Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Bank für eine Grundschuld zur Kreditsicherung: Formularmäßige Beschränkung des Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld auf die Löschung des Grundpfandrechts
BGH, Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 178/13
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 05.10.2011 – 10 O 316/11 –
KG Berlin, Entscheidung vom 26.11.2012 – 12 U 134/11 –
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist für alle Menschen wichtig, die ein Grundstück besitzen oder als Sicherheit für einen Kredit nutzen. Es geht darum, was mit einer Grundschuld passiert, wenn der Kredit abbezahlt ist oder das Grundstück verkauft wurde.
Worum geht es in diesem Rechtsstreit?
Stellen Sie sich vor, Sie nehmen bei einer Bank einen Kredit auf. Als Sicherheit möchte die Bank eine Grundschuld an Ihrem Grundstück. Das bedeutet: Wenn Sie nicht zahlen, darf die Bank das Grundstück verkaufen (versteigern), um ihr Geld zurückzubekommen.
Wenn der Kredit irgendwann komplett bezahlt ist, hat die Bank keinen Grund mehr, diese Sicherheit zu behalten. Sie haben dann einen sogenannten Rückgewähranspruch. Das bedeutet, Sie können von der Bank verlangen, dass sie Ihnen die Grundschuld „zurückgibt“. In diesem Fall entschied der BGH darüber, ob die Bank diesen Anspruch in ihren Verträgen stark einschränken darf.
Die Geschichte hinter dem Fall
Die Beteiligten und das Grundstück
Ein Mann (im Urteil der „Beklagte“) war Mitglied in einer Gesellschaft (GbR). Gemeinsam mit einem Partner besaß er ein Grundstück. Um eine Halle zu bauen, nahm er 1997 bei einer Bank ein Darlehen auf. Als Sicherheit gaben er und sein Partner der Bank eine Grundschuld über 645.000 DM an ihrem Grundstück. Später sicherte diese Grundschuld auch noch Kredite der Firma und des Partners ab.
Die Trennung der Partner
Im Jahr 2005 stieg der Mann aus der Gesellschaft aus. Sein früherer Partner wurde alleiniger Eigentümer des Grundstücks. Der Mann blieb aber gegenüber der Bank für den Kredit haftbar.
Das Problem mit dem Vertrag
In dem Vertrag mit der Bank (der sogenannten Sicherungsabrede) stand eine Klausel. Diese besagte: Wenn der Kredit erledigt ist, hat der Kunde nur einen Anspruch darauf, dass die Grundschuld gelöscht wird. Er kann nicht verlangen, dass sie ihm übertragen wird. Eine Ausnahme galt nur, wenn das Grundstück zwangsversteigert wurde.
Der Streit bricht aus
Die Bank forderte später noch über 48.000 Euro von dem Mann. Dieser sagte: „Ich zahle nur, wenn ich im Gegenzug einen Teil der Grundschuld zurückerhalte.“ Er wollte ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht ausüben. Die Bank weigerte sich und verwies auf die Klausel im Vertrag: Er könne nur die Löschung verlangen, aber da ihm das Grundstück nicht mehr gehöre, habe er davon ja nichts.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof gab dem Mann recht. Das Gericht entschied, dass die Klausel der Bank unwirksam ist. Sie benachteiligt den Kunden unangemessen.
Warum ist die Klausel unwirksam?
Nach dem Gesetz hat ein Sicherungsgeber (derjenige, der die Sicherheit gibt) normalerweise drei Möglichkeiten, wenn der Kredit abbezahlt ist:
- Löschung: Die Grundschuld wird aus dem Grundbuch entfernt.
- Verzicht: Die Bank verzichtet, und die Grundschuld fällt an den Eigentümer zurück.
- Abtretung: Die Bank überträgt die Grundschuld an den Kunden oder eine andere Bank.
Die Bank hatte in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (das „Kleingedruckte“) dieses Wahlrecht einfach gestrichen und nur die Löschung erlaubt.
Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Bank für eine Grundschuld zur Kreditsicherung
Das Problem beim Eigentumswechsel
Der BGH erklärte: Wenn jemand nicht mehr Eigentümer des Grundstücks ist, nützt ihm eine Löschung gar nichts. In unserem Fall war der Mann zwar nicht mehr Eigentümer, haftete aber immer noch für die Schulden. Wenn er nun zahlt, braucht er die Grundschuld als Sicherheit, um sich das Geld eventuell von seinem ehemaligen Partner zurückzuholen. Würde die Grundschuld nur gelöscht, bekäme der jetzige Eigentümer ein lastenfreies Grundstück geschenkt, und der zahlende Mann ginge leer aus.
Die wichtigsten rechtlichen Punkte für Sie
1. Schutz durch die AGB-Kontrolle
Banken dürfen in ihren Verträgen nicht einfach alles festlegen. Da es sich um Standardverträge handelt, prüft das Gericht sehr streng, ob die Klauseln fair sind (§ 307 BGB). Eine Klausel, die den Rückgewähranspruch fast wertlos macht, hält dieser Prüfung nicht stand.
2. Wer ist der Sicherungsgeber?
Wichtig ist: Sicherungsgeber bleibt man auch dann, wenn man das Grundstück verkauft oder aus einer Firma ausscheidet – solange man im Vertrag mit der Bank so drinsteht. Ihr Anspruch auf die Sicherheit bleibt bestehen, auch wenn Ihnen das Land nicht mehr gehört.
3. Das Recht auf Abtretung
Sie haben ein berechtigtes Interesse daran, eine Grundschuld übertragen zu bekommen, statt sie nur zu löschen. Eine Grundschuld kann man später nämlich wiederverwenden, um zum Beispiel bei einer anderen Bank einen günstigeren Kredit abzusichern. Eine Löschung und Neueintragung kostet viel Geld beim Notar und Grundbuchamt.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Der BGH hat das Verfahren an das vorherige Gericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen:
- Ist der Sicherungszweck wirklich entfallen? (Ist das Darlehen also durch die Zahlung des Mannes oder andere Umschuldungen erledigt?)
- Kann die Bank die Grundschuld überhaupt noch zurückgeben? (Sie hatte sie nämlich schon an eine andere Bank weitergegeben).
Falls die Bank die Grundschuld nicht mehr zurückgeben kann, muss sie dem Mann eventuell Schadensersatz zahlen.
Zusammenfassung für Laien
Wenn Sie eine Sicherheit für einen Kredit geben, ist das ein gegenseitiges Geben und Nehmen. Die Bank bekommt die Sicherheit für den Notfall. Sobald Sie aber Ihren Teil der Pflicht erfüllt haben (Zahlung), muss die Bank Ihnen die Sicherheit in einer Form zurückgeben, die Ihnen auch wirklich nützt. Eine Klausel, die Sie zwingt, die Grundschuld zu löschen, obwohl Ihnen das Grundstück gar nicht mehr gehört, ist rechtlich wertlos.
