OLG Frankfurt am Main, 13.08.2014 – 20 W 232/14 Zur Frage der Überprüfungsbefugnis des Grundbuchamts im Rahmen des § 20 GBO bei Erwerb von Grundbesitz durch eine Stiftung im Hinblick auf einen Genehmigungsvorbehalt für die Aufsichtsbehörde

OLG Frankfurt am Main, 13.08.2014 – 20 W 232/14
Zur Frage der Überprüfungsbefugnis des Grundbuchamts im Rahmen des § 20 GBO bei Erwerb von Grundbesitz durch eine Stiftung im Hinblick auf einen Genehmigungsvorbehalt für die Aufsichtsbehörde
Tenor:

Die angefochtene Zwischenverfügung vom 14.05.2014/01.07.2014 wird aufgehoben.
Gründe

I.

Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schriftsatz vom 27.01.2014 seinen notariellen Vertrag vom 20.01.2014, UR-Nr. …/2014, zu den Grundakten gereicht, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 57 ff. der Akten Bezug genommen wird. Ausweislich dieses Wohnungskaufvertrages hat der Beteiligte zu 1. den betroffenen Grundbesitz an die Beteiligte zu 2. verkauft; unter § 5 Ziffer 1 haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Unter § 5 Ziffer 2 haben sie die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung für die Beteiligte zu 2. bewilligt.

Mit Schriftsatz vom 08.05.2014 (Bl. 77 ff. d. A.) hat der Verfahrensbevollmächtigte – nachdem die Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen worden war -gemäß § 15 GBO die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2. und die Löschung der für die Beteiligte zu 2. eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung beantragt. Durch Verfügung vom 14.05.2014 (Bl. 80 d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt die Genehmigung für den Kaufvertrag durch die Stiftungsaufsicht oder die Bestätigung, dass diese nicht notwendig sei, als Hindernis für die Eintragung bezeichnet. Nach Rückfrage durch den Verfahrensbevollmächtigten hat die Rechtspflegerin diesem durch weitere Verfügung vom 13.06.2014 (Bl. 83 d. A.) mitgeteilt, dass sie vor einiger Zeit mit einem Mitarbeiter der Stiftungsaufsicht der Stadt … telefoniert habe, der gemeint habe, dass man für Grundstücksgeschäfte eventuell eine Genehmigung bräuchte, was sich aus dem Einzelfall ergäbe; der jeweilige Einzelfall könne jedoch nicht durch das Grundbuchamt geprüft werden. Sie hat dem Verfahrensbevollmächtigten aufgegeben, zu klären, ob er die Genehmigung der Stiftungsaufsicht brauche. In der Folge hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch die angefochtene und in Beschlussform ergangene Zwischenverfügung vom 01.07.2014, auf deren Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 96 ff. d. A.), mitgeteilt, dass es sich bei der Beteiligten zu 2. um eine Stiftung handele, die der Rechtsaufsicht des Landes unterliege, in dem sie ihren Sitz habe. Da es sich bei dem Kauf von Immobilien nicht um ein laufendes Geschäft der Verwaltung handele, könne die Genehmigung der Stiftungsaufsicht für den Kaufvertrag notwendig sein. Da das Grundbuchamt die Voraussetzungen nicht prüfen könne, müsse entweder die Genehmigung der Stiftungsaufsicht oder eine Negativbescheinigung eingereicht werden. Sie hat „dem Antragsteller“ aufgegeben, die erforderliche Klärung nachzureichen. Gegen die Verfügung vom 14.05.2014 in der Fassung des Beschlusses vom 01.07.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte mit seinem Schriftsatz vom 21.07.2014 (Bl. 100 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt, der die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt durch Beschluss vom 24.07.2014 (Bl. 112 d. A.) nicht abgeholfen hat. Sie hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Es handelt sich dabei um eine Beschwerde der oben aufgeführten Beteiligten. Dies hat der Verfahrensbevollmächtigte zwar in seiner Beschwerdeschrift nicht klargestellt. Da ihm jedoch im eigenen Namen kein Beschwerderecht zusteht, kann er grundsätzlich auch nicht als Beschwerdeführer angesehen werden. Mangels konkreter Angaben in der Beschwerdeschrift sind mithin die oben aufgeführten Beteiligten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. dazu Demharter, GBO, 29. Aufl., § 74 Rz. 3, § 15 Rz. 20).

