OLG Frankfurt am Main, 14.05.2012 – 19 U 8/12

OLG Frankfurt am Main, 14.05.2012 – 19 U 8/12
Tenor:

Die Berufungen der Beklagten gegen das am 8.12.2011 verkündete Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main werden zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte zu tragen.

Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
1

I.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
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Die Klägerin macht gegen die Beklagten zu 1) und 2) Ansprüche auf Zahlung einer Maklercourtage geltend. Die Beklagte zu 1) ist Mieterin, die Beklagte zu 2) ist Eigentümerin und Vermieterin eines Objekts in der …straße in … .
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Die Klägerin macht geltend, dass sie das Objekt der Beklagten zu 1) nachgewiesen und mit dieser einen Maklervertrag geschlossen habe. Die Beklagte zu 2) habe sich – dies ist unstreitig – im Wege eines Schuldbeitritts verpflichtet, die Hälfte der Maklercourtage an die Klägerin zu zahlen, sofern ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) entstanden sei.
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Das Landgericht hat mit seinem am 8.12.2011 verkündeten Urteil der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) ein Maklervertrag geschlossen worden sei, indem die Beklagte zu 1) in Kenntnis des Provisionsverlangens der Klägerin, das diese jedenfalls in dem der Beklagten zu 1) übersandten Exposé gestellt habe, Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen habe. Die Behauptung der Beklagten zu 1), sie habe durch ihre Geschäftsführerin erklärt, keine Maklerprovision zahlen zu wollen, sei unerheblich, da sich die Beklagte zu 1) widersprüchlich verhalten habe, indem sie weiterhin Maklerleistungen in Anspruch genommen und den Hauptvertrag abgeschlossen habe. Auch liege eine wirtschaftliche Kongruenz der nachgewiesenen Gelegenheit zur Anmietung des Objekts mit dem Gegenstand des Hauptvertrages vor. Wegen der zeitlichen Nähe des Abschlusses des Hauptvertrages sei auch im Falle eines zwischenzeitlichen Interessenwegfalls der Beklagten zu 1) von einer Ursächlichkeit der Maklerleistungen auszugehen. Die Voraussetzungen einer Verwirkung des Courtageanspruchs nach § 654 BGB lägen nicht vor.
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Hiergegen richten sich die Berufungen der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholen und vertiefen.
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Der Senat hat die Beklagten mit Beschluss vom 21.3.2012 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufungen voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben dürften.
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II.

