Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat, 5 U 74/13 Finanzierter Erwerb einer Eigentumswohnung zu Kapitalanlagezwecken: Haftung der kreditgebenden Bank für etwaige Pflichtverletzungen des freien Anlageberaters hinsichtlich fehlerhafter Mietertragsprognose und sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht 5. Zivilsenat, 5 U 74/13

Finanzierter Erwerb einer Eigentumswohnung zu Kapitalanlagezwecken: Haftung der kreditgebenden Bank für etwaige Pflichtverletzungen des freien Anlageberaters hinsichtlich fehlerhafter Mietertragsprognose und sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis

1. Die finanzierende Bank muss sich im Grundsatz etwaige Pflichtverletzungen eines freien Anlageberaters und gleichzeitigen Kreditvermittlers wegen unterbliebener Erkundigungen oder fehlender Hinweise zu Risiken der finanzierten Kapitalanlage nicht nach § 278 BGB zurechnen lassen. Solche Pflichtverletzungen betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises einer finanzierenden Bank.2. In Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder dem Vertreiber des finanzierten Objekts gilt die Vermutung einer entsprechenden Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung nicht hinsichtlich eines sittenwidrigen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie. Während die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auch ohne Kenntnis von dem Wertverhältnis bei einem Verkäufer vermutet werden, besteht eine solche Vermutung zu Lasten einer Bank gerade nicht, weil die sich über das Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert keine Gedanken machen muss

Gründe

Sachverhalt:

Die Klägerin beansprucht von der Beklagten als finanzierender Bausparkasse die Zahlung von Schadenersatz, Zug um Zug gegen Übertragung einer im Jahr 1995 erworbenen Eigentumswohnung in G.. Im Jahr 1995 hatte der Zeuge T., der sich als selbständiger Handelsvertreter der Firma K.-KG ausgab, der Klägerin den Erwerb der Eigentumswohnung empfohlen. Für den Erwerb der Wohnung nebst Tiefgaragenplatz sollte die Klägerin einen Kaufpreis in Höhe von 204.900,00 DM zahlen. Die prognostizierten Mieteinnahmen abzüglich Verwaltungskosten sollten sich – nach der Behauptung der Klägerin – auf 695,00 DM/monatlich belaufen und durch einen Mietpool gesichert sein. Die Finanzierung des Kaufpreises sollte durch die Beklagte erfolgen. Im Verlauf mehrerer Beratungsgespräche überreichte der Zeuge T. der Klägerin auch entsprechende Formulare der Beklagten, namentlich ein Selbstauskunftsformular, den Darlehensantrag sowie Anträge für die Bausparverträge.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 25. März 1995 erwarb die Klägerin die entsprechende Eigentumswohnung. Lediglich in den Jahren 1995 bis 1997 wurde die prognostizierte Mietpoolausschüttung zugunsten der Klägerin in Höhe von 695,00 DM/Monat realisiert. Aufgrund einer latenten Unterdeckung des Mietpools musste die Klägerin seit dem Jahr 1998 in der Folgezeit insgesamt 5.676,60 DM an die Mietpoolgemeinschaft leisten. Darüber hinaus wurden die Ausschüttungen aus dem Mietpool mehrfach verringert. Zur Zeit der Klagerhebung (Dezember 2011) betrug die Ausschüttung nur noch rund 117,79 € /Monat.

