Anwendbarkeit der Regeln zur Grenzanlage bei bei dinglicher Absicherung der Benutzungsrechte

Anwendbarkeit der Regeln zur Grenzanlage bei bei dinglicher Absicherung der Benutzungsrechte

vorgehend LG Berlin, 26. April 2019, Az: 55 S 80/15
vorgehend AG Spandau, 4. März 2015, Az: 7 C 320/14

RA und Notar Krau

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 7. Februar 2020 (Aktenzeichen V ZR 128/19) ist wichtig, weil es die Regeln für sogenannte Grenzbeziehungen zwischen Nachbarn klärt, insbesondere wenn diese Beziehungen durch spezielle Vereinbarungen, sogenannte Grunddienstbarkeiten, im Grundbuch geregelt sind.

Worum ging es in dem Fall?

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus und Ihr Nachbar hat ein Grundstück dahinter („Hammergrundstück“). Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss er einen Weg nutzen, der teilweise über Ihr Grundstück führt. In diesem speziellen Fall hatten die Eigentümer der Grundstücke bereits 1994 eine Vereinbarung getroffen, die als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde. Diese Grunddienstbarkeit erlaubte dem Eigentümer des hinteren Grundstücks, einen 1,50 Meter breiten Streifen des vorderen Grundstücks als Geh-, Fahr- und Versorgungsleitungsrecht zu nutzen. Das bedeutet, er durfte den Weg benutzen, Leitungen legen und sogar einen Wasserzählerschacht bauen.

In dieser Vereinbarung war auch festgelegt, dass der Eigentümer des hinteren Grundstücks den Weg auf eigene Kosten anlegen und in gutem Zustand erhalten muss. Er durfte auch ein Tor an der Straßengrenze errichten. Der Pfosten, der das Tor trägt, stand auf seinem Grundstück, aber der Anschlagpfosten auf dem Grundstück der Klägerin. Die Klägerin durfte den Weg ebenfalls unentgeltlich nutzen.

Jahre später, im Jahr 2014, haben die Beklagten (die Eigentümer des hinteren Grundstücks) das Tor außer Betrieb genommen, sodass es immer offenstand. Die Klägerin wollte, dass das Tor wieder in Betrieb genommen wird und sie es selbstständig öffnen und schließen kann. Sie wollte auch, dass das Tor bis auf kurze Momente des Durchgehens oder Durchfahrens geschlossen bleibt.

Was waren die rechtlichen Streitpunkte?

Die zentrale Frage war, ob die Klägerin einen Anspruch darauf hatte, dass das Tor wieder in Betrieb genommen und geschlossen gehalten wird. Dabei spielten verschiedene Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Rolle:

Paragrafen 921 ff. BGB (Regeln zu Grenzeinrichtungen):

Diese Paragraphen regeln, wie mit Anlagen umgegangen wird, die genau auf der Grundstücksgrenze stehen (z.B. Zäune, Mauern, aber auch Wege oder Tore, die die Grenze schneiden). Normalerweise teilen sich die Nachbarn die Nutzung und die Kosten für die Unterhaltung solcher Einrichtungen.

Paragraf 1020 BGB (Schonung des dienenden Grundstücks):

Dieser Paragraph besagt, dass derjenige, der eine Grunddienstbarkeit hat, sein Recht schonend ausüben muss. Er ist auch verpflichtet, die Anlage so zu unterhalten, dass keine Beeinträchtigungen für den Eigentümer des belasteten Grundstücks entstehen (z.B. Verkehrssicherheit).

Paragraf 1021 Abs. 1 S. 2 BGB (Unterhaltungspflicht des Berechtigten):

Dieser Paragraph ermöglicht es, dass im Rahmen einer Grunddienstbarkeit eine Unterhaltungspflicht für den Berechtigten vereinbart wird, auch wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Anlage mitbenutzen darf.

Was hat das Landgericht entschieden?

Das Landgericht Berlin hatte die Klage der Klägerin abgewiesen. Es war der Meinung, dass es weder eine vertragliche noch eine gesetzliche Grundlage für die von der Klägerin geforderten Pflichten gab. Es argumentierte unter anderem, dass das Tor keine „Grenzeinrichtung“ im Sinne von Paragraf 921 BGB sei, weil es in geöffnetem Zustand nicht von der Grenzlinie geschnitten werde.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen und damit das Urteil des Landgerichts bestätigt.

