Zusammenfassung des Aufsatzes von Grunewald:
„Die Anwendbarkeit von § 566 BGB bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft“,
ZEV 2023, 643.
Der Artikel von Prof. Dr. Barbara Grunewald befasst sich mit der komplexen Frage, wie sich die Vermietung von Immobilien im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gestaltet.
Insbesondere geht es um die Anwendbarkeit des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“), der den Schutz von Mietern bei einem Eigentümerwechsel gewährleisten soll.
Kernproblem:
Oftmals gehören vermietete Immobilien zum Nachlass.
Bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft stellt sich die Frage, ob § 566 BGB auch greift, wenn das Eigentum nicht an einen Außenstehenden, sondern an einen Miterben übertragen wird.
§ 566 BGB – Schutz des Mieters:
§ 566 BGB soll verhindern, dass Mieter durch einen Eigentümerwechsel ihre Rechte verlieren.
Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein.
Dies schützt den Mieter vor einer Kündigung durch den neuen Eigentümer.
Die Anwendbarkeit von § 566 BGB bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Allerdings entfällt im Gegenzug die Haftung des ursprünglichen Vermieters.
Veräußerung der Erbanteile:
- An einen Dritten: Werden alle Erbanteile an einen Dritten verkauft, ist § 566 BGB analog anwendbar. Der Dritte wird neuer Vermieter.
- An einen Miterben: Hier wird die Rechtslage komplizierter. Nach Grunewald ist § 566 BGB auch in diesem Fall analog anwendbar. Der Miterbe, der alle Anteile erwirbt, wird alleiniger Vermieter. Diese Ansicht wird damit begründet, dass die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist und die Miterben daher als die eigentlichen Rechtsträger anzusehen sind.
Übertragung des Mietobjekts:
- An einen Dritten: Wird die Immobilie direkt an einen Dritten verkauft, findet § 566 BGB unmittelbare Anwendung.
- An einen Miterben: Auch hier plädiert Grunewald für die Anwendbarkeit des § 566 BGB, entgegen der Entscheidung des AG Köln im zugrundeliegenden Fall. Sie argumentiert, dass der Mieterschutz nicht über die Grenzen des § 566 BGB hinausgehen darf. Zudem würde die Nichtanwendung des § 566 BGB zu Unklarheiten führen, wer im Mietverhältnis Partei ist.
Die Anwendbarkeit von § 566 BGB bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Ausscheiden eines Erben:
Scheidet ein Erbe aus der Erbengemeinschaft aus, ohne seinen Anteil zu übertragen, erlischt seine Vermieterposition.
Die Anteile wachsen den verbleibenden Erben zu.
Zusammenfassung:
Grunewald kommt zu dem Schluss, dass § 566 BGB in den meisten Fällen der Erbauseinandersetzung Anwendung findet,
unabhängig davon, ob die Immobilie oder die Erbanteile an einen Dritten oder einen Miterben übertragen werden.
Kritik an der Entscheidung des AG Köln:
Das AG Köln hatte in einem konkreten Fall entschieden, dass § 566 BGB nicht anwendbar ist, wenn die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf einen Miterben übertragen wird.
Die Anwendbarkeit von § 566 BGB bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Grunewald kritisiert diese Entscheidung und argumentiert, dass sie dem Sinn und Zweck des § 566 BGB widerspricht und zu Rechtsunsicherheit führt.
Fazit:
Die Anwendbarkeit von § 566 BGB bei der Erbauseinandersetzung ist ein komplexes Thema mit unterschiedlichen Ansichten in der Rechtsprechung.
Der Artikel von Prof. Dr. Grunewald liefert eine fundierte Analyse der Rechtslage und plädiert für eine weitreichende Anwendung
des § 566 BGB zum Schutz der Mieter und zur Gewährleistung von Rechtssicherheit.