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist dabei ausschließlich die Zwischenverfügung und die darin erhobene Beanstandung und nicht der Eintragungsantrag selbst, über den das Grundbuchamt selber zu entscheiden hat. Die Zwischenverfügung vom 01.07.2014 rügt ausschließlich eine fehlende Genehmigung der Stiftungsaufsicht „für den Kaufvertrag“ und hat aufgegeben, „die erforderliche Erklärung“ nachzureichen. Der Senat geht dabei davon aus, dass die Verfügung vom 14.05.2014 durch die weitgehend inhaltsgleiche und förmlich gestaltete Zwischenverfügung vom 01.07.2014 ersetzt worden und mithin überholt ist; die Aufhebung der erstgenannten Verfügung erfolgt mithin lediglich deklaratorisch.

Die angefochtene Zwischenverfügung stellt – wie die Begründung und die konkrete Bezugnahme auf ein Handbuch für das Grundbuchrecht zeigen – ausschließlich darauf ab, dass im Hinblick auf die Rechtsaufsicht des Landes über Stiftungen ein Genehmigungsvorbehalt für die Aufsichtsbehörde für den Kauf der Immobilie durch die Beteiligte zu 2. bestehen und dadurch die Vertretungsmacht des Vorstands – mithin aufgrund öffentlichen Rechts – eingeschränkt sein könnte. Eine etwaige Einschränkung der Vertretungsbefugnis des für die Beteiligte zu 2. Handelnden für die hier maßgeblichen Erklärungen aus anderen Gründen, etwa aufgrund eines entsprechenden Satzungsvorbehalts (vgl. dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 3655, 3650; Hof in Stiftungsrechts-Handbuch, 3. Aufl., § 10 Rz. 249), ist erkennbar nicht Gegenstand der Beanstandung der Zwischenverfügung. Dies zeigt sich – ungeachtet der bereits vorgelegten Vertretungsbescheinigung der Stiftungsaufsicht (vgl. dazu Werner MDR 2011, 639, 641 ff., und Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 74.3) – überdies darin, dass die Rechtspflegerin die Anforderung der Satzung der Beteiligten zu 2. nicht für erforderlich erachtet hat (vgl. auch den Vermerk vom 25.06.2014).

Mit diesem Inhalt kann die Zwischenverfügung keinen Bestand haben.

Richtig ist zunächst, dass das öffentliche Recht eine Reihe von Beschränkungen des Grundstücksverkehrs beinhaltet, nach denen zu einer Verfügung, etwa der Veräußerung eines Grundstücks, die Genehmigung der zuständigen Behörde notwendig sein kann. Dem Grundbuchamt obliegt bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für das Bestehen absoluter Verfügungsbeschränkungen bei der Prüfung der Bewilligungsberechtigung (§ 19 GBO) und Verfügungsbefugnis (§ 20 GBO) des Veräußerers oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Genehmigungserfordernisse unabhängig von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde eine Pflicht zur Prüfung der sachlichen und zeitlichen Genehmigungspflichtigkeit des Rechtsvorganges. Gelangt das Grundbuchamt zur Erkenntnis, dass eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, ist durch Zwischenverfügung der Nachweis der genau bezeichneten Genehmigung bzw. eines entsprechenden Negativzeugnisses der Behörde zu fordern. Wird die Genehmigungspflicht verneint, so ist, sofern alle anderen Voraussetzungen vorliegen, die beantragte Eintragung vorzunehmen (vgl. die Nachweise bei Meikel/Grziwotz, GBO, 10. Aufl., Einl J Rz. 16; Bauer/von Oefele/Waldner, GBO, 3. Aufl., AT VIII Rz. 57, 58; Bauer/von Oefele/Kössinger, a.a.O., § 20 Rz. 214).

