Anforderungen an die Sittenwidrigkeit bei Kaufvertrag über Hausgrundstück

Anforderungen an die Sittenwidrigkeit bei Kaufvertrag über Hausgrundstück

Datum: 06.11.2025

Gericht: Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper: 22. Zivilsenat

Entscheidungsart: Hinweisbeschluss

Aktenzeichen: 22 U 60/25

Vorinstanz: Landgericht Siegen, 1 O 83/23

Einleitung und Hintergrund

Das Oberlandesgericht Hamm hat am 6. November 2025 einen sogenannten Hinweisbeschluss verfasst. Das Aktenzeichen lautet 22 U 60/25. In diesem rechtlichen Streit geht es um eine Auseinandersetzung zwischen einem Immobilienkäufer (dem Kläger) und einer Stadtverwaltung (der Beklagten). Die Stadt hat gegen ein früheres Urteil Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht teilt der Stadt nun mit, dass diese Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Gericht bestätigt damit das vorherige Urteil des Landgerichts Siegen. Die Stadt wird den Prozess verlieren und muss die Kosten tragen, wenn sie die Berufung nicht zurücknimmt.

Der Sachverhalt: Was ist passiert?

Im Dezember 2021 kaufte der Kläger ein Haus von einem privaten Eigentümer. Dafür wurde ein gültiger notarieller Kaufvertrag geschlossen. Der Kläger gehört einer Partei an, die vom Verfassungsschutz als rechtsextrem eingestuft wird. Er plante, das gekaufte Haus auch als Parteibüro zu nutzen.

Die Stadtverwaltung erfuhr davon und wollte dies unter allen Umständen verhindern. Zunächst versuchte die Stadt, ein städtisches Vorkaufsrecht auszuüben. Sie behauptete, sie benötige das Haus dringend für die Unterbringung von Flüchtlingen. Verwaltungsgerichte entschieden jedoch schnell, dass dieses Vorgehen rechtswidrig war. Die Stadt durfte das Haus auf diesem Weg nicht an sich ziehen.

Da der offizielle Weg gescheitert war, wählte die Stadt eine andere Methode. Im Oktober 2022 kaufte die Stadt das Haus in einem zweiten Vertrag direkt vom ursprünglichen Verkäufer. Dabei wusste die Stadt ganz genau, dass der Verkäufer das Haus bereits an den ersten Käufer verkauft hatte. Um den Verkäufer zur Unterschrift zu bewegen, schloss die Stadt eine spezielle Vereinbarung mit ihm. Darin versprach die Stadt, alle Kosten und Schadenersatzforderungen zu übernehmen, falls der erste Käufer klagen sollte. Dafür nutzte die Stadt Geld, das teilweise von unbekannten Dritten stammte. Dieser zweite Kaufvertrag wurde zunächst geheim gehalten. Die Stadt ließ sich schnell als Eigentümerin ins Grundbuch eintragen, um Fakten zu schaffen.

Anforderungen an die Sittenwidrigkeit bei Kaufvertrag über Hausgrundstück

Die Entscheidung des Gerichts Das Gericht bewertet das Verhalten der Stadt als „sittenwidrig“ gemäß Paragraf 826 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das bedeutet, dass die Stadt gegen die guten Sitten und das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßen hat.

Die Begründung der Richter Das Gericht übt sehr scharfe Kritik am Vorgehen der Stadt. Folgende Punkte waren dabei entscheidend:

1. Vorsätzliche Schädigung: Die Stadt hat sich bewusst in einen bestehenden Vertrag eingemischt. Sie hat den Verkäufer dazu verleitet, seinen ersten Vertrag zu brechen. Das Ziel war allein, dem ersten Käufer zu schaden und ihn aus der Stadt fernzuhalten.
2. Missbrauch staatlicher Macht: Eine Stadt ist eine Behörde. Sie ist in besonderer Weise an Recht und Gesetz gebunden. Sie darf nicht wie ein unseriöser Geschäftsmann handeln. Sie darf keine heimlichen Verträge schließen oder Steuergelder riskieren, nur um einen unliebsamen Bürger zu blockieren.
3. Politische Neutralität: Das Gericht stellt klar, dass auch Mitglieder verfassungsfeindlicher Parteien Rechte haben, solange die Partei nicht verboten ist. Die Stadt darf ihre Macht nicht missbrauchen, um politische Gegner mit illegalen Methoden zu bekämpfen. Der Zweck (Kampf gegen Rechts) heiligt hier nicht die Mittel (Rechtsbruch).
4. Umgang mit Steuergeldern: Die Stadt hat hohe finanzielle Risiken auf sich genommen, um den Verkäufer freizukaufen. Sie hat dabei nicht geprüft, ob der Preis angemessen war. Zudem hat sie die Herkunft der Gelder von Dritten verschleiert. Das verstößt gegen die Pflichten einer ordentlichen Verwaltung.

Das Ergebnis Weil die Stadt „sittenwidrig“ gehandelt hat, ist sie zum Schadenersatz verpflichtet. Der Schaden besteht darin, dass der Kläger das Haus nicht bekommen hat. Das Gericht ordnet an, dass dieser Zustand korrigiert werden muss.

Die Stadt muss das Haus an den Kläger herausgeben. Sie muss zustimmen, dass der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug muss der Kläger natürlich den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis zahlen. Der heimliche Kauf der Stadt wird also rückabgewickelt, und der ursprüngliche Kaufvertrag wird vollzogen. Das Gericht rät der Stadt dringend, ihren Fehler einzusehen und die Berufung zurückzunehmen.