Anspruch eines Vermieters auf fiktiven Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache

Anspruch eines Vermieters auf fiktiven Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache

Gericht: BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 19.04.2023
Aktenzeichen: VIII ZR 280/21
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang
vorgehend LG Hagen (Westfalen), 25. Juni 2021, Az: 1 S 1/21
vorgehend AG Lüdenscheid, 19. November 2020, Az: 91 C 105/18

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. April 2023 ⚖️ VIII ZR 280/21 – Fiktiver Schadensersatz im Mietrecht

🏠 Worum geht es in diesem Fall?

Dieser Fall handelt von einem Vermieter und seinen ehemaligen Mietern. Die Mieter waren bis Ende 2017 in einer Wohnung. Nach ihrem Auszug gab es Streit über den Zustand der Wohnung. Der Vermieter forderte die Mieter auf, bestimmte Arbeiten zu erledigen. Dazu gehörten sogenannte Schönheitsreparaturen. Er verlangte auch, dass die Mieter Fliesen und einen PVC-Boden entfernen, die sie selbst verlegt hatten. Man nennt das Rückbauarbeiten. Es ging auch um Schäden wie an der Wohnungseingangstür und Fliesen in der Küche.

Die Mieter machten diese Arbeiten nicht. Der Vermieter holte einen Kostenvoranschlag ein. Ein Kostenvoranschlag ist eine Schätzung, wie viel die Reparaturen und Arbeiten kosten würden. Diese Kosten lagen insgesamt bei fast 8.000 Euro, ohne Mehrwertsteuer. Der Vermieter hat dann nur einen Teil der Arbeiten selbst gemacht. Für die restlichen, nicht gemachten Arbeiten verlangte er Geld von den Mietern. Er wollte diesen Betrag fiktiv abrechnen.

❓ Was bedeutet „fiktiver Schadensersatz“?

Dieses Fremdwort ist sehr wichtig in diesem Fall. Schadensersatz bedeutet, dass jemand einen Schaden ersetzen muss. Fiktiv bedeutet, dass etwas nur in der Vorstellung existiert oder angenommen wird.

Fiktiver Schadensersatz heißt hier: Der Vermieter verlangt Geld für Reparaturen. Er hat diese Reparaturen aber noch nicht bezahlt oder machen lassen. Er berechnet den Schaden nur anhand des Kostenvoranschlags. Er tut so, als hätte er die Kosten schon gehabt.

Früher gab es im Werkvertragsrecht Streit darüber. Das ist das Recht, das zum Beispiel für Handwerker gilt. Dort hat der Bundesgerichtshof, kurz BGH, diese Art der Berechnung eingeschränkt.

🏛️ Wie haben die unteren Gerichte entschieden?

Der Vermieter klagte vor dem Amtsgericht und dann vor dem Landgericht. Er verlangte Geld für die gemachten Arbeiten und einen Vorschuss für die noch ausstehenden Arbeiten. Ein Vorschuss ist eine Vorauszahlung. Er forderte auch den fiktiven Schadensersatz für alle nicht gemachten Arbeiten.

• Die unteren Gerichte haben die Klage des Vermieters abgelehnt.
• Das Landgericht meinte, es gebe im Mietrecht keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuss, wenn das Mietverhältnis beendet ist.
• Es meinte auch, die neue, strengere Regelung aus dem Werkvertragsrecht gelte auch im Mietrecht.
• Deshalb sei die fiktive Schadensberechnung nicht erlaubt.
• Der Vermieter dürfe den Schaden also nur abrechnen, wenn er die Reparaturen auch wirklich bezahlt hat.

Anspruch eines Vermieters auf fiktiven Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache

👨‍⚖️ Was hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden?

Der Vermieter legte Revision beim BGH ein. Eine Revision ist ein Rechtsmittel. Man lässt ein Urteil von einem höheren Gericht auf Fehler prüfen. Der BGH ist das höchste deutsche Zivilgericht. Er musste entscheiden, ob der Vermieter den Schaden fiktiv berechnen darf.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter mit seiner Revision teilweise Erfolg hat.

