OLG Frankfurt am Main, 21.03.2012 – 19 U 8/12

OLG Frankfurt am Main, 21.03.2012 – 19 U 8/12
Gründe
1

Der Senat weist darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufungen der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufungen offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg erkennen lassen, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
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Das Vorbringen in der Berufungsbegründung zeigt weder einen Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts auf, noch sind Anhaltspunkte für eine fehler- oder lückenhafte Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen erkennbar (§ 529 ZPO).
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Das Landgericht hat mit zutreffender und überzeugender Begründung einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Zahlung einer Maklercourtage (§ 652 BGB) angenommen.
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Die Klägerin und die Beklagte zu 1) haben zumindest stillschweigend einen Maklervertrag geschlossen. Dahinstehen kann, ob die Mitarbeiterin der Beklagten zu 1) in einem ersten Telefonat mit dem Mitarbeiter der Klägerin diesem gegenüber geäußert hat, wie dies die Beklagte zu 1) behauptet, keine Maklerprovision zahlen zu wollen, weil es im Rhein-Main-Gebiet üblich sei, dass der Vermieter von Gewerberäumen die Maklercourtage trage. Jedenfalls hat die Beklagte zu 1) in der Folgezeit, nachdem sie zunächst in dem der Beklagten zu 1) am 11.9.2010 übersandten Exposé (Anlage K 2) und sodann auch im Besichtigungsbestätigungsschreiben vom 17.9.2010 (Anlage K 3) von der Klägerin auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Leistungen im Falle des Abschlusses des nachgesuchten Hauptvertrages deutlich hingewiesen wurde, noch Maklerleistungen in Anspruch genommen, nämlich jedenfalls einen auf ihren Wunsch anberaumten weiteren Besichtigungstermin. Das genügt für die Annahme eines stillschweigend geschlossenen Maklervertrages. Das Verhalten der Beklagten zu 1) geht wegen des deutlichen Provisionsverlangens der Klägerin im Exposé und in dem Schreiben vom 17.9.2010 über die bloße Entgegennahme einer Maklerleistung hinaus und begründet erst recht keine Situation, in der ihr gegen ihren Willen Maklerleistungen aufgedrängt wurden, wie dies die Beklagten vortragen. Die Klägerin durfte vielmehr, das Vorbringen der Beklagten unterstellt, auf Grund des weiteren Verhaltens der Beklagten zu 1) davon ausgehen, dass die Beklagte zu 1) ihre ursprüngliche Weigerung, eine Maklercourtage zahlen und mithin einen Maklervertrag mit der Klägerin schließen zu wollen, zwischenzeitlich aufgegeben hat. Dass die Beklagte zu 1) auch nach Erhalt des Exposés und nach Erhalt der Besichtigungsbestätigung vom 17.9.2010 dem Provisionsverlangen der Klägerin widersprochen habe, haben die Beklagten nicht vorgetragen.
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Zutreffend hat das Landgericht auch die wirtschaftliche Kongruenz des abgeschlossenen Hauptvertrages mit der von der Klägerin nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss dieses Hauptvertrages angenommen. Die Abweichungen im abgeschlossenen Mietvertrag sind nicht von einer solchen Qualität, dass von einer fehlenden wirtschaftlichen Identität ausgegangen werden kann. Gerade die Laufzeit des Mietvertrages und die Miethöhe bzw. die Frage der Kostenübernahme bei Einbauten des Mieters sind typische Gegenstände von Verhandlungen der Vertragsparteien vor Abschluss des Hauptvertrages. Mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages nach etwaigen Verhandlungen der Mietvertragsparteien hat die Klägerin ihre wesentliche Nachweistätigkeit erfüllt. Die vom späteren Mieter gegenüber dem Vermieter durchgesetzte Änderung der konkreten Vertragskonditionen wäre nur dann unter dem Gesichtspunkt der Inkongruenz erheblich, wenn der abgeschlossene Mietvertrag als solcher dadurch ein gänzlich anderes Gepräge bekommen hätte, was jedoch nicht der Fall ist. Die zunächst fehlende Vorlage der öffentlich-rechtlichen Nutzungsgenehmigung durch die Klägerin ist im Hinblick auf die wirtschaftliche Identität unerheblich, da die Mietvertragsparteien ersichtlich von Anfang ihrer Verhandlungen an von dem Bestehen der von der Beklagten zu 1) nachgesuchten Nutzungsmöglichkeit ausgegangen sind, lediglich die förmliche Bestätigung durch die Baugenehmigungsbehörde unter Sicherheitsaspekten noch für sinnvoll erachtet wurde. Ebenso ist ohne Belang, wer Eigentümer der Immobilie und Vermieter des abzuschließenden Mietvertrages ist. Wesentlich ist, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, dass dem Interessenten durch den Makler die Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages nachgewiesen wurde, was vorliegend der Fall war. Mit welcher von dem Vermieter zur Vertretung bevollmächtigten Person die Verhandlungen geführt werden, ist dabei unerheblich, mithin auch, dass die Nachweistätigkeit die namentliche Nennung der Eigentümerin und Vermieterin nicht umfasste.
