Anforderungen an die nachträgliche Eintragung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

Anforderungen an die nachträgliche Eintragung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

OLG München, Beschluss v. 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e

Zusammenfassung: OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e

Thema: Wann kann ein Stellplatz noch nachträglich ins Grundbuch eingetragen werden?

Dieser Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) München beschäftigt sich mit einem häufigen Problem im Wohnungseigentumsrecht. Es geht um die Frage, ob und wie ein Sondernutzungsrecht (zum Beispiel für eine Garage oder einen Stellplatz) noch Jahre später im Grundbuch eingetragen werden kann, wenn dies beim Kauf vergessen wurde. Das Gericht hat hierbei seine bisherige, strenge Rechtsprechung geändert und die Hürden für Eigentümer gesenkt.

1. Der Sachverhalt: Was ist passiert?

Der Fall dreht sich um eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Die Geschichte beginnt bereits in den 1990er Jahren:

• Juli 1997: Ein Bauträger teilt ein Grundstück in Eigentumswohnungen auf. Dies geschieht durch eine sogenannte „Teilungserklärung“ beim Notar. In dieser Erklärung steht eine wichtige Regelung: Der Bauträger behält sich das Recht vor, bestimmte Garagen und Stellplätze später einzelnen Wohnungen zuzuweisen. Solange er das nicht tut, darf kein anderer Eigentümer diese Flächen nutzen.
• Mai 1999: Ein Ehepaar kauft eine Wohnung (Wohnung Nr. 13) von diesem Bauträger. Im Kaufvertrag steht ausdrücklich, dass zu dieser Wohnung auch eine bestimmte Garage („Ga“) und ein Stellplatz gehören. Der Bauträger weist diese Flächen der Wohnung zu.
• Das Versäumnis: Obwohl der Kaufvertrag unterschrieben wurde, passierte ein Fehler. Die Zuweisung der Garage und des Stellplatzes wurde damals nicht im Grundbuch eingetragen. Es stand zwar im Vertrag, aber nicht im offiziellen Register.
• Dezember 2013: Die Wohnung wird weiterverkauft an die heutigen Eigentümer (die Beteiligten in diesem Verfahren). Auch sie gehen davon aus, dass Garage und Stellplatz zur Wohnung gehören.
• April 2025: Der Fehler fällt auf. Eine Notarin beantragt beim Grundbuchamt, das Sondernutzungsrecht für die Garage endlich offiziell im Grundbuch einzutragen. Sie legt dazu die alten Urkunden von 1997 und 1999 vor.

2. Das Problem: Warum das Grundbuchamt ablehnte

Das Grundbuchamt Ingolstadt verweigerte die Eintragung. Es erließ eine sogenannte „Zwischenverfügung“. Das Amt hatte folgende Argumente:

1. Der ursprüngliche Bauträger, der 1999 die Garage zugewiesen hatte, ist schon lange kein Eigentümer mehr in der Anlage. Er ist im Jahr 2007 aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden.
2. Das Amt war der Meinung: Da der Bauträger heute nicht mehr Eigentümer ist, gilt seine damalige Erlaubnis nicht mehr einfach so für eine heutige Eintragung.
3. Die Konsequenz laut Amt: Damit die Garage jetzt eingetragen werden kann, müssten alle anderen aktuellen Wohnungseigentümer der Anlage zustimmen. Das ist in großen Anlagen oft fast unmöglich, da man Dutzende Unterschriften beim Notar bräuchte.

Gegen diese Entscheidung legten die Eigentümer Beschwerde ein. Der Fall landete beim Oberlandesgericht München.

3. Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG München gab den Eigentümern recht und hob die Entscheidung des Grundbuchamtes auf. Das Gericht entschied, dass die Zustimmung der anderen Eigentümer nicht notwendig ist. Die Eintragung kann allein auf Basis der alten Urkunden erfolgen.

Das Gericht begründete dies mit einer Änderung seiner bisherigen Rechtsauffassung. Früher war das Gericht strenger, nun schließt es sich einer liberaleren Ansicht an.

Anforderungen an die nachträgliche Eintragung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

4. Die Begründung in einfacher Sprache

Um die Entscheidung zu verstehen, muss man wissen, wie ein „Sondernutzungsrecht“ funktioniert. Es besteht aus zwei Teilen:

1. Der negative Teil (Ausschluss): Allen anderen Eigentümern wird verboten, die Fläche zu nutzen.
2. Der positive Teil (Zuweisung): Einem bestimmten Eigentümer wird erlaubt, die Fläche allein zu nutzen.