❌ Was der BGH abgelehnt hat:

1. Der Anspruch auf einen reinen Kostenvorschuss nach Ende der Mietzeit wurde abgewiesen.
2. Auch der Schadensersatz für die kaputte Wohnungstür wurde abgelehnt. Die unteren Gerichte hatten gesagt, der Vermieter habe nicht bewiesen, dass der Schaden in der Mietzeit passiert ist. Der BGH musste diese Feststellung hinnehmen.

✅ Was der BGH erlaubt hat:

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts in den anderen Punkten aufgehoben. Er hat es zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückgeschickt.

1. Der BGH hat klargestellt: Der Vermieter darf seinen Schaden nach Ende des Mietverhältnisses fiktiv abrechnen.
2. Die neue, strengere Regelung aus dem Werkvertragsrecht gilt nicht für das Mietrecht.
3. Die bisherigen Regeln im Mietrecht bleiben gültig. Der Vermieter darf den Schaden anhand der voraussichtlichen, aber noch nicht bezahlten Kosten bemessen.
4. Der Vermieter kann das Geld für unterlassene Schönheitsreparaturen und Rückbauarbeiten verlangen. Er kann auch das Geld für Schäden an der Wohnung, zum Beispiel Fliesen in der Küche oder Treppenhauswand, verlangen. Das ist der Schadensersatz.

💡 Warum ist das fiktive Abrechnen im Mietrecht noch erlaubt?

Der BGH begründete seine Entscheidung mit den Besonderheiten des Mietrechts.

• Die strengeren Regeln im Werkvertragsrecht gelten dort, weil der Besteller eines Werks Mängel selbst beheben lassen und einen Vorschuss verlangen kann. Das ist beim Vermieter nach Mietende nicht so einfach.
• Der BGH sagt: Die Argumente gegen die fiktive Abrechnung aus dem Werkvertragsrecht passen nicht zum Mietrecht. Es besteht keine große Gefahr, dass der Vermieter durch die fiktive Abrechnung zu viel Geld erhält. Man spricht von einer sogenannten Überkompensation. Dies würde gegen das Bereicherungsverbot verstoßen. Dieses Verbot besagt, dass der Geschädigte nicht bessergestellt werden soll, als er ohne den Schaden wäre.
• Im Mietrecht muss der Vermieter nur die Kosten verlangen dürfen, die auch wirklich erforderlich sind. Der Grundsatz von Treu und Glauben spielt hier eine Rolle. Dieser Grundsatz sorgt für Fairness.

📝 Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

• Revision: Ein Rechtsmittel. Es prüft, ob ein Urteil Fehler in der Rechtsanwendung hat.
• Schönheitsreparaturen: Das sind übliche Arbeiten an der Wohnung. Dazu gehören Streichen oder Tapezieren.
• Rückbauarbeiten: Wenn Mieter etwas fest einbauen, müssen sie es beim Auszug manchmal wieder entfernen. Das ist der Rückbau.
• Kostenvoranschlag: Eine Schätzung der Kosten für eine Arbeit.
• Fiktive Schadensbemessung: Die Schadensberechnung erfolgt nur anhand der geschätzten Kosten. Es wurde noch kein Geld ausgegeben.
• Werkvertragsrecht: Die Gesetze, die gelten, wenn jemand eine bestimmte Arbeit gegen Geld verspricht. Zum Beispiel baut ein Handwerker etwas.
• Überkompensation: Der Geschädigte bekommt mehr Geld, als er für die Reparatur braucht. Das soll vermieden werden.
• § 249 Abs. 2 BGB: Dies ist ein Gesetzestext. Er erlaubt es, Geld statt einer Reparatur zu verlangen. Man spricht von einem Geldersatz.

🎯 Zusammenfassung und Ausblick

Das Urteil stärkt die Rechte von Vermietern. Sie müssen die Schäden nach einem Auszug nicht zuerst reparieren und bezahlen. Sie können stattdessen direkt beim Auszug das Geld für die voraussichtlichen Reparaturkosten verlangen. Dies geht über einen Kostenvoranschlag. Es ist wichtig, dass diese geschätzten Kosten realistisch sind. Der BGH hat das Verfahren zur Klärung der genauen Schadenshöhe an das Landgericht zurückgegeben. Dort muss nun festgestellt werden, ob und wie hoch die Schäden und die Ansprüche des Vermieters tatsächlich sind.