Alternative Wege zum Immobilienkauf

Alternative Wege zum Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, müssen Sie nicht immer sofort einen endgültigen Vertrag unterschreiben. Es gibt rechtliche Möglichkeiten, die Entscheidung ein wenig hinauszuzögern. Anstatt direkt ein festes Angebot anzunehmen, können Sie zum Beispiel einen Optionsvertrag oder einen Kaufvertrag mit Bedingungen wählen.

Diese Wege haben einen großen Vorteil: Beide Seiten sind bereits einbezogen. Man kann viel mehr Details regeln als bei einem einfachen Angebot. Das ist oft fairer für alle Beteiligten. In manchen Fällen erlaubt das Gesetz durch diese Modelle sogar längere Zeiträume, in denen der Vertrag noch „schwebt“, also noch nicht ganz sicher ist.

Was genau ist ein Optionsvertrag?

Ein Optionsvertrag gibt einer Person das Recht, einen Vertrag durch eine einfache Erklärung zustande zu bringen. Meistens ist es der Käufer, der dieses Recht bekommt. Man nennt das dann auch ein Ankaufsrecht.

Wie funktioniert das Ankaufsrecht?

Der Eigentümer des Grundstücks bindet sich damit an den möglichen Käufer. Der Käufer hingegen darf sich noch aussuchen, ob er das Grundstück wirklich kaufen will. Er behält die freie Entscheidung. Es gibt verschiedene Wege, so ein Recht festzulegen:

• Ein Verkäufer gibt ein Angebot ab, das sehr lange gültig bleibt.
• Es wird ein spezieller Vorvertrag geschlossen.
• Es wird ein Kaufvertrag geschlossen, der erst dann gültig wird, wenn der Käufer sagt: „Ich möchte die Option jetzt nutzen.“

Unterschied zum Vorvertrag und zur Vorhand

Sie sollten den Optionsvertrag nicht mit anderen Modellen verwechseln:

1. Der Vorvertrag: Hier versprechen sich beide Seiten fest, später einen Hauptvertrag zu schließen.
2. Die Vorhand: Hier verspricht der Eigentümer nur: „Bevor ich an jemand anderen verkaufe, biete ich es zuerst Ihnen an.“
3. Die Verhandlungsvorhand: Das ist die schwächste Form. Hier muss der Eigentümer nur sagen, wenn er andere Angebote hat.

Wichtig für Sie zu wissen: Fast alle diese Verträge müssen von einem Notar beurkundet werden. Nur die einfache Verhandlungsvorhand braucht keinen Notar.

Warum ist der Optionsvertrag so vorteilhaft?

Ein Optionsvertrag, der als bedingter Kaufvertrag gestaltet ist, bietet Sicherheit. Da Sie ohnehin zum Notar gehen müssen, können Sie dort direkt alles regeln. Man vermeidet so komplizierte Fehler, die bei getrennten Terminen für Angebot und Annahme entstehen könnten.

Bedingungen im Vertrag

Der Vertrag kann von verschiedenen Dingen abhängig gemacht werden:

• Die Entscheidung des Käufers: Der Vertrag wird wirksam, sobald der Käufer es will.
• Ereignisse von außen: Zum Beispiel wird der Vertrag erst gültig, wenn die Stadt eine Baugenehmigung erteilt hat.

Die Sicherung durch eine Vormerkung

Damit der Käufer sicher sein kann, dass das Grundstück in der Zwischenzeit nicht an jemand anderen verkauft wird, kann eine sogenannte Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Das ist wie eine Reservierung. Falls die Option aber doch nicht genutzt wird, muss geregelt sein, wie diese Reservierung wieder gelöscht wird.

Alternative Wege zum Immobilienkauf

Steuern sparen durch Warten

Ein schöner Nebeneffekt betrifft die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer muss normalerweise sofort bezahlt werden. Bei einem bedingten Optionsvertrag entsteht die Steuerpflicht aber meistens erst dann, wenn die Bedingung erfüllt ist – also wenn der Vertrag wirklich endgültig wirksam wird.

Die Zeitfristen und das Kleingedruckte

Wenn ein Unternehmen (zum Beispiel ein Bauträger) solche Verträge vorgibt, handelt es sich oft um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Hier passt das Gesetz besonders gut auf, dass der Käufer nicht unangemessen benachteiligt wird.

Wie lange darf die Wartezeit sein?

Normalerweise darf ein Käufer nicht ewig hingehalten werden. Wenn der Käufer aber eine Gegenleistung bekommt (zum Beispiel Geld für das Warten), kann die Frist länger sein.

Es kommt auch darauf an, wer den Eintritt der Bedingung beeinflussen kann:

• Hat das Unternehmen die volle Kontrolle darüber? Dann ist die erlaubte Wartezeit kurz (oft nur vier Wochen).
• Hängt es von Behörden ab (wie bei einer Baugenehmigung)? Dann darf die Wartezeit deutlich länger sein, weil beide Seiten warten müssen.

Das Risiko bei der „Abverkaufsquote“

Oft wollen Bauträger erst bauen, wenn sie genug Wohnungen verkauft haben. Das nennt man Abverkaufsquote. Wenn diese Frist zu lange ist, kann sie unwirksam sein. Das könnte dazu führen, dass am Ende gar kein wirksamer Vertrag zustande kommt.

Ein Beispiel aus der Praxis: Die Abverkaufsquote

Stellen Sie sich vor, ein Bauherr möchte acht Wohnungen bauen. Er braucht dafür einen Kredit von der Bank. Die Bank gibt ihm das Geld aber nur, wenn er schon Verträge über eine bestimmte Summe unterschrieben hat.

In einem solchen Fall unterschreiben Sie einen Vertrag, der eine aufschiebende Bedingung enthält. Dort steht dann zum Beispiel: „Dieser Vertrag wird erst gültig, wenn der Verkäufer bis zu einem bestimmten Datum genügend andere Käufer gefunden hat.“

Was passiert, wenn es nicht klappt?

Wenn der Verkäufer nicht genug Käufer findet, wird der Vertrag hinfällig. Wenn der Verkäufer sich aber ordentlich bemüht hat und nicht schuld am Scheitern ist, muss er meistens nur die Notarkosten bezahlen. Der Käufer kann dann keinen weiteren Schadenersatz verlangen.

Wenn Sie Fragen zu diesen komplexen Vertragsgestaltungen haben oder eine Beratung zu Immobilienverträgen benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.