OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.09.2011 – 4 U 269/10

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.09.2011 – 4 U 269/10

1. Die aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Rechtsbelehrung über die rechtliche Tragweite des beabsichtigten Rechtsgeschäfts verlangt eine Aufklärung über die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen ebenso wie über die außerhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beabsichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und über etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts (BGH DNotZ 2005, 847; Ganter in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl. 2009, Rdnr. 992 m.w.N.). Diese Aufklärung durch den Notar dient zwar in erster Linie dazu, dass eine rechtswirksame Urkunde über das von den urkundsbeteiligten Parteien erstrebte Rechtsgeschäft errichtet werden kann. Ergeben sich indes dabei aus konkretem Anlass Zweifel über den wahren Willen der Beteiligten, so muss der Notar zunächst die Grundlagen der Beurkundung klären, um auf diese Weise den “wahren Willen” der Beteiligten zu erfahren.

2. Wird ein Notar von den Urkundsbeteiligten nur darüber informiert, dass sie die Beurkundung eines Kaufvertrages wünschen, und erhält er weder vor noch bei der Beurkundung konkrete weitergehende Informationen über den wirtschaftlichen Hintergrund des Kaufgeschäfts, so besteht für den Notar keine Pflicht zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts.Veranlassung zu weitergehender Aufklärung hat ein Notar nur dann, wenn bspw. einer der Urkundsbeteiligten oder ein bei der Beurkundung anwesender Dritter den Notar eindeutig und nicht missverständlich darauf hinweist, dass es wenigstens einem der Urkundsbeteiligten nicht um die Beurkundung eines Kaufvertrages, sondern um ein in geeigneter Weise notariell abzusicherndes Darlehen gehe.
Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 28.10.2010 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden – 3. Zivilkammer – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagte durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
Gründe

I.

Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen notarieller Pflichtverletzung.

Die beklagte Notarin beurkundete am …2002 (Bl. 20ff GA), nachdem sie unter dem …2002 dem Kläger zunächst einen entsprechenden Entwurf übersandt hatte, einen notariellen Kaufvertrag zwischen dem Kläger als Käufer und einem Herrn A über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Der Kaufpreis betrug 159.000,– €. Für den Kläger wurde eine Auflassungsvormerkung bestellt.

Im Anschluss an die Beurkundung übergab der Kläger in den Büroräumen des Verkäufers diesem darlehensweise 150.000 €.

Mit notarieller Urkunde der Beklagten vom …2003 (Bl. 58 ff GA) wurde der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben. Am …2003 erfolgte die Löschung der Auflassungsvormerkung.

In den Folgejahren zahlte der Darlehensnehmer A einschließlich Zinsen insgesamt etwa 118.000,– € an den Kläger zurück und ließ bezüglich einer von ihm anerkannten Restforderung von 61.584,12 € nebst Zinsen ab dem 21.06.2004 gegen sich am 25.10.2006 ein Versäumnisurteil ergehen. Ein Vollstreckungsversuch verlief erfolglos.

Dieser Betrag ist Gegenstand des Schadensersatzbegehrens des Klägers.

Der Kläger trägt vor, er lebe erst seit 20 Jahren in Deutschland und habe auf Vermittlung eines seiner Kunden, des Zeugen B, dem ihm nicht bekannten Herrn A 150.000 € als Darlehen zur Verfügung stellen wollen. Auf Anraten seiner Bank habe er auf einer notariellen Absicherung des Darlehens bestanden; Herr A habe daraufhin eine Beurkundung bei der Beklagten veranlasst. Den ihm zugeleiteten Kaufvertragsentwurf habe er nicht verstanden. Er selbst habe keineswegs eine Wohnung kaufen wollen. Nach Rücksprache mit dem Zeugen B sei ihm nur mitgeteilt worden, das Darlehen werde notariell abgesichert. Bei Verlesung der Urkunde habe er indes bemerkt, dass der verlesene Text nicht seinem Willen entsprochen habe. Auch der Zeuge B habe die Beklagte zu Beginn der Verlesung der Urkunde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es nicht um einen Kaufvertrag, sondern um ein zu sicherndes Darlehen gehe. Die Beklagte habe entgegnet, dass sie die finanziellen Dinge zwischen ihm und Herrn A nicht interessierten, und die Verlesung der Urkunde fortgesetzt. Er, der Kläger, habe dann nicht weiter widersprochen, weil er davon ausgegangen sei, dass er in Gestalt der Eigentumswohnung eine Sicherung erhalte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Wiesbaden vom 28.10.2010, Bl. 168 ff GA, verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Die beklagte Notarin habe keine Amtspflichtverletzung begangen. Im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages am …2002 habe der Kläger nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte vor Anfertigung des Vertragsentwurfs und Beurkundung darüber informiert worden wäre, dass es dem Kläger nicht um die Protokollierung eines Kaufvertrages hinsichtlich einer Eigentumswohnung, sondern um die Absicherung eines vereinbarten Darlehens gegangen sei. Auch bei der Beurkundung des Aufhebungsvertrages am …2003 seien der Beklagten keine Pflichtverletzungen unterlaufen. Es sei ausweislich des dem Kläger schon vorher zur Verfügung gestellten Vertragsentwurfs offenkundig gewesen, dass der Vertrag keine Absicherungen des Klägers hinsichtlich des von ihm behaupteten Darlehens enthalten habe. Dass der Kläger den Vertragsentwurf erst 10 Tage vor Abschluss des Vertrages erhalten habe, sei unerheblich, da er den kurzen Text durchaus hätte prüfen und überdenken können. Weitere Aufklärungspflichten bezüglich der Folgen der Vertragsaufhebung hätten nicht bestanden, nachdem die Notarin bereits festgestellt hatte, dass auf den Kaufvertrag keine Zahlungen geleistet worden waren. Selbst wenn die Beklagte von einer Darlehensbeziehung zwischen dem Kläger und Herrn A gewusst hätte, folge daraus nicht automatisch eine Verpflichtung der Notarin, bei Aufhebung des Kaufvertrages gleichzeitig andere finanzielle Verhältnisse der Parteien mit zu regeln. Hinweise, die sie dazu hätten veranlassen können, den Sachverhalt weiter aufzuklären, hätten nicht bestanden.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er die erstinstanz-lich geltend gemachte Schadensersatzforderung weiter verfolgt.

