OLG Frankfurt am Main, 24.10.2017 – 20 W 358/16

OLG Frankfurt am Main, 24.10.2017 – 20 W 358/16
Leitsatz:

Nach den besonderen Umständen des Einzelfalls kann die Festsetzung eines Wertes nach § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG unbillig sein. So kann ein Fall des § 51 Abs. 3 GNotKG vorliegen, wenn das Wiederkaufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn das erworbene Grundstück vom Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist in entsprechender Weise bebaut oder gestaltet wird.
Tenor:

Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts Kassel – Grundbuchamt – vom 03.02.2016 sowie die Kostenrechnung vom 03.02.2016 werden aufgehoben.

Die Erinnerung der Kostenschuldnerin vom 07.09.2015 wird zurückgewiesen.

Es wird klargestellt, dass es damit bei dem im Geschäftswertbeschluss vom 22.07.2015 und der Kostenrechnung vom 18.08.2015 (Az: …, Kassenzeichen: …) angesetzten Geschäftswert verbleibt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe

I.

Der Kostengläubiger wendet sich mit seiner Beschwerde vom 14.04.2016 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Kassel – Grundbuchamt – vom 03.02.2016, mit welchem auf die Erinnerung der Kostenschuldnerin vom 07.09.2015 der Beschluss zur Festsetzung des Geschäftswerts vom 22.07.2015 abgeändert und auf einen Betrag von 1,10 EUR festgesetzt wurde (GZ: …, Bl. 1/35 d.A.)

Die Kostenschuldnerin erwarb mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 15.10.2014 den streitgegenständlichen Grundbesitz “A3” bzw. “A” von der Stadt1 zu einem Kaufpreis von 1,- EUR (UR-Nr. …/14 des Notars C, Bl. 1/2 d.A.). In § 4 des Kaufvertrages sind Ausführungen zu einem bestehenden Planungskonzept enthalten, wobei in Abs. 5 klargestellt ist, dass kein Anspruch der Stadt1 auf Umsetzung des Planungskonzepts bestehe. Zugunsten der Stadt1 wurden lediglich in §§ 8-10 des Kaufvertrages ein Weiterveräußerungsverbot, ein Wiederkaufsrecht sowie ein Vorkaufsrecht vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 15.10.2014, Bl. 65/2 d.A., verwiesen.

Zum damaligen Zeitpunkt wurde der streitgegenständliche Grundbesitz noch im Grundbuchblatt von Stadt1 Bl. 1 gebucht. Mittlerweile ist der streitgegenständliche Grundbesitz im Grundbuchblatt von Stadt1 Bl. 2 gebucht.

In der Folge wurden vertragsgemäß zunächst zu Gunsten der Kostenschuldnerin eine Vormerkung eingetragen und wieder gelöscht sowie die Kostenschuldnerin als Eigentümerin im streitgegenständlichen Grundbuchblatt eingetragen; darüber hinaus wurden vertragsgemäß in Abt. II des Grundbuchblattes Eintragungen vorgenommen (Rückauflassungsvormerkung, Vorkaufsrecht, Dienstbarkeiten).

Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Mit Beschluss vom 28.11.2014 (noch zu Grundbuchblatt 1) hat das Grundbuchamt den Geschäftswert auf 1.400.001,10 EUR festgesetzt (Bl. 65/20a d.A. Blatt 1). Dies entsprach der vorherigen Stellungnahme der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel vom 25.11.2014 (Bl. 65/19 f. d.A. Blatt 1). Nach § 50 Ziff. 1 GNotKG seien zu dem Kaufpreis 10 % für das Veräußerungsverbot zu addieren (also insgesamt 1,10 EUR); hinzu komme gemäß § 50 Ziff. 4 GNotKG ein Betrag von 1.400.000,- EUR im Hinblick auf die Investitionsverpflichtung (20 % von 7.000.000,- als dem vereinbarten Höchstbelastungsbetrag).

Gegen diesen Beschluss hat die Kostenschuldnerin mit Schriftsatz vom 20.12.2014 Beschwerde eingelegt (Bl. 65/21 d.A. Blatt 1) und beantragt, den Geschäftswert auf 1,10 EUR festzusetzen, hilfsweise auf 857.950,10 EUR (Bl. 65/22 d.A. Blatt 1). Hilfsweise sei nämlich die geplante tatsächliche Investitionssumme in das Kaufgrundstück selbst von 4.289.745 EUR zugrunde zu legen, von der nach § 50 Ziff. 4 ein Betrag von 20%, nämlich 857.949,- EUR, in Ansatz zu bringen seien. Die in diesem Beschwerdeverfahren beteiligte Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel hat in einer weiteren Stellungnahme vom 22.01.2015 geäußert, es bestünden keine Bedenken gegen die Zugrundelegung der seitens der Kostenschuldnerin angeführten voraussichtlichen Investitionssumme für das betroffene Grundstück.

