OLG Hamm, Urteil vom 24.02.2012 – I-11 U 8/11

OLG Hamm, Urteil vom 24.02.2012 – I-11 U 8/11

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 16.11.2010 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern der Beklagte vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 2 ZPO)

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Notarhaftung auf Schadensersatz in Anspruch.

Die Parteien streiten über die Verletzung von Amtspflichten seitens des Beklagten im Zusammenhang mit der Ziffer IV Nr. 2 eines notariellen Kaufvertragsangebots vom 12.12.2003 (UR-Nr. 279/2003 des Notars L in M).

Ziffer B. IV. Nr. 2 dieses Kaufvertragsangebots lautet:

„Alle Herstellungs-, Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz und sonstigen Rechtsvorschriften und Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleistungen trägt der Verkäufer für Maßnahmen, die bis zum heutigen Tage ganz oder teilweise ausgeführt wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht (ganz) in Rechnung gestellt wurden. Die Kosten und Beiträge für alle Maßnahmen, die ab heute ausgeführt werden, trägt der Käufer, insbesondere zukünftige Erschließungskosten nach BBauG und KAG.

Der Verkäufer versichert, dass alle bisher in Rechnung gestellten Kosten und Beiträge bezahlt wurden. Auf mögliche Schwierigkeiten bei der Berechnung von teilweise durchgeführten Maßnahmen wurden hingewiesen. Sollten bereits in Rechnung gestellte Bescheide aufgehoben oder zurückgenommen werden, so stehen Rückzahlungsbeträge dem Verkäufer zu; sollten für dieselbe bisherige Erschließungsmaßnahme erneut Beiträge erhoben werden, so hat diese der Verkäufer zu bezahlen. Da die vorstehenden Vereinbarungen nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsteilen gelten, verpflichten sich diese sich von jeglicher weitergehender Inanspruchnahme seitens der Erschließungsträger freizustellen.“

Auf den Inhalt der tatsächlichen Feststellungen und der rechtlichen Erwägungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Im Berufungsverfahren haben sich folgende Ergänzungen ergeben:

Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger gegen das klageabweisende erstinstanzliche Urteil.

Er rügt, das Landgericht habe den Umfang der Aufklärungspflichten des Beklagten verkannt. Es genüge nicht, dass der Beklagte eine – vermeintlich – eindeutige und auch für einen Laien verständliche Erklärung in den Vertrag aufgenommen hätte. Der Beklagte habe – da er eine deutlich vom dispositiven Recht abweichende Vereinbarung in den notariellen Vertrag aufgenommen habe – den Willen der Urkundsbeteiligten in Erfahrung bringen müssen. Er habe auch alle regelungsbedürftigen Fragen ansprechen müssen, weil er nicht damit habe rechnen dürfen, dass die Urkundsbeteiligten diese Fragen selbst zu erkennen in der Lage seien. Einer dieser regelungsbedürftigen Punkte sei gerade die Frage der Erschließungskosten gewesen.

Der Beklagte sei mithin verpflichtet gewesen, den wahren Willen des Klägers hinsichtlich der Erschließungskosten zu ermitteln. Dieser Obliegenheit sei der Beklagte nicht nachgekommen. Er habe ohne Rückfrage nach seinem wahren Willen die Formulierung in Ziffer B. IV. 2. des Kaufvertrages aufgenommen, die bei dem Kläger einen Inhaltsirrtum im Sinne des § 119 Abs. 1, 1. Alt. BGB hervorgerufen habe.

Das Landgericht habe keine tragfähigen Feststellungen dazu getroffen, wieso der Beklagte sich darüber habe im Klaren sein dürfen, welche Ausgestaltung der Kostentragungspflicht der Kläger gewollt habe, zumal der Beklagte im Rahmen seiner persönlichen Anhörung selbst eingeräumt habe, dass er von sich aus die Erschließungsproblematik nicht angesprochen, sondern auf ein entsprechendes Tätigwerden der Urkundsbeteiligten gewartet habe. Dies aber sei ein Verhalten, das mit den Amtspflichten des Notars nicht vereinbar sei.

Zudem habe das Landgericht verkannt, dass der Wortlaut der streitgegenständlichen Formulierung weder leicht verständlich, noch eindeutig sei. Wie in der Literatur anerkannt sei, solle der Notar tunlichst versuchen, eine Gesamtlösung hinsichtlich der Tragung der Erschließungsbeiträge herbeizuführen und falls diese nicht möglich sei, die Urkundsbeteiligten veranlassen, sich bei der Gemeinde vor der Beurkundung über den Ausbau- und Abrechnungsstand zu vergewissern und eine Aufspaltung nach dem Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides formulieren. Eine Aufspaltung nach dem Zeitpunkt des konkreten Ausbauzustandes solle hingegen nicht verwendet werden, zumal nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Begriff der „durchgeführten Maßnahme“ nicht eindeutig sei, da er sowohl im bautechnischen, als auch rechtstechnischen Sinne ausgelegt werden könne. Dass die vom Beklagten verwendete Klausel nicht eindeutig sei, zeige sich schon daran, dass der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm sich seitenweise mit der Auslegung befasst habe.

