jeweiligen Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten werden sollen, welche sich nach dem Eingang des Antrages richten und durch dessen sofortige Zurückweisung verloren gingen. Somit kommt eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht, wenn das festgestellte oder vom Grundbuchrechtspfleger angenommene Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden kann. Es kann deshalb nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Abgabe einer Bewilligung des unmittelbar Betroffenen hinzuwirken, die ihrerseits erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein sollen (vgl. BGH NJW 2014, 1002 [BGH 26.09.2013 – V ZB 152/12], sowie FGPrax 2014, 192 [BGH 26.06.2014 – V ZB 1/12], und 2017, 54 [BGH 13.10.2016 – V ZB 98/15]; BayObLG NJW-RR 2004, 1533 [BayObLG 21.07.2004 – 2 Z BR 134/04]; OLG Hamm MittRhNotK 1996, 225 und MittBayNot 2003, 386; OLG Düsseldorf RNotZ 2009, 238 und NJW-RR 2016, 141 [OLG Köln 20.05.2015 – 11 U 116/14]; Brandenburgisches OLG FGPrax 2003, 54 [OLG Brandenburg 24.06.2002 – 8 Wx 46/01]; OLG Schleswig FGPrax 2010, 282; Senat Rpfleger 1990, 292 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 – 20 W 501/89], sowie Beschlüsse vom 07.07.2010, Az. 20 W 349/09, und vom 20.02.2012, Az. 20 W 54/12, juris; Demharter, aaO, § 18 Rz. 8, 12, 32 und § 22 Rz. 31; KEHE-Volmer, Grundbuchrecht, 7. A., § 18 Rz. 25; BeckOK-Zeiser GBO, Stand: 01.05.2018, § 18 Rz. 17; Meikel-Böttcher, GBO, 11. A., § 18 Rz. 36 f., jeweils mwN).

Ein solcher Fall liegt hier vor.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit den angefochtenen Zwischenverfügungen die beantragte Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 8 eingetragenen Nacherbenvermerks davon abhängig gemacht, dass die Nacherben dessen Löschung bewilligen. Dies ist – wie zuvor dargelegt – jedenfalls im Wege der Zwischenverfügung nicht zulässig.

Sind mithin die ergangenen Zwischenverfügungen unzulässig, so sind sie durch den Senat als Beschwerdegericht in jedem Fall aufzuheben.

Die Entscheidung über die zugrunde liegenden Eintragungsanträge der Antragsteller vom 19.03.2018 hat dagegen das Grundbuchamt in eigener Verantwortung zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die angefochtenen Zwischenverfügungen sind und nicht die Eintragungsanträge selbst.

Insoweit weist der Senat – zunächst allerdings ohne Bindungswirkung – darauf hin, dass die von der Grundbuchrechtspflegerin vertretene Rechtsauffassung auch in der Sache unzutreffend sein dürfte. Vielmehr dürfte vorliegend das Grundbuchamt unter Berücksichtigung der Gesamtumstände in freier Beweiswürdigung zu bewerten haben, ob eine entgeltliche oder eine unentgeltliche Verfügung über den streitgegenständlichen Grundbesitz vorliegt. Eine Löschungsbewilligung der Nacherben dürfte nur in letzterem Fall erforderlich sein.

Da der Nacherbenvermerk keine Grundbuchsperre bewirkt, hat das Grundbuchamt den Eintragungsanträgen der Vorerben grds. ohne Rücksicht auf das Recht der Nacherben stattzugeben, mag es sich um eine befreite oder nicht befreite Vorerbschaft, um eine entgeltliche oder unentgeltliche Verfügung handeln (Demharter, aaO, § 51 Rz. 32). Eine Ausnahme gilt allerdings, wenn ein Recht gelöscht werden soll, weil damit die Schutzwirkung des Nacherbenvermerks hinfällig wird. Insofern dürfte ein Nacherbenvermerk nur dann zu löschen sein, wenn der Nacherbe auf diesen verzichtet oder dessen Löschung bewilligt, oder wenn er einer Verfügung des Vorerben zustimmt, oder wenn nachgewiesen oder offenkundig ist, dass der Nacherbenvermerk von Anfang an unwirksam war oder nachträglich gegenstandslos geworden ist (Senat, Beschluss vom 15.08.2011, Az. 20 W 356/11, juris Rz. 9; OLG Hamm, Beschluss vom 08.10.1990, Az. 15 W 194/90, juris Rz. 27). Letzteres dürfte etwa dann der Fall sein, wenn die Verfügung des Vorerben auch ohne Zustimmung des Nacherben voll wirksam war, insbesondere also, wenn der befreite Vorerbe nach §§ 2136 BGB, 2112, 2113 Abs. 1 BGB entgeltlich verfügt hat (Senat, Beschluss vom 15.08.2011, aaO Rz. 9; Bauer/von Oefele, GBO, 3. A., § 51 Rz. 139 ff.; Demharter, aaO, § 51 Rz. 35; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 3485; KEHE-Munzig, aaO, § 51 Rz. 29 ff., jeweils mwN).

Das Grundbuchamt dürfte die Frage der Entgeltlichkeit der Verfügung unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten und der Gesamtumstände des Falles in freier Beweiswürdigung zu prüfen haben. Hierbei dürfte der Nachweis der Entgeltlichkeit nicht in der Form des § 29 GBO zu führen sein; andererseits dürften aber auch keine zu geringen Anforderungen zu stellen sein. Auch Lebenserfahrungen sowie Wahrscheinlichkeiten dürften zu berücksichtigen sein, wobei eine allzu ängstliche, auch die entferntesten Möglichkeiten noch berücksichtigende Betrachtungsweise nicht angebracht sein dürfte. Eine Beweiserhebung von Amts wegen findet durch das Grundbuchamt nicht statt; kann die Entgeltlichkeit nicht nachgewiesen werden, so dürfte von einer Unentgeltlichkeit auszugehen sein (Senat, Beschluss vom 15.08.2011, aaO Rz. 11 mwN; KEHE-Munzig, aaO, § 51 Rz. 430, 45 mwN).

Sollte das Grundbuchamt vor dem Hintergrund der eingereichten Unterlagen, insbesondere der ortsgerichtlichen Schätzung vom 19.04.2018, zu dem Ergebnis gelangen, dass eine entgeltliche Verfügung vorliegt, dürfte vor einer Löschung des Nacherbenvermerks den Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren sein (Senat, Beschluss vom 15.08.2011, aaO Rz. 17; OLG Bamberg, Beschluss vom 22.01.2015, Az. 3 W 3/15, juris Rz. 6; Demharter, aaO § 51 Rz. 37). Denn hierdurch wird nicht nur gewährleistet, dass die Nacherben sich zu einer möglichen Beeinträchtigung ihrer rechtlich geschützten Interessen äußern können, sondern auch, dass möglicherweise noch unbekannte Zweifel oder Einwände an der Berechtigung der Löschung des Nacherbenvermerks dem Grundbuchamt bekannt werden und von diesem bei seiner Entscheidung berücksichtigt werden können (OLG Bamberg, Beschluss vom 22.01.2015, Az. 3 W 3/15, juris Rz. 7).

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Kostenentscheidung noch Ausführungen zur Zulassung einer Rechtsbeschwerde.