Er hält an seiner Auffassung fest, die Notarin habe ihre aus § 17 Abs. 1 BeurkG folgende Sachverhaltsaufklärungs- und Belehrungspflicht verletzt. Er rügt insbesondere die Auffassung des Landgerichts, die beklagte Notarin habe selbst dann, wenn der Zeuge B während des Beurkundungstermins darauf hingewiesen habe, dass ein Darlehen gesichert werden solle, ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt, weil sich der Beurkundungsauftrag allein auf einen Kaufvertrag bezogen habe. Damit verkenne das Landgericht den Klagevortrag, wonach nur die Darlehensgewährung und nicht ein Kaufvertrag Gegenstand der Beurkundung habe sein sollen. Deshalb habe die Beklagte diesen Hinweis nicht übergehen dürfen, sondern den Sachverhalt aufklären müssen.

In zweiter Instanz hat der Kläger zusätzlich ausgeführt, der Schadensersatzanspruch rechtfertige sich auch aus einem Verstoß gegen die aus § 13 BeurkG folgende Verle-sungspflicht; die Beklagte habe nämlich die Verlesung des Vertragstextes während einer kurzfristigen Abwesenheit des Verkäufers fortgesetzt.

Amtspflichtwidrig sei auch das Verhalten der Beklagten im Zuge des Aufhebungsvertrages vom …2003. Das Landgericht gehe diesbezüglich mit der 2-Wochenfrist des § 17 Abs. 2 a BeurkG leichtfertig um. Der Kläger habe nicht ausreichend Zeit zum Studium des ihm übersandten Entwurfs gehabt. Die Beklagte habe ihn entgegen ihrer Darstellung auch in dem Termin zur notariellen Beurkundung des Aufhebungsvertrages nicht nach Zahlungen an Herrn A gefragt. Schließlich sei eine Aufhebung des Kaufvertrages nicht erforderlich gewesen, da dieser als Scheingeschäft unwirksam gewesen sei; aus diesem Grund habe die Beklagte auch Veranlassung zu näherer Aufklärung des Sachverhalts gehabt.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Weder vor noch bei der Beurkun-dung des Kaufvertrages sei eine Darlehensvergabe erwähnt oder Gegenstand der Erörterung gewesen. Der von dem Kläger benannte Zeuge B sei ihr nicht bekannt und auch bei der Beurkundung nicht zugegen gewesen. Wäre bei der Beurkundung ein Hinweis auf den Wunsch nach Beurkundung eines Darlehens formuliert worden, hätte sie selbstverständlich sofort die Beurkundung abgebrochen. Vor der Beurkundung des Aufhebungsvertrages habe Herr A der Notariatsmitarbeiterin lediglich mitgeteilt, es müsse nichts Besonderes in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden, da keine Gelder geflossen seien. Die von ihr zusätzlich angefragte C-Bank habe telefonisch bestätigt, dass Einzahlungen auf das im Kaufvertrag angegebene Konto des Verkäufers durch den Kläger nicht erfolgt seien. Im Beurkundungstermin seien die Parteien nochmals befragt worden, ob Zahlungen auf Grund des Kaufvertrages geleistet worden seien; dies sei von beiden Parteien verneint worden. Erstmals jetzt sei zu ihrer eigenen Überraschung mitgeteilt worden, dass beide Vertragsparteien von Anfang an nicht beabsichtigt hätten, den Kaufvertrag durchzuführen, da dieser nur die Funktion gehabt habe, gegenüber der global finanzierenden C-Bank nachzuweisen, dass Kaufinteressenten für das Projekt vorhanden gewesen seien. Von einer irgendwie gearteten Darlehensgewährung sei jedoch auch anlässlich dieser Beurkundung zu keiner Zeit die Rede gewesen.