Das Argument des Gerichts lautet wie folgt:

• Der Ausschluss war schon klar: Bereits in der Teilungserklärung von 1997 wurden alle anderen Eigentümer von der Nutzung der Garagen ausgeschlossen. Das steht von Anfang an fest. Niemandem wird also etwas weggenommen, was er vorher hatte.
• Der Zeitpunkt der Erklärung zählt: Der Bauträger hat die Garage im Jahr 1999 der Wohnung Nr. 13 zugewiesen. Zu diesem Zeitpunkt war der Bauträger noch Eigentümer und hatte das Recht dazu. Diese Erklärung ist wirksam geworden, sobald sie damals beim Grundbuchamt eingereicht oder notariell beurkundet wurde.
• Kein Verfallsdatum: Dass der Bauträger Jahre später (2007) aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, macht seine wirksame Erklärung von 1999 nicht ungültig. Es ist egal, dass die Eintragung erst 2025 beantragt wird. Die rechtliche Grundlage wurde damals korrekt geschaffen.
• Keine Betroffenheit der Nachbarn: Da die Nachbarn durch die Teilungserklärung von 1997 ohnehin schon von der Nutzung der Garage ausgeschlossen waren, ändert sich für sie durch die Eintragung nichts. Ihre Rechtsposition verschlechtert sich nicht. Deshalb müssen sie auch nicht zustimmen. Das Grundbuchamt muss sie nicht fragen.

5. Was bedeutet „schuldrechtlich“ vs. „dinglich“?

Das Gericht unterscheidet zwischen zwei Zuständen:

• Schuldrechtlich: Das Recht besteht nur aufgrund eines Vertrages zwischen zwei Personen (hier Bauträger und Käufer). Es ist gültig, steht aber nicht im Grundbuch. Das Problem: Wenn die Wohnung weiterverkauft wird, geht dieses Recht nicht automatisch sicher auf den neuen Käufer über, wenn man nicht aufpasst.
• Dinglich: Das Recht steht im Grundbuch. Damit gehört es fest zur Wohnung. Jeder, der die Wohnung kauft, bekommt automatisch auch die Garage. Das ist sicher und für jeden einsehbar.

Das Gericht sagt: Auch wenn das Recht bisher nur „schuldrechtlich“ existierte (also nur im Vertrag stand), kann es jetzt noch „verdinglicht“ (eingetragen) werden, ohne dass man den ganzen Prozess von vorne beginnen muss.

6. Die Abkehr von der alten Rechtsprechung

Besonders wichtig an diesem Beschluss ist, dass das OLG München offen zugibt, seine Meinung geändert zu haben. Früher (z.B. in Entscheidungen von 2012 oder 2014) sagte das Gericht: Man muss beweisen, dass die Garage in der Zwischenzeit nicht jemand anderem gegeben wurde. Das ist aber fast unmöglich zu beweisen (man kann schwer beweisen, dass etwas nicht passiert ist). Nun sagt das Gericht: Dieser Beweis ist unnötig. Das Grundbuchverfahren ist formell. Wenn die Papiere von damals (1999) in Ordnung sind und der Bauträger damals die Macht dazu hatte, dann reicht das. Das Grundbuchamt muss nicht prüfen, ob in den letzten 25 Jahren vielleicht privat irgendwelche Verträge geschlossen wurden.

7. Fazit und Bedeutung für Eigentümer

Diese Entscheidung ist sehr positiv für Wohnungseigentümer.

• Erleichterung: Wenn bei alten Wohnanlagen vergessen wurde, Stellplätze oder Gärten im Grundbuch einzutragen, ist eine Heilung jetzt viel einfacher.
• Keine Blockade: Man ist nicht mehr darauf angewiesen, dass alle Nachbarn zustimmen. Oft scheitern solche Korrekturen daran, dass sich ein einziger Nachbar querstellt oder Miteigentümer nicht auffindbar sind.
• Sicherheit: Es reicht aus, wenn man die alten notariellen Urkunden (Teilungserklärung und Kaufvertrag) vorlegt, in denen die Zuweisung geregelt war. Solange der Bauträger zum Zeitpunkt der Zuweisung noch berechtigt war, ist die Eintragung auch Jahrzehnte später noch möglich.

Das Grundbuchamt Ingolstadt muss nun den Antrag der Eigentümer neu bearbeiten und darf die Eintragung nicht mehr mit der Begründung ablehnen, dass die Zustimmung der anderen Eigentümer fehlt. Die Eigentümer der Wohnung Nr. 13 bekommen ihre Garage nun endlich offiziell ins Grundbuch, was den Wert ihrer Wohnung sichert und einen späteren Verkauf erleichtert.