Die Klägerin hat behauptet, der für die K.-KG tätige Zeuge T. habe sie über die prognostizierten Mieteinnahmen arglistig getäuscht. Diese Täuschung müsse sich die Beklagte wegen eines Wissensvorsprungs zurechnen lassen. Im Übrigen sei der Kaufpreis sittenwidrig überhöht. Unter Berücksichtigung des vereinfachten Ertragswertverfahrens sei lediglich ein Kaufpreis im Bereich von 100.080,00 DM (= 12 x 8.340,00 DM bei einer prognostizierten Miete von 695,00 DM/Monat) bis maximal 125.100,00 DM (15 x 8.340,00 DM), als angemessen zu qualifizieren. Außerdem meint die Klägerin, der Zeuge T. sei Erfüllungsgehilfe der Beklagten gewesen, die sich dessen Verhalten zurechnen lassen müsse.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil vom 3. Mai 2013 die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie ist der Ansicht, hier sei zweifelsfrei auch ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen und die Beklagte müsse sich gemäß § 278 BGB das Verhalten des in ihrem Pflichtenkreis tätig gewordenen Zeugen T. zurechnen lassen müsse. Eine arglistige Täuschung der Klägerin durch die K.-KG hinsichtlich der prognostizierten Mietpoolausschüttungen läge vor. Diese Pflichtverletzung müsse sich die Beklagte wegen eines Wissensvorsprungs zurechnen lassen. Gleiches gelte für den behaupteten sittenwidrig überhöhten Kaufpreis. Die Beklagte habe sich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehung zwischen ihr und der K.-KG verschlossen. Sie habe mit der Finanzierung unzähliger über die K.-KG vertriebener Eigentumswohnungen ein erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse verfolgt und habe die laufenden Geschäftsbeziehungen zu der Vertriebsgesellschaft nicht gefährden wollen. Die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien nicht verjährt. Es fehle an den erforderlichen subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Die Klägerin beansprucht neben dem Finanzierungsschaden von 85.525,61 € von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises über 104.763,70 € Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Die Beklagte verteidigt hingegen das angefochtene Urteil.

Auf den entsprechenden Hinweisbeschluss des Senats hat die Klägerin ihre Berufung zurückgenommen.

Aus den Gründen:

Die Berufung hat i. S. v. § 522 Abs. 2 ZPO offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Ausführungen der Klägerin aus der Berufungsbegründung vom 15. Juli 2013 rechtfertigen keine andere Entscheidung.

Der Klägerin stehen gegen die Beklagte weder Schadenersatzansprüche wegen eigener Pflichtverletzungen (pVV) des Darlehensvertrages 1995 noch aus der Kreditvermittlung durch den Zeugen T. gem. c.i.c. i. V. m. § 278 BGB zu. Auf Ansprüche, die vor dem 1. Januar 2003 zu erfüllen waren, ist gemäß Art. 229 § 5 Abs. 1 S. 2 EGBGB altes Schuldrecht anzuwenden (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 19. April 2012, 5 U 53/11 m. w. N.).

Eigene Pflichtverletzungen der Beklagten sind nicht nachvollziehbar darlegt. Eine Zurechnung etwaiger Pflichtverletzungen des Vermittlers T. nach § 278 BGB kommt aus Rechtsgründen hier nicht in Betracht. Im Übrigen wären entsprechende Ansprüche auch gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB spätestens mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt. Die Klage ist jedoch erst am 19. Dezember 2011 eingereicht worden. Im Einzelnen:

1. Die Voraussetzungen für eine Zurechnung etwaiger Pflichtverletzungen des Anlagevermittlers T. gemäß § 278 BGB liegen nicht vor.

Eine finanzierende Bank hat zwar grundsätzlich nach § 278 BGB für das Fehlverhalten eines als Verhandlungsgehilfen eingesetzten selbständigen Vermittlers einzustehen, soweit dieses Fehlverhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Die Zurechnung nach § 278 BGB setzt jedoch voraus, dass der Erfüllungsgehilfe objektiv zur Erfüllung einer den Schuldner treffenden Haupt- oder Nebenpflicht tätig wird. Danach setzt die Haftung der Bank wegen eines unterbliebenen Hinweises auf Risiken der finanzierten Kapitalanlage voraus, dass sie insoweit auch eine eigene Aufklärungspflicht trifft, die Grundlage einer Zurechnung des Verhaltens des Kreditvermittlers nach § 278 BGB sein kann. Pflichtverletzungen des Kreditvermittlers wegen unterbliebener Erkundigungen oder fehlender Hinweise zu Risiken der finanzierten Kapitalanlage betreffen jedoch nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit im Grundsatz außerhalb des Pflichtenkreises einer finanzierenden Bank (vgl. BGH Urteil vom 19. März 2013, XI ZR 46/11, WM 2013, 924-927, veröffentlicht auch in juris unter Rz. 21 m. w. N.). Die hier behauptete fehlerhafte Beratung hinsichtlich der prognostizierten Mietpoolerträge sowie zum überhöhten Kaufpreis für die Eigentumswohnung betreffen nicht die Kreditanbahnung oder den Darlehensvertrag, sondern nur etwaige Pflichten im Zusammenhang mit der Vermittlung der Eigentumswohnung.