Eine Abhilfeentscheidung seitens des Grundbuchamtes bezüglich dieser Beschwerde ist nicht erfolgt, die Beschwerde wurde dem Oberlandesgericht auch nicht zur Entscheidung vorgelegt.

Mit Beschluss vom 22.07.2015 (Bl. 1/27 d.A. Bl. 2) hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 857.950,10 EUR festgesetzt. Beruhend auf diesem Wertfestsetzungsbeschluss wurde am 18.08.2015 eine an die Kostenschuldnerin gerichtete Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 3.957,50 EUR erstellt (Kassenzeichen …, Bl. 1/29 d.A.).

Gegen diese Kostenrechnung hat die Kostenschuldnerin mit Schriftsatz vom 07.09.2015 Erinnerung eingelegt (Bl. 1/30 d.A.). Sie hat im Wesentlichen ausgeführt, der Verkehrswert des Kaufgrundstücks selbst betrage nur 1,- EUR, was durch das Wertgutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte vom 20.12.2012 festgestellt worden sei. Ausdrücklich und bewusst sei im Grundstückskaufvertrag keine rechtliche Verpflichtung der Kostenschuldnerin begründet worden, das Umbau- und Erhaltungsmaßnahmenkonzept umzusetzen. Die Kostenschuldnerin habe insoweit ausdrücklich vereinbart, dass kein Anspruch der Stadt1 auf Durchführung des Planungskonzeptes bestehe. Das Korrektiv hierzu sei aus Sicht der Stadt1 das Wiederkaufs- bzw. Vorkaufsrecht, verbunden mit dem Weiterveräußerungsverbot. Daher betrage der Geschäftswert richtigerweise nur 1,10 EUR. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Erinnerungsschriftsatz vom 07.09.2015 (Bl. 1/30 d.A.). verwiesen.

Mit Beschluss vom 03.02.2016 hat das Grundbuchamt den Beschluss vom 22.07.2015 abgeändert und den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 1,10 EUR festgesetzt (Bl. 1/35 d.A.). Die Bezirksrevisorin des Landgerichts Kassel wurde nicht beteiligt. Das Grundbuchamt hat zur Begründung der Abänderung ausgeführt, die Investitionsverpflichtung sei vorliegend nicht mit 20 % der Investitionssumme zum Geschäftswert hinzuzurechnen. Denn laut Kaufvertrag bestehe kein Anspruch der Verkäuferin auf Umsetzung des Planungskonzepts; somit bestehe seitens der Kostenschuldnerin auch keine Investitionsverpflichtung.

Beruhend auf diesem geänderten Wertfestsetzungsbeschluss wurde ebenfalls am 03.02.2016 eine an die Kostenschuldnerin gerichtete geänderte Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 246,50 EUR erstellt (Bl. 1/36 d.A.).

Mit Schreiben vom 14.04.2016 hat die Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel gegen den Beschluss vom 03.02.2016 Beschwerde eingelegt (Bl. 2/1 d.A.). Wegen der Nichteinhaltung der Beschwerdefrist hat sie nach § 83 Abs. 2 GNotKG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Hilfsweise hat sie die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach § 84 GNotKG gerügt. Sie hat im Wesentlichen ausgeführt, der für die Eigentumsumschreibung sowie Auflassungsvormerkung zugrunde zu legende Wert sei auf 857.950,10 EUR festzusetzen. Es werde Bezug genommen auf die Stellungnahmen vom 25.11.2014 sowie vom 20.01.2015. Es liege entweder eine Investitionsverpflichtung im Sinne des § 50 Ziff. 4 GNotKG oder zumindest eine Verpflichtung zur Sanierung von Gebäuden im Sinne des § 50 Ziff. 3b GNotKG vor, die gleichermaßen mit 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen sei. Keinesfalls könne davon ausgegangen werden, dass die Käuferin mit der Vereinbarung in § 4 der notariellen Vertragsurkunde keinerlei Verpflichtungen eingegangen sei. Diesbezüglich habe sich die Verkäuferin rechtlich abgesichert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Beschwerdeschrift vom 14.04.2016 (Bl. 2/1 d.A.) verwiesen.

Mit Beschluss vom 16.12.2016 hat der Grundbuchrechtspfleger die Akte zur Entscheidung über die Beschwerde der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel sowie zur Entscheidung über den Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an das Oberlandesgericht Frankfurt am Main übersandt.

