Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit schon vor Mietbeginn

April 5, 2025

Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit schon vor Mietbeginn

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht Hamm hat am 11. Dezember 2024 unter dem Aktenzeichen 30 U 40/24 einen Beschluss gefasst,

der die Berufung der Verfügungsbeklagten zu 2) gegen ein Urteil des Landgerichts Bochum zurückweist.

Sachverhalt und Entscheidung des Landgerichts Bochum

Die Verfügungsklägerin, ein Supermarktbetreiber, hatte mit der Verfügungsbeklagten zu 1), einer Bauträgergesellschaft, einen Mietvertrag über noch zu errichtende Geschäftsräume geschlossen.

Nachdem die Verfügungsbeklagte zu 1) ihre Rechte und Pflichten auf die Verfügungsbeklagte zu 2) übertragen hatte,

kam es zu Streitigkeiten über die Errichtung des Mietobjekts und die Eintragung einer im Mietvertrag vereinbarten Mieterdienstbarkeit.

Die Verfügungsbeklagte zu 2) kündigte den Mietvertrag, woraufhin die Verfügungsklägerin im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes

die Verpflichtung der Verfügungsbeklagten zu 2) zur Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch beantragte.

Das Landgericht Bochum gab dem Antrag statt und verurteilte die Verfügungsbeklagte zu 2) zur Beantragung und Bewilligung der Eintragung der Vormerkung.

Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Mietvertrag durch die Kündigung der Verfügungsbeklagten zu 2) nicht beendet worden sei, da kein wichtiger Kündigungsgrund vorliege.

Zudem sei der Antrag der Verfügungsklägerin auf Eintragung der Vormerkung berechtigt und ein Verfügungsgrund gegeben.

Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm

Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit schon vor Mietbeginn

Das Oberlandesgericht Hamm wies die Berufung der Verfügungsbeklagten zu 2) gegen das Urteil des Landgerichts zurück.

Es bestätigte, dass das Landgericht dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zu Recht stattgegeben habe, da der Antrag zulässig und begründet sei.

Wesentliche Gründe für die Entscheidung des Oberlandesgerichts

Keine Vorwegnahme der Hauptsache:

Das Oberlandesgericht stellte klar, dass der Antrag der Verfügungsklägerin nicht auf eine Vorwegnahme der Hauptsache gerichtet sei,

da er lediglich die Sicherung der Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit durch eine Vormerkung und nicht die Eintragung selbst begehre.

Hinreichende Bestimmtheit des Antrags:

Entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten zu 2) sei der Antrag hinreichend bestimmt, da die in Rede stehende Fläche durch die

Bezugnahme auf eine dem Antrag beigefügte Zeichnung ausreichend beschrieben sei.

Bestehen eines Verfügungsanspruchs:

Das Oberlandesgericht bestätigte, dass die Verfügungsklägerin einen Anspruch auf Eintragung der Vormerkung habe, da die Kündigung des Mietvertrags durch die Verfügungsbeklagte zu 2) unwirksam sei.

Die Kündigung sei weder auf Paragraf 543 Abs. 1 S. 1 BGB (wichtiger Grund) noch auf Paragraf 314 BGB (Kündigung von Dauerschuldverhältnissen) oder Paragraf 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) stützbar.

Insbesondere habe die Verfügungsbeklagte zu 2) nicht ausreichend dargelegt, dass eine Anpassung des Mietvertrags unmöglich oder unzumutbar sei.

Vorliegen eines Verfügungsgrunds:

Das Oberlandesgericht schloss sich den Ausführungen des Landgerichts zum Vorliegen eines Verfügungsgrundes an.

Keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör:

Das Oberlandesgericht wies die Rüge der Verfügungsbeklagten zu 2) zurück, das Landgericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem es eine Schutzschrift nicht abgerufen habe.

Anspruch auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit schon vor Mietbeginn

Anspruch ist vormerkbar:

Der Anspruch auf Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit sei bereits vormerkbar, obwohl das Mietobjekt noch nicht errichtet sei,

da die Verfügungsbeklagte zu 2) sich zur Errichtung verpflichtet habe.

Fazit

Das Oberlandesgericht Hamm bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Bochum und wies die Berufung der Verfügungsbeklagten zu 2) zurück.

Es stellte klar, dass die Kündigung des Mietvertrags unwirksam sei und die Verfügungsklägerin einen Anspruch auf Eintragung der Vormerkung habe.

RA und Notar Krau
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