Der Vorwurf einer Amtspflichtverletzung könne auch nicht an § 17 Abs. 2 a Ziff. 2 BeurkG anknüpfen, da die Vorschrift lediglich Verträge nach § 311 b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 BGB erfasse. Vorsorglich bestreitet die Beklagte die Höhe des geltend gemachten Schadens und erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung.

Der Senat hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen B. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.08.2011 verwiesen.

II.

Die an sich statthafte, auch form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; dem Kläger steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch auf der Grundlage von § 19 Abs. 1 BNotO nicht zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass der Beklagten bei den von ihr vorgenommenen Beurkundungen des Kaufvertrages vom …2002 und seiner Aufhebung am …2003 keine Amtspflichtverletzungen unterlaufen sind.

1.

Eine Amtspflichtverletzung bei Beurkundung des Kaufvertrags bzw. seiner Aufhebung käme in Betracht, wenn die Beklagte der ihr als Notarin nach dem Beurkundungsgesetz obliegenden Pflicht zur Klärung der Grundlagen der Beurkundung schuldhaft nicht nachgekommen wäre. Die aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Rechtsbelehrung über die rechtliche Tragweite des beabsichtigen Rechtsgeschäfts verlangt eine Aufklärung über die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen ebenso wie über die außerhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beabsichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und über etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts (BGH DNotZ 2005, 847; Ganter in : Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl. 2009, Rdnr. 992 m.w.N.). Diese Aufklärung durch den Notar dient zwar in erster Linie dazu, dass eine rechtswirksame Urkunde über das von den urkundsbeteiligten Parteien erstrebte Rechtsgeschäft errichtet werden kann. Ergeben sich indes dabei Zweifel über den wahren Willen der Beteiligten, so muss der Notar zunächst die Grundlagen der Beurkundung klären, um auf diese Weise den „wahren Willen“ der Beteiligten zu erfahren.

1.1

Auf der Grundlage dieses Pflichtenprogramms durfte die Beklagte bei der Beurkun-dung am …2002 annehmen, dass die Urkundsbeteiligten, nämlich der Kläger als Käufer und Herr A als Verkäufer, tatsächlich einen Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung abschließen wollten. Denn nur dieses Anliegen der Urkundsbeteiligten war ihr kommuniziert worden. Entgegen der wiederholt betonten Behauptung des Klägers war der Auftrag zur Protokollierung eines Kaufvertrages der Beklagten nicht allein vom Verkäufer erteilt worden. Der Beklagten war – wie die Beweisaufnahme ergeben hat (zur Beweiswürdigung insoweit unten Ziff. 1.2 a) – auch vom Kläger selbst mit Faxschreiben vom …2002 (Bl.126 GA) ein Datenblatt für die Protokollierung eines Kaufvertrages übersandt worden, in dem das Objekt und die Vertragsbeteiligten näher bezeichnet waren; auf dieser Grundlage hatte sie einen Kaufvertragsentwurf gefertigt und diesen auch dem Kläger noch am …2002 übermittelt. Anders lautende Informationen erhielt sie vor der Beurkundung – unstreitig – nicht. Es gab für sie daher vor der Beurkundung keinen Anhaltspunkt, der die Notwendigkeit begründet hätte aufzuklären, ob der Kläger – wie er nunmehr behauptet – tatsächlich gar keinen Kaufvertrag abschließen wollte. Auch bei Verlesung der Kaufvertragsurkunde intervenierte keiner der Anwesenden, obschon es schon zu Beginn der Urkunde heißt: „ … die Erschienenen … baten um Beurkundung des nachfolgenden Wohnungseigentumskaufvertrages nebst Auflassung“.

Die Beklagte musste daher bei der Rechtsbelehrung und Verlesung der Kaufvertragsurkunde auf der Grundlage ihres Kenntnisstandes davon ausgehen, dass die Urkundsbeteiligten von ihr die Beurkundung dieses Vertrages über den Kauf einer Eigentumswohnung erwarteten.

1.2

Veranlassung zu weitergehender Aufklärung hätte die Beklagte nur gehabt, wenn einer der Urkundsbeteiligten oder der bei der Beurkundung – nach streitiger Darstellung des Klägers anwesende – nicht urkundsbeteiligte Zeuge B die beklagte Notarin eindeutig und nicht missverständlich darauf hingewiesen hätte, dass jedenfalls der Kläger nicht die Beurkundung eines Kaufvertrages wünschte, sondern dass es ihm allein um ein in geeigneter Weise notariell abzusicherndes Darlehen gehe. In diesem Fall hätte nämlich die Beklagte, wie sie selbst einräumt, die Beurkundung nicht fortsetzen dürfen, sondern zunächst den Sachverhalt weiter aufklären müssen.