Hätte der Beklagte eine dem § 436 BGB entsprechende Regelung gewählt, hätte er – der Kläger – eine derartige, allein auf den bautechnischen Beginn abstellende Regelung auch verstanden, da ihm dann bewusst gewesen wäre, dass er in jedem Fall den Kanalanschlussbeitrag zu zahlen gehabt hätte. Stattdessen sei der „schwammige“ Hinweis auf Kosten und Beiträge für alle Maßnahmen, die „ab heute“ ausgeführt würden, als maßgeblicher Maßstab gewählt worden. Hieraus sei indes – sowohl für Juristen als auch Laien – zu schließen, dass der Käufer die zukünftigen Erschließungskosten zu tragen habe, weil der entsprechende Beitragsbescheid erst zukünftig ergehe. Die Unverständlichkeit der Regelung werde durch ihren 2. Absatz verstärkt, da darin auf Kostenbescheide abgestellt werde, die noch gar nicht hätten ergehen und damit bezahlt werden können.

Mithin habe der Beklagte den Kläger darauf hinweisen müssen, dass mit Inkrafttreten des Bebauungsplans zumindest der einmalige Kanalanschlussbeitrag von ihm zu tragen wäre, da dieser trotz bisher unterlassener Erhebung bereits bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Der Kanalanschlussbeitrag habe bereits im Jahre 1998 34,60 DM/m² betragen. Mithin habe die Erhebung mit Bescheid vom 18.01.2005 in Höhe von 17,69 €/m² für den Beklagten keine Überraschung dargestellt. Damit aber habe sich der Kaufpreis „halbiert“, so dass eine insgesamt unausgewogene und unangemessene Kaufpreisregelung getroffen worden sei, die den Beklagten zu einem entsprechenden Hinweis an den Kläger hätte veranlassen müssen. Denn auch wenn der Notar sich um die Angemessenheit des Kaufpreises nicht kümmern müsse, so habe er aus dieser Diskrepanz auf eine Fehlvorstellung beim Kläger schließen müssen, zumal der Beklagte aus den in den Jahren 1998/1999 für den Kläger beurkundeten Verträgen gewusst habe, dass der dortige Kaufpreis von 200,00 DM/m² eigens um 87,00 DM/m² wegen der Erschließungskosten erhöht worden sei.

Auch die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des Schreibens des Beklagten vom 31.05.2005 sei nicht überzeugend. Wenn der Beklagte seinerzeit tatsächlich gemeint habe, dass er den Willen der Urkundsbeteiligten zutreffend umgesetzt hätte, so bleibe fraglich, wieso er nicht einfach auf die von ihm nunmehr vertretene Rechtsansicht verwiesen habe. Das genaue Gegenteil komme indes in seinem Schreiben vom 31.05.2005 zum Ausdruck. Dazu behauptet der Kläger, der Beklagte habe ihm auf entsprechende Nachfrage erklärt, dass „dies dumm gelaufen“ sei.

Letztlich habe den Beklagten eine doppelte Belehrungspflicht getroffen. Er habe die Käuferin darauf hinweisen müssen, dass sie eine ungesicherte Vorleistung eingehe, da die Zahlung der Erschließungsbeiträge durch den Kläger nicht gesichert gewesen sei. Der Beklagte habe der Käuferin sodann Vorschläge unterbreiten müssen, wie dieses Risiko der mangelnden Sicherung beseitigt werden könne. Denn die Käuferin habe den Kaufpreis zahlen müssen, ohne dass sichergestellt gewesen sei, dass aus diesem Kaufpreis der Kanalanschlussbeitrag von dem Kläger abgeführt werde. Diese Pflichtverletzung sei auch kausal für den vom Kläger erlittenen Schaden geworden. Der Kläger behauptet – unter erstmalig in zweiter Instanz erfolgendem Beweisantritt in Form des Zeugnisses des Geschäftsführers der Käuferin, Herrn I2 – dazu, dass die Käuferin auch einen Preis von 40,00 €/m² ohne Erschließungskosten akzeptiert hätte.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter gleichzeitiger Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an den Kläger 143.827,97 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag in Höhe von 99.737,22 Euro seit dem 24.06.2010, aus 14.659,39 Euro seit dem 06.11.2008 und aus 7.481,27 Euro seit dem 17.11.2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags.

Er habe genau das beurkundet, was die Urkundsbeteiligten gewollt hätten. Soweit der Kläger auf den Wortlaut des § 436 BGB verweise, ergebe sich hieraus nicht, dass eine vom Gesetz abweichende Regelung getroffen worden sei. Nach dem der gesetzlichen Regelung entsprechenden Vertrag habe der Kläger die Kosten zu tragen gehabt, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen worden seien. Andere Vorgaben habe ihm der Kläger nicht gemacht. Die gewählte Vertragsregelung sei auch derart eindeutig gewesen, dass der Kläger der Regelung bei der Verlesung habe widersprechen müssen, falls er damit nicht einverstanden gewesen wäre. Selbst wenn der Kläger dies getan hätte, hätte sich die Käuferin weder mit einer weitergehenden Übernahme von Erschließungskosten noch mit einem höheren Kaufpreis einverstanden erklärt.

