Alte Rechtslage bei der Rangfolge von Erbbauzinsreallasten – Interessenkonflikt zwischen Eigentümer und Bank

Alte Rechtslage bei der Rangfolge von Erbbauzinsreallasten – Interessenkonflikt zwischen Eigentümer und Bank

Das Problem: Wer steht an welcher Stelle im Grundbuch?

Wenn Sie ein Haus auf einem fremden Grundstück bauen, nutzen Sie ein Erbbaurecht. Dafür zahlen Sie dem Eigentümer eine Gebühr. Diese Gebühr nennt man Erbbauzins. Damit der Eigentümer sicher ist, dass er sein Geld bekommt, wird dieser Zins im Grundbuch eingetragen. Das nennt man eine Erbbauzinsreallast.

Im Grundbuch gibt es eine feste Reihenfolge. Wer oben steht, hat den Vorrang. Das ist besonders wichtig, wenn es Probleme gibt. Wenn der Hausbesitzer seine Schulden nicht bezahlt, kommt es zur Zwangsversteigerung. Bei einer Versteigerung wird das Haus verkauft, um die Schulden zu begleichen.

Hier entsteht ein großer Konflikt zwischen zwei Parteien: dem Grundstückseigentümer und der Bank des Hausbauers.

Der Konflikt zwischen Eigentümer und Bank

Die Sicht des Grundstückseigentümers

Der Eigentümer möchte, dass sein Anspruch auf den Erbbauzins ganz oben im Grundbuch steht. Er will den Vorrang haben. Wenn die Bank den Vorrang hätte, könnte Folgendes passieren: Bei einer Versteigerung würde das Recht auf den Erbbauzins einfach gelöscht werden. Der neue Käufer des Hauses müsste dann keinen Cent Zins mehr zahlen. Das wäre für den Eigentümer ein riesiger finanzieller Verlust.

Die Sicht der Bank (Finanzierungsgläubiger)

Die Bank gibt dem Hausbauer das Geld für den Bau. Sie möchte als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch haben. Die Bank will aber nicht, dass der Erbbauzins vor ihr steht. Warum ist das so? Wenn der Erbbauzins Vorrang hat, müssten bei einer Versteigerung alle künftigen Zahlungen auf einmal ausgezahlt werden. Das nennt man Kapitalisierung. Dieses Geld würde der Bank dann fehlen, um den Kredit zu tilgen.

Alte Rechtslage bei der Rangfolge von Erbbauzinsreallasten – Interessenkonflikt zwischen Eigentümer und Bank

Die Lösung: Die Stillhaltevereinbarung

Früher gab es für dieses Problem keine perfekte gesetzliche Regelung. Man musste sich also durch Verträge helfen. Diese Verträge nennt man Stillhaltevereinbarungen. Das sind Abmachungen zwischen dem Eigentümer des Bodens und der Bank. Es gibt zwei Wege, wie man das regeln konnte.

Möglichkeit 1: Die Bank hat den Vorrang

In diesem Fall steht die Bank im Grundbuch an erster Stelle. Der Erbbauzins steht weiter unten. Damit der Eigentümer bei einer Versteigerung seinen Zins nicht verliert, gibt die Bank ein Versprechen ab. Sie verspricht, dass der Erbbauzins im Falle einer Versteigerung bestehen bleibt. Er wird in das sogenannte geringste Gebot aufgenommen. Das bedeutet: Wer das Haus kauft, übernimmt auch die Pflicht, den Zins weiterzuzahlen.

Möglichkeit 2: Der Erbbauzins hat den Vorrang

Hier steht der Erbbauzins an erster Stelle. Nun muss der Eigentümer der Bank ein Versprechen geben. Er verspricht, dass er im Falle einer Versteigerung auf die Einmalzahlung verzichtet. Er will also nicht alle künftigen Zinsen sofort in bar haben. So bleibt genug Geld übrig, damit die Bank ihren Kredit zurückbekommt.

Die Tücke im Detail: Nur schuldrechtliche Wirkung

Ein großes Problem bei der alten Rechtslage war die Art dieser Verträge. Diese Stillhaltevereinbarungen wirken nur schuldrechtlich. Das ist ein juristischer Fachbegriff. Er bedeutet: Der Vertrag gilt nur zwischen den Personen, die ihn unterschrieben haben.

Wenn der Eigentümer das Grundstück verkauft, gilt der Vertrag nicht automatisch für den neuen Besitzer. Wenn die Bank den Kredit an eine andere Bank weitergibt, gilt der Vertrag dort auch nicht sofort. Man musste den Vertrag also bei jedem Wechsel neu übertragen. Das war sehr kompliziert und fehleranfällig.

Fachbegriffe einfach erklärt

Damit Sie die Zusammenhänge noch besser verstehen, erkläre ich hier die wichtigsten Begriffe:

• Erbbauzinsreallast: Ein Recht im Grundbuch. Es sichert dem Grundstückseigentümer die regelmäßige Zahlung der Pacht.
• Anpassungsvormerkung: Ein Schutz im Grundbuch. Wenn die Preise steigen (Inflation), darf der Eigentümer den Zins erhöhen. Diese Vormerkung sichert den Platz für die künftige Erhöhung.
• Zwangsversteigerung: Ein gerichtliches Verfahren. Eine Immobilie wird verkauft, weil der Besitzer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann.
• Kapitalisierung: Das Umrechnen von monatlichen oder jährlichen Zahlungen in eine einzige, große Gesamtsumme.
• Geringstes Gebot: Der Mindestpreis bei einer Versteigerung. Hier ist festgelegt, welche Lasten der neue Käufer übernehmen muss.
• Sonderrechtsnachfolge: Wenn eine Person in die Rechte einer anderen Person eintritt, zum Beispiel durch einen Kauf oder eine Erbschaft.

Warum das heute noch wichtig ist

Obwohl sich das Gesetz im Jahr 1994 geändert hat, gibt es noch viele alte Verträge. Wenn Ihr Erbbaurechtsvertrag vor Oktober 1994 unterschrieben wurde, gilt für Sie oft noch diese alte Rechtslage. Auch bei Verträgen, die kurz nach 1994 mit alten Formularen erstellt wurden, treten diese Probleme auf.

Besonders schwierig wird es, wenn Sie Ihr Haus modernisieren wollen. Wenn Sie dafür einen neuen Kredit brauchen, schaut die Bank genau in das Grundbuch. Sie wird prüfen, ob die alten Stillhaltevereinbarungen noch gültig sind. Fehlt eine Überleitung bei einem Besitzerwechsel, kann die Finanzierung scheitern.

Fazit

Die alte Rechtslage erforderte viel Verhandlungsgeschick. Eigentümer und Banken mussten sich gegenseitig Sicherheiten geben, die nicht direkt im Grundbuch standen. Diese Verträge waren wie ein unsichtbares Netz hinter den offiziellen Einträgen.

Wenn Sie ein solches Erbbaurecht besitzen oder kaufen möchten, sollten Sie die Unterlagen genau prüfen lassen. Oft müssen alte Vereinbarungen aktualisiert werden, damit alle Seiten geschützt sind.

Für eine rechtssichere Prüfung Ihres Falles und die Gestaltung moderner Verträge sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.