OLG Frankfurt am Main, 24.04.2017 – 20 W 359/16

OLG Frankfurt am Main, 24.04.2017 – 20 W 359/16
Leitsatz:

Das Grundbuchamt hat in eigener Zuständigkeit zu prüfen, ob ein Rechtsvorgang seiner Art nach in den Geltungsbereich des GrdstVG fällt. Es kann nur bei Bestehen von begründeten Zweifeln über die Genehmigungspflicht dem Antragsteller aufgeben, eine Entscheidung der zuständigen Behörde über die Frage der Genehmigungspflicht beizubringen. Der Verweis auf ein seitens des Grundbuchamts intern erstelltes und dem Antragsteller übermitteltes Formblatt mit abstrakt formulierten Nachweisanforderungen ersetzt hierbei nicht die gebotene Einzelfallprüfung.
Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Gründe

I.

Der Antragsteller zu 1) ist als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes (Gebäude- und Freifläche, …weg … in Stadt1 mit 233 qm) im Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.04.2016 (UR-Nr. …/2016 des verfahrensbevollmächtigten Notars) veräußerte der Antragsteller zu 1) unter Erklärung der Auflassung einen Miteigentumsanteil von ½ des streitgegenständlichen Grundbesitzes an die Antragstellerin zu 2). Diesbezüglich wurde am 08.06.2016 in Abt. II lfd. Nr. 2 des Grundbuchblattes eine Auflassungsvormerkung für die Antragstellerin zu 2) eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 21.09.2016 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar beantragt, die Eigentumsumschreibung zu ½ auf die Antragstellerin zu 2) vorzunehmen.

Mit Verfügung vom 26.09.2016 hat die Grundbuchrechtspflegerin mitgeteilt, es bedürfe noch der Vorlage der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG), da das Grundstück bebaut sei. Alternativ könne eine Erklärung in notarieller Form vorgelegt werden, dass das Objekt nicht landwirtschaftlich genutzt werde. Im Zusammenhang mit weiterer Korrespondenz wurde dem verfahrensbevollmächtigten Notar ein Formschreiben der Grundbuchrechtspfleger/innen des Amtsgerichts Wetzlar übersandt zum Erfordernis einer Genehmigung nach § 2 GrdstVG bzw. eines Zeugnisses nach § 5 GrdstVG, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird.

Mit Beschluss vom 27.10.2016 hat die Grundbuchrechtspflegerin den Antrag auf Eigentumsumschreibung sodann zurückgewiesen. Sie hat unter Bezugnahme auf das übersandte Formschreiben im Wesentlichen ausgeführt, es sei bei dem streitgegenständlichen bebauten Grundstück grundsätzlich eine Genehmigung bzw. ein Zeugnis des Kreisausschusses nach § 2, 5 GrdstVG erforderlich, es sei denn, es werde in die notarielle Urkunde ein Zusatz aufgenommen, dass das Grundstück nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werde. Die Bebauung eines Grundstücks bedeute nämlich nicht zwangsläufig, dass dieses Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde. Die Formulierung im Bestandsverzeichnis “Gebäude- und Freifläche” lasse gerade nicht ersehen, welcher Art die Nutzung des Gebäudes sei. So sei auch ein Bauernhof ein Gebäude. Diese Möglichkeit sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass das streitgegenständliche Grundstück mit 233 qm klein bemessen sei.

Die Antragsteller haben mit Schriftsatz vom 13.12.2016 gegen den Beschluss vom 27.10.2016 Beschwerde eingelegt. Sie sind der Auffassung, eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG sei nicht erforderlich, da die Grundstücksgröße nur 233 qm betrage. Das Grundstück sei mit einem Wohnhaus bebaut, welches nur zu Wohnzwecken diene. Es werde auf die Ausführungsgesetze für das Land Hessen verwiesen. Des Weiteren sei aus der – in Anlage beigefügten – Flurkarte zu entnehmen, dass sich das Grundstück scheinbar im Kern von Stadt1 befinde. Eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken sei überhaupt nicht möglich.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 15.12.2016 der Beschwerde nicht abgeholfen. Eine schriftliche Erklärung des Notars ohne Siegel stelle keine notarielle Erklärung dar; eine solche sei aber vorliegend erforderlich. Sie hat sodann die Akte dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Über die Beschwerde hat nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung der Grundbuchrechtspflegerin gemäß §§ 72, 75 GBO der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden.