Der Beklagte rügt den neuen Sachvortrag des Klägers in der Berufungsbegründung sowie seinen diesbezüglichen Beweisantritt als verspätet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Im Senatstermin am 24.02.2012 hat der Senat den Beklagten gemäß § 445 Abs. 1 ZPO als Partei vernommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk vom 24.02.2012 Bezug genommen.

Die Akte 4 O 422/06 LG Münster (= 22 U 34/08 OLG Hamm) lag zur Information des Senats vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.

In der Sache erweist sich die Berufung als unbegründet, da der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger den Nachweis einer dem Beklagten anzulastenden Pflichtverletzung als Anknüpfungspunkt für einen – hier allein ernsthaft in Betracht kommenden – Schadensersatzanspruch des Klägers aus dem Gesichtspunkt der Amtshaftung nach § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO nicht hat führen können.

1.

Dass der Beklagte bei der von ihm vorgenommenen Beurkundung des Kaufvertragsangebots des Klägers an die Fa. Q GmbH in Ausübung seines notariellen Amtes tätig geworden ist, bedarf im Ausgangspunkt keiner vertiefenden Erörterung.

2.

Es lässt sich indes auch nach dem Ergebnis der vor dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme nicht feststellen, dass der Beklagte im Zuge der Beurkundung eine ihm obliegende Amtspflicht mit zugunsten des Klägers als Urkundsbeteiligten im Sinne des § 6 Abs. 2 BeurkG drittschützender Wirkung verletzt hat.

a)

Es war nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG Aufgabe des Beklagten in seiner Eigenschaft als beurkundender Notar, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und die Beteiligten sodann über die rechtliche Tragweite des zu beurkundenden Geschäfts zu belehren, um so zu gewährleisten, dass die zu errichtende Urkunde den tatsächlichen Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergab. Der Beklagte hatte die Beteiligten demzufolge über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge(n) in dem Umfang zu belehren, wie es zur Errichtung einer ihrem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde erforderlich war (BGH, Urteil vom 02.11.1995 – IX ZR 15/95, NJW 1996, 522ff., Tz. 13ff. zitiert nach juris unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 24. Juni 1993 – IX ZR 84/92, NJW 1993, 2741, 2742; Urteil vom. 28. April 1994 – IX ZR 161/93, NJW 1994, 2283) und den zutreffend erfassten rechtsgeschäftlichen Willen der Beteiligten in Ansehung seiner ihm obliegenden Formulierungspflicht sodann – auch und gerade was die hier streitige Frage, welche der Vertragsparteien die Erschließungskosten in welchem Umfang tragen sollte, angeht – vollständig und in einer jeden Zweifel ausschließenden Form in der Urkunde zum Ausdruck zu bringen (vgl. hierzu auch Ganter in: Ganter/ Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl. (2009), Rn. 1274ff., 1279; Sandkühler in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl. (2008), § 19 Rn. 75; § 14 Rn. 175f.).

b)

Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten, die zunächst darin bestehen könnte, dass der Beklagte den übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien nur unzureichend umgesetzt hätte, hat der Kläger weder hinreichend substantiiert vorgetragen, noch in geeigneter Weise unter Beweis gestellt. Sein Vortrag hierzu ist widersprüchlich. Zunächst hat er im Vorprozess gegen die Erwerberin (LG Münster, Az. 4 O 422/06) vortragen lassen, dass zwischen den dortigen Parteien (also dem Kläger und der Fa. Q GmbH) gemeint gewesen sei, dass für „alle, in Zukunft entstehenden und festgesetzten Erschließungskosten“ die Käuferin einzustehen habe (Bl. 6 der Beiakte LG Münster Az. 4 O 422/06). Im Anschluss daran ließ er im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 03.12.2007 – dort Seite 2 (Bl. 74 der Beiakte LG Münster Az. 4 O 422/06) – behaupten, dass „keine konkrete Absprache über die Tragung des Kanalanschlussbeitrages für das Kaufgrundstück getroffen worden“ sei. Vielmehr hätten „die Parteien generell über die untechnischen zu erwartenden Erschließungskosten gesprochen, wobei alle Kosten, die auf das Grundstück noch entfallen würden, gemeint“ gewesen seien.

Sodann hat er – ausweislich Seite 7 letzter Absatz/Seite 8 erster Absatz der Gründe des Urteils des hiesigen 22. Zivilsenats (Bl. 182/182R der Beiakte LG Münster Az. 4 O 422/06) – im Rahmen seiner persönlichen Anhörung vor dem 22. Zivilsenat trotz intensiver Nachfrage nicht erklären können, dass zwischen den Vertragsparteien eine von dem Wortlaut des Vertrages abweichende Vereinbarung getroffen worden sei. Vielmehr hat er sich dort auch auf konkrete Nachfrage und Bitte des Senats, das diese Frage betreffende Gespräch zwischen den Beteiligten zu schildern, insbesondere die Erklärungen der dortigen Parteien konkret wiederzugeben, darauf beschränkt, zu erklären, dass er davon ausge­gangen sei, dass alle weiteren Erschließungskosten und weiteren Gebühren, die anfielen, von der Fa. Q GmbH getragen würden. Er hat eingeräumt, dass er nicht interveniert habe, als beim Notartermin die Klausel IV Nr. 2 des notariellen Vertrages verlesen worden sei. Das deckte sich mit den Angaben des Vertreters der Beklagten, der dort erklärt hat, die Klau­sel, die ebenso wie der übrige Text aus einem früheren Kaufvertragsangebot des Klägers über­nommen worden sei, sei in der Beurkundung überhaupt nicht erörtert, sondern lediglich verlesen worden.

