Anspruch auf Genehmigung eines Nachtrags zu einer Teilungserklärung

Anspruch auf Genehmigung eines Nachtrags zu einer Teilungserklärung aus einer in einem Bauträgervertrag geregelten Mitwirkungsverpflichtung bei Unwirksamkeit einer Klausel

Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 23.01.2026
Aktenzeichen: V ZR 91/25
ECLI: ECLI:DE:BGH:2026:230126UVZR91.25.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang
vorgehend KG Berlin, 23. April 2025, Az: 21 U 156/23, Urteil
vorgehend LG Berlin, 28. November 2023, Az: 14 O 115/22

Änderungen beim Immobilienkauf: Was Bauträger dürfen und was nicht

Wer eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit von einem Bauträger kauft, unterschreibt oft Verträge, die noch vor der Fertigstellung des Gebäudes geschlossen werden. In dieser Phase sind viele Details der sogenannten Teilungserklärung – also der rechtlichen Aufteilung des Hauses in Sondereigentum (die eigene Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Flur, Dach, Garten) – bereits festgelegt. Doch oft stellen Bauträger während der Bauphase fest, dass sie Pläne ändern müssen oder wollen.

In vielen Verträgen finden sich daher Klauseln, die den Käufer verpflichten, nachträglichen Änderungen dieser Teilungserklärung zuzustimmen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sorgt hier für Klarheit und stärkt die Rechte von Käufern massiv. Es geht um die Frage, wie präzise solche Änderungsvorbehalte sein müssen, um rechtlich Bestand zu haben.

Die rechtliche Kontrolle von Bauträgerverträgen

Bauträgerverträge sind fast immer vorformulierte Standardverträge. Rechtlich nennt man dies Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Da der Käufer diese Bedingungen meist nicht im Einzelnen aushandeln kann, unterliegen sie einer strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Das Gesetz will verhindern, dass eine Vertragspartei die andere unangemessen benachteiligt.

Der Schutz von Verbrauchern steht im Vordergrund

Besonders streng ist die Kontrolle, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Dies gilt übrigens auch dann, wenn jemand eine Gewerbeeinheit zur privaten Vermögensverwaltung kauft, zum Beispiel um sie als Altersvorsorge zu vermieten. Solange kein professioneller Geschäftsbetrieb mit eigenem Büro oder Organisation dahintersteht, bleibt der Käufer rechtlich ein Verbraucher und genießt den vollen Schutz der AGB-Kontrolle.

Wann sind Änderungswünsche des Bauträgers zulässig?

Ein Bauträger hat oft ein berechtigtes Interesse daran, die Teilungserklärung nachträglich anzupassen. Gründe können neue behördliche Auflagen, technische Notwendigkeiten oder Sonderwünsche anderer Käufer sein. Dennoch darf der Käufer durch solche Klauseln nicht völlig schutzlos gestellt werden.

Die Notwendigkeit triftiger Gründe

Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel, die den Käufer pauschal zur Zustimmung bei Änderungen verpflichtet, unwirksam ist.

Anspruch auf Genehmigung eines Nachtrags zu einer Teilungserklärung

Damit eine solche Regelung hält, muss sie zwei Bedingungen erfüllen:

1. Sie muss ausdrücklich festlegen, dass Änderungen nur bei Vorliegen triftiger Gründe verlangt werden können.
2. Diese triftigen Gründe müssen in der Klausel konkret benannt werden.

Eine bloße Formulierung, dass der Bauträger „nachträglich beliebig abändern“ darf, ist nicht zulässig. Der Käufer muss bereits bei Vertragsschluss kalkulieren können, in welchem Rahmen sich die Leistungen noch verschieben könnten.

Beispiele für triftige Gründe

Damit ein Änderungsvorbehalt wirksam ist, sollte er Situationen benennen wie:

• Die Erfüllung von Auflagen des Bauamtes.
• Die Sicherung der Erschließung des Grundstücks.
• Die Beseitigung von Fehlern in der ursprünglichen Planung.