Einen solchen Sachverhalt hat der Senat indes im Rahmen der durchgeführten Beweisaufnahme nicht feststellen können.

a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Kläger – entgegen seiner Darstellung im Rechtsstreit – weder vor noch während des Beurkundungstermins vom …2002 eine gestaltende Beratung seitens der Beklagten über die Möglichkeiten einer notariellen Absicherung eines dem Bauträger A zur Verfügung zu stellenden Darlehens erstrebte, sondern dass die Beurkundung des Kaufvertrages seiner Erwartung und seinem Willen entsprach.

Aus der Vernehmung des Zeugen B hat sich nämlich ergeben, dass der Kläger, von dem Zeugen auf die Möglichkeit eines Herrn A zu gewährenden verzinslichen Darlehens angesprochen, zwar eine Absicherung erstrebte, insoweit indes mit der vom Darlehensnehmer angebotenen Form der Absicherung in Gestalt des Kaufs einer Eigentumswohnung von Herrn A ausdrücklich einverstanden war (Vernehmungsprotokoll S. 3). Anders als der spätere Vortrag des Klägers im Rechtsstreit ist dieser Sachverhalt vorgerichtlich von seinem Prozessbevollmächtigten in einem Schreiben an die Beklagte vom 30.12.2009 noch in gleicher Weise eingeräumt worden. Denn dort hat er zugestanden, dass der Kläger sich zur Darlehensgewährung im Hinblick auf die ihm attraktiv erscheinende Verzinsung und die ihm angebotene Absicherung über den Kauf einer Eigentumswohnung bereit fand. Das steht in Übereinstimmung mit der Bekundung des Zeugen B, wonach es dem Kläger darum ging „kurzfristig für sein Geld Zinsen (zu) bekommen“ (Vernehmungsprotokoll, S.3). Aus der Aussage des Zeugen folgt weiter, dass er zunächst mit Herrn A die Möglichkeiten für die vom Kläger gewünschte Absicherung des Darlehens erörterte, sodann dem Kläger das „Konzept“ einer Absicherung des Darlehens durch Abschluss des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung erläuterte und der Kläger mit diesem Modell der Absicherung ausdrücklich sein Einverständnis erklärte (Vernehmungsprotokoll aaO). Aus diesem Grund ist auch die weitere Erinnerung des Zeugen plausibel, wenn er schildert, dass der Kläger ihm seine persönlichen Daten zur Verfügung gestellt habe, damit er sie in das von Herrn A zwecks Vorbereitung der Protokollierung des Kaufvertrages zur Verfügung gestellte Datenblatt (Bl. 126 GA) eintrug, das sodann vom Kläger selbst unter Nutzung des Faxgerätes des Zeugen an die Beklagte weitergeleitet wurde (Vernehmungsprotokoll S. 5). Der Senat hält die Aussage des Zeugen insoweit für glaubhaft. Sie erklärt nachvollziehbar den Umstand, wie die persönlichen Daten des Klägers auf das von dem Verkäufer vorgefertigte Datenblatt gelangen konnten, und aus welchem Grund das Fax die Absenderkennung des Zeugen trägt. Damit ist zugleich der Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 25.03.2011 widerlegt, in welchem er behauptet hatte, dieses Telefaxschreiben sei ihm vollständig unbekannt und es belege im Übrigen, dass allein Herr A die Beklagte mit der Beurkundung des Kaufvertrages beauftragt habe, während er von diesem Auftrag nichts gewusst habe. Diese nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme falsche Darstellung wiegt um so schwerer, als es nach der Aussage des Zeugen B der Kläger selbst war, der vom Fax-Gerät des Zeugen B dieses den notariellen Kaufvertrag vorbereitende Datenblatt an die Beklagte weiterleitete. Widerlegt ist damit auch die vom Kläger bestrittene Weiterleitung des Datenblattes an die Beklagte. Aus allem folgt schließlich, dass der Kläger im Zeitpunkt, als er den Kaufvertragsentwurf erhielt, durchaus wusste, um was es dabei ging. Dementsprechend hat der Kläger von dem Angebot der Beklagten im Übersendungsschreiben zum Kaufvertragsentwurf, bei Fragen oder Änderungswünschen unmittelbar anzurufen (Bl. 19 GA), keinen Gebrauch gemacht.