2. Eine Haftung der Beklagten wegen arglistiger Täuschung des Kreditvermittlers über die Höhe der Mietpoolausschüttungen i. V. m. einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen der Beklagten und der K.-KG ist nicht nachvollziehbar dargelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (WM 2007, 114, 115; WM 2006, 2343, 2345; vgl. auch OLG Schleswig, Urteil vom 13. März 2008, 5 U 57/06, veröffentlicht in juris m. w. N.) kann sich der Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder dem Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird dann nämlich widerleglich vermutet, wenn der Verkäufer bzw. der von ihm beauftragte Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten würde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers bzw. des für ihn tätigen Vermittlers nach den Umständen des Einzelfalls evident ist, sich folglich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis von der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Die Klägerin hat bereits eine arglistige Täuschung durch evident unrichtige Angaben zu den prognostizierten Mieteinnahmen nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Die Beklagte hat die bloße Behauptung der Klägerin, der Vermittler T. habe Mietpooleinnahmen abzüglich Verwaltungskosten in Höhe von 695,00 DM/Monat prognostiziert, mit Nichtwissen bestritten. Die Klägerin hat nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb die o.g. Prognose zu den Mietpooleinnahmen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Frühjahr 1995) evident und vorsätzlich falsch gewesen sein soll. Insoweit fehlt es bereits an nachvollziehbarer Angaben der Klägerin zu den Einnahmen des Mietpools. Spätere Erkenntnisse müssen bei der Beurteilung der Frage, ob eine Prognose – ex ante gesehen – evident falsch war, außer Betracht bleiben.

Im Übrigen fehlt es auch an nachvollziehbaren Darlegungen zum institutionalisierten Zusammenwirken. Erforderlich hierfür ist eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen Verkäufer bzw. dem von ihm beauftragten Vermittler und der finanzierenden Bank. Diese kann in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages bzw. konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer eingeschalteten Vermittler von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH WM 2007, 876, zitiert bei juris Rz. 56). Der klägerische Vortrag, die Beklagte habe mehrere Finanzierungen für den Gebäudekomplex G. vorgenommen und der Vermittler habe bereits vorgefertigte Formulare der Beklagten genutzt, reicht dazu nicht aus.

3. Auch hinsichtlich der Behauptung eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises fehlt es an Anhaltspunkten für die erforderliche Kenntnis der Beklagten.

Die kreditgebende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer vor einem für ihn ungünstigen Vertragsschluss zu warnen bzw. ihn über die Gefahren und Risiken der Darlehensverwendung aufzuklären. Die Bank trifft in der Regel auch keine Pflicht, den Kreditnehmer über etwaige Bedenken gegen die Werthaltigkeit oder Rentabilität der Anlage aufzuklären (BGH Urteil vom 22. Januar 2008, XI ZR 3/06, veröffentlicht in juris). Die kreditgebende Bank darf vielmehr grundsätzlich davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben, insbesondere dann, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (ständige Rechtsprechung BGH, u. a. WM 2004, 521, 523; NJW 2008, 2576 ff.). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.

Die Klägerin hat bereits eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nicht nachvollziehbar dargelegt. Dazu reicht die bloße Behauptung, der Verkehrswert der Immobilie habe nach den vereinfachten Ertragswertverfahren “im Bereich von 100.080,00 DM bis maximal 125.100,00 DM” gelegen, nicht aus. Die Klägerin hat nicht dargelegt, welche Kaufpreise für vergleichbare Objekte zum damaligen Zeitpunkt in G. gezahlt worden sind und ob von diesen Kaufpreisen der von der Klägerin tatsächlich gezahlte Kaufpreis um etwa das Doppelte abweicht.