Dieser Prüfung ist das Grundbuchamt vorliegend nicht hinreichend nachgekommen. Zum einen stellt die im Beschwerdeverfahren allein zu prüfende Beanstandung in der angefochtenen Zwischenverfügung ausschließlich auf eine Genehmigung des Kaufvertrags – also gerade nicht auf die Verfügungsbefugnis bzw. das Vorliegen einer wirksamen dinglichen Einigung nach § 20 GBO– ab. Die Prüfungspflicht des Grundbuchamts bezieht sich aber nur auf das dingliche Rechtsgeschäft (Bauer/von Oefele/Waldner, a.a.O., AT VIII Rz. 59). Soll eine Stiftung ein Grundstück erwerben, ist also dem Grundbuchamt die diesbezügliche Einigung in grundbuchmäßiger Form vorzulegen; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Stiftung hierbei hinreichend vertreten war (vgl. dazu Werner MDR 2011, 639; allgemein: Demharter, a.a.O., § 20 Rz. 38). Etwaige Genehmigungsvorbehalte für schuldrechtliche Verträge, die die angefochtene Zwischenverfügung hier ausschließlich beseitigt bzw. erfüllt verlangt, sind aber grundsätzlich für das Grundbuchamt unbeachtlich (vgl. etwa für die vom Grundbuchamt als Vergleich herangezogene betreuungsgerichtliche Genehmigung nach den §§ 1908i, 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB: Demharter, a.a.O., § 19 Rz. 65; BayObLG Rpfleger 1992, 62 [BayObLG 14.11.1991 – 2 BReg Z 135/91]). Schon aus diesem Grund wäre die Zwischenverfügung ohne weiteres aufzuheben. Zum anderen ist es zwar zutreffend, dass es sich bei der Beteiligten zu 2. als Erwerberin des betroffenen Grundbesitzes um eine Stiftung handelt. Richtig ist weiterhin, dass landesrechtliche Stiftungsgesetze als Beschränkung der Vertretungsmacht des Vorstandes für bestimmte Rechtsgeschäfte auch einen Genehmigungsvorbehalt für die Aufsichtsbehörde vorsehen (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 3655; Bauer/von Oefele/Waldner, a.a.O., AT VIII Rz. 119; Meikel/Grziwotz, a.a.O., Einl J Rz. 205). Die allgemeine Verpflichtung zur Vermögenserhaltung (vgl. etwa § 6 Abs. 1 Hess. Stiftungsgesetz) hat dagegen nur aufsichtsrechtliche Bedeutung und ist vom Grundbuchamt nicht zu prüfen (Meikel/Grziwotz, a.a.O., Einl J 205). Woraus das Grundbuchamt hier eine derartige gesetzlich geregelte Beschränkung der Vertretungsmacht entnimmt, wird aus dem Akteninhalt nicht konkret deutlich. Das in der Verfügung vom 13.06.2014 aufgeführte Telefonat mit einem Mitarbeiter einer Stiftungsaufsicht (wohl gemäß §§ 11, 28 Hess. Stiftungsgesetz) entbindet es nicht von einer eigenen rechtlichen Überprüfung. Eine gesetzliche Grundlage für eine denkbare Genehmigungspflicht aufgrund gesetzlicher oder auch darauf beruhender behördlicher Anordnung hat es nicht angegeben. Zu Recht rügt der Verfahrensbevollmächtigte, dass das Hessische Stiftungsgesetz eine solche und vom Grundbuchamt zu überprüfende gesetzliche Beschränkung bei Verfügungsgeschäften – etwa durch Anzeigepflichten und/oder Genehmigungsvorbehalte – nicht enthält (vgl. dazu auch Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 4105 – anders als Rz. 4100, 4103; Meikel/Grziwotz, a.a.O., Einl J Rz. 209; Bauer/von Oefele/Waldner, a.a.O., AT VIII Rz. 119; Hügel in BeckOK GBO, Stand 01.04.2014, Sonderbereich „Verfügungsbeeinträchtigungen“ Rz. 82; Staudinger/Hüttemann/Rawert, BGB, Neub. 2011, Vorbem zu §§ 80 bis 88 Rz. 99; Stumpf/Suerbaum, Stiftungsrecht, Anm. C 328, 329, 330; Hüttemann/Weitermeyer/Franzius, Landesstiftungsrecht, Rz. 2.56 ff., 14.48 ff., 15.18 ff., 15.75 ff.; Hof in Stiftungsrechts-Handbuch, a.a.O., § 8 Rz. 257, 258; § 9 Rz. 72, 73; § 10 Rz. 249 ff., 265, 266). Da derartige Vorbehalte die verfassungsrechtlich geschützte Handlungsfreiheit der Stiftung einschränken, müssen die anzeige- oder genehmigungspflichtigen Entscheidungen oder Handlungen aber durch Gesetz oder Satzung im Einzelnen festgelegt sein (Hof in Stiftungsrechts-Handbuch, a.a.O., § 10 Rz. 249). Eine Einschränkung der Vertretungsbefugnis aufgrund eines entsprechenden Satzungsvorbehalts ist – wie oben erwähnt – nicht Gegenstand der Beanstandung der Zwischenverfügung und vom Senat mithin auch nicht zu überprüfen.

Hat die Beschwerde Erfolg, bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens noch über die Zulassung der Rechtsbeschwerde.