Die gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 27.10.2016 gerichtete Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Zwar hat der verfahrensbevollmächtigte Notar in seinem Beschwerdeschriftsatz vom 13.12.2016 nicht angegeben, in wessen Namen er die Beschwerde einlegt. Vorliegend ist aber davon auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung durch den Notar namens aller antragsberechtigten Antragsteller aufgrund der Ermächtigung des § 15 GBO erfolgt ist (vgl. Demharter, GBO, 30. A., § 15 Rz. 20 mwN).

Auch in der Sache hat die Beschwerde Erfolg. Das Grundbuchamt hat die beantragte Eintragung der Eigentumsumschreibung zu ½ auf die Antragstellerin zu 2) zu Unrecht zurückgewiesen.

Soweit das Grundbuchamt die Zurückweisung des mit Schriftsatz vom 21.09.2016 gestellten Antrags auf Eigentumsumschreibung auf die fehlende Vorlage der mit Verfügung vom 26.09.2016 angeforderten Unterlagen (nämlich eine Genehmigung nach dem GrdstVG oder eine Erklärung in notarieller Form, dass das Objekt nicht landwirtschaftlich genutzt werde) gestützt hat, hält dies einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Das Grundbuchamt hat die Verfügungsbefugnis der an der Auflassung eines Grundstücks Beteiligten von Amts wegen zu prüfen. Dazu gehört grds. auch die Prüfung, ob eine Verfügungsbeschränkung aufgrund des GrdstVG besteht. Hierbei ist das Grundbuchamt zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet, vielmehr obliegt es dem jeweiligen Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen. Wird das Grundbuchamt also mit einem Antrag befasst, bei dessen Erledigung die Anwendung des GrdstVG in Frage kommt, muss es die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit selbst prüfen, wenn ihm weder die Erteilung der Genehmigung nachgewiesen noch ein Zeugnis darüber vorgelegt wird, dass die Genehmigung nicht erforderlich ist (Senat, Beschlüsse vom 28.10.2010, Az. 20 W 296/10, n.v., vom 22.08.2011, Az. 20 W 87/11, juris Rz. 8, und vom 23.05.2013, Az. 20 W 141/13, n.v.).

Das Grundbuchamt hat hierbei in eigener Zuständigkeit zunächst zu prüfen, ob der Rechtsvorgang seiner Art nach in den Geltungsbereich des GrdstVG fällt, ob also ein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG betroffen ist. Denn die Genehmigungsbehörde hat nicht darüber zu befinden, ob das GrdstVG überhaupt Anwendung findet, sondern nur darüber, ob im Rahmen seines Anwendungsbereichs ein Fall der Genehmigungspflicht aus objektiven und subjektiven Gesichtspunkten gegeben ist (OLG Saarbrücken RNotZ 2006, 619; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 4025). Bei Zweifeln daran, ob es sich um ein solches Grundstück handelt, hat das Grundbuchamt über die Frage der Genehmigungspflicht aufgrund des Grundbuchinhalts oder seiner eigenen Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse (Offenkundigkeit) selbst zu entscheiden.

Steht nach dem Vertragsinhalt fest, dass auch bei Anwendbarkeit des GrdstVG auf jeden Fall dessen Befreiungsvorschriften gelten, so kann das Grundbuchamt weder Genehmigung noch Negativzeugnis verlangen. Bleiben allerdings noch begründete Zweifel über die Genehmigungspflicht bestehen, liegen also entsprechende konkrete Anhaltspunkte dafür vor, so darf das Grundbuchamt diese Zweifel nicht etwa durch eigene Ermittlungen (wie etwa eine Ortsbesichtigung und dergleichen) aufklären, sondern hat sich vielmehr darauf zu beschränken, dem Antragsteller aufzugeben, die Entscheidung der zuständigen Behörde über die Frage der Genehmigungspflicht beizubringen (OLG Rostock, Beschluss vom 08.05.2015, Az. 3 W 94/14, juris Rz. 9; Demharter, aaO, § 19 Rz. 125). Das Grundbuchamt hat insofern nicht die Aufgabe, ähnlich einem Prozessgericht, alle Zweifel zu entscheiden. Seine Aufgabe ist es in erster Linie, die Zuverlässigkeit des Grundbuchs zu sichern und die Eintragung zweifelhafter Rechte, die den Grundstücksverkehr mit einer erheblichen Unsicherheit belasten könnte, zu verhindern. Insofern obliegt es in diesem Fall dem Antragsteller, die erforderlichen Unterlagen beizubringen (Senat, Beschluss vom eine 31.03.1980, Az. 20 W 134/80, juris Rz. 8 mwN). Bei Verfügungen über Kleingrundstücke nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG hat das Grundbuchamt zunächst in eigener Zuständigkeit zu beurteilen, ob ggf. eine Genehmigungspflicht nach landesrechtlichen Bestimmungen entfällt.

