Vertragliche Vereinbarungen über Wohnflächenberechnung zulässig

Das AG München hat entschieden, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag selbst festlegen können, welche Räume zu der mietvertraglich geschuldeten Wohnfläche gehören, so dass auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein können, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind.

Ende 2010 mieteten die Beklagten für brutto 2.255 Euro monatlich ein Einfamilienhaus wobei im Mietvertrag vereinbart wurde: “Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH (…) vermietet. (…). Die Wohnfläche wird mit ca. 210 qm vereinbart. (…)”. Im Internet war das Haus wie folgt beschrieben: “7 Zimmer, 210 qm Wohnfläche”. Bei der “Objektbeschreibung” hieß es u.a.: “großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller”. Auch vom Studio und vom Hobbyraum im Keller waren Fotos beigefügt. Nachdem der Kläger im Januar 2017 von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, antworteten die Beklagten, dass sie nun die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass diese nur bei 173,5 qm liege. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten sie eine Mieterhöhung ab und kürzten ab Juli 2017 die Mietzahlung um je 700 Euro, so dass der Kläger ihnen nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt mit Schreiben vom 15.12.2017 fristlos kündigte.
Der Kläger trägt vor, dass der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 qm angegeben sei. Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Das Haus sei von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt sei, schon deswegen die Wohnfläche richtig einschätzen können. Die Beklagte ist der Auffassung, dass es nicht im Gutdünken des Vermieters stehe festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht. Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, so dass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Die tatsächliche Wohnfläche betrage danach lediglich 138 qm und sei somit um ca. 35% kleiner als vereinbart. Der Kläger sei umgekehrt verpflichtet an die Beklagten 55.000 Euro an zu viel vereinnahmter Miete zurückzuzahlen.

Das AG München hat dem Vermieter Recht gegeben und die beklagten Mieter verurteilt, das Einfamilienhaus an den Vermieter herauszugeben sowie rückständige Mieten in Höhe von 8.865 Euro zu bezahlen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts gibt es für den Begriff der Wohnfläche keine allgemeine Definition. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie seien die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung sei auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall seien auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken solle, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung rechtliche Gründe entgegenstehen. Auch war – bereits ohne besondere Fachkenntnis – auf den ersten Blick klar, dass sich bei bloßer Berücksichtigung der Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben könne. Zwar könne von einem Mieter nicht verlangt werden, dass er die Wohnflächen bei Vertragsschluss nachmesse. Wenn aber so eklatante Größenunterschiede bestehen, dass es ins Auge springen müsse, dass Erdgeschoss und Obergeschoss allein bei weitem die angegebene Gesamtzahl nicht erreichen, dann sei von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung seit dem 16.07.2018 rechtskräftig.