Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des überbauten Teils seines Grundstücks
Dezember 30, 2025
Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des überbauten Teils seines Grundstücks
BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/10
Vorinstanzen:
AG Weißwasser, Entscheidung vom 11.06.2009 – 6 C 300/08 –
LG Görlitz, Entscheidung vom 29.06.2010 – 2 S 56/09 –
Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Januar 2011. In diesem Fall geht es um einen Nachbarschaftsstreit wegen einer Garage, die über die Grundstücksgrenze gebaut wurde.
Streit um die Grenze: Wenn die Garage des Nachbarn auf dem eigenen Land steht
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Grundstück. Später stellen Sie fest: Die Garage Ihres Nachbarn steht zu einem Teil auf Ihrem Boden. Genau das ist der Klägerin in diesem Fall passiert. Die Garage wurde bereits 1976 gebaut, also noch zu Zeiten der DDR. Sie ragt auf einer Fläche von etwa 10 Quadratmetern auf das Nachbargrundstück herüber.
Die neue Eigentümerin wollte das nicht hinnehmen. Sie forderte vor Gericht zwei Dinge:
Der überstehende Teil der Garage soll abgerissen werden (Beseitigung).
Der Nachbar soll ihr die Fläche zurückgeben (Herausgabe).
Hilfsweise wollte sie Geld sehen, eine sogenannte Überbaurente. Der Nachbar weigerte sich und wollte seinerseits das Recht haben, das Grundstück der Klägerin zu betreten, um seine Garagenwand zu reparieren.
Das Problem mit der Zeit: Die Verjährung des Abrissanspruchs
Das Gericht musste zunächst klären, ob die Klägerin nach so vielen Jahren überhaupt noch den Abriss verlangen kann. Hier kommt das Thema Verjährung ins Spiel.
Wann verjährt der Anspruch auf Abriss?
Normalerweise verjähren Ansprüche im Zivilrecht nach drei Jahren. Der BGH hat in diesem Urteil bestätigt: Das gilt auch für den Anspruch, eine Störung des Eigentums zu beseitigen.
Die Klägerin wusste seit dem Jahr 2004 von dem Überbau. Die Frist von drei Jahren begann am Ende dieses Jahres und lief somit Ende 2007 ab. Da sie erst im Jahr 2008 klagte, war es für den Abriss zu spät. Der Nachbar durfte die Einrede der Verjährung nutzen und muss die Garage nicht mehr einreißen.
Warum schützt das Grundbuch hier nicht?
Es gibt eine Besonderheit: Rechte, die im Grundbuch stehen, verjähren eigentlich nicht. Die Klägerin argumentierte, dass ihr Eigentum ja im Grundbuch steht. Der BGH sagte dazu jedoch: Das Grundbuch schützt zwar das Recht an sich, aber nicht jeden Abwehranspruch gegen eine Störung. Wenn man jahrelang zusieht, wie jemand anderes den Platz nutzt, verliert man irgendwann das Recht, den Abriss zu fordern.
Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des überbauten Teils seines Grundstücks
Die Rückgabe des Grundstücks: Ein wichtiges Recht bleibt
Obwohl die Klägerin den Abriss nicht mehr erzwingen kann, hat sie dennoch einen Teilerfolg erzielt. Es gibt nämlich einen Unterschied zwischen dem Abriss eines Gebäudes und der Herausgabe der Fläche.
Das Recht auf Herausgabe verjährt nicht
Der Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks (§ 985 BGB) verjährt laut BGH nicht. Das ist ein wichtiger Punkt für alle Grundstückseigentümer. Das bedeutet: Auch wenn das Gebäude stehen bleiben darf, bleibt die Fläche im rechtlichen Sinne im Besitz der Eigentümerin.
Der Nachbar muss also theoretisch den Besitz an diesem Stück Land aufgeben. In der Praxis ist das schwierig, solange das Gebäude dort steht. Aber rechtlich gesehen bleibt die Klägerin die Herrin über ihr Land.
Was passiert mit der Reparatur? Das „Hammerschlags- und Leiterrecht“
Der Nachbar wollte auf das Grundstück der Klägerin, um seine Garage zu sanieren. Er berief sich auf das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht. Dieses Gesetz erlaubt es unter bestimmten Bedingungen, das Nachbargrundstück für Bauarbeiten zu betreten.
Der BGH entschied hier jedoch streng: Wenn ein Überbau rechtswidrig ist (also ohne Erlaubnis gebaut wurde), hat der Nachbar kein automatisches Recht, das fremde Grundstück für Reparaturen zu nutzen. Man kann niemanden zwingen, Bauarbeiten an einem Gebäude zu dulden, das dort eigentlich gar nicht stehen dürfte – selbst wenn man es nicht mehr abreißen lassen kann.
Die Entschädigung: Wer muss was zahlen?
Wenn man einen Überbau dulden muss, steht einem als Ausgleich oft eine jährliche Zahlung zu: die Überbaurente.
Wie berechnet man die Rente für alte Gebäude?
Da die Garage 1976 in der DDR gebaut wurde, war die Berechnung schwierig. Der Nachbar wollte nur sehr wenig zahlen, basierend auf den damaligen Preisen in der DDR.
Der BGH stellte jedoch klar:
Für die Berechnung ist der Wert des Bodens zum Zeitpunkt des Baus wichtig.
Man darf aber nicht die künstlich niedrigen Preise der DDR heranziehen.
Stattdessen schaut man, was ein vergleichbares Grundstück im Jahr 1976 in Westdeutschland wert gewesen wäre.
Auf dieser Basis wird dann eine faire Verzinsung (die Rente) berechnet. Im vorliegenden Fall waren die bisherigen Berechnungen der Vorinstanzen fehlerhaft, weshalb das Verfahren in diesem Punkt neu aufgerollt werden muss.
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Hier sind die zentralen Erkenntnisse aus dem Urteil für Sie zusammengefasst:
Thema
Entscheidung des BGH
Abriss des Überbaus
Verjährt nach 3 Jahren, wenn man Kenntnis vom Überbau hat.
Herausgabe der Fläche
Dieser Anspruch verjährt nicht, da er direkt aus dem Grundbucheintrag folgt.
Reparaturen am Überbau
Der Nachbar darf das Grundstück für Sanierungen nicht ohne Weiteres betreten, wenn der Überbau rechtswidrig war.
Höhe der Entschädigung
Richtet sich nach dem Bodenwert von 1976 (West-Niveau als Vergleichsmaßstab).
Fazit und Ausblick
Das Urteil zeigt, dass man bei Grenzstreitigkeiten schnell handeln muss. Wer zu lange wartet, verliert den Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus. Dennoch bleibt man als Eigentümer geschützt, da das Recht auf die Fläche selbst nicht untergeht. Der Fall wurde an das Landgericht Görlitz zurückverwiesen. Dort muss nun genau geprüft werden, ob die früheren Eigentümer (die Eltern der Klägerin) dem Bau damals vielleicht doch zugestimmt haben.
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