b) Auch die Beurkundung selbst ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme deutlich anders verlaufen, als es der Kläger dargestellt hat. Der Zeuge hat nach seiner auch insoweit glaubhaften Aussage – entgegen der Darstellung des Klägers (u.a. im Schriftsatz vom 25.03.2011, S. 5) – die Beklagte nicht gefragt, ob sie wisse, worum es überhaupt gehe; vielmehr hat der Zeuge in seiner Vernehmung durch den Senat klargestellt, dass er nicht die Beklagte, sondern Herrn A vor der Beurkundung gefragt habe, ob die Notarin wisse, um was es gehe (Vernehmungsprotokoll S. 3). Widerlegt ist darüber hinaus die wiederholt vorgetragene Behauptung des Klägers (bspw. im Schriftsatz vom 12.04.2011, S. 2), der Zeuge habe die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Darlehensvertrag über ein anschließend auszuzahlendes Darlehen des Klägers, nicht aber ein Kaufvertrag protokolliert werden solle; diesbezüglich hat der Zeuge auf Befragen des Senats ausdrücklich klargestellt, er habe die Beklagte nicht darauf hingewiesen, dass ein Darlehensvertrag protokolliert werden solle (Vernehmungsprotokoll S. 4). Es ist also auch unzutreffend, wenn der Kläger behauptet, der Zeuge habe die Beklagte darauf hingewiesen, es gehe um ein Darlehen, das der Kläger in Anwesenheit der Notarin an Herrn A auszahlen wolle.

Es kann darüber hinaus keine Rede davon sein, dass der Zeuge B schon zu Beginn der Beurkundung die Verlesung der Beklagten unterbrochen hätte, um ihr ein abweichendes Beurkundungsinteresse des Klägers deutlich zu machen. Vielmehr stellt sich der Sachverhalt auf der Grundlage der Aussage des Zeugen B so dar, dass es zu einer jedenfalls kurzzeitigen Unterbrechung der Verlesung kam, weil während der Beurkundung ein Telefonanruf auf dem Handy des Herrn A einging und dieser deshalb den Raum verließ. In dieser Situation äußerte der Zeuge B lediglich, die Notarin müsse die weiteren Details des Kaufvertrages gar nicht vorlesen, denn bei dem Kaufvertrag gehe es ja nur um die grundsätzliche Absicherung eines Darlehens (Vernehmungsprotokoll S. 2). Allein diese Äußerung konnte die Notarin aber keineswegs in der Weise verstehen, wie dies der Kläger im Rahmen seiner Berufungsbegründung insinuiert. Der Hinweis war nämlich nicht darauf gerichtet zu verhindern, dass die Notarin einen dem Willen und dem Interesse des Klägers widersprechenden Vertrag protokollierte; der Zeuge, der den Kontakt zwischen den Urkundsbeteiligten hergestellt, das „Konzept“ einer Absicherung des Darlehens mittels eines Kaufvertrages dem Kläger selbst erläutert hatte, wusste und wollte ebenso wie die eigentlichen Urkundsbeteiligten, dass die Beklagte den vorgelegten Kaufvertrag beurkundete. Motiv für die Äußerung des Zeugen war nach dem von ihm dem Senat vermittelten Eindruck lediglich, dass ihm die Verlesung des Vertragswerks angesichts der Funktion, die dieser Vertrag nach seinem Verständnis hatte, zu aufwendig erschien. Er hatte nämlich – wie seine Vernehmung eindrucksvoll ergeben hat – eine sehr einfache Sicht von der Funktion der Beurkundung, die sich in der Formulierung ausdrückt: „Ein Darlehen kann man ja absichern, indem man eine Wohnung protokolliert“ (Vernehmungsprotokoll S. 5). Auf diesem Hintergrund schien ihm die Verlesung des gesamten Vertragswerkes nicht erforderlich, weil er von der Vorstellung geleitet wurde, dass im Rahmen des Kaufvertrags zwar die Verpflichtung des Verkäufers A zur Übereignung einer Eigentumswohnung als Sicherheit begründet wurde, eine solche jedoch tatsächlich nicht erfolgen würde, weil alle Beteiligten, der Kläger ebenso wie der Verkäufer A und auch der Zeuge selbst, davon ausgingen, der Kaufvertrag werde nicht vollzogen, sondern kurzfristig „die Sache rückabgewickelt“, während das Darlehen aus dem als sicher angenommenen Weiterverkauf der Wohnung an einen Dritten zurückgezahlt würde (Vernehmungsprotokoll aaO).

Bei einer Gesamtschau der der Notarin bekannten Umstände und unter Berück-sichtigung des Verhaltens der unmittelbar Urkundsbeteiligten hatte die Notarin alleine wegen der Äußerung des Zeugen B und des in diesem Zusammenhang gefallenen Satzes des Klägers, er habe aber doch das Geld mit, objektiv keine Veranlassung zu weiterer Sachverhaltsaufklärung. In der Tat musste sie den wirtschaftlichen Hintergründen des Vertrages und den außerhalb des ihr mitgeteilten Beurkundungsinteresses der Parteien möglicherweise bestehenden weiteren Rechtsbeziehungen der Parteien ohne konkreten Anlass nicht von Amts wegen nachgehen.

