Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
Gericht: LG Heilbronn 3. Zivilkammer
Entscheidungsdatum: 30.10.2025
Aktenzeichen: I 3 S 12/25
ECLI: ECLI:DE:LGHEILB:2025:1030.I3S12.25.00
Dokumenttyp: Urteil
Verfahrensgang
vorgehend AG Heilbronn, 16. Mai 2025, 5 C 2221/24
Das Urteil kurz erklärt: Keine Kündigung ohne genaue Begründung
Worum ging es in dem Streit? Vor dem Landgericht Heilbronn stritten sich ein Vermieter (der Kläger) und seine Mieter (die Beklagten). Es ging um eine Wohnung in einem Haus in der Stadt. Der Vermieter wollte, dass die Mieter ausziehen. Dafür hatte er den Mietvertrag gekündigt. Als Grund nannte er „Eigenbedarf“. Das bedeutet, er wollte die Wohnung selbst nutzen. Die Mieter wollten jedoch nicht ausziehen. Der Fall landete vor Gericht.
Das Amtsgericht hatte zunächst dem Vermieter recht gegeben. Die Mieter legten dagegen Berufung ein. Das bedeutet, sie baten das nächsthöhere Gericht – das Landgericht Heilbronn – den Fall noch einmal zu prüfen. Am 30. Oktober 2025 entschied das Landgericht zugunsten der Mieter. Sie dürfen in der Wohnung bleiben.
Warum hat der Vermieter verloren? Der Hauptgrund für die Niederlage des Vermieters war ein formaler Fehler in seinem Kündigungsschreiben. Das Gesetz in Deutschland ist hier sehr streng. Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss er dies schriftlich tun. Aber das allein reicht nicht. Er muss in dem Brief ganz genau erklären, warum er die Wohnung benötigt.
Das Gesetz (§ 573 Abs. 3 BGB) schreibt vor, dass der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung haben muss. Dieses Interesse muss er im Brief so genau beschreiben, dass der Mieter es verstehen und überprüfen kann. Der Mieter muss wissen, woran er ist, um sich wehren zu können.
Was stand im Kündigungsschreiben? Der Vermieter hatte am 3. August 2023 einen Brief an die Mieter geschrieben. Darin stand sinngemäß: „Ich werde nach Ihrem Auszug selbst einziehen. Wegen der Trennung von meiner Frau, meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.“
Das Gericht schaute sich diesen Text sehr genau an. Die Richter entschieden, dass diese Begründung nicht ausreicht. Sie nannten die Formulierungen „leer“ und „floskelhaft“.
Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
Was sind „Kerntatsachen“? Das Gericht erklärte, dass ein Vermieter sogenannte „Kerntatsachen“ nennen muss. Das sind die wirklichen, harten Fakten, aus denen sich der Bedarf ergibt. Es reicht nicht, Schlagworte zu benutzen.
- Der Vermieter schrieb von seiner „jetzigen Wohnsituation“. Er erklärte aber nicht, was an dieser Situation schlecht ist. Ist seine jetzige Wohnung zu klein? Zu teuer? Zu laut? Das stand nicht im Brief.
- Er schrieb von seinem „Alter“. Aber er erklärte nicht, warum sein Alter einen Umzug nötig macht. Kann er in seiner jetzigen Wohnung keine Treppen mehr steigen? Braucht er eine ebenerdige Wohnung? Auch das fehlte.
- Er erwähnte die „räumliche Trennung“ von seiner Frau. Aber auch hier fehlte die Erklärung, warum er genau diese vermietete Wohnung dafür braucht.
Weil diese konkreten Fakten fehlten, war die Kündigung von Anfang an unwirksam. Es spielte dabei keine Rolle, ob der Vermieter die Wohnung vielleicht wirklich braucht. Allein der Fehler im Brief machte die Kündigung ungültig.
Der zweite Kündigungsversuch Während der Streit vor Gericht lief, schrieb der Vermieter im März 2025 eine zweite Kündigung. Diese sollte zum Ende des Jahres 2025 wirksam werden. Das Gericht sagte dazu: Diese zweite Kündigung hilft dem Vermieter in diesem Prozess nicht. Zum Zeitpunkt des Urteils war die Frist für diese Kündigung noch gar nicht abgelaufen. Daher konnten die Mieter auch deswegen noch nicht zur Räumung verurteilt werden.
Zweifel am echten Bedarf Obwohl das Gericht die Klage schon wegen des schlecht geschriebenen Briefes abwies, äußerten die Richter noch weitere Bedenken. Sie glaubten dem Vermieter auch inhaltlich nicht ganz.
Der Vermieter hatte vor Gericht gesagt, er wolle vielleicht in Zukunft eine Pflegekraft in der Wohnung unterbringen, falls er mal pflegebedürftig wird. Das Gericht stellte klar: Ein Bedarf, der vielleicht erst in ferner Zukunft entsteht, reicht nicht aus. Man darf nicht „auf Vorrat“ kündigen. Man muss die Wohnung jetzt oder in sehr naher Zukunft benötigen.
Außerdem liegt das Haus in einem Gewerbegebiet. Dort ist das reine Wohnen oft gar nicht erlaubt, sondern nur in Verbindung mit einem Gewerbebetrieb. Der Vermieter wollte dort eine kleine Vermögensverwaltung betreiben. Das Gericht bezweifelte, dass dies als Grund ausreicht, um dort regulär zu wohnen.
Das Fazit Das Landgericht hob das alte Urteil auf. Die Klage auf Räumung wurde abgewiesen. Der Vermieter muss die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Mieter haben gewonnen, weil der Vermieter seine Gründe im Kündigungsschreiben nicht ausführlich und konkret genug dargestellt hat.
Dieses Urteil zeigt sehr deutlich: Wer als Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen will, muss sich viel Mühe mit der Begründung geben. Allgemeine Sätze über das Alter oder die Lebenssituation genügen nicht. Man muss genau beschreiben, wo das Problem liegt und warum nur der Einzug in die gekündigte Wohnung dieses Problem löst. Fehlen diese Details, ist die Kündigung das Papier nicht wert, auf dem sie steht.