Im Übrigen besteht eine Aufklärungspflicht der Bank nur bei positiver Kenntnis von einem sittenwidrigen Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie. Während die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auch ohne Kenntnis von dem Wertverhältnis bei einem Verkäufer vermutet werden, besteht eine solche Vermutung zu Lasten einer Bank gerade nicht, weil die sich über das Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert keine Gedanken machen muss (BGH WM 2008, 154, 156, Tz. 16). Nur ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen einer sittenwidrigen Überteuerung der subjektiven Kenntnisse dann gleich, wenn sich diese dem zuständigen Bankmitarbeiter aufdrängen musste, weil er nach Treu und Glauben nicht berechtigt ist, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (BGH WM 2008, 1121, 1123 Tz. 20). Ein solcher Ausnahmefall ist hier jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Darlegung einer entsprechenden Kenntnis vom Minderwert einer Wohnung erfordert einen substantiierten Vortrag konkreter, dem Beweis zugänglicher Anhaltspunkte über die wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung. Die pauschale Behauptung, die Bank habe im Rahmen einer Beleihungswertprüfung positive Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung des Objekts gehabt, stellt eine bloße Behauptung ins Blaue hinein dar. Eine sog. interne Bewertung der Bank zu Beleihungszwecken erfolgt allein im Interesse der Bank und der Funktion des Kreditsystems, nicht jedoch auch im Interesse des Kunden. Aus den Beleihungswertermittlungen können zwar Rückschlüsse auf die Kenntnisse der Bank auf einer arglistigen Täuschung des Anlegers gezogen werden, eine Aufklärungspflicht der Bank kann jedoch nur dann angenommen werden, wenn sie über allein ihr zugängliche Informationen über eine dem äußeren Anschein zuwider erheblich verminderte Werthaltigkeit der Immobilie verfügt hätte (BGH WM 1988, 561 ff.; OLG Schleswig, Beschluss vom 27. September 2012, 5 W 44/12 veröffentlicht in juris Rz. 7 und 8). Hier gibt es jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 18./20. April 1995 über ein etwaiges Sonderwissen zur (Minder-) Werthaltigkeit des Objekts verfügte.

4. Mögliche Schadenersatzansprüche sind darüber hinaus gemäß §§ 195, 199 BGB n. F. verjährt. Schadenersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss unterliegen seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Da die neue Verjährungsfrist kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, ist diese Frist nach der Überleitungsvorschrift Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB vom 1. Januar 2002 an zu berechnen. Dieser Stichtag ist allerdings für den Beginn der regelmäßigen Verjährung nicht allein maßgeblich. Vielmehr müssen zu diesem Zeitpunkt zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen. Der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht gehabt haben (BGH Urteil vom 27. Mai 2008, XI ZR 132/07 = WM 2008, 1260 Tz. 30 m. w. N.).

Der Klägerin ist zwar zuzustimmen, dass die kenntnisabhängige Verjährung für jeden einzelnen Aufklärungsfehler gesondert zu prüfen ist und sich der Verjährungsbeginn erst ab dem Zeitpunkt berechnet, in welchem der Gläubiger die Umstände kennt, aus denen sich auch die jeweilige Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt. Das war hier jedoch spätestens im Jahr 2005 der Fall. Jedenfalls fällt der Klägerin, sollten ihr die streitgegenständlichen Ansprüche tatsächlich erst nach Ablauf des 31. Dezember 2005 bekannt geworden sein, insoweit grob fahrlässige Unkenntnis i. S. v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zur Last.

Die behauptete Fehlerhaftigkeit hinsichtlich der prognostizierten Mieterträge hätte der Klägerin bereits seit 1999 auffallen müssen, als sie nämlich Zahlungsaufforderungen wegen der Mietpoolunterdeckung erhielt. Der Vortrag zum Verkehrswert der Immobilie beruht auf den prognostizierten Mieteinnahmen nach dem vereinbarten Ertragswertverfahren. Auch insoweit war der Klägerin spätestens seit dem Jahr 1999 klar, dass die prognostizierten Mieterträge nicht realisiert werden konnten.

Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass sog “Anlegerschutzgemeinschaften” die Erwerber von “K-Immobilien” bereits lange vor Ende des Jahres 2004 durch umfangreiche Rundschreiben und Akquisemaßnahmen über mögliche Ansprüche gegen die damals noch nicht insolvente K.-KG bzw. auch gegen die Beklagte informiert haben. Es ist gerichtsbekannt (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 19. April 2012, 5 U 31/11), dass in den Jahren 2004 und 2005 eine gegen die K.-Gruppe und Banken gerichtete Klagewelle in der Presse ein breites, für “Schrottimmobilienanleger” unübersehbares Echo fand. Aus welchen Gründen der Klägerin als Betroffener Solches verborgen geblieben und Entsprechendes für sie erst im Zuge der anwaltlichen Beratung im Jahr 2011 zutage getreten sein soll, hat sie im Rahmen der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast nicht verdeutlicht. Im Übrigen teilt der Senat die Ausführungen aus dem Urteil des OLG Karlsruhe vom 24. Mai 2011 (Az. 17 U 229/10)

Nach alledem hat die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.