Diese Feststellung begründet auch keinen Widerspruch zu der Behauptung der Beklagten, sie hätte selbstverständlich sofort die Beurkundung abgebrochen, wäre bei der Beurkundung ein Hinweis auf den Wunsch nach Beurkundung eines Darlehens formuliert worden. Ein solcher Wunsch ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme von niemandem formuliert worden. Deshalb bestätigen die vom Zeugen B wieder gegebene Äußerung der Beklagten, die finanziellen Verhältnisse der Parteien interessierten sie nicht, man sei zum Protokollieren zusammen gekommen, und die anschließende Fortsetzung der Verlesung, dass die Beklagte auch subjektiv ein außerhalb des zu beurkundenden Kaufgeschäft begründetes Sicherungsinteresse des Klägers wegen eines Darlehens nicht wahrgenommen hat.

c) Ganz unabhängig von den vorstehend erörterten Umständen hätte die beklagte Notarin allerdings dann Veranlassung zu weiterer Sachverhaltsaufklärung und möglicherweise entsprechenden belehrenden Hinweisen auf Risiken gehabt, wenn ihr seitens eines der Beteiligten der Hintergrund des Beurkundungsvorgangs mitgeteilt worden wäre. Dafür gibt es indes keinen Beweis. Die Beklagte selbst behauptet, erstmals bei der zweiten Beurkundung erfahren zu haben, dass beide Vertragsparteien von Anfang an nicht beabsichtigt hätten, den Kaufvertrag durchzuführen, indes sei auch jetzt mit keinem Wort von einem Darlehen die Rede gewesen. Aus der Aussage des Zeugen B ergibt sich nicht, dass diese Darstellung unzutreffend ist. Allein der Umstand, dass der Zeuge B den Verkäufer A gefragt haben will, ob die Notarin Bescheid wisse und dieser die Frage bejaht haben soll, lässt keinen sicheren Rückschluss darauf zu, dass die Beklagte in die Überlegungen der Urkundsbeteiligten tatsächlich eingeweiht war.

Auf dem Hintergrund des festgestellten Wissensstandes der Notarin durfte sie daher davon ausgehen, dass sie nur den vorbereiteten und den Parteien im Entwurf zuvor zur Verfügung gestellten Kaufvertrag zu beurkunden hatte. Anlass zu weiterer Sachverhaltsaufklärung gab es für sie nicht.

1.3

Ein Schadensersatzanspruch des Klägers rechtfertigt sich auch nicht wegen des im Berufungsverfahren erstmals erhobenen Vorwurfs eines Verstoßes gegen die Verlesungspflicht gemäß § 13 BeurkG.

Mit diesem Vortrag ist der Kläger bereits prozessual nach §§ 529, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Darüber hinaus lässt sich allein mit Hilfe der Aussage des Zeugen B eine Verletzung der Norm nicht feststellen. Zum einen ist die Aussage insoweit widersprüchlich, weil der Zeuge zu Beginn seiner Vernehmung bekundet hat, die Beklagte habe die Verlesung nicht fortgesetzt, als Herr A den Raum verlassen habe (Vernehmungsprotokoll S. 2), während er am Ende seiner Vernehmung (S. 5) eine andere Darstellung gegeben hat; aber auch insoweit hat er ausdrücklich bekundet, er sei sich diesbezüglich nicht sicher. Schließlich scheidet ein an einen entsprechenden Beurkundungsverstoß anknüpfender Schadensersatzanspruch aber auch deshalb aus, weil der Kläger eine Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden nicht darlegt.

2.

Auch hinsichtlich der von der Beklagten beurkundeten Vereinbarung über die Aufhebung des Kaufvertrages …2003 lässt sich eine Amtspflichtverletzung nicht feststellen.

2.1

Soweit der Kläger geltend macht, es habe keines Aufhebungsvertrages bedurft, weil es sich bei dem zunächst beurkundeten Kaufvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt habe, zumindest habe die Beklagte die aus dieser Erkenntnis folgende Pflicht zu weiterer Sachverhaltsaufklärung verletzt, ist die Argumentation nicht tragfähig.

a) Eine Aufklärungspflicht bestand schon mangels Scheingeschäfts nicht. Von einem solchen kann nach § 117 Abs. 1 BGB nur dann ausgegangen werden, wenn eine auf Abschluss eines Vertrages gerichtete Willenserklärung mit Einverständnis des Vertragspartners nur zum Schein abgegeben wird. Vorliegend war es indes nach den oben getroffenen Feststellungen so, dass nicht nur der Kläger den Abschluss des Kaufvertrags wollte, weil er sich damit hinsichtlich des dem Urkundsbeteiligten A noch zu gewährenden Darlehens eine Sicherung des Rückzahlungsanspruchs versprach, umgekehrt wollte auch der Verkäufer ernsthaft den Abschluss des Kaufvertrages, weil er nur so in den Genuss des Darlehens kommen konnte. Ein ansonsten wirksamer Kaufvertrag wird nicht dadurch zum Scheingeschäft, dass die Vertragsbeteiligten davon ausgehen, zu der geschuldeten vollständigen Vollziehung werde es nicht kommen, weil das mit dem Kaufvertrag „gesicherte“ Darlehen vom Verkäufer kurzfristig zurückgezahlt werde.

b) Hätte es sich bei dem Kaufvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt, wäre im Übrigen der Vertrag als Ganzes nichtig. Dann wäre aber auch die Auflassungsvormerkung nicht wirksam bestellt worden, so dass durch ihre spätere Löschung auf der Grundlage des Aufhebungsvertrages die wahre Rechtslage wiederhergestellt worden wäre. Dem Kläger wäre daraus jedenfalls kein Schaden erwachsen.