Er hat ausgeführt, es sei der Beschwerde der Kostenschuldnerin gemäß § 81 Abs. 3 GNotKG abgeholfen worden, allerdings ohne Anhörung der Bezirksrevisorin. Die Abhilfe sei erfolgt, da gemäß § 4 Abs. 5 des notariellen Kaufvertrages vom 15.10.2014 ausdrücklich geregelt sei, dass kein Anspruch der Stadt1 als Verkäuferin auf Umsetzung des Planungskonzepts bestehe. Insofern bestehe auch keine Investitionsverpflichtung, aufgrund derer zum Kaufpreis für die Wertfestsetzung 20 % der Investitionssumme hinzuzurechnen seien.

II.

Die Beschwerde des Kostengläubigers gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 03.02.2016, über die nach § 81 Abs. 6 S. 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats zu entscheiden hat, ist nach §§ 79, 83 Abs. 1, 81 Abs. 3 und 5 zulässig.

Insbesondere ist die Beschwerde fristgerecht eingelegt worden. Soweit die Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel in ihrer Beschwerdeschrift vom 14.04.2016 wegen Nichteinhaltung der Beschwerdefrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt hat, ist dies mangels Fristversäumung der Beschwerdefrist bereits nicht erforderlich. Denn der angegriffene Beschluss des Grundbuchamts zur Festsetzung des Geschäftswerts für die Eigentumsumschreibung datiert vom 03.02.2016 und stellt in der Sache eine Abhilfeentscheidung innerhalb des von der Kostenschuldnerin betriebenen Erinnerungsverfahrens gegen den ursprünglichen Beschluss zur Festsetzung des Geschäftswertes vom 22.07.2015 dar. Die Beschwerdeschrift des Kostengläubigers datiert vom 14.04.2016, eingegangen beim Amtsgericht am 15.04.2016. Insofern ist die 6-Monatsfrist der §§ 83 Abs. 1 S. 3, 79 Abs. 2 S. 2 GNotKG eingehalten. Denn da es sich bei dem nunmehr angegriffenen Beschluss vom 03.02.2016 um eine im Rahmen des durch das Grundbuchamt durchgeführten Abhilfeverfahrens erfolgte Entscheidung über die Abhilfe handelt, der den Beteiligten zumindest formlos bekannt zu geben ist, läuft für den durch die Abhilfeentscheidung erstmals belasteten Beteiligten – hier also den Kostengläubiger – eine neue Frist zur Einlegung einer Beschwerde (Keidel-Sternal, FamFG, § 68 Rz. 12a, 23). Diese Frist ist vorliegend gewahrt. Insofern ist vor dem Hintergrund der letztlich noch offenen Beschwerdeverfahren im Hinblick auf die Festsetzung des Geschäftswertes nicht auf die Ausschlussfrist des § 79 Abs. 2 S. 2 GNotKG abzustellen.

Ohnehin lägen anderenfalls aufgrund der hier besonderen Konstellation die Voraussetzungen der beantragten Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand mangels der erfolgten Beteiligung des Kostengläubigers am ursprünglichen Beschwerdeverfahren und mangels Bekanntgabe des Beschlusses vom 03.02.2016 vor.

Sofern es vorliegend an der nach §§ 83 Abs. 1 S. 5, 81 Abs. 3 S. 1 GNotKG gebotenen ordnungsgemäßen Durchführung eines Nichtabhilfeverfahrens seitens des Grundbuchamts im Hinblick auf die vom Kostengläubiger gegen den Abhilfebeschluss vom 03.02.2016 eingelegte Beschwerde fehlt, ist das Beschwerdegericht befugt, auch ohne die Durchführung eines Nichtabhilfeverfahrens in der Sache selbst zu entscheiden (Demharter, GBO, 30. A., § 75 Rz. 1 ff. mwN).

Auch in der Sache hat die Beschwerde gegen den Beschluss vom 03.02.2016 zur Festsetzung des Geschäftswerts für die Eigentumsumschreibung Erfolg.

Die zunächst mit Beschluss des Grundbuchamts vom 22.07.2015 erfolgte Festsetzung des Geschäftswerts für die Eigentumsumschreibung auf einen Betrag von 847.950,10 EUR ist inhaltlich zutreffend. Aus diesem Grund hat es auch bei der in diesem Beschluss erfolgten Festsetzung des Geschäftswerts zu verbleiben.