Damit aber hat der Kläger im Vorprozess etwas anderes behauptet, als im Rahmen seiner persönlichen Anhörung vor dem Landgericht am 16.11.2010, in der er angegeben hat, es habe am 06.11.2003 ein Treffen mit Herr u der Fa. Q GmbH gegeben, in dem man den Kaufpreis vereinbart und besprochen habe, dass der Preis zuzüglich Erschließungskosten zu zahlen sei (Bl. 147 d.A.). Mit der Ladungsverfügung vom 09.09.2011 (Bl. 223 d.A.) ist der Kläger auf die Widersprüchlichkeit seines Vorbringens hingewiesen worden. Eine ausreichende Ergänzung oder Klarstellung ist dennoch nicht erfolgt. Im Schriftsatz vom 20.10.2011 (dort Seite 3) verwies der Kläger lediglich auf seinen Vortrag im Rahmen seiner Anhörung vor dem Landgericht (Bl. 147 d.A.) und wiederholte, dass er dem Beklagten mitgeteilt und ihn darauf hingewiesen habe, dass er außer den Lastenfreistellungskosten keine weiteren Kosten habe tragen wollen.

Angesehen von der Widersprüchlichkeit seines Vorbringens fehlt es insbesondere weiterhin an einem geeigneten Beweisantritt für die Behauptung des Klägers, er habe am 06.11.2003 mit Herrn u der Fa. Q GmbH vereinbart, dass diese einen Kaufpreis von 40,00 €/m² zuzüglich der Erschließungskosten zu zahlen habe.

Der Senat hatte insoweit insbesondere dem Beweisantritt des Klägers auf Seite 12 der Berufungsbegründung vom 07.03.2011 (Bl. 219 d.A.), der auf Vernehmung des Zeugen I2 gerichtet war, nicht nachzugehen, ohne dass es auf die Frage einer Zulässigkeit dieses neuen Beweismittels nach § 531 Abs. 2 ZPO ankäme. Der Kläger hatte den Zeugen I2 nämlich nicht für die konkrete Bildung eines überstimmenden Willens der Vertragsparteien vor der streitgegenständlichen Beurkundung, sondern lediglich für seine (abstrakte) Behauptung benannt, dass von der Fa. Q GmbH bei dem Erwerb auch ein Kaufpreis von 40,00 €/m² zuzüglich Erschließungskosten akzeptiert worden wäre, da sie anderweitig ebenfalls höhere Preise – so z.B. bei einem Projekt in T2 sogar 150,00 €/m² – akzeptiert habe. Darauf, welche Preise die Erwerberin bei anderen Projekten gezahlt hat, kommt es aber für die Entscheidung des Streitfalls nicht an.

c)

Eine Amtspflichtverletzung, die auch darin liegen könnte, dass der Beklagten den klaren Willen bzw. die klare Vorgabe des Klägers, dass der Kaufpreis 40,00 €/m² zuzüglich der Erschließungskosten betragen sollte, missachtet hat, hat der Kläger dadurch, dass er vorträgt, er habe dem Beklagten diese (seine) Kaufpreisvorstellung am 01.12.2003 in einer Besprechung mitgeteilt und dabei deutlich gemacht, dass dieser Kaufpreis für ihn auch nicht verhandelbar sei, zwar inzwischen hinreichend substantiiert vorgetragen. Den ihm obliegenden Beweis, dass er dem Beklagten am 01.12.2003 konkret vorgegeben hat, dass der Kaufpreis 40,00 €/m² zuzüglich der Erschließungskosten betragen sollte, hat der Kläger durch die im Senatstermin am 24.02.2012 durchgeführte Parteivernehmung des Beklagten aber nicht führen können, so dass insoweit eine Beweislastentscheidung zu seinen Lasten zu treffen war.

Der Beklagte hat im Rahmen der Parteivernehmung die Behauptung des Klägers, dass er dem Beklagten in einer Besprechung am 01.12.2003 mitgeteilt habe, dass der Kaufpreis 40,00 €/m² zuzüglich der Erschließungskosten betragen sollte, nicht bestätigt, da er an eine solche Vorgabe des Klägers – ebenso wie an andere Einzelheiten des Gesprächs, von dem er letztlich nur durch Blick in seine Handakten und seinen Kalender noch bestätigen konnte, dass es am 01.12.2003 stattgefunden haben muss – heute keine Erinnerung mehr hatte. Die Angaben des Beklagten waren somit zumindest hinsichtlich der Beweisfrage völlig unergiebig.