2.2

Eine Amtspflichtverletzung ist der Beklagte auch nicht deshalb zur Last zu legen, weil sie es im Zuge der Aufhebungsvereinbarung unterlassen hat, den Sachverhalt weiter aufzuklären und den Kläger über die Risiken der Aufhebung für seinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens zu belehren.

Der Wortlaut der Urkunde, wonach die Urkundsbeteiligten von der Beklagten „über eventuelle Risiken der Aufhebung ausführlich belehrt“ worden sind, ist insoweit ohne Bedeutung, weil die Beklagte unstreitig den Kläger auf die Risiken der Aufhebung des Kaufvertrages für seinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens nicht hingewiesen hat. Offen bleiben kann im Zusammenhang mit der Erörterung einer Pflichtverletzung auch, ob der Kläger, wie das erstinstanzliche Gericht angenommen hat, das mit der Löschung der Auflassungsvormerkung begründete Risiko hinsichtlich der Absicherungsfunktion des Kaufvertrages für das Darlehen vollständig erkannt hat (dazu unten Ziff. II 2.3).

Nach den Feststellungen des Senats, die auf dem Ergebnis der Beweisaufnahme beruhen, gab es nämlich bei Beurkundung der Aufhebungsvereinbarung und der damit verbundenen Löschung der Auflassungsvormerkung keine Pflicht der Beklagten zu weiterer Sachverhaltsaufklärung.

a) Die Beklagte hatte in Erfahrung gebracht, dass seitens des Klägers keine Zahlungen auf den Kaufpreis erbracht worden waren. Ihr war ausweislich des Aktenvermerkes vom …2003 (Bl. 118 GA) jedenfalls seitens des Verkäufers mitgeteilt worden, dass „keine Gelder geflossen“ waren. Insoweit ist unerheblich, dass der Kläger das Datum dieses Vermerks in Zweifel zieht und zudem bestreitet, seinerseits gegenüber dem Notariat der Beklagten die Angaben des Verkäufers bestätigt zu haben. Entscheidend ist, dass die Beklagte die Mitteilung des Verkäufers –unstreitig – bei der finanzierenden C-Bank O1 hat überprüfen und nachfragen lassen, ob Zahlungen seitens des Klägers auf den Kaufpreis erbracht worden waren; von dort hatte sie wiederum die Mitteilung erhalten, dass Zahlungen nicht erfolgt waren. Da nach dem Kaufvertrag (§ 5 Ziff. 5) Kaufpreisraten auf ein Konto der C-Bank O1 als Finanzierungsgläubigerin zu überweisen waren, durfte die Beklagte auf die Richtigkeit der Auskunft vertrauen. Sie hatte damit in vollem Umfang ihren Aufklärungspflichten entsprochen, die sich im Hinblick auf die ihr auf Grund des Kaufvertrages bekannten Risiken ergaben. Danach konnte bei Aufhebung des Kaufvertrages und Löschung der Auflassungsvormerkung dem Kläger im Rahmen des Kaufgeschäfts kein Schaden drohen, weil ein Rückzahlungsanspruch gegen den Verkäufer wegen schon geleisteter Kaufpreisraten nicht gesichert werden musste.