Anwendbarkeit der Regeln zur Grenzanlage bei bei dinglicher Absicherung der Benutzungsrechte

Allerdings mit einer anderen Begründung:

Grundsatz:

Dingliche Regelung geht vor: Der BGH stellte klar, dass die Vorschriften der Paragrafen 921 ff. BGB (also die allgemeinen Regeln zu Grenzeinrichtungen) nicht anwendbar sind, wenn die Rechte an einer solchen Einrichtung bereits dinglich – also im Grundbuch – geregelt sind. Wenn eine Grunddienstbarkeit besteht, dann sind die darin getroffenen Vereinbarungen maßgeblich, insbesondere was die Nutzungsrechte und die Unterhaltungspflichten angeht. Das ist der Kernpunkt des Urteils: Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit ist stärker und spezifischer als die allgemeinen Regeln für Grenzeinrichtungen.

Inhalt der Grunddienstbarkeit entscheidend:

Es kam also nicht darauf an, ob das Tor eine „Grenzeinrichtung“ im Sinne von Paragraf 921 BGB war. Entscheidend war vielmehr, was genau in der Grunddienstbarkeit vereinbart war.

Keine Pflicht zur Inbetriebnahme oder zum Offenhalten aus Paragraf 1020 BGB:

Der BGH stellte fest, dass die Unterhaltungspflicht nach Paragraf 1020 BGB nur dazu dient, das „Integritätsinteresse“ des Eigentümers zu schützen. Das bedeutet, es geht darum, dass von der Anlage keine Beeinträchtigungen ausgehen, sie verkehrssicher ist und ordentlich aussieht. Das Nutzungsinteresse des Eigentümers (hier: das Tor mitnutzen zu können) wird dadurch nicht geschützt. Man kann also den Betrieb einer Anlage zum Zwecke der Mitnutzung nicht über Paragraf 1020 BGB erzwingen.

Keine Unterhaltungspflicht für das Tor vereinbart (Paragraf 1021 Abs. 1 S. 2 BGB):

Eine Unterhaltungspflicht, die das Benutzungsinteresse des Eigentümers schützt (und damit die Inbetriebnahme eines Tores zur Mitnutzung einschließt), müsste explizit als Inhalt der Grunddienstbarkeit nach Paragraf 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB vereinbart worden sein. Bei der Auslegung der Grundbucheintragung kam der BGH zu dem Schluss, dass zwar eine Unterhaltungspflicht für den Weg und die Beleuchtung vereinbart war, aber nicht explizit für das Tor. Die Erwähnung des Tores erfolgte erst nach den Regelungen zur Wegeanlage und ohne Bezugnahme auf die dort enthaltenen Unterhaltungsverpflichtungen. Auch die Erlaubnis der Klägerin, den Weg und die Anlagen mitzubenutzen, bedeutete nicht, dass der Beklagte das Tor unterhalten musste.

Spezialregelung vor allgemeiner Regel:

Wenn für eine bestimmte Situation (hier: die Nutzung eines Weges und eines Tores auf der Grundstücksgrenze) bereits eine spezifische Vereinbarung im Grundbuch (eine Grunddienstbarkeit) eingetragen ist, dann haben diese speziellen Regelungen Vorrang vor den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen, die für Grenzbeziehungen gelten würden.

Grundbuch ist entscheidend:

Es ist extrem wichtig, genau zu prüfen, was im Grundbuch steht und wie die Grunddienstbarkeit formuliert ist. Jedes Detail zählt. Wenn dort nicht ausdrücklich eine Pflicht zur Unterhaltung oder zum Betrieb einer Anlage für die Mitnutzung des Nachbarn steht, dann kann diese auch nicht später eingefordert werden.

Wer das Recht hat, hat nicht automatisch die Pflicht zum Betrieb:

Nur weil jemand das Recht hat, eine Anlage (wie ein Tor) zu errichten und zu nutzen, bedeutet das nicht automatisch, dass er sie auch dauerhaft in Betrieb halten oder für die Mitnutzung des Nachbarn unterhalten muss, es sei denn, dies wurde klar so vereinbart. Wenn der Berechtigte eine Anlage nicht mehr braucht, kann er sie stilllegen oder abbauen, es sei denn, eine Pflicht zur Unterhaltung zum Zweck der Mitbenutzung des anderen wurde vereinbart.

Kurz gesagt:

Wenn Sie Rechte und Pflichten bezüglich einer Grenzeinrichtung mit Ihrem Nachbarn haben, schauen Sie zuerst ins Grundbuch. Was dort steht, ist in der Regel bindend und geht den allgemeinen Regeln vor. Eine Unterhaltungspflicht zur gemeinsamen Nutzung muss dort klar festgeschrieben sein.