Soweit der Beklagte darüber hinaus angegeben hat, dass er aus dem Umstand, dass er in seiner Handakte weder einen Vermerk darüber, dass der Kaufpreis 40,00 €/m² zuzüglich Erschließungskosten sein sollte, gefunden habe, noch eine entsprechende Regelung in den Vertragsentwurf aufgenommen worden sei, heute schließe, dass es eine solche konkrete Vorgabe seitens des Klägers seinerzeit nicht gegeben haben könne, da er – wie in seiner langjährigen notariellen Praxis üblich – einen entsprechenden Vermerk in seine Handakte und dann auch eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufgenommen hätte, ist das plausibel.

Dass der Beklagte – nach nunmehr über 8 Jahren – keine konkrete Erinnerung an das Gespräch vom 01.12.2003 mehr hat, erscheint angesichts des eingetreten Zeitablaufs demgegenüber weder unglaubhaft noch ergeben sich für den Senat anderweitig Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte nur vorgegeben haben könnte, sich nicht mehr an eine klare Vorgabe des Klägers zum Kaufpreis erinnern zu können.

Entgegen der Auffassung des Klägers ergeben sich derartige Anhaltspunkte weder aus den Angaben des Beklagten zu seinem Schreiben vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) an den Kläger noch aus einem seitens des Klägers als Indiz herangezogenen (angeblichen) Verstoß des Beklagten gegen die doppelte Belehrungspflicht wegen einer ungesicherten Vorleistung der Fa. Q GmbH.

Soweit der Beklagte angegeben hat, dass er vermutlich vor der Abfassung seines Schreibens vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) nicht mehr in seine Akten bzw. das beurkundete Vertragsangebot gesehen habe, spricht dies entgegen der Auffassung des Klägers weder dafür, dass der Beklagte die Klausel in Ziffer B. IV. Nr. 2 des Kaufvertragsangebots seinerzeit selbst noch anders verstanden haben muss, noch für eine Unrichtigkeit seiner Angaben. Der Inhalt des Schreibens des Beklagten vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) spricht vielmehr dafür, dass der Beklagte – wie er angegeben hat – seinerzeit vor der Abfassung nicht in die Vertragsurkunde oder seine Handakten gesehen hat. Denn wenn er das getan hätte, wäre der Inhalt seines Schreiben vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) nicht erklärlich, da die in Ziffer B. IV. Nr. 2 getroffene Regelung – wie noch näher auszuführen sein wird – eindeutig ist und jedenfalls nicht dahingehend missverstanden werden kann, dass die Erwerberin alle Erschließungskosten zu tragen hätte. Aus dem Umstand, dass der Beklagte dem Kläger unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den Vertragsinhalt und die „Vereinbarungen der Parteien“, die sich naturgemäß ohnehin weder aus seiner Handakte noch aus dem Kaufvertragsangebot entnehmen ließen, in seinem Schreiben vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) – insoweit objektiv falsch – mitteilte, dass die Käuferin die Erschließungskosten trage, kann daher bei objektiver Betrachtung nur geschlossen werden, dass der Beklagte vor Abfassung seines Schreibens vom 31.01.2005 wohl in der Tat nicht mehr in seine Handakte oder seinen Vertragsentwurf geschaut hat.

Ein (zwingender) Rückschluss darauf, wie der Beklagte die Klausel in Ziffer B. IV. Nr. 2 des Kaufvertragsangebots zum Zeitpunkt der Beurkundung mit dem Kläger am 12.12.2003 selbst verstanden hat oder gar darauf, dass der Beklagte im Rahmen der Parteivernehmung in Bezug auf das Schreiben vom 31.01.2005 (Bl. 46 d.A.) unrichtige Angaben gemacht hätte, lässt sich aus diesem Schreiben hingegen nicht ziehen. Dem Schreiben ist weder zu entnehmen, dass der Beklagte die vertragliche Regelung zum Zeitpunkt der Beurkundung so, wie er sie dem Kläger in dem Schreiben fälschlicherweise erläutert hat, verstanden hat, noch dass der Beklagte sich die Regelung vor Abfassung des Schreibens noch einmal angesehen hätte. Erkennbar wird aus dem Schreiben nur, dass der Beklagte offenbar erkannt hatte, dass er eine anwaltliche Beratung des Klägers – wegen seiner Vorbefassung als Notar – nicht würde übernehmen können. Für diese Feststellung bedurfte es – wie der Beklagte im Rahmen seiner Parteivernehmung plausibel angegeben hat – einer Einsichtnahme in den Vertrag auch gerade nicht, da dieses Hindernis für einen erfahrenen Rechtsanwalt und Notar auf der Hand liegen musste.

Auch soweit der Kläger gemeint hat, aus dem Umstand, dass der Beklagte die Fa. Q GmbH amtspflichtwidrig nicht darüber belehrt habe, dass es zu einer ungesicherten Vorleistung kommen könne, wenn der Kläger – nach Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück – nicht in der Lage sein sollte, von ihm nach der vertraglichen Regelung zu tragende Erschließungskosten gegenüber der Stadt M zu bezahlen, könne geschlossen werden, dass der Beklagte die Regelung in Ziffer B. IV. Nr. 2 des Kaufvertrages seinerzeit selbst dahingehend verstanden habe, dass danach alle Erschließungskosten von der Fa. Q GmbH zu tragen seien, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Insoweit ist bereits eine Belehrungsbedürftigkeit der Fa. Q GmbH weder von dem darlegungsbelasteten Kläger vorgetragen worden noch anderweitig ersichtlich. Zudem müsste der Kläger vom Schutzbereich einer solchen Belehrungspflicht erfasst sein, um sich auf eine diesbezügliche Amtspflichtverletzung des Beklagten gegenüber der Erwerberin berufen zu können. Ob dies der Fall ist, kann im Streitfall aber dahinstehen, da eine etwaige Belehrung jedenfalls nicht darauf abgezielt hätte, die streitgegenständliche Erschließungskostenregelung zu erläutern. Nach der vom BGH entwickelten doppelten Belehrungspflicht hätte der Beklagte über die Folgen belehren müssen, die im Fall der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung begünstigten – also hier des Klägers – eintreten und Wege aufzeigen müssen, wie dieses Risiko hätte vermieden werden können (Ganter, aaO., Rdnr. 1043).

d)

Der Senat vermag auch keine Amtspflichtverletzung, die darin besteht, dass der Beklagte den Willen des Klägers unzureichend erforscht hätte, festzustellen. Eine solche Amtspflichtverletzung hat der Kläger schon nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Zwar hat der Beklagte – nach dem insoweit im Senatstermin vom 28.10.2011 vom Kläger im Rahmen seiner erneuten persönlichen Anhörung korrigierten und seitdem unwidersprochen gebliebenem Sachvortrag des Klägers – bei der Erstellung des streitgegenständlichen Kaufvertragsangebots vom 12.12.2003 auf seinen früheren Vertragsentwurf aus dem Jahr 2000 zurückgegriffen, der eine der Ziffer IV Nr. 2 entsprechende Regelung enthielt. Diesem Vorgehen, das auch nicht per se amtspflichtwidrig ist, ist der Kläger, der unstreitig vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf zur vorherigen Lektüre erhalten hat, weder im Vorfeld der Beurkundung noch im Rahmen der Beurkundung entgegengetreten. Der Kläger hat sich – nach eigenen Angaben – dabei „nichts weiter gedacht“ (vgl. Berichterstattervermerk vom 28.10.2011, Bl. 260 d.A.). Für den Beklagten bestanden mithin keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger die Regelung in Ziffer B. IV. Nr. 2 nicht verstanden oder missverstanden hatte, so dass für den Beklagten weder ein Anlass bestand, zu hinterfragen, ob die Erschließungsklausel aus dem früheren Vertragsentwurf vom Kläger noch gewollt war, noch eine Belehrungspflicht bestand.

Die vertragliche Klausel in Ziffer IV Nr. 2 war jedoch nach Auffassung des Senats auch für einen juristischen Laien hinreichend klar und deutlich.

Die vom Beklagten gewählte Vertragsgestaltung ist nicht unklar. Es ist davon auszugehen, dass nach der streitgegenständlichen Regelung der Kläger als Verkäufer alle Herstellungs-, Erschließungs- und Anlie­gerbeiträge nach Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz und sonstigen Rechtsvor­schriften und Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleistungen für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsabschlusses ganz oder teilweise ausgeführt wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht (ganz) in Rechnung gestellt wurden, zu tragen hat. Die Kosten und Beiträge für alle Maßnahmen, die ab dem Tag des Vertragsschlusses aus­geführt werden, hat der Käufer zu tragen, insbesondere zukünftige Erschließungskosten nach BauGB und KAG. Da unstreitig die Herstellung und Erweiterung der öffentlichen Abwasseranlage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses – die Annahmeerklärung der Fa. Q GmbH erfolgte am 13.08.2004 – bereits vollständig erfolgt war, war auch klar, was mit der Regelung der Ziffer B. IV. Nr. 2 Satz 1 des Vertrages gemeint war, nämlich dass der Kläger für Maßnahmen, die in der Vergangenheit „ausgeführt“ wurden, die Kosten trägt, auch wenn diese Arbeiten noch nicht berechnet worden sind.

Das Wort „ausgeführt“ ist nach §§ 133, 157 BGB vom Empfängerhorizont so zu verstehen, dass damit die konkrete Ausführung der baulichen Maßnahme gemeint ist.

Für die im Vorprozess vor dem 22. Zivilsenat geäußerte Ansicht des Klägers, der Begriff „ausgeführte Maß­nahme“ könne auch rechtstechnisch im Sinne von Erschließungsanlage gemeint sein, was grundsätzlich ebenfalls denkbar wäre (vgl. BGH, Urteil vom 12.06.1992 – V ZR 106/91, WM 1992, 1671, Tz. 12 zitiert nach juris), finden sich weder in der Vertragsurkunde noch in den übrigen Umständen des Falles konkrete Anhaltspunkte. Vielmehr bedeutet das Wort „ausführen“ die konkrete Durchführung der Baumaßnahme, also die bautechnische Ausführung und nicht etwa auf die Schaffung diverser juristi­scher Voraussetzungen, um die Berechnung des Kanalanschlussbeitrages zu ermög­lichen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Ziffer B. IV. 2. 2. Absatz, 1. Satz, wonach der Kläger versicherte, dass alle bisher gestellten Kosten und Beiträge bezahlt wurden. Denn damit wurde zu Gunsten der Käuferin klargestellt, dass keine offenen Kosten und Beiträge bestehen, für die der Kläger ohnehin einzustehen gehabt hätte.

Insbesondere Ziffer B. IV. 2. 2. Absatz, 2. Satz zeigt deutlich, dass allein bei teilweise durchgeführten Maßnahmen Schwierigkeiten bei der Berechnung der auf die Urkundsbeteiligten entfallenden Beträge bestehen könnten, was aber zeigt, dass auch bei bereits (zum Teil) ausgeführten Maßnahmen der Kläger die anfallenden Kosten zu tragen haben sollte, Ziffer B. IV. 2. 1. Absatz, 1. Satz. Auch im Umkehrschluss zu Ziffer B. IV. 2. 2. Absatz, 3. Satz ist abzuleiten, dass bei den Maßnahmen allein auf die bautechnische Ausführung abzustellen ist. Ziffer B. IV. 2. 2. Absatz, 3. Satz regelt, dass entsprechende Rückzahlungsbeträge aus aufgehobenen Rechnungsbescheiden dem Kläger zustehen sollten und die Käuferin für Beiträge bisheriger Erschließungsmaßnahmen verantwortlich sein sollte. Damit aber regelt Ziffer B. IV. 2. 2. Absatz, 3. Satz eine Ausnahme von Ziffer B. IV. 2. 1. Absatz. Denn darin wird im Falle der Aufhebung oder Rücknahme entsprechender Bescheide auch eine Verantwortlichkeit der Käuferin begründet, und zwar für Erschließungsmaßnahmen, die bereits vor dem Beurkundungsdatum liegen.

Für diese Auslegung spricht auch, dass die Baumaßnahmen für die Herstellung der Kanalisation für das betreffende Grundstück bzw. für das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 42 „Industrie- und Gewerbe­park Heiligenfeld“ – unstreitig – vollständig abgeschlossen waren. Den Urkundsbeteiligten war bekannt, dass an dem verkauften Eckgrundstück an zwei Seiten seit langem erschlossene Straßen entlang führten. Den Urkundsbeteiligten war ebenso das Bebauungsplanverfahren bekannt, das kurz vor dem Abschluss stand, durch das das verkaufte Grundstück, das bis dahin landwirtschaftlich genutzt wurde, bebaut werden konnte mit der Möglichkeit des Anschlusses an die vorhandenen Stra­ßen. Das bedeutet, dass die Käuferin, die Kosten für bereits abgeschlossene Baumaßnah­men – Verlegung der Anschlussleitungen in den vorhandenen Straßen – als mit dem Kaufpreis abgegolten ansehen durfte. Dem Umstand, dass der Bebauungsplan Nr. 42 erst am 31.08.2004 – nach Annahme des Angebots – in Kraft getreten ist, und somit erst die Berechnung des Kanalanschlussbeitrages ermöglichte, wird der Wortlaut der Klau­sel insoweit gerecht, als danach die Kosten den Kläger treffen sollten.

Für das Ergebnis dieser bautechnischen Auslegung der streitgegenständlichen Vertragsklausel spricht auch die Vorschrift des § 436 Abs. 1 BGB, in der ebenso auf diesen Gesichtspunkt abgestellt wird. Soweit der Kläger meint, dass der Beklagte eine dem § 436 Abs. 1 BGB identische Regelung in den Vertrag – statt der streitgegenständlichen Regelung – hätte aufnehmen müssen, ist ihm zwar zuzugeben, dass die gesetzliche Regelung ausdrücklich auf den bautechnischen Begriff abstellt. Damit ist (ebenfalls) maßgeblich der „erste Spatenstich“; bloße Planungs- oder Vermessungsarbeiten und die Beschlussfassung in kommunalen Gremien genügen nicht (vgl. Faust, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.03.2011, § 436 Rdnr. 6). Dies führt aber nicht dazu, dass damit der Begriff „ausführen“ unklarer würde. Denn es geht auch bei der streitgegenständlichen Regelung um das Ausführen der Maßnahme, nicht aber um dessen Inrechnungstellung. Zudem war dem Kläger bekannt, dass bereits Erschließungsmaßnahmen durchgeführt worden waren.

e)

Auch eine Amtspflichtverletzung, die ferner darin bestehen könnte, dass der Beklagte den Kläger nicht über die Bedeutung und Tragweite der Klausel in Ziffer IV. 2. aufgeklärt hat, lässt sich im Streitfall nicht feststellen.

Eine Belehrungspflicht bestand für den Beklagten, da die vertragliche Klausel – wie vorstehend ausführlich dargetan – auch für einen juristischen Laien hinreichend klar und deutlich ist, nur dann, wenn er Anhaltspunkte dafür gehabt hätte, dass der Kläger die Regelung nicht verstanden oder missverstanden hatte. Solche Anhaltspunkte hat der Kläger aber weder hinreichend substantiiert vorgetragen noch ergaben sie sich – wie bereits ausgeführt – aus dem Verhalten des Klägers.

Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang auch, ob sich solche Anhaltspunkte für den Beklagten schon aus der Höhe des Kaufpreises hätten ergeben können, da dies die Frage der Wirtschaftlichkeit des Geschäfts betrifft. Da der Beklagte als Notar kein Wirtschaftsberater ist, braucht er sich in der Regel nicht um die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit und Durchführbarkeit des beurkundeten Geschäfts zu kümmern. Anhaltspunkte dafür, dass ein zu beurkundendes Rechtsgeschäft aus tatsächlichen Gründen für einen der Beteiligten nicht lukrativ ist, begründen daher noch keinen Anlass für eine Belehrung (vgl. Ganter, aaO., Rdnr. 1248 m.w.Nw.). Schon die Neutralitätspflicht des Notars spricht dagegen, eine Belehrungspflicht anzunehmen.

Allenfalls dann, wenn einem Beteiligten aus dem Geschäft ersichtlich ein Schaden droht, soll nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ausnahmsweise eine Hinweis- und Warnpflicht des Notars bestehen (vgl. Ganter, aaO., Rdnr. 439ff. m.w.Nw.). Dies wäre aber im Streitfall nur anzunehmen, wenn der Beklagte gewusst hätte, dass die Gemeinde gegenüber dem Kläger den Kanalanschlussbeitrag durchsetzen würde und dessen Höhe den Kaufpreis nahezu aufzehren würde. Das hat der Kläger jedoch schon erstinstanzlich so nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Der Kläger hat – nachdem der Beklagte jede persönliche Kenntnis in Bezug auf die Erschließung der betroffenen Grundstücke auf Seite 5 der Klageerwiderung (Bl. 77 d.A.) in Abrede gestellt hatte – auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 21.08.2009 (Bl. 103 d.A.) dazu lediglich vorgetragen, dem Beklagten sei aus persönlicher Erkenntnis bekannt, dass die betroffenen Grundstücke verkehrsgünstig an zwei Straßen lagen, die bereits erschlossen waren, da in ihnen bereits die Kanäle lagen, die die Baugrundstücke, die links der Straße lagen, erschlossen. Diesen – in Bezug auf die Frage, seit wann und woher diese Kenntnis des Beklagten stammen sollte, kaum substantiierten – Vortrag hat der Kläger allein auf die Tatsache gestützt, dass die Kanzlei des Beklagten sich 500 m von dem betroffenen Grundstück befindet. Das reicht aber nicht aus, um anzunehmen, dass dem Kläger für den Beklagten ersichtlich ein Schaden drohte, zumal der Kläger – nach eigenem Bekunden im Vorprozess gegen die Fa. Q GmbH – selbst nicht wusste, dass der Kanal bereits angeschlossen war (vgl. Berichterstattervermerk aus dem Vorprozess, Bl. 178 der Beiakte LG Münster, Az. 4 O 422/06).

Ferner hätte der Beklagte zusätzlich wissen müssen, dass der Kanalanschlussbeitrag noch nicht entrichtet war – was er wohl hätte annehmen müssen, wenn er die Beitragssatzung der Gemeinde M gekannt hätte, was der Kläger jedoch erst in zweiter Instanz auf Seite 6 der Berufungsbegründung (Bl. 213 d.A.) erstmals vorgetragen und der Beklagte auf Seite 7 der Berufungserwiderung (Bl. 241 d.A.) bestritten hat – und die Höhe des Kanalanschlussbeitrags, der unstreitig zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht festgesetzt war, gekannt hätte. Ob der Beklagte die Beitragssatzung kannte, kann aber – ungeachtet der Verspätung des insoweit maßgeblichen Klägervortrags – schon deshalb dahinstehen, weil der Beklagte jedenfalls die konkrete Höhe des später geforderten Beitrags nicht kannte und auch nicht kennen musste. Insoweit kann keine Nachforschungspflicht des Beklagten angenommen werden, da sich die Beitragshöhe – wie der Streitfall belegt – aufgrund der Möglichkeit des Abschlusses einer Ablösungsvereinbarung, wie sie der Kläger später mit der Gemeinde M getroffen hat, ohnehin noch verändern konnte, oder bereits diesbezügliche Verhandlungen mit der Gemeinde geführt worden waren.

Eine Belehrungspflicht des Beklagten kann im Streitfall schließlich auch nicht daraus hergeleitet werden, dass es sich bei der Klausel in Ziffer B. IV. 2. um eine den Kläger einseitig und unausgewogen belastende Regelung gehandelt hätte. Dieser Annahme steht entgegen, dass die vertragliche Regelung in Ziffer B. IV. 2. inhaltlich der gesetzlichen Regelung in § 436 Abs. 1 BGB entspricht, weil sie – wie ausgeführt – „bautechnisch“ auszulegen ist. Hinzukommt, dass eine Unausgewogenheit allenfalls im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts festzustellen ist, diese aber im Regelfall keine Belehrungspflicht des Notars auslösen kann (s.o.).

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Zulassungsvoraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

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