OLG Frankfurt am Main, 13.09.2012 – 20 WLw 4/11

OLG Frankfurt am Main, 13.09.2012 – 20 WLw 4/11
Orientierungssatz:

Die Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück entfällt nicht dadurch, dass die Nutzung wegen der denkmalschutzrechtlichen Einordnung eingeschränkt ist.
Tenor:

Unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses wird der Bescheid des Wetteraukreises – Fachdienst Landwirtschaft – vom 19. August 2010 dahin abgeändert, dass die Auflage, das Grundstück Gemarkung O1, Flur …, Flurstück …, binnen einer Frist von 6 Monaten nach Rechtskraft des Bescheides zu angemessenen Bedingungen an einen Landwirt oder ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern, ersatzlos aufgehoben wird.

Das Beschwerdeverfahren ist gerichtskostenfrei; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Beschwerdewert : 5.100,– EURO.
Gründe
1

I.

Die Antragstellerin zu 1) veräußerte durch notariellen Kaufvertrag vom 28. Mai 2010 das eingangs näher bezeichnete Grundstück mit einer Gesamtgröße von 3.887 qm zu einem Preis von 5.100,– EURO ( = 1,35 EURO pro qm) an den Antragsteller zu 2). Das Grundstück liegt in unmittelbarer Ortsrandnähe im Außenbereich der Gemeinde O1 und ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Es ist mit Obstbäumen bestanden und wurde in der Vergangenheit als Streuobstwiese genutzt, wobei allerdings in den letzten Jahren vor dem Verkauf keine Bewirtschaftung erfolgte. Das Grundstück liegt in der Kernzone des Limesschutzgebiets (UNESCO-Weltkulturerbe). Im Grundbuch wurde zwischenzeitlich unter dem 11. August 2011 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Nutzungsbeschränkung zum Zwecke des Denkmalschutzes gemäß § 23 HDSchG) für das Hessische Ministerium für Wissenschaft und Kunst eingetragen.
2

Der Antragsteller zu 2), der aus O1 stammt und aus beruflichen Gründen in O2 lebt, ist kein Landwirt. Er hat zwischenzeitlich damit begonnen, das Grundstück wieder als Streuobstwiese zu nutzen und beabsichtigt außerdem dort ein sog. Limes-Projekt in Abstimmung mit der Gemeinde und den Denkmalschutzbehörden zu verwirklichen.
3

Der Kaufvertrag wurde vom Notar unter dem 28. Juni 2010 dem Wetteraukreis zur Genehmigung nach § 2 GrdStVG zur Genehmigung vorlegt; die Prüfungsfrist wurde durch Zwischenbescheid vom 08. Juli 2010 – dem Notar zugestellt am 12. Juli 2010 – um einen Monat verlängert.
4

Im Rahmen der Anhörung teilte sowohl der Ortslandwirt als auch der Regionalbauernverband mit, der in O1 ansässige Haupterwerbslandwirt A sei am Erwerb des Grundstücks interessiert. Dieser Landwirt erklärte mit einem am 09. Juli 2010 bei der unteren Genehmigungsbehörde eingegangenen Schreiben, er sei an dem Erwerb des Grundstücks interessiert, welches an eines seiner Ackergrundstücke angrenze.
5

Dieses Ackergrundstück sei nur über den nördlichen Feldweg, der einen Bogen um das hier betroffene Grundstück mache, mit den heute üblichen landwirtschaftlichen Maschinen erreichbar, da es im Süden und Osten an ein Wohnbaugebiet und im Westen an eine starke Hanglage angrenze. Im Falle einer Nutzung durch einen Nichtlandwirt befürchte er, durch die geplante Umzäunung und gärtnerische Gestaltung seinen Acker nicht mehr erreichen zu können. Er selbst wolle das Grundstück mit seinem angrenzenden Acker vereinigen.
6