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Auch eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt nicht vor. Darauf, ob und inwieweit die Beklagte zu 1) von ihrem Anmietungswunsch zwischenzeitlich Abstand genommen hatte, mithin wie ernsthaft diese Abstandnahme war, kommt es nicht an. Jedenfalls war die Nachweistätigkeit für den späteren Abschluss des Mietvertrages mitursächlich (vgl. BGH NJW 2008, 34 ff., Rn. 10), was bereits der Umstand belegt, dass sich die Vermieterseite zeitnah an die Beklagte zu 1) wandte, was sie ohne die Maklertätigkeit nicht getan hätte, und dass der Hauptvertrag innerhalb weniger Wochen nach dem vermeintlichen Interessenwegfall abgeschlossen wurde. Der damit zu vermutende Ursachenzusammenhang (vgl. (BGH NJW 2008, 651 [BGH 13.12.2007 – III ZR 163/07]; NJW 2005, 3779 [BGH 22.09.2005 – III ZR 393/04]) ist im Übrigen unabhängig hiervon durch das Vorbringen der Beklagten weder erschüttert noch widerlegt worden.
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Die Beklagten berufen sich lediglich auf das Vorliegen einer inneren Einstellung der für die Beklagte zu 1) handelnden Personen, tragen aber nichts dazu vor, dass sie zwischenzeitlich nach anderen Mietobjekten gesucht haben, oder dergleichen.
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Auch liegen die Voraussetzungen einer Verwirkung nicht vor. Das vermeintlich unfreundliche Verhalten des Mitarbeiters der Klägerin ist ebenso kein Grund für die Annahme des Verwirkungstatbestandes wie der vorgetragene Umstand, dass die Klägerin nicht bereit gewesen sei, über die von der Beklagten zu 1) gewünschten Vertragskonditionen mit der Beklagten zu 1) zu verhandeln. Dazu war die Klägerin als bloße Nachweismaklerin auch nicht verpflichtet. Dass die Parteien des Maklervertrages eine Vereinbarung darüber getroffen haben, die Klägerin solle auch als Vermittlungsmaklerin tätig werden, haben die Beklagten selbst nicht vorgetragen. Daher geht auch der Vortrag der Beklagten zu 1), die Klägerin habe im Lager der Beklagten zu 2) gestanden und lediglich deren Interessen wahrgenommen, ins Leere. Im Übrigen fehlt es diesem Vortrag auch in tatsächlicher Hinsicht an der erforderlichen Substanz.
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Die Verpflichtung der Beklagten zu 2) zur Zahlung der von der Klägerin geltend gemachten hälftigen Maklerprovision ergibt sich aus dem mit der Klägerin abgeschlossenen selbständigen Provisionsversprechen im Schreiben vom 22.10.2010 (Anlage K 7).
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Die Beklagten erhalten Gelegenheit, zu diesen Hinweisen bis zum 25.4.2012 Stellung zu nehmen.