Im vorliegenden Falle sind konkrete Zweifel an der Genehmigungsfreiheit des Grundstückskaufvertrages nicht ersichtlich.

Entgegen der Auffassung des verfahrensbevollmächtigten Notars, der in seiner Beschwerde pauschal auf die Ausführungsgesetze für das Land Hessen verweist, besteht vorliegend zwar allein aufgrund der geringen Grundstücksgröße von 233 qm keine Genehmigungsfreiheit. Das Land Hessen hat von der Möglichkeit des § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG Gebrauch gemacht und Grundstücke, die kleiner als 0,25 ha sind, von der Genehmigungspflicht ausgenommen (§ 1 des hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.04.1962 in der Fassung vom 18.12.1989). In § 1 des Gesetzes ist allerdings bestimmt, dass die Genehmigungsfreiheit nur für nicht bebaute Grundstücke gilt. Insofern sind die tatsächlichen Voraussetzungen dieser Ausnahmevorschrift vorliegend nicht erfüllt. Denn das streitgegenständliche Grundstück mit 233 qm ist zwar kleiner als 0,25 ha, aber es ist bebaut und unterliegt damit nicht der größenbedingten Genehmigungsfreiheit.

Unter Berücksichtigung des vorgelegten notariellen Kaufvertrages samt Anlagen sowie des Inhalts des Grundbuches bestehen jedoch deshalb keine ernsthaften Zweifel an der Genehmigungsfreiheit, weil all diesen Umständen keinerlei nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür entnommen werden können, dass es sich vorliegend bei dem veräußerten Grundbesitz um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG handeln könnte.

Soweit das Grundbuchamt im Hinblick auf die von ihm vorzunehmende Einordnung des streitgegenständlichen Grundstückes nach dem GrdstVG eine Erklärung in notarieller Form des Inhalts verlangt hat, dass das Grundstück nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werde, ist dies fehlerhaft.

Entgegen der Darstellung des verfahrensbevollmächtigten Notars wurde seitens des Grundbuchamts allerdings lediglich eine Erklärung der Antragsteller in notarieller Form als Zusatz zur Kaufvertragsurkunde gefordert und nicht eine inhaltliche Erklärung durch den Notar selbst.

Der pauschale Verweis der Grundbuchrechtspflegerin auf das nicht datierte Formblatt des Amtsgerichts Wetzlar zum Erfordernis einer Genehmigung nach § 2 GrdstVG bzw. eines Zeugnisses nach § 5 GrdstVG ersetzt vorliegend nicht die seitens des Grundbuchamts gebotene eigenständige Prüfung des Eingreifens von § 1 GrdstVG. Dieses Formblatt, erstellt von den Grundbuchrechtspfleger/innen des Amtsgerichts in Zusammenarbeit mit den Sachbearbeiterinnen und Sachbearbeitern des Kreisausschusses – Abteilung für den ländlichen Raum -, mag eine faktische Arbeitserleichterung darstellen. Einen rechtsverbindlichen Prüfungsmaßstab für das Grundbuchamt hinsichtlich der Voraussetzungen des § 1 GrdstVG kann es allerdings nicht setzen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des letzten Aufzählungspunktes, wonach bei Veräußerung eines bebauten Grundstücks innerhalb einer “geschlossen Ortschaft”, das kleiner als 2.500 qm ist, ein in die Urkunde aufgenommener Zusatz nicht bestehender land- oder forstwirtschaftlicher Nutzung dazu führe, dass eine Genehmigung nicht erforderlich sei. Denn eine bloße Erklärung der Vertragsparteien ersetzt nicht die gebotene inhaltliche Prüfung des Grundbuchamtes. Vorstellbar wäre z.B. in diesem Zusammenhang die Konstellation, dass bei tatsächlich bestehender landwirtschaftlicher Nutzung eine entsprechende Erklärung seitens der Parteien wahrheitswidrig abgegeben wird. Darüber hinaus bedarf es einer solchen Erklärung nicht bestehender land- oder forstwirtschaftlicher Nutzung für das Grundbuchamt in den Konstellationen gerade nicht, in denen dies offenkundig ist. In letzterem Fall gibt es keine Rechtsgrundlage für das Grundbuchamt, die formale Anforderung der Vorlage einer solchen Erklärung aufzustellen. Insofern ist gerade in Fällen bestehender Offenkundigkeit fehlender land- oder forstwirtschaftlicher Nutzung von Grundstücken ein die gebotene Einzelfallprüfung ersetzender Pauschalverweis auf ein nur intern erstelltes Formblatt nicht ausreichend und die Abgabe einer Erklärung der Vertragsparteien in notarieller Form nicht erforderlich.

Vorliegend bleiben auch ohne eine solche Erklärung der Antragsteller für das Grundbuchamt keine begründeten Zweifel bezüglich einer bestehenden Genehmigungsfreiheit.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat diesbezüglich ohne eine vertiefte inhaltliche Auseinandersetzung mit den vorgelegten Urkunden in ihrem Zurückweisungsbeschluss vom 27.10.2016 lediglich dargelegt, dass die Bebauung eines Grundstücks und auch die Formulierung “Gebäude- und Freifläche” keinen Rückschluss auf die Art der Nutzung zulasse. Die solchermaßen erfolgte Annahme konkreter Zweifel seitens des Grundbuchamts ist vorliegend nicht tragfähig.

Zwar ergibt sich weder aus dem notariellen Kaufvertrag vom 26.04.2016 noch aus dem Inhalt des Grundbuchs eindeutig eine nicht bestehende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks. Entgegen der Darstellung des verfahrensbevollmächtigten Notars in seinem Schriftsatz vom 29.12.2016 enthält der notarielle Kaufvertrag vom 26.04.2016 auch keine Erklärung der Parteien, dass es sich bei der Bebauung des Grundstücks um ein Wohnhaus handele. Der Kaufvertrag übernimmt vielmehr lediglich in Ziff. I die Bezeichnung aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes “Gebäude- und Freifläche” mit dem Zusatz, der Antragsteller zu 1) habe den Grundbesitz in sanierungsbedürftigem Zustand erworben und Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Diese Informationen allein lassen damit noch keinen Rückschluss auf die Bebauung mit einem Wohnhaus zu. Auch soweit der verfahrensbevollmächtigte Notar nunmehr in der Beschwerdeinstanz die Kopie eines Kartenauszugs des A Hessen vorlegt, genügt diese bereits nicht der Form des § 29 GBO.

Wie sich aus den Grundakten ergibt, wurde der streitgegenständliche Grundbesitz im Jahr 2012 zwangsversteigert, wobei der Ersteigerer sodann im Jahr 2015 den Grundbesitz an den Antragsteller zu 1) veräußerte (UR-Nr. …/2015 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 14 ff. d.A.). Dem damaligen notariellen Vertrag ist zu entnehmen, dass eine sanierungsbedürftige Bebauung bestand und das Kaufobjekt unter Denkmalschutz steht (§ 5 Ziff. 2 des Vertrages). In der damaligen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Stadt2 vom 26.01.2016 ist eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung nicht angegeben (Bl. 47 d.A.). Die Eintragung des Antragstellers zu 1) als Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 30.03.2016, ohne dass seitens des Grundbuchamts eine Genehmigung oder notarielle Erklärung gefordert worden wäre. Insgesamt ist der gesamten Grundakte keinerlei Hinweis darauf zu entnehmen, dass vorliegend eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung des Grundbesitzes in Betracht käme. Insofern ist bereits nicht nachvollziehbar, dass das Grundbuchamt, welches Anfang des Jahres 2016 keine konkreten Zweifel an der Art der Nutzung des streitgegenständlichen Grundbesitzes hatte, solche Zweifel nunmehr ohne diesbezügliche Begründung Ende des Jahres 2016 zu erkennen vermeint. Hinzu kommt, dass die dem Eigentumsumschreibungsantrag vom 21.09.2016 als Anlage beigefügte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Stadt2 vom 09.08.2016 in der ihr zugrundeliegenden Veräußerungsanzeige ausdrücklich vermerkt, der streitgegenständliche Grundbesitz sei mit einem Wohngebäude bebaut. Land- und forstwirtschaftliche Nutzung hingegen ist nicht angekreuzt. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung erfüllt nach § 29 Abs. 3 GBO (Unterschrift mit Stempel) auch die Voraussetzungen an eine Erklärung in grundbuchmäßiger Form.

Insgesamt bestehen vor diesem Hintergrund keine begründeten Zweifel an der zur Genehmigungsfreiheit führenden fehlenden land- und forstwirtschaftlichen Nutzung des streitgegenständlichen bebauten Grundbesitzes.

Der Zurückweisungsbeschluss vom 27.10.2016 war somit aufzuheben, und das Grundbuchamt wird über den Antrag auf Eigentumsumschreibung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senates erneut zu befinden haben.

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten noch einer Wertfestsetzung. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst.