OLG Köln, Beschl. v. 25.06.2014 – 11 U 13/14 Überleitung von Ansprüchen aus einem Immobilienübertragungsvertrag gegen Einräumung eines Wohnrechts und Pflegeleistungen durch den Sozialhilfeträger

OLG Köln, Beschl. v. 25.06.2014 – 11 U 13/14

Überleitung von Ansprüchen aus einem Immobilienübertragungsvertrag gegen Einräumung eines Wohnrechts und Pflegeleistungen durch den Sozialhilfeträger

 

(LG Köln, Urt. v. 03.01.2014 – 22 O 246/13)

Gründe:

  1. Der Kläger macht als Träger der Sozialhilfe aus übergeleitetem Recht gem. § 93 SGB XII Ansprüche aus einem notariellen Vertrag v. 20.12.1979 geltend, in dem die Mutter des Beklagten zu 1., Frau T, diesem und seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2., das Wohnhaus J 5, N übertragen hat. Im Gegenzug räumten die Beklagten Frau T ein Wohnrecht ein und verpflichteten sich zu Pflegeleistungen.

Seit dem 01.11.2011 war die Mutter in einem Pflegeheim untergebracht. Nachdem ihr Vermögen aufgebraucht war, gewährte der Kläger ihr seit dem 01.01.2010 bis zu ihrem Tode am 19.05.2013 Sozialhilfe durch Übernahme der ungedeckten Heimpflegekosten. Nach Behauptung des Klägers wurde die Wohnung, auf die sich das Wohnrecht der Mutter erstreckte, von den Beklagten seit dem 01.07.2009 zu einem Mietzins i.H.v. 320,00 € monatlich vermietet und die Miete auf das Konto des Beklagten zu 1. überwiesen.

Mit der Klage begehrt der Kläger bis zur Höhe der entstandenen Sozialhilfeaufwendungen die Erstattung des Mietzinses für die Zeit ab dem 01.01.2010 i.H.v. 320,00 € als Geldersatzanspruch aus dem Wohnrecht sowie 5,00 € pro Stunde als ersparte Aufwendungen aus der Pflegeleistung. Insgesamt macht der Kläger einen Rückzahlungsanspruch i.H.v. 30.021,30 € für den Zeitraum v. 01.01.2010 bis zum 30.06.2012 und in Höhe weiterer 10.639,43 € für den Zeitraum v. 01.07.2012 bis zum 19.05.2013 jeweils nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.07.2012 bzw. 08.06.2013 geltend.

Die Beklagten wenden insbesondere ein, der monatliche Miete von 320,00 € habe nur aufgrund von erheblichen Eigeninvestitionen der Beklagten nach dem Auszug der Mutter erzielt werden können. Das Objekt habe zwischenzeitlich auch längere Zeit leer gestanden. Die Sanierungsarbeiten seien von den Mieteinnahmen bestritten worden. Der Mietvertrag betreffe im Übrigen nicht die Räumlichkeiten des ursprünglichen Wohnrechts, sondern einen Anbau, den die Mutter seit 1984 bewohnt habe.

Das LG […] hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfange weiter. […]

II.

Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auf den Beschluss des Senats v. 16.05.2014 verwiesen, in dem er ausgeführt hat:

„1. Die geltend gemachten Ansprüche lassen sich nicht auf Art. 96 EGBGB i.V.m. § 15 PrAGBGB stützen. Nach gefestigter Rechtsprechung wird eine Grundstücksübertragung noch nicht allein durch eine Wohnrechtsgewährung mit Pflege- und Versorgungsverpflichtung zu einem Altenteils- oder Leibgedingvertrag.

Erforderlich ist, dass ein Beteiligter einem anderen nach Art einer vorweggenommenen Erbfolge seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt, um dafür in die persönliche Gebundenheit eines abhängigen Versorgungsverhältnisses einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selbstständige Stellung erlangt (BGH, NJW 2003, 126 (1127) [BGH, v. 21.11.2002 – V ZB 40/02]; NJW 2003, 1325 (1326) [BGH, v. 25.10.2002 – V ZR 293/01]; NJW 2007, 1884 (1885) [BGH, v. 19.01.2007 – V ZR 163/06]; NJW-RR 2007, 1390 (1391) [BGH, v. 04.07.2007 – VII ZB 86/06]; MünchKomm-BGB/Habersack, 6. Aufl., EGBGB 96 Rn. 6 ff.; Krüger, ZNotP 2010, 2). Erforderlich ist insbesondere, dass dem Übernehmer ein Gut oder Grundstück überlassen wird, kraft dessen Nutzung er sich eine eigene Lebensgrundlage verschaffen und gleichzeitig den dem Altenteiler geschuldeten Unterhalt gewinnen kann (BGH, NJW 2003, 1126 [BGH 21.11.2002 – V ZB 40/02] [BGH, v. 21.11.2002 – V ZB 40/02]; NJW 2007, 1884 (1885) [BGH, v. 19.01.2007 – V ZR 163/06]).

Nach dem notariellen Vertrag wurde den Beklagten der Grundbesitz gegen Gewährung eines Wohnrechts und der Übernahme einer Pflegeverpflichtung übertragen wurde. Die genannten Besonderheiten eines Altenteilvertrages, an denen es bei derartigen Vertragsgestaltung regelmäßig fehlt (Krüger a.a.O.), lassen sich auch dem hier zu beurteilenden Vertrag nicht entnehmen. Sie werden auch vom Kläger […] selbst ansatzweise nicht vorgetragen. […]

  1. Ein übergeleiteter Anspruch auf Erstattung der Mieterlöse steht dem Kläger auch nicht aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten zu.
  2. a) Eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (313 BGB) kommt nicht in Betracht. Es fehlt jedenfalls an der für eine gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorhergesehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind. Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechtes muss jede Vertragspartei grds. damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit oder Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tode ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist daher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Wohnungsrechtes zugrunde liegenden Vertrag anzupassen (BGH, NJW 2009, 1348 [BGH 09.01.2009 – V ZR 168/07] [BGH, v. 09.01.2009 – V ZR 168/07]; NJW 2012, 3572 [BGH, v. 13.07.2012 – V ZR 206/11] Tz. 7).
  3. b) Die Klage ist auch nicht auf der Grundlage einer – gegenüber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorrangigen – ergänzenden Vertragsauslegung begründet. Zwar ist eine ergänzende Vertragsauslegung in Bezug auf die Herausgabe der vom Eigentümer nach dem Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim erzielten Mieterträge in Betracht zu ziehen (BGH, NJW 2009, 1348 [BGH 09.01.2009 – V ZR 168/07] [BGH, v. 09.01.2009 – V ZR 168/07]).

Das LG hat sie vorliegend aber zutreffend verneint. Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt zum einen eine planwidrige Regelungslücke voraus. Zudem muss die Lücke mit einem eindeutigen Ergebnis geschlossen werden können. Bei der Ergänzung der Regelungslücke ist darauf abzustellen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung wieder ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten (BGH, NJW 2009, 1348 (1349) [BGH 09.01.2009 – V ZR 168/07] [BGH, 09.01.2009 – V ZR 168/07] ). Dabei mag zu berücksichtigen sein, dass das Wohnungsrecht einenTeil der Altersvorsorge darstellt und dass ein Grund, weshalb der Umzug in ein Pflegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Eigentümer führen soll, nicht erkennbar ist. Andererseits besteht keine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten (BGH a.a.O.; Senat, ZEV 2011, 670, 671).

Das LG hat eine ergänzende Auslegung des Vertrages dahin, dass die Beklagten verpflichtet seien, den erzielten Mieterlös an die Berechtigte auszukehren, mit der Begründung ausgeschlossen, es bestünden keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, ob die Vertragsparteien dann, wenn sie das Problem gesehen hätten, eine entsprechende Vereinbarung getroffen oder aber im Gegenteil verabredet hätten, dass die Eigentümer das Objekt vermieten und die Miete behalten dürften. Dem ist zu folgen. Eine Vereinbarung, nach der den Beklagten die Mieterträge verbleiben sollen, wäre ebenso wie eine Löschung des Wohnungsrechts unbedenklich in Betracht gekommen und rechtlich zulässig gewesen (BGH, NJW 2009, 1346 [BGH 06.02.2009 – V ZR 130/08] [BGH, v. 06.02.2009 – V ZR 130/08]). Es liegt nahe, dass die Mutter den Beklagten sämtliche Vorteile aus der Vermietung hätte zukommen lassen, um diese nicht mit Forderungen des Pflegegeldträgers zu belasten. Dafür spricht insbesondere, dass mit einer Vermietung immer auch – z.T. sogar erhebliche – Aufwendungen verbunden sind und eine Vermietung zu massiven Unannehmlichkeiten führen kann (OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1104 (1105)).

Dies zeigt sich im vorliegenden Fall in besonderem Maße: Die Beklagten machen gerade geltend, dass sie die Vermietbarkeit der Wohnung nur durch hohe Aufwendungen haben erreichen können. Außerdem sei die Wohnung zwischenzeitlich gar nicht vermietet gewesen. Bei sachgemäßer Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben sprechen die ganz überwiegenden Gesichtspunkte dafür, dass die Mutter den Beklagten diese Schwierigkeiten und die – im Falle eines Rechtsstreits überdies kostenträchtigen – Auseinandersetzungen mit dem Sozialhilfeträger hätte ersparen wollen und ihnen die erzielten Mieterträge überlassen hätte. Das Gegenteil hat die darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nicht dargetan.

  1. c) Der Anspruch kann auch nicht auf 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden. Da das Wohnungsrecht auf ein höchst persönliches Nutzungsrecht beschränkt war und der Berechtigten kein Recht auf Vermietung zustand, haben die Beklagten durch die Vermietung nicht in die Rechtsposition der Berechtigten eingegriffen und sich auf deren Kosten bereichert (BGH, NJW 2012, 3572 [BGH 13.07.2012 – V ZR 206/11] [BGH, v. 13.07.2012 – V ZR 206/11]; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1104 (1105)).

3.

Einen Anspruch auf Erstattung der Pflegekosten hat das LG ebenfalls mit zutreffender Begründung verneint. Der Kläger macht insoweit eine Kapitalisierung der Pflegeverpflichtung als Ausgleich dafür geltend, dass die Beklagten ein Mehr an Freizeit durch die dauerhafte Heimunterbringung des Anspruchsinhaberin gewonnen hätten und berechnet dies mit einem pauschalen Pflegesatz von 5,00 € pro Stunde. Wenn die Beteiligten beim Abschluss eines Übergabevertrages davon ausgegangen sind, der Übergeber könne im Alter zu Hause gepflegt werden, und deshalb keine Regelung für den Fall seines Umzuges in ein Senioren- oder Pflegeheim eingetroffen haben, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, nach der der Verpflichtete die ersparten Aufwendungen zu erstatten hat (BGH, NJW 2010, 2649 [BGH 29.01.2010 – V ZR 132/09] [BGH, v. 29.01.2010 – V ZR 132/09]; Krüger, ZNotP 2010, 2 jew. m.w.N.). Der Umfang der ersparten Aufwendungen richtet sich nach dem Inhalt der ursprünglichen Verpflichtung zu Wart und Pflege. An die Stelle nicht mehr zu erbringender Sachleistungen treten Zahlungsverpflichtungen, die den Wert der ersparten Aufwendungen für diese Leistungen abschöpfen. Hinsichtlich vereinbarter Pflege und sonstiger Dienstleistungen ist zu differenzieren:

Sind die Vertragsparteien bei Abschluss des Übergabevertrages übereinstimmend davon ausgegangen, dass der Übernehmer hierfür eine Hilfskraft engagiert und bezahlt, zählt das Entgelt für die Hilfskraft zu den infolge des Heimaufenthalts ersparten Aufwendungen. Dagegen tritt an die Stelle von Pflege- und Dienstleistungen, die nach der Vorstellung der Vertragsparteien von dem Übernehmer oder dessen Familienangehörigen persönlich erbracht werden sollten, kein Zahlungsanspruch des Übergebers. Anderenfalls führt die ergänzende Vertragsauslegung zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes, da der Übernehmer sich zur Pflege und Betreuung meist in der Annahme verpflichtet, die geschuldeten Dienste selbst oder durch Familienangehörige, also ohne finanziellen Aufwand, erbringen zu können. Es entspricht deshalb in aller Regel nicht dem – für die ergänzende Vertragsauslegung maßgeblichen – hypothetischen Parteiwillen, dass Geldzahlungen an die Stelle der versprochenen Dienste treten, wenn diese aus Gründen, die der Übernehmer nicht zu vertreten hat, nicht mehr erbracht werden können.

Müsste der Übernehmer den aufgrund des Heimaufenthaltes des Übergebers entstandenen (Frei-) Zeitgewinn in Geld ausgleichen, wäre jedoch genau dieses die Folge (zum Vorstehenden BGH, NJW 2010, 2649 [BGH 29.01.2010 – V ZR 132/09] [BGH, v. 29.01.2010 – V ZR 132/09]). Die geforderte Pflegepauschale steht dem Kläger damit nicht zu. Dass die Beklagten Sachaufwendungen erspart hätten, macht der Kläger nicht geltend. Für die Feststellung und Berechnung einer solchen Ersparnis mangelt es im Übrigen an konkreten Anknüpfungstatsachen.“

Die Stellungnahme des Klägers v. 17.06.2014 enthält keine erheblichen, noch nicht berücksichtigten Gesichtspunkte und veranlasst keine abweichende Beurteilung. Zur nochmaligen Klarstellung sei lediglich auf Folgendes hingewiesen: Für die Voraussetzungen eines Altenteilsvertrages ist der Kläger darlegungs- und beweispflichtig. Es ist daher nicht – wie der Kläger meint – Sache der Beklagten, Nachweise zu erbringen, dass das übertragene Grundstück für sie nicht eine Existenzgrundlage darstellen könnte.

Die Besonderheiten eines Altenteilsvertrages hat der Kläger in den von ihm angeführten Schriftsätzen aber selbst ansatzweise nicht dargetan. Die vom Kläger vertretene These, der Umzug in ein Pflegeheim dürfe nicht zu einer wirtschaftlichen Besserstellung führen, entspricht keineswegs der Rechtsprechung des BGH. Im Urteil v. 09.01.2009 – V ZR 168/07 (NJW 2009, 1348 Rn. 17) hat er auf den dortigen Fall bezogen lediglich ausgeführt, im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung werde zu berücksichtigen sein, „dass ein Grund, weshalb ihr Umzug (nämlich der der Mutter) in ein Pfegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen solle, nicht erkennbar ist.“

Dass die Auslegung zu dem abweichenden Ergebnis führen könne, dass die Pflegepflichtigen die Mieteinkünfte behalten dürfen, hat er gerade nicht ausgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung ist rechtlich wirksam und stellt weder einen Vertrag zu Lasten noch eine sittenwidrige Benachteiligung des Sozialhilfeträgers dar. Das hat der BGH im Urteil v. 06.02.2009 – V ZR 130/08 (NJW 2009, 1346; dazu Krüger, ZNotP 2010, 2 (5 f.)) ausführlich begründet. Wie der Senat in Übereinstimmung mit dem LG ausgeführt hat liegt es nahe, dass die Vertragsparteien bei Kenntnis der für den Fall des Umzuges der Mutter in ein Pflegeheim entstehenden Vertragslücke eine Vereinbarung getroffen hätten, nach der die Beklagten den Mietzins behalten dürfen.

Der nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtige Kläger führt keine zwingenden Gesichtspunkte an, die zu einer ihm günstigen abweichenden Auslegung führen müssten.