Fehlen solche konkreten Angaben, ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Bauträger kann sich dann nicht mehr auf diese vertragliche Verpflichtung berufen.

Die Unwirksamkeit von Vollmachten und Zustimmungspflichten

Häufig lassen sich Bauträger im Vertrag eine Vollmacht geben, um Änderungen direkt selbst für den Käufer vornehmen zu können. Alternativ wird eine Mitwirkungspflicht vereinbart, wonach der Käufer seine Unterschrift unter neue Nachträge setzen muss.

Gleiche Regeln für Vollmacht und Mitwirkung

Der BGH stellt klar: Es macht keinen Unterschied, ob der Bauträger durch eine Vollmacht selbst handelt oder den Käufer zur Unterschrift zwingen will. Beide Wege führen dazu, dass der Bauträger die versprochene Leistung einseitig ändert. Daher unterliegen beide Varianten derselben strengen Kontrolle. Wenn die Klausel keine triftigen Gründe nennt, ist sie in beiden Fällen nichtig.

Kein „Rettungsanker“ über Treu und Glauben

Oft versuchen Bauträger, eine unwirksame Klausel dadurch zu retten, dass sie argumentieren, die Änderung sei doch für den Käufer zumutbar und entspreche „Treu und Glauben“ (Paragraf 242 BGB). Doch hier ist die Rechtsprechung konsequent: Eine unwirksame AGB-Klausel darf nicht durch eine „mildere“ Auslegung gerettet werden. Wer als Verwender von Verträgen zu weit gehende Klauseln nutzt, trägt das Risiko, dass die Regelung komplett wegfällt.

Praktische Auswirkungen für Immobilienkäufer

Wenn eine Klausel im Bauträgervertrag unwirksam ist, hat das weitreichende Folgen. Der Bauträger kann den Käufer dann nicht gerichtlich dazu zwingen, einem Nachtrag zur Teilungserklärung zuzustimmen.

Was passiert bei fehlender Zustimmung?

Ohne die Zustimmung aller Erwerber können Änderungen der Teilungserklärung meist nicht im Grundbuch eingetragen werden. Dies kann für den Bauträger zu erheblichen Problemen bei der Abwicklung des gesamten Projekts führen. Käufer haben hier eine starke Verhandlungsposition, wenn der Bauträger Änderungen durchsetzen will, die über das ursprünglich Vereinbarte hinausgehen oder die Interessen des Käufers beeinträchtigen.

Worauf sollten Käufer achten?

Käufer sollten bei der Prüfung ihres Bauträgervertrags besonders auf Abschnitte achten, die dem Verkäufer weitreichende Vollmachten einräumen oder sie zur Genehmigung von Planänderungen verpflichten. Sind diese Klauseln sehr offen formuliert und enthalten sie keine Liste mit sachlichen Gründen, stehen die Chancen gut, dass sie rechtlich nicht bindend sind.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

• Verbraucherschutz: Auch Käufer von Gewerbeeinheiten zur Vermietung gelten oft als Verbraucher.
• Präzision: Klauseln für nachträgliche Änderungen müssen konkrete, triftige Gründe nennen.
• Transparenz: Pauschale Vollmachten („beliebig abändern“) sind unwirksam.
• Keine Heilung: Unwirksame Klauseln können im Nachhinein nicht einfach „zurechtgebogen“ werden.

Die rechtssichere Gestaltung und Prüfung von Immobilienverträgen ist komplex und erfordert detaillierte Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Da jede Vertragsgestaltung individuelle Fallstricke enthalten kann, ist eine fachkundige Beratung oft unerlässlich, um die eigenen Rechte als Käufer oder Bauträger zu wahren.

Bei Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder zur Wirksamkeit von Klauseln in der Teilungserklärung sollten Sie professionelle Unterstützung suchen. Wenden Sie sich hierzu gerne an die Anwalts- und Notarkanzlei Krau, um Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen zu lassen.