b) Eine Amtspflichtverletzung wegen unterlassener Sachverhaltsaufklärung und unterlassener Risikobelehrung des Klägers hinsichtlich seines Darlehens käme daher nur dann in Betracht, wenn der Beklagten im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung vom …2003 bekannt gewesen wäre, dass der Kläger dem Verkäufer A außerhalb der Kaufvertragsurkunde ein Darlehen über 150.000,– € gewährt hatte, und der Kläger als einziges Druckmittel, um den Verkäufer bzw. Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Geldes zu veranlassen, den Kaufvertrag bzw. die entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag inzwischen eingetragene Auflassungsvormerkung einsetzen konnte. Dass die Beklagte den Kläger bei der Beurkundung des Aufhebungsvertrages auf diesen Umstand nicht hingewiesen hat, ist unstreitig. Die Beklagte wusste in diesem Zeitpunkt nach eigener Darstellung auch, sei es nun aufgrund einer Mitteilung von Herrn A, sei es aufgrund der Erklärungen beider Urkundsbeteiligten anlässlich der Beurkundung, dass von den Vertragsparteien von Anfang an nicht beabsichtigt gewesen war, den Kaufvertrag durchzuführen. An diesen Umstand könnte eine weitergehende Aufklärungsverpflichtung der Beklagten hinsichtlich der Risiken der Vertragsaufhebung nur dann anknüpfen, wenn sie die von den Parteien vorgesehene Funktion des Kaufvertrages als Absicherung für das vom Kläger an den Verkäufer gewährte Darlehen gekannt hätte. Dass der Beklagten dieser Hintergrund jetzt bei der Beurkundung des Aufhebungsvertrages offen gelegt worden wäre, behauptet der Kläger erstmals mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 02.09.2011. Die Beklagte hat entgegen der Darstellung des Klägers zu keiner Zeit eingeräumt, dass ihr von den Urkundsbeteiligten bei Vertragsaufhebung ausführlich der tatsächliche Sachverhalt dargelegt worden wäre. Eine Aufklärungspflicht der Beklagten könnte daher nur dann angenommen werden, wenn sie schon zuvor bei Beurkundung des Kaufvertrags auf seine Sicherungsfunktion für ein noch zu gewährendes Darlehen hingewiesen worden wäre und ihr diese Mitteilung im Zeitpunkt der etwa sieben Monate später beurkundeten Aufhebungsvereinbarung noch präsent gewesen wäre. Die Beweisaufnahme hat indes bereits nicht ergeben, dass der Beklagten bei der Beurkundung des Kaufvertrages im … 2002 tatsächlich mitgeteilt worden ist, dass es dem Kläger bei der Beurkundung nicht um ein Kaufgeschäft, sondern nur um eine Absicherung eines dem Verkäufer noch zu gewährenden Darlehens von 150.000,– € gegangen sei. Nach den oben getroffenen Feststellungen (II Ziff. 1.2) hatte die Beklagte bei der Beurkundung des Kaufvertrages alleine wegen der Äußerung des Zeugen B und des in diesem Zusammenhang gefallenen kurzen Satzes des Klägers, er habe aber doch das Geld mit, unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und des Verhaltens der unmittelbar Urkundsbeteiligten keine konkrete Veranlassung zu weiterer Sachverhaltsaufklärung. Umgekehrt zeigen sowohl die vom Zeugen B wieder gegebene seinerzeitige Äußerung der Beklagten, die finanziellen Verhältnisse der Parteien interessierten sie nicht, man sei zum Protokollieren zusammen gekommen, als auch die anschließende Fortsetzung der Verlesung des Kaufvertrages, dass die Beklagte ein außerhalb des zu beurkundenden Kaufgeschäft begründetes Sicherungsinteresse des Klägers wegen eines Darlehens nicht wahrgenommen hatte. Aus diesem Grund mussten ihr erst recht nach dem zeitlichen Ablauf von sieben Monaten Einzelheiten der damaligen Beurkundung nicht mehr präsent sein. Die Beklagte hatte daher nach ihrem Wissensstand keinen konkreten Anlass, den Kläger auf mögliche Risiken, die aus dem ihr nicht bekannten Darlehensgeschäft folgen konnten, hinzuweisen bzw. Gestaltungsformen vorzuschlagen, wie trotz Aufhebung des Kaufvertrages ein Darlehensrückzahlungsanspruch hätte gesichert werden können.

2.3

Soweit es der Kläger als amtspflichtwidrig rügt, dass er den Entwurf der Aufhebungsvereinbarung erst wenige Tage vor der Beurkundung erhalten habe, kann damit der geltend gemachte Anspruch nicht begründet werden. Der Kläger unterlässt es darzu-legen, wie sich der Sachverhalt weiter entwickelt hätte, wenn er den Entwurf zu einem früheren Zeitpunkt in den Händen gehalten hätte. Angesichts der Gesamtumstände spricht nichts dafür, dass der Kläger sich in diesem Fall vor der Beurkundung anderweitigen Rechtsrat eingeholt hätte. Entscheidend ist im Rahmen der diesbezüglich anzustellenden Wahrscheinlichkeitsbetrachtung schließlich der Umstand, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag davon ausgegangen war, durch den Kaufvertrag und die Auflassungsvormerkung im Rahmen des notariellen Kaufvertrages eine Absicherung hinsichtlich der Rückzahlung des Darlehens erhalten zu haben. Mit Aufhebung des Kaufvertrages entfiel diese Sicherung. Dies musste sich – wie bereits das Landgericht ausgeführt hat – dem Kläger ohne weiteres aufgrund des einfachen Textes der Aufhebungsvereinbarung erschließen. Es ist daher nicht überwiegend wahrscheinlich (§ 287 ZPO), dass er bei früherer Übersendung der Aufhebungsvereinbarung dieser nicht zugestimmt hätte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Für eine Zulassung der Revision fehlt es nach § 543 Abs. 2 ZPO an den gesetzlichen Voraussetzungen.

Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig vollstreckbar.

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