Die von der Genehmigungsbehörde angehörte Naturschutzbehörde teilte mit, zum Roden der auf dem Grundstück befindlichen Bäume sei eine Ausnahmegenehmigung notwendig, die nach vorläufiger Einschätzung für die Bäume auf der westlichen Seite des Grundstücks mit der Maßgabe der Vornahme von Ersatzpflan-zungen erteilt werden könnte. Die Denkmalschutzbehörde führte in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege aus, in der Kernzone des Limes dürfe eine Bebauung nicht stattfinden, auch nicht für einen Schutzwall oder Wachturm. Eine landwirtschaftliche Nutzung der Flächen sei generell möglich, bedenklich sei es jedoch, wenn das bisher als Obstwiese genutzte Bodendenkmal durch eine Wiederaufnahme von Pflugtätigkeiten beschädigt würde.
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Die untere Genehmigungsbehörde erteilte mit Bescheid vom 19. August 2010 – dem Notar zugestellt am 20. August 2010 – zu dem Kaufvertrag die grundstücks-verkehrsrechtliche Genehmigung mit der Auflage, dass das Grundstück binnen einer Frist von sechs Monaten nach Rechtskraft des Bescheids zu angemessenen Bedingungen an einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt oder ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu veräußern sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Genehmigung sei nur mit dieser Auflage zu erteilen, weil nur so der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdStVG ausgeräumt werden könne, da ein dringendes Erwerbsinteresse des bereits benannten Haupterwerbslandwirtes bestehe.
8

Den hiergegen gerichteten Antrag der beiden Antragsteller auf gerichtliche Entscheidung, der fristgerecht am 03. September 2010 bei der unteren Genehmigungsbehörde einging und an das Amtsgericht weiter geleitet wurde, wies das Amtsgericht nach Durchführung zweier mündlicher Verhandlungen am 27. Januar 2011 und 22. September 2011 mit Beschluss vom 22. September 2011 zurück.
9

Gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 14. November 2011 zugestellten amtsgerichtlichen Beschluss wenden sich die Antragsteller mit der am 13. Dezem-ber 2011 bei dem Amtsgericht eingegangenen Beschwerde. Sie machen im Wesentlichen geltend, das Grundstücksverkehrsgesetz sei vorliegend nach seinem Sinn und Zweck nicht anwendbar, weil die aus dem Denkmalschutz resultierende Nutzungsbeschränkung dazu führe, dass die Fläche trotz ihrer Ausweisung im Flächennutzungsplan nur eingeschränkt für die Landwirtschaft nutzbar sei. Unabhängig davon seien auch die Voraussetzungen des § 9 GrdStVG nicht erfüllt. Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden sei nicht zu befürchten, da ein dringender Aufstockungsbedarf bei dem erwerbsinteressierten Haupterwerbslandwirt schon deshalb nicht angenommen werden könne, weil das Grundstück flächenmäßig für den Betrieb als Reiterhof mit großen Ländereien keine nennenswerte Verbesserung bringe und wegen der Nutzungseinschränkung ohnehin nur eine Fortführung der Nutzung als Streuobstwiese, nicht aber – wie beabsichtigt – durch Vereinigung mit der vorhandenen benachbarten Ackerfläche in Betracht komme. Im Übrigen werde durch das von dem Antragsteller zu 2) beabsichtigte Limes-Projekt, dem die Gemeinde grundsätzlich positiv gegenüber stehe, die Erreichbarkeit des benachbarten Ackergrundstücks nicht beeinträchtigt. Außerdem stünden der Umwandlung des Grundstücks in eine Ackerfläche natur-schutzrechtliche Belange entgegen. Die Auflage sei nach § 10 GrdStVG auch deshalb rechtsfehlerhaft, weil sie nicht dahingehend erteilt werden könne, an einen bestimmten Landwirt zu veräußern.
10

Die Antragsteller beantragen,

unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Genehmigung zu dem Kaufvertrag nach dem Grundstücksverkehrsgesetz uneingeschränkt zu erteilen.

11

Die obere Genehmigungsbehörde beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

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Sie verteidigt den angefochtenen amtsgerichtlichen Beschluss und führt aus, es handele sich zweifelsfrei um ein landwirtschaftliches Grundstück, da hierfür allein die objektive Eignung, nicht aber die subjektiven Nutzungsabsichten des Eigentümers oder Käufers oder die bisherige Verwendung maßgeblich seien.
13

Die Erhöhung des Eigenlandanteils des kaufinteressierten Landwirtes sei geeignet, die Weiterveräußerungsauflage zu rechtfertigen. Auf Belange des Naturschutzes komme es im vorliegenden Genehmigungsverfahren nicht an.
14

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung den Zeugen A vernommen sowie Fotos und Pläne betreffend das Grundstück und die Umgebung eingesehen und mit den Beteiligten erörtert.
15

II.