Die Ausführungen der Beklagten in den Schriftsätzen vom 25.4.2012 und 4.5.2012 veranlassen den Senat nicht zu einer abweichenden Beurteilung der Rechtslage.
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Auch unter Zugrundelegung des Vortrages der Beklagten ist von einem stillschweigenden Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) auszugehen, weil die Beklagte zu 1) trotz Kenntnis des Provisionsverlangens jedenfalls weitere Maklerleistungen in Anspruch genommen hat.
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Eine Inanspruchnahme von Maklerleistungen nach unmittelbar vorangegangenem Provisionsverlangen der Klägerin liegt jedoch nicht nur in der erfolgten Bitte um Anberaumung des ersten Besichtigungstermins nach Erhalt des Exposés, sondern auch in der Fortführung der weiteren Verhandlungen über die Anmietung der Gewerberäume einschließlich der Wahrnehmung eines weiteren Besichtigungstermins, nachdem die Klägerin in der Besichtigungsbestätigung vom 17.9.2010 erneut ausdrücklich auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Tätigkeit für die Beklagte zu 1) hingewiesen hat. Dem hat die Beklagte zu 1) nicht widersprochen, wie ihr unmittelbar danach erfolgtes Antwortschreiben vom 20.9.2010 zeigt. In diesem Schreiben hat sie weder der Vereinbarung einer Teilung der Courtageforderung der Klägerin zwischen ihr und der Beklagten zu 2) widersprochen noch dem erneuten Hinweis auf das deutliche Provisionsverlangen der Klägerin. Dies aber hätte nahegelegen, wenn die Beklagte zu 1) an ihrer Ablehnung, mit der Klägerin einen Maklervertrag zu schließen, hätte festhalten wollen. Das aber hat die Beklagte zu 1) nicht getan.
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Entgegen der Ansicht der Beklagten genügt es nicht, wenn der Objektinteressent zu „Beginn der Vertragsbeziehung“ mitteilt, dass er nicht bereit sei, eine Maklercourtage zu zahlen.
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Dies ist im Übrigen unabhängig davon, ob diese Ablehnung eines Provisionsverlangens mündlich oder schriftlich erfolgte. Die Wirkung der Protestation entfällt aber dann, wenn aus dem weiteren Verhalten des potentiellen Maklerkunden der Schluss zu ziehen ist, dass er im weiteren Verlauf der Verhandlungen seine ablehnende Position aufgegeben hat (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 2.7.1996, Iva ZR 246/84, juris Rn. 13). Dies ist vorliegend auf Grund des Verhaltens der Beklagten anzunehmen. Die Klägerin hat auch nach der vermeintlichen Ablehnung ihrer Courtageforderung ihr Provisionsverlangen wiederholt und insoweit jeweils deutlich gemacht, dass ein weiterer Fortgang der Verhandlungen, an denen die Beklagte zu 1) deutliches Interesse zeigte, nur im Falle des Abschlusses eines Maklervertrages möglich ist. Daher musste sich die Beklagte zu 1) entscheiden, ob sie weitere Leistungen der Beklagten ablehnt oder aber unter Akzeptanz der Provisionsforderung weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. Letzteres hat die Beklagte zu 1) ersichtlich getan, so dass es u. a. zu weiteren Besichtigungsterminen kam. Im Übrigen hat die Beklagte zu 1) auch nicht geltend gemacht, dass sie auch die Vereinbarung einer Courtageteilung zwischen ihr und der Beklagten zu 2) ausdrücklich abgelehnt hat.
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Die Stellungnahme der Beklagten zu dem Hinweisbeschluss des Senats gibt auch hinsichtlich der weiteren entscheidungserheblichen Rechtsfragen keinen Anlass zu einer abweichenden Rechtsauffassung des Senats.
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Die zahlreichen Abweichungen des nachgewiesenen von dem abgeschlossenen Mietvertrag sind nicht von einer solchen Qualität, dass von einer wirtschaftlichen Identität nicht mehr gesprochen werden könnte. Es handelt sich vielmehr um übliche Gegenstände der Verhandlungen von Mietvertragsparteien vor Abschluss des Mietvertrages. Das betrifft auch die Laufzeit des Vertrages. Hierbei ist im Übrigen zu berücksichtigen, dass zwar die vertraglich vereinbarte Mietlaufzeit nur 3 Jahre und nicht 5 Jahre beträgt, der Beklagten zu 1) jedoch eine einseitige Mietoption über weitere 3 Jahre eingeräumt wurde. Auch die Frage des Mietbeginns ist bei einer zeitlichen Differenz von 3 Monaten zumindest bei Gewerberäumen nicht so ungewöhnlich, dass eine wirtschaftliche Identität nicht mehr anzunehmen wäre.
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Hinsichtlich der Frage einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs gründet die Rechtsauffassung des Senats auf der neueren Rechtsprechung des BGH, so dass die Bezugnahme auf zeitlich vorangegangene oberlandesgerichtliche Urteile nicht geeignet ist, die Rechtsauffassung des Senats in Frage zu stellen. Hinsichtlich der Frage der Verwirkung wiederholen die Beklagten lediglich ihre abweichende Rechtsauffassung.
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Die Zahlungspflicht der Beklagten zu 2) folgt aus der getroffenen Vereinbarung über die Übernahme der hälftigen Provision im Falle des grundsätzlichen Bestehens einer Provisionspflicht der Beklagten zu 1).
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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2 ZPO.