Soweit das Grundbuchamt in dem seitens der Kostenschuldnerin gegen die Kostenrechnung vom 18.08.2015 eingelegten Erinnerungsverfahren ohne Beteiligung des Kostengläubigers in Person der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel den der Kostenrechnung vom 18.08.2015 zu Grunde liegenden Beschluss zur Festsetzung des Geschäftswerts für die Eigentumsumschreibung vom 22.07.2015 abgeändert und mit Datum vom 03.02.2016 den Geschäftswert neu auf einen Betrag von 1,10 EUR festgesetzt hat, war letzterer Beschluss aufzuheben. Damit hat es bei dem Beschluss zur Geschäftswertfestsetzung vom 22.07.2015 auf einen Gesamtbetrag von 857.950,10 EUR sowie der hierauf beruhenden Kostenrechnung vom 18.08.2015 zu verbleiben.

Im vorliegenden Fall beruht die Wertfestsetzung auf §§ 47, 50 Ziff. 1, 51 Abs. 1 Abs. 3 sowie § 50 Ziff. 4 GNotKG in entsprechender Anwendung.

Nach § 47 S. 1 GNotKG wird der Wert einer Sache im Zusammenhang mit dem Kauf durch den Kaufpreis bestimmt, wobei nach S. 2 der Wert der von Käuferseite übernommenen Leistungen hinzuzurechnen ist. Die dem Kaufpreis hinzuzurechnenden schuldrechtlichen Verpflichtungen werden in § 50 GNotKG teilweise konkretisiert, in § 51 GNotKG finden sich spezielle Regelungen zu Erwerbs- und Veräußerungsrechten sowie Verfügungsbeschränkungen.

Soweit sich der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundbesitzes auf 1,- EUR beläuft, ist beruhend auf diesem Betrag im Hinblick auf die Regelung des Weiterveräußerungsverbotes in § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 15.10.2014 dem Kaufpreis von 1,- EUR ein Betrag von 10 % des Verkehrswertes (= 0,10 EUR) hinzuzurechnen. Hierüber sind sich vorliegend auch die Beteiligten sowie das Grundbuchamt einig.

Soweit das Grundbuchamt zunächst mit Beschluss 22.07.2015 den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf einen Gesamtbetrag von 857.950,10 EUR festgesetzt und damit zu dem oben erläuterten Betrag von insgesamt 1,10 EUR den Betrag von 857.949,- EUR addiert hat, war dies zumindest im Ergebnis zutreffend.

Im Hinblick auf Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte gilt grundsätzlich die spezielle Vorschrift des § 51 GNotKG. Nach § 51 Abs. 1 S. 2 beträgt der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts die Hälfte des Wertes nach S. 1 (Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht). Grundsätzlich hätte dies zur Folge, dass im Hinblick auf das in §§ 9 und 10 des notariellen Kaufvertrags vom 15.10.2014 vereinbarte Wiederkaufs- und Vorkaufsrecht der Stadt1 insgesamt lediglich ein weiterer Betrag von 1,- EUR (nach § 51 Abs. 1 S. 2 für beide Rechte jeweils die Hälfte des Verkehrswertes von 1,- EUR) zu addieren wäre. Nach § 51 Abs. 3 GNotKG ist allerdings eine Billigkeitsprüfung möglich, die eine Abweichung von dem nach § 51 Abs. 1 GNotKG postulierten Regelwert möglich macht. Im Unterschied zu den früheren Regelungen der Kostenordnung ist eine Abweichung vom Regelwert allerdings nur dann veranlasst, wenn ein Unterschied zum Wert durchschnittlicher Fälle deutlich erkennbar ist, wenn also die Vertragsbestimmungen etwa die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der vereinbarten Bedingungen genügend beurteilen lassen (Korintenberg-Schwarz, GNotKG, 20. A., § 51 Rz. 41 ff.).

Angesichts der individuellen Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien und des wirtschaftlichen Volumens des notariellen Kaufvertrags vom 15.10.2014 für beide Vertragsparteien ist im vorliegenden Fall nach § 51 Abs. 3 GNotKG eine Abweichung vom Regelwert geboten.