Die Beschwerde ist gemäß §§ 9 LwVG i. V. m. 58, 63 Abs. 2 Nr. 2, 64 FamFG statthaft und erweist sich auch im Übrigen als zulässig, da sie insbesondere innerhalb der Zweiwochenfrist und formgerecht bei dem Amtsgericht eingelegt wurde.
16

Zwar hat das Amtsgericht nicht in der gemäß §§ 9 LwVG, 68 Abs. 1 Satz 1 FamFG gebotenen Weise durch einen den Verfahrensbeteiligten mitzuteilenden Beschluss und unter Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter über die Abhilfe entschieden. Dies zwingt den Senat jedoch nicht zur Rückgabe der Sache an das Amtsgericht zur diesbezüglichen Nachholung, da vorliegend zur Vermeidung einer weiteren Verzögerung eine unmittelbare Entscheidung angezeigt erscheint.
17

Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, weil der Kaufvertrag ohne die mit der Beschwerde angegriffene Veräußerungsauflage und damit uneinge-schränkt zu genehmigen ist.
18

Der Kaufvertrag unterfällt der Genehmigungspflicht nach § 9 GrdStVG, weil es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdStVG handelt, welches die in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,25 ha nach § 2 Abs. 3 Ziffer 2 GrdStVG in Verbindung mit § 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken überschreitet.
19

Die Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück entfällt nicht dadurch, dass die Nutzung wegen der denkmalschutzrechtlichen Einordnung eingeschränkt ist. Dies ergibt sich bereits daraus, dass vorliegend aus Gründen des Denkmalschutzes nicht jegliche landwirtschaftliche Nutzung ausgeschlossen wird, sondern jedenfalls eine Nutzung als Steuobstwiese, wie sie in der Vergangenheit bereits bestanden hat, fortgeführt werden kann. Gleiches gilt auch für etwaige zu beachtende Nutzungseinschränkungen aus dem Naturschutz, da auch insoweit jedenfalls eine Fortführung der früheren Nutzung für den Obstanbau dem Grunde nach nicht ausgeschlossen wird.
20

Nach § 9 Abs. 1 Ziffer 1 GrdStVG darf die Genehmigung für die Veräußerung eines Grundstücks nur dann durch eine Auflage im Sinne des § 10 GrdStVG eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Dies ist nach § 9 Abs. 2 GrdStVG in der Regel dann der Fall, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Dieser Versagungsgrund liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichthofes und der Oberlandesgerichte einschließlich des erkennenden Senats dann vor, wenn landwirtschaftliche Grundstücke an einen Nichtlandwirt veräußert werden, obwohl ein Voll- oder Nebenerwerbslandwirt die Flächen zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (vgl. BGH NJW 1982, 1458 [BGH 11.03.1982 – VII ZR 357/80] und 1998, 616 sowie NJW-RR 2006, 1245 [BGH 28.04.2006 – BLw 32/05]; OLG Frankfurt Rdl. 2000, 188; OLG Schleswig OLGR 2009, 342 jeweils m.w.N.).
21

Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Einzelfall nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gegeben, weil diese einen dringenden Aufstockungsbedarf eines Landwirtes aus agrarstrukturellen Gründen nicht bestätigt hat.
22

Im Regelfall wird dem rechtlich anerkennenswerten Erwerbsinteresse und Aufstockungsbedürfnis eines Landwirts dadurch Genüge getan, dass durch das zuständige Siedlungsunternehmen gemäß § 4 RSG von dem dort für diese Fälle vorgesehenen Vorkaufsrecht zugunsten des erwerbswilligen Landwirtes Gebrauch gemacht wird. Diese Möglichkeit scheidet im vorliegenden Falle aus, da das Grundstück die hierfür in Hessen maßgebliche Mindestgröße von 0,5 ha gemäß § 4 RSG i. V. m. § 1 der 8. Hessischen Verordnung zur Ausführung des RSG vom 18. November 2002 (GVBl. I S. 689), zuletzt geändert durch Verordnung vom 27. November 2007 (GVBl. I S. 821), die bis zum 31. Dezember 2012 Gültigkeit besitzt, nicht überschreitet. In einem solchen Fall, in welchem ein Grundstück zwar über der Genehmigungsfreigrenze gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdStVG liegt, jedoch nicht die Mindestgröße für die Vorkaufsrechtsausübung erreicht, hat die Genehmigungsbehörde bei Vorliegen eines Versagungsgrundes nach § 9 Abs. 1 GrdStVG gegebenenfalls die Möglichkeit von einer Genehmigung des Vertrags mit Nebenbestimmungen gemäß §§ 10 und 11 GrdStVG Gebrauch zu machen (vgl. Netz, GrdstVG, 5. Aufl., S. 905). Allerdings ist hierbei wegen der geringen Größe des Grundstückes besonders sorgfältig zu erwägen, ob die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Auch darf mit einer Veräußerungsauflage keine positive Lenkung der Grundstücksveräußerung erfolgen, also eine Verschaffung des Eigentums an einen bestimmten anderen Erwerber aufgegeben werden (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 30. April 1985 – 10 WLw 2/85 = RdL 85, 241; Netz a.a.O., S. 588).
23

Im vorliegenden Falle hat der als Zeuge vernommene Haupterwerbslandwirt A sein Erwerbsinteresse nicht konkret mit der Aufstockung seines Eigenlandanteils begründet. Insoweit hat er nachvollziehbar geschildert, dass er für seinen Reiterhof mit ca. 120 Pferden sowie kleiner Rindviehhaltung über ca. 100 ha Betriebsfläche verfügt, die zu 60 % aus Eigenland besteht, wobei die Futterflächen weitgehend zur Versorgung der Tiere ausreichen und ein geringer Anteil Weizen noch verkauft werden kann. Zwar hat er zu seinem Erwerbsinteresse allgemein auf den in O1 bestehenden „Landhunger“ hingewiesen. Aus seinen Ausführungen wurde jedoch insgesamt deutlich, dass sein Interesse an dem flächenmäßig ohnehin unbedeutenden Grundstück hier nicht auf einem Aufstockungsbedürfnis beruht, zumal er zusätzlich auf seine gegenüber der Gemeinde bekundete Bereitschaft zu einem Flächenaustausch verwies, sondern er den Ankauf des Grundstücks wegen dessen Lage und seiner angrenzenden Ackerflächen anstrebt. Soweit er hierzu dargelegt hat, er befürchte seinen Acker im Falle des endgültigen Erwerbes des hier betroffenen Grundstückes durch den Antragsteller zu 2) mit den heute üblichen landwirtschaftlichen Maschinen nicht mehr erreichen zu können, wurde dies in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung des Senates jedoch nicht bestätigt. Zwar wurde deutlich, dass der Zeuge seinen Acker wegen des angrenzenden Wohngebietes sowie der dortigen verkehrsberuhigten Zone und der regelmäßig geparkten Fahrzeuge und des im Westen angrenzenden hängigen Geländes auch zukünftig nur aus Richtung Norden wird erreichen können, wie er dies auch derzeit bereits handhabt. Besondere Erschwernisse, die den Zuerwerb des Grundstückes erforderlich machen würden, sind jedoch nach den Erläuterungen des Zeugen und den in Augenschein genommenen Plänen und Fotos nicht erkennbar geworden. So hat der Zeuge selbst die Breite der nördlichen Zufahrt mit 3 Meter und einem beiderseitigen unbefestigten Bankett von je 1 Meter angegeben, was unter Einbeziehung eines beiderseits für eine Umzäunung auf den angrenzenden Grundstücken einzuhaltenden weiteren Abstandes von 0,5 Meter eine Zufahrtsmöglichkeit eröffnet, die nach Auffassung des Senates unter Heranziehung des landwirtschaftlichen Sachverstandes der ehrenamtlichen Richter ausreichend und üblich ist. Ein anerkennungswürdiges Erwerbsinteresse lässt sich hieraus somit nicht ableiten.
24

Gleiches gilt für die von dem Zeugen angegebene Begründung, ihm gehe es bei dem angestrebten Erwerb der Fläche darum, ein von ihm befürchtetes Konflikt-potenzial zu vermeiden.
25

Auf die weitere Frage, ob die von dem Zeugen angestrebte Nutzung als Acker-fläche angesichts der sich aus dem Denkmal- und Naturschutz ergebenden Beschränkungen überhaupt möglich wäre, kommt es deshalb für die Entscheidung ebenso wenig an wie auf die Frage, ob und in welchem Umfang das von dem Antragsteller über die derzeitige Nutzung als Streuobstwiese hinaus angestrebte Limesprojekt sich angesichts dieser Restriktionen realisieren lassen wird.
26

Steht somit der Veräußerung an den Antragsteller zu 2) der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht entgegen, so war die angefochtene Veräußerungsauflage aufzuheben, sodass die Genehmigung zum Erwerb ohne Einschränkungen erteilt ist.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 44, 45 LwVG. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nach § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG nicht veranlasst.
28

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 37, 36 Abs. 1 LwVG.
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Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind (§ 24 LwVG). Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
30

Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben (Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 70 Rn. 41).