Soweit in Kaufverträgen gerade mit Kommunen oftmals keine konkrete Bauverpflichtung aufgenommen wird, erfolgt – wie vorliegend – dennoch eine Absicherung der verkaufenden Kommune gegen einen Weiterverkauf des ungenutzten Grundstücks durch den Käufer, womit Spekulationsgeschäfte verhindert werden sollen. Unter der Geltung der KostO hat die Rechtsprechung diesbezüglich in der Einräumung eines Wiederkaufsrechts kostenrechtlich eine stillschweigende oder konkludente Bauverpflichtung angenommen und das Wiederkaufsrecht wie eine Bauverpflichtung bewertet (s. insb. OLG Karlsruhe NJW 2006,1145 [OLG Karlsruhe 02.12.2005 – 14 Wx 47/04]; Korintenberg-Tiedtke, aaO, § 47 Rz. 35). Dies kann nunmehr nach den Vorschriften des GNotKG nicht mehr in allgemeiner Form vorausgesetzt werden, da in §§ 50 und 51 GNotKG gerade zwischen einer schuldrechtlichen Verpflichtung und einem Wiederkaufsrecht differenziert wird. Gleichwohl kann die Festsetzung eines bestimmten Wertes nach § 51 Abs. 1 GNotKG nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig sein. So kann ein Fall des § 51 Abs. 3 vorliegen, wenn das Wiederverkaufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn das erworbene Grundstück vom Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist in entsprechender Weise bebaut oder gestaltet wird (Korintenberg-Tiedtke, aaO, § 47 Rz. 35, § 50 Rz. 24).

Eine solche Konstellation liegt hier in der erfolgten Vertragsgestaltung mit einem Wiederkaufsrecht sowie einem Vorkaufsrecht der Stadt1 (§§ 9, 10 des notariellen Kaufvertrages vom 15.10.2014) vor. Da es an einer konkret vereinbarten Bauverpflichtung gerade fehlt, scheidet eine Anwendung des § 50 Ziff. 3 GNotKG aus (Korintenberg-Tiedtke, aaO, § 50 Rz. 24). Soweit – gerade im Zusammenhang mit der Wertbestimmung von Vormerkungen – die Auffassungen im Hinblick auf die Regelungen des GNotKG differieren (s. etwa OLG München, FGPrax 2015, 230 [OLG München 09.07.2015 – 34 Wx 136/15 Kost], und OLG Bamberg, ZfIR 2015, 388; Korintenberg-Tiedtke, aaO, § 47 Rz. 35), ist vorliegend auf den Wortlaut des § 51 Abs. 3 GNotKG zu verweisen, der gerade eine Billigkeitsentscheidung nach den besonderen Umständen des Einzelfalls ermöglichen soll. Insofern ist bezüglich des streitgegenständlichen Kaufobjekts und der diesbezüglich im notariellen Vertrag vom 15.10.2014 getroffenen Regelungen der Kaufvertragsparteien zu berücksichtigen, dass es sich letztlich – wie das Gesamtgefüge des notariellen Kaufvertrags vom 15.10.2014 aufzeigt – um ein Investitionsprojekt der Kostenschuldnerin auf Basis eines Planungskonzepts hinsichtlich des streitgegenständlichen Kaufgrundstücks als Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage handelt. Die bestehenden Besonderheiten haben zu der Annahme des Verkehrswertes und Kaufpreises von nur 1,- EUR geführt. Insofern ist in diesem Einzelfall im Rahmen der gebotenen Ausübung billigen Ermessens nach § 51 Abs. 3 GNotKG Rückgriff zu nehmen auf den Rechtsgedanken der Vorschrift des § 50 Ziff. 4 GNotKG. Diesbezüglich ist im Hinblick auf das von den Parteien vereinbarte Umbau- und Erhaltungsmaßnahmenkonzept die konkrete voraussichtliche von der Kostenschuldnerin genannte Investitionssumme von 4.289.745,- EUR als Grundlage der Berechnung anzusehen. Somit ist bezüglich der in §§ 9 und 10 enthaltenen Bestimmungen des notariellen Kaufvertrages vom 15.10.2014 in einer Gesamtschau insgesamt für die Wertfestsetzung der der Höhe nach unstreitige Betrag von 20 % hiervon, nämlich 857.949,- EUR, anzusetzen. Ergänzend wird diesbezüglich insbesondere auch auf die Stellungnahme der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel vom 22.01.2015, Bl. 65/30 d.A., verwiesen.

Vor diesem Hintergrund waren der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts Kassel – Grundbuchamt – vom 03.02.2016 sowie die darauf beruhende Kostenrechnung vom gleichen Tage auf die Beschwerde des Kostengläubigers hin aufzuheben.

Zur Klarstellung war darauf hinzuweisen, dass es damit bei der im ursprünglichen Beschluss vom 22.07.2015 erfolgten Festsetzung des Geschäftswerts für die Eigentumsumschreibung verbleibt.

Das Grundbuchamt wird allerdings noch ein Abhilfeverfahren im Hinblick auf das formal nicht abgeschlossene Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Beschwerde der Kostenschuldnerin vom 22.12.2014 durchzuführen haben.

Die Nebenentscheidungen für das Beschwerdeverfahren folgen aus § 81 